양도가액은 실거래가액, 취득가액은 환산가액으로 과세한 처분의 당부

• 가. 청구인은 ◯◯도 ◯◯시 ◯◯동 ◯◯◯번지의 ◯호 소재 ◯◯아파트◯◯동 ◯◯◯ 호 대지 28,072㎡ 아파트 59.8㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2002.8.6. 취득 하고 2007.8.10. 양도하면서 양도소득세 무신고하였다.
• 나. ◯◯◯ 세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 위 양도소득세 무신고에 대하여 양도가액은 등기부상 기재가액으로 하고 취득가액은 확인이 불가능하다 하여 추계로 산정한 후, 2009.1.8. 양도소득세 4,494,250원을 결 정․고지하였다.

• 가. 청구인은 2007년 쟁점부동산 양도당시, 청구인의 남편이 사업을 하면서 거래처에서 대물로 받은 원룸으로 다른 곳에서 주택임대를 한 사실을 몰라 1세대 1주택에 해당하는 것으로 알고 양도소득세 신고를 하지 않았으며, 위 쟁점부동산은 취득가액이 ◯◯◯ 백만원 양도가액이 ◯◯◯ 백만원으로서 매매차익이 24백만원이고, 자료는 없지만 각종 세금, 수수료, 은행대출이자 18백만원 등의 지출로 양도차익이 전혀 발생하지 않았으므로 양도소득세를 취소하여야 한다.

• 가. 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 무신고한 자로서 취득․양도계약서 등 증빙자료를 제출하지 않아 양도가액은 등기부상 기재가액으로 산정하고 취득가액은 환산하여 양도소득세 결정하였으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다. 나. 관련법령 1) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 3) 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제5항 본문에서 "대통령령이 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다 4) 소득세법시행령 제97조 【양도소득의 필요경비계산 】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액--(중략)--

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액--(중략)--

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

---(이하 생략)---

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 청구서와 처분청의 의견서 및 결의서내용 등을 살펴보면, 청구인은 ◯◯도 ◯◯시 ◯◯동 ◯◯◯번지의◯호 소재 ◯◯아파트 ◯◯◯동 ◯◯◯호 대지 28,072㎡ 아파트 59.8㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2002.8.6. 취득하고 2007.8.10.에 양도하면서 양도소득세 무신고하였고, 처분청은 위 양도소득세 무신고에 대하여 양도가액은 등기부상 기재가액(실거래가액)으로 하고 취득가액은 확인이 불가능하다 하여 환산취득가액으로 산정한 후, 2009.1.8. 양도소득세 4,494,250원을 결 정․고지한 사실이 확인된다.
• 나) 청구인은 청구당시 불복이유서와 함께 차입금 이자라며 이자내역서를 제출하였고 그 내역은 대출금액과 2002.9.5.부터 2007.8.10.까지의 납입이자가 기재되어 있다.
• 다) 심리자료 보완을 위하여 2009.5.20. 당초 심사청구시 적시한 내용에 대한 입증서류(계약서, 각종 세금과 수수료 및 자본적지출금액명세서 등)를 보정요구하였으나, 청구인은 ◯◯ 시장 발행 세목별 과세(납세)증명서, 양도시 매매계약서, 중개수수료 영수증을 제출하였으나 취득계약서는 제출하지 못한 것이 확인된다. 2) 판단
• 가. 처분청에서는 청구인의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 무신고에 대하여 양도가액은 122,000,000원으로 하고 취득가액은 확인이 불가능하다 하여 환산취득가액 85,802,197원으로 산정한 것으로 나타나고, 보정요구시 청구인이 제출한 양도계약서를 보면 양도가액이 122,000,000원으로 기재되어 있고 100,000,000원에 매입하였다는 취득계약서는 제출하지 못하고 있다.
• 나. 청구인은 차입금이자 명세와 중개수수료, 지방세 납세증명서를 제출하면서 양도차익에서 각종 수수료를 공제하면 양도차익이 발생하지 않는다고 주장하나, 처분청에서는 환산취득가액을 취득가액으로 하고 필요경비로 개산공제1,920,000원를 공제한 후 장기보유특별공제 5,141,670원을 하여 양도소득금액을 계산한 것으로 확인되고,
• 다. 한편, 청구인은 은행이자 지급증빙 등을 제출하면서 필요경비로 공제하여 줄 것을 요구하고 있으나, 소득세법시행령 제163조 에 의하면 자본적지출이 아닌 지급이자는 양도소득금액 산정에 있어 필요경비에 산입하지 않으므로 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. 위 관련법령과 사실관계를 종합하여 보면, 양도소득세 결정시 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 추계결정하도록 하고 있고, 위 법령에 의거 양도가액은 실거래가액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 하여 결정한 처분은 잘못이 없다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.