취득시 다운계약서 작성으로 취득가액이 실제와 달리 작성되었다는 주장의 당부

청구인은 2001.9.24. ○○시 ○○구 ○○동 ○○○아파트 동 ***호 (이하 “쟁점주택”이라 한다)를 청구 외 김○○(이하 “김○○”이라 한다)으로부터 취득하여 2006.4.6. 청구 외 김△△에게 양도하고, 2008.3.4. 실지거래가액에 의하여 양도가액을 408,000,000원으로, 취득가액을 293,000,000원으로 하여 양도소득세 21,430,490원을 신고․납부하였다. 처분청은 전소유자 김○○이 쟁점주택을 235,000,000원에 양도한 것으로 하여 양도소득세 신고한 사실을 확인하고, 청구인이 쟁점주택의 취득가액을 과다 계상하여 신고한 것으로 보아 청구인의 취득가액을 235,000,000원으로 적용하여 2009.1.6. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 23,308,310원을 경정․고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.20. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 2001.8.8. 쟁점주택 계약당시 청구인이 거주하고 있던 △△시 △△구 △△동 △△ 동 호 아파트 전세보증금을 소유주 박△△으로부터 수령하여 계약금 29,000,000원을 김○○에게 수표로 지급하고 현금보관증을 받았고, 2009.8.29. 중도금 지급시에도 박△△으로부터 받은 수표를 은행에 입금하지 아니하고 받은 수표 그대로 중도금 100,000,000원을 지급하고 영수증을 수령하였으며, 2001.9.22. 전세보증금 잔액인 191,000,000원을 수표로 수취하여 164,000,000원을 잔금으로 지급하고 나머지 27,000,000원은 쟁점주택 수리비 및 이사비용에 충당하였다.
• 나. 청구인은 모든 매매 절차가 끝나고 김○○이 청구인에게 세금문제로 인하여 계약금액을 낮게 하여 매매계약서를 작성하여 줄 것을 요구하여 거절하지 못하고 김○○이 작성한 매매계약서와 부동산거래사실 확인서에 날인을 하여 준 것이다.
• 다. 청구인은 쟁점주택을 매각하고 2007년 5월에 1세대 1주택으로 하여 양도 소득세 확정신고를 하였으나, 추후 청구인이 1세대 3주택에 해당하는 사실을 확인하고, 2008.3.4. 양도가액 408,000,000원, 취득가액 293,000,000원과 필요경비 24,858,000원을 적용하여 양도소득세를 신고․납부하였으나, 처분청은 김○○이 신고한 양도가액 235,000,000원을 청구인의 취득가액으로 하여 이 건 양도소 득세를 부과한 것이다.
• 라. 청구인은 실지매매계약서와 현금보관증 및 영수증 등을 찾아보려 하였으나 시간이 많이 경과되어 찾을 수가 없었고, 사실관계 확인을 위하여 청구인에게 전세보증금으로 수표를 지급한 임대인 박△△을 수소문하여 확인하였으나 당시 박△△도 직접 수표를 은행에서 인출한 것이 아니어서 수표추적이 불가능 하다고 하여 확인할 수 없었으며, 김○○(중국 체류)에게 전화로 실지 매매가액이 293,000,000원이라는 확인서를 작성하여 줄 것을 요구하였으나 거절당하였다.
• 마. 청구인은 실지매매가액을 증명할 제반 증빙서류 등을 분실하여 증명할 수는 없으나 쟁점주택을 293,000,000원에 김○○으로부터 취득한 것은 사실이므로 이 건 양도소득세를 경정․결정하여야 한다.

