처분청이 경정한 쟁점부동산의 양도가액이 적정한지 여부

• 가. 청구인은

○○ 광역시

○○ 구

○○ 동

○○○○

• ○○ 호

○○ 빌라 나동

○○○ 호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2008.5.29. 청구외

○○○ (이하 “

○○○ ”라 한다)에게 165백만원에 양도하였으나, 청구외

○○○ (이하 “

○○○ ”이라 한다)에게 50백만원에 양도한 것으로 등기한 후 당일에

○○○ 이

○○○ 에게 165백만원에 재양도하는 것으로 등기한 것이 양도소득세 실지조사과정에서 확인되어, 처분청이 2009.1.2. 양도소득세 69백만원을 부과처분하였다. 나. 청구인은 이에 불복하여 2009.3.23. 이 건 심사청구를 제출하였다.

청구인은 쟁점부동산을 언니인 청구외

○○○ (이하 “

○○○ ”이라 한다)에게 위탁하였고,

○○○ 은 평소 친분이 있던

○○ 공인중개사 청구외

○○○ 과

○○○ (이하 “

○○○ ”,“

○○○ ”이라 한다)에게 재위탁하여 실지 양도가격은 138백만원이나

○○○ 에게 양도하는 과정에서 은행대출을 위하여 공인중개사 임의로 165백만원으로 매매계약서를 작성하였고, 매매대금 중 28백만원도 공인중개사에게 귀속되었으므로 양도가격에서 공제하여야 한다.

청구인에 대한 양도소득세 실지조사과정에서 행복한공인중개사

○○○ 의 사무실에서 청구인과

○○○ 가 직접계약한 실지계약서를 확보하였고, 청구주장에서와 같이 은행대출을 위하여 제출된 매매계약서는 매도인

○○○ 및 매수인

○○○ 로 계약되어 있어 청구인의 주장은 허위이고, 쟁점부동산은 재개발호재로 인하여 시세가 급등한 지역의 연립주택으로 401호와 402호로 구분되어 있고 면적도 다른 연립주택의 2배 정도로서 임대도 별도로 하고 있으나 등기상으로 구분등기되어 있지 않은 부동산으로서, 인근 매매사례가액 대비 양도가액은 적정하며, 청구인의 언니인

○○○ 은 쟁점부동산을 직접 관리하였고

○○ 재개발지역에 청구인 명의로 4채의 주택 및 모

○○○ 명의로 2채를 취득하여 관리하는등 부동산전문가로서 인근시세보다 현저히 낮은 110백원에 양도하였다는 것은 신빙성이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액을 165백만원으로 과세한 처분 등의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조제1항제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수(수)ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산 】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29 부칙>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 때에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항제2호 및 제4호의 금액을 가산한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 조에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전일까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 해당 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 가산한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계 가) 청구인의 주장과 이에 관련된 서류를 보면,

(1) 쟁점부동산은 대지면적 41.86㎡, 건물면적 78.34㎡로서, 청구인은 쟁점부동산을 2005.10.21. 50백만원에 취득하여 2008.5.4. 110백만원에 양도하였고 부동산중개수수료 1,280,000을 공제하면 58,720,000원의 양도차익이 발생하였으나, (2)

○○ 부동산의

○○○ 과

○○○ 부동산의

○○○ 가 전매거래하면서 138백만원에 양도하고, 전매차익이

○○○ 과

○○○ 에게 귀속되었다 하며 이의 근거로 계약금 10백만원과 매각잔금 45,511,710원의 입금계좌 사본, 융자승계액 38,488,290원의 영수증사본을 제출한 사실이 확인된다.

(3) 청구시 제출한 쟁점부동산의 취득자인

○○○ 의 임대계약서 사본에는 쟁점부동산의 면적이 401호(41.56㎡), 402호(41.56㎡)로서 각각 청구외

○○○ 과

○○○ 에게 2009.6.19.부터 12개월간 임대하는 것으로 나타나고 (4)

○○○ 공인중개사와

○○○ 공인중개사가 같이 중개업자로 되어 있는 2008.5.21. 자 매매계약서에는 쟁점부동산의 매매가액이 165백만원으로 나타나고 양도인은 청구인, 매수인은

○○○ 로 날인되어 있으나, 2008.12.22. 매수인

○○○ 의 확인서에서는 매매가액을 138백만원이라 기재하고 있다.

(5) 필요경비로 주장하는 1,280,000원은 당초 등기비용과

○○○ 부동산

○○○ 에게 지급한 중개료 1,000,000으로 주장하나, 당초 등기비용은 본인이 양도소득세 예정신고시 기 신고하여 경정시 그대로 인정하였고, 2009.6.30. 청구인측에서 추가 제출한 사실확인원에서는 수수료 및 실비로

○○○ 이 11,750,000원,

○○○ 이 10,750,000 원을 받았다는 내용을 인감증명서 첨부하여 제출하였다.

