상속부동산 양도 시 기한후신고한 상속재산가액을 취득가액으로 볼 수 있는지

청구인은 2006.11.2. 피상속인 사망으로 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-3 대지 429㎡ 주상복합건물(1층 245.04 2층 245.04 3층 217.44 4층 217.44 5층 208.28 지층 277.84 합계 1,411.08㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 상속받았으나 기한 내 상속세 신고를 하지 아니하고 쟁점건물을 2007.8.31. 청구외 (주)○○에 23억원에 양도하기로 계약(잔금 2007.11.30)한 후 2007.10.16. 상속세 기한 후 신고를 하면서 쟁점건물을 23억원으로 평가하였고 이에 따라 2008.1.31. 양도소득세 예정신고 시 취득가액은 23억원을 적용하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점건물의 상속당시 시가 23억원은 상속세및증여세법(이하 “상증법”이라 한다)상 시가로 볼 수 없어 부인하고 상증법상 보충적평가방법에 의한 기준시가 14억원으로 평가하고 동 가액을 양도 실지거래가액에 대응된 취득가액으로 하여 2009.1.2. 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 273,110,100원을 경정 고지한 사실이 국세통합시스템 및 심리자료에 의하여 확인된다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.1. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 처분청은 청구인이 2007.10.16. 제출한 상속세과세표준기한 후 신고서 상의 쟁점건물 평가액 23억원을 취득가액으로 적용하지 아니하였다. 처분청은 상속개시일인 피상속인 사망일 2006.11.2. 의 다음날을 기산일로 보아 6월내의 기간을 적용하여 2007.4.2.까지 신고가 되지 아니하여서 상속재산인 쟁점건물을 재평가를 상속세 및 보충적평가방법에 의거 취득가액을 1,292,436,836원으로 하고 청구인의 양도 시 양도가액과 취득가액(상속세결정금액)으로 경정고지 하였다.
• 나. 상속재산평가에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적평가방법이 적용될 수 없다는 점에 대한 적법성을 주장하고 입증하는 책임은 과세관청에 있다.(대법원1990.1.13.선고 88누2861)
• 다. 청구인은 쟁점건물을 2006.11.2. 상속받아 2007.10.16. 상속세 기한 후 신고를 하였다. 쟁점건물에 대한 양도 매매계약서는 2007.8.31. 총매매대금 23억원으로 계약되었음을 알 수 있다. 처분청은 상속세과세표준신고기한의 마지막 날인 2007.4.2.부터 4개월이 경과한 매매계약일인 2007.8.31.의 매매대금을 단지 평가기간(상속개시 후 전후 6월) 2006.5.2.부터 2007.4.2.중에 이루어진 계약이 아니므로 이를 배제하고 상속재산을 보충적평가방법을 적용하였다. 처분청은 단지 평가기간이 4개월 지났음에도 불구하고 쟁점건물의 가액을 1,007,563,164원(23억에서 1,292,436,836원 차감한 금액)에 대한 차이에 대하여 적절한 입증을 하여야 함이 타당할 것이다.
• 라. 처분청이 상속재산평가 시 보충적평가방법이라 상속개시 당시 시가를 산정하기 어려운 경우 이루어지는 평가방법으로 상속인이 피상속인 사망 후 10개월 경과 후 상기 상속재산을 상속인이자 청구인이 매도계약하고 사망 후 1년이내에 등기접수가 이루어져 23억원에 매도가 종결된 경우 다른 사항이 없는 한 상속개시당시의 시가로 인정하기에 충분함에도 이를 부적절하다고 보아 상속재산을 보충적평가방법으로 평가한 1,292,436,836원을 적용한 것은 부당하다.
• 마. 위와 같은 사실관계를 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점건물 양도 시 상속세 보충적평가방법에 의거 상속재산을 재평가하여 양도 시 양도가와 취득가(상속세결정금액)으로 경정하여 고지한 처분에 있어서 청구인이 상속세 기한 후 신고서에 기재된 쟁점건물의 매매대금 23억원이 시가로서 부적절하다는 것에 대한 적법성 없이 이루어진 이건 처분청의 경정고지는 부당하다.
• 바. 따라서 청구인이 2007.10.16. 양도가액 23억원 취득가액(상속재산시가평가액) 23억원으로 신고하여 양도차익을 0 으로 하여 신고한 양도소득세과세표준 및 자진납부계산서상의 금액을 인정하여야 할 것이다.