(6) 청구인은 공인중개사들이 작성한 계약서가 허위라는 주장과 등기부등본상에 165백만원으로 기록된 사항에 대하여 사문서위조 등 다른 조치를 취한 사실은 확인되지 않는다.

• 나) 처분청의 결의서와 첨부서류를 보면, (1) 국세통합전산망자료에 의하면 쟁점부동산의 명의수탁자인

○○○ 은

○○ 광역시

○ 구

○○ 동

○○○ 번지에 주민등록 등재되어 있으나 연락 및 소재불명이다.

(2) 쟁점부동산은 매수인이

○○○ 이나 딸인

○○○ 이 대리한 것으로 보이며

○○○ 공인중개사 사무실에서 165백만원으로 양도된 매매계약서를 확인하였다(

○○○ 의 확인서도 추가 작성됨). (3)

○○○ 의 딸인

○○○ 명의의

○○○ 농업협동조합 대출금을 금융조사한 바, 첨부된 부동산매매계약서는 양도인

○○○, 양수인

○○○, 매매금액 165백만원으로 되어 있고

○○○ 이 대출한 금액 중 20백만원이 청구인의 언니인

○○○ 의 계좌로 입급된 것과

○○ 공인중개사

○○○ 의 계좌로 10백만원이 입금된 사실 등이 수표이면조회 등에 의해 확인된다.

(4) 또한 위

○○○ 은

○○○ 농협

○○ 지점에서

○○○ 의 국민은행계좌로 20백만원을 이체시킨 것과

○○○ 공인중개사

○○○ 가

○○○ 계좌로 24백만원을 입금한 사실도 확인된다. (5)

○○○ 의 2008.6.2～2008.6.30.

○○ 은행 계좌 입출금내역을 보면 상기 거래외 수천만원대의 입출금이 수시로 거래된 것으로 나타나고, 동 기간 중

○○○ 의

○○ 은행 계좌에서는

○○○ 과의 대금거래 34,590천원도 나타난다.

• 다) 국세통합전산망자료에서 확인한 쟁점부동산 매매당시

○○ 광역시

○○ 동 인근지역 연립주택 매매사례가는 아래와 같다. 구월동 지번 부동산명 부동산내역(건물: ㎡) 거래일자 거래금액 (백만원) 비고 동 층수 건물 면적 13-

○○ 나 4 78 2008.06.03 165 쟁점부동산 130- ** 1 41 2008.06.10 110 130- ** 1 41 2008.07.09 113 130- ** 2 36 2008.03.14 90 130- ** 2 36 2008.03.27 92 130- ** 1 59 2008.05.10 90 130- ** 2 59 2008.04.05 110 130- ** 4 59 2008.01.31 109 130- 1 46 2008.05.28 99 130- ** 4 46 2008.06.04 100 130- 4 56 2008.10.31 150 130- 3 57 2008.10.29 170 130- 4 57 2008.06.10 135 130*- *** 4 57 2008.09.26 130

• 라) 청구인은 2008.8.1. 이 건과 관련 양도소득세 예정신고를 하면서 양도가액 50백만원, 취득가액 45백만원, 양도차익 3백만원으로 하여 신고하였다.

2. 판단

• 가) 먼저 양도가액에 대하여 살펴보면, 청구인이 주장하는 138백만원에 대하여는 금융지급내역 일부만이

○○○ 의 계좌로 입금되어 전체금액을 판단하기가 어려운 점, 공인중개사

○○○ 의 사무실에서 발견된 계약서에 청구인이

○○○ 에게 양도한 금액이 165백만원으로 기재되어 있는 점, 등기부등본상에

○○○ 이

○○○ 에게 양도하는 가액이 165백만원으로 기재되어 있는 점, 국세통합전산망에 양도당시 인근 연립주택의 매매사례가액이 41㎡가 110백만원인데 쟁점부동산은 78㎡인 점등을 고려하면 청구인이 주장하는 양도가액 138백만원은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 나) 필요경비로 주장하는 내용을 보면, 필요경비로 주장하는

○○ 공인중개사

○○○ 과

○○○ 공인중개사

○○○ 등에 게 지급하였다는 28백만원에 대하여 살펴보면, 2009.6.30. 청구인측에서 추가 제출한 사실확인원에서 수수료 및 실비로

○○○ 이 11,750,000 원,

○○○ 이 10,750,000원을 받았다는 내용을 인감증명서 첨부하여 제출하였으나, 사후에 제출되었고 사인간에 작성된 두 사람의 확인서만으로는 이를 객관적인 증빙서류로 인정하기가 어렵다고 판단된다. 또한, 처분청에서는 본 건 양도소득세를 경정하면서 취․등록세등 필요경비로 1,996,000원을 기 공제한 사실이 확인된다. 따라서 실거래가액 매매계약서에 의하여 양도가액을 계산한 부분은 잘못이 없고 수수료 및 실비금액에 대한 지급근거도 미약하므로 이를 필요경비로 인정하기는 어렵다 할 것이다.

이 건 신청은 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.