• 가. 청구인은 “상속재산의 평가에 있어 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적평가방법이 적용될 수밖에 없었다는 점에 대한 입증책임이 과세관청에 있다”는 판례를 들어 상속재산평가방법의 부당성을 주장하며
• 나. 상속개시일(2006.11.2) 이후 매매계약을 체결하고 2008.1.31. 양도소득세 신고한 매매가액으로 상속재산을 평가하여야 하며 또한 쟁점건물에 대한 취득금액으로 인정되어야 한다는 주장을 하고 있으나
• 다. 소득세법 제97조 제1항 제1호 및 동법시행령 제163조의 제9항의 규정에 의하면 상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 현재의 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제61조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있어 쟁점건물의 취득가액을 상속개시일 현재의 기준시가로 산정한 처분은 정당하다.
• 라. 즉 상속개시일이 2006.11.2.이며 상속세 기한 후 신고일이 2007.10.22.이고 쟁점건물에 대한 양도소득세 신고일이 2008.1.31. 인바, 상속개시 후 시차가 1년여에 이르고, 부동산 시세가 급등하였음을 감안한다면 청구인이 주장하는 것처럼 상속개시 당시의 시가로 볼 수 없는 점이 충분하므로 보충적평가방법인 기준시가에 의한 결정은 정당한 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 상속받은 부동산 양도 시 취득가액으로 상속세 기한 후 신고한 부동산 가액을 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【 양도가액 】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산(토지, 건물, 부동산에 관한 권리)의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자가 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 생략

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 생략

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서생략) 5) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 6) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(수) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. 7) 상속세 및 증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서, 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. (생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

④ (생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

⑥ 국세청장은 상속·증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준·방법·절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.

8. 서면4팀-158, 2008.01.17 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의해 산정함에 있어 상속을 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속세 신고여부와 관계없이 상속개시일 현재 평가한 가액으로 함

9. 서면4팀-2281, 2007.07.25 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어 상속을 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속세 신고여부와 관계없이 상속개시일 현재 상증법상 평가액으로 하는 것임

10. 국심2007중1169, 2007.06.07 증여 받은 자산을 양도하면서 취득가액을 소급하여 감정하여 경정청구한 경우 소급감정가액을 취득가액으로 인정하지 않고 경정청구를 거분한 처분은 정당함

11. 국심2006전1604, 2006.09.04 증여 받은 부동산을 양도하는 경우 증여일 현재 상증법상 평가액을 취득 당시의 실거래가액으로 보는 것이고, 시가로 인정하는 감정가액은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월) 내에 감정한 가액이어야 하는 바 평가기준일을 1년 이상 경과하여 감정한 가액은 취득가액으로 인정할 수 없음

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2006.11.2. 쟁점건물을 상속받았으나 상속세 정기 신고를 하지 아니하고 2007.8.31. 청구외 (주)○○에 23억원에 양도하기로 계약하면서(잔금 2007.11.30) 상속세 기한 후 신고는 2007.10.16.에 양도소득세 예정신고는(취득가액 23억원) 2008.1.31.에 각각 과세미달로 신고하였는바, 처분청은 쟁점건물에 대한 취득가액을 부인하고 상증법상 보충적평가방법에 의한 기준시가 1,292,436,836원을 취득가액으로 하여 2009.1.2. 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 273,110,100원을 경정 고지한 사실이 국세통합시스템 및 심리자료에 의하여 확인된다.

2. 처분청이 청구인의 기한 후 상속세 신고내용에 대한 상속세조사 결과가 아래와 같이 종결보고서에 의하여 확인된다.

• 가) 인적사항: 피상속인(정○○) 상속개시일(2006.11.2) 상속세신고일(2007.10.22) 상속인(박○○=청구인)
• 나) 신고상황: 상속재산(부동산 23억원) 채무(1,782백만원) 인적공제(10억) 납부세액(0원)
• 다) 조사실적 단위: 백만원 구 분 상속재산 부채 등 공 제 과세표준 상속세 양도세 신 고 2,300 2,782 -482 0 0 0 조 사 1,552 2,842 -1,290 0 0 273 적 출 -748 60 -808 0 0 273
• 라) 조사내용

(1) 상속재산: 부동산 23억원으로 신고하였으나 1,471백만원으로 평가, 금융재산 신고누락 81백만원 확인[1,552백만원]

(2) 공과금: 5백만원 신고금액 인정

(3) 채무 등: 금융기관 대출금 1,178백만원 신고인정, 임대보증금 누락 60백만원(460백만원), 사채 203백만원 신고하였으나 3천만원만 인정[1,668백만원]

• 마) 조사자의견: 본건 2006.11.2. 상속개시 되었으나 기한 내 신고미필하였다가 2007.10.22. 쟁점건물 양도 후 그 양도가액을 상속세 과세가액으로 기한 후 신고한 건이나, 신고한 부동산가액은 상증법상 시가로 볼 수 없으므로 보충적평가방법에 의하여 평가함이 타당하고 양도소득세는 신고된 실가(양도가)로 취득가는 상속세 결정금액(보충적평가방법)에 의하여 결정하되 1세대1주택에 해당되는 주택가액은 과세에서 제외하여 결정하는 것으로 조사 종결코자함
• 바) 종결일자 및 조사반: 2008.11월 세무조사관 박○○, 권○○ 날인

3. 처분청이 쟁점건물에 대한 이 건 양도소득세 273,110,107원을 청구인에게 경정고지하면서 적용한 양도가액과 취득가액은 비과세되는 주택부분을 차감한 1,997,097,171원과 1,292,436,836원임이 경정결의서에 의하여 확인된다.

4. 청구인은 피상속인의 사망(2006.11월)으로 경황이 없던 중 쟁점건물에 부채가 많아 상속세 정기 신고를 하지 못했고 사채 등으로 경매개시(2006.12월)가 결정되자 매각하여 정리하기로 하고 2007.8월 23억원에 양도하는 계약(잔금 2007.11.30)을 한 후 쟁점건물의 시가가 사망당시와 양도당시 큰 차이가 없어 2007.10.16.에 상속세 기한 후 신고 시 부동산가액을 23억원으로 하였고 이에 따라 상속받은 부동산의 양도 시 취득가액을 상속세 신고 가액인 23억원으로 적용한 것은 정당하다고 주장하고 있다.

5. 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합 해 보면, 상속으로 취득한 부동산의 양도 시 실지거래가액의 양도가액에 대응되는 취득가액은 상속개시 당시 시가이어야 하나 동 시가가 확인되지 아니하는 경우에는 상증법상 기준시가로 평가한 가액으로 한다 하였으므로 쟁점건물의 경우 상속개시일 전후 6개월내 매매사례가액 등의 시가로 볼 수 있는 가액이 확인되지 아니하므로 청구인이 기한 후 상속세 신고 시 평가된 23억원의 가액은 상속개시일 후 1년여 뒤에 거래된 매매사례 가액으로 상속개시 당시 시가를 반영하였다고 볼 수 없다 할 것이다. 따라서 쟁점건물의 상속개시 당시 시가가 없는 것으로 확인된 이 건의 경우는 상증법상 기준시가로 평가된 가액이 상속개시 당시 시가로 적정하다 할 것이고 그렇다면 쟁점건물의 양도 실지거래가액에 대응된 취득가액은 상증법상 기준시가로 평가된 가액이 타당하다 할 것인바 이를 적용하여 경정결정한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.