• 가. 청구인은 청구인이 거주하던 아파트의 전세보증금을 수령하여 김○○에게 2001.8.8. 계약금을, 2001.8.24. 중도금을, 2001.9.22. 잔금을 지급하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 신고시 제출한 매매계약서에는 중도금에 관한 약정 없이 계약금 29,000,000원과 잔금 264,000,000원을 2001.9.24. 지불하는 것으로 기재되어 있어 서로 일치하지 않으며, 김○○이 제출한 매매계약서에는 계약금, 중도금, 잔금에 대한 약정이 기재되어 있으므로 청구주장에 신빙성이 없다.
• 나. 청구인은 김○○의 요구에 의하여 매매계약서와 부동산거래사실 확인서에 도장을 날인하여 주었다고 주장하고 있으나, 청구인은 실지거래가액에 대한 증빙으로 매매계약서만을 제시하고 있으나, 김○○은 매매계약서와 거래상대방 (청구인)의 부동산 거래사실 확인서 및 인감증명서를 제출하여 매매계약서의 증거능력에 있어 진정성을 지닌 것으로 판단되며, 또한 청구인이 제시한 매매계약서에는 김○○의 막도장이 날인되어 있으나 김○○이 제출한 계약서에는 청구인이 양도시에도 사용한 도장이 날인되어 있는 등 객관적인 증빙자료 제출 없이 다만 전소유자의 요구대로 도장을 날인하였다는 청구주장은 설득력이 없는 것이다.
• 다. 실지거래가액에 대한 신빙성 여부를 판단함에 있어 형식적 기준과 거래내용의 진정성 기준에 의해 판단해 볼 때, 청구인이 제시하는 매매계약서의 내용과 청구인의 주장내용이 서로 일치하지 않고 있으며(청구인의 매매계약서에는 중도금에 대한 약정이 없음), 국세통합전산망의 실가정보시스템상의 매매사례가를 보더라도 같은 동, 같은 평형의 실거래가가 청구인이 주장하는 가액보다는 김○○의 양도가액에 가까우며, 2001.7.1. 공시된 쟁점주택의 기준공시가격이 162,000,000원임을 반영하면 김○○의 양도가액 235,000,000원이 신빙성이 있는 것으로 판단되므로 처분청의 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 전 소유자가 신고한 양도가액을 청구인의 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. (이하 생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가 (이하 중략)

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정 신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ (생 략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (이하 생략) 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ～⑩ (중 략)

⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령이 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

1. 거주자가 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시 제169조 제1항 제1호 마목에 따른 인감증명서를 제출하는 방법

2. 거주자가 부동산 취득시 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(주택법 제80조의2 에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 1) 청구인은 쟁점주택을 2006.4.6. 양도하고, 실지거래가액에 의하여 양도가액은 408,000,000원으로, 취득가액은 293,000,000원으로 하여 2008.3.4. 양도소득세 21,430,490원을 신고 ․납부하였으며, 김○○은 2001.9.24. 청구인에게 쟁점주택을 양도하고 2001.9.7. 실지거래가액에 의하여 양도가액을 235,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고․납부한 사실이 심리자료 등에 의하여 확인된다. 2) 청구인이 양도한 쟁점주택의 양도가액 408,000,000원에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

3. 처분청은 김○○의 양도소득세 신고서, 부동산매매 계약서, 부동산거래사실 확인서, 청구인의 거래사실 확인용 인감증명서 사 본 등에 의하여 쟁점주택에 대한 청구인의 취득가액을 235,000,000원으로 하여 이 건 양도 소득세를 경정․고지 하였음이 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

• 가) 김○○이 쟁점주택에 대한 양도소득세 예정신고시 제출한 부동산매매계약서를 보면, 계약일자 2001.8.21, 매매대금 이억삼천오백만원, 계약금 이천삼백만원(계약시 지불), 중도금 일억원(2001.8.29. 지불), 잔금 일억일천이백만원(2001.9.22. 지불) 으로 기재되어 있고, 청구인의 인감도장이 날인되어 있다. 나) 김○○ 이 쟁점주택에 대한 양도소득세 예정신고시 제출한 부동산 거래 사실 확인서를 보면, “쟁점주택을 2001.8.21. 매도인 김○○과 매수인 청구인이 매매거래함에 있어서 매매대금 이억삼천오백만원정에 거래한 사실이 틀림없음을 확인합니다” 라고 기재되어 있고, 청구인의 인감도장이 날인되어 있으며, 청구인의 인감증명서가 첨부되어 있다.

4. 쟁점주택의 2001.7.1.자 공동주택 기준시가(공시가격)을 보면, 162,000천원으로 확인되며, 쟁점주택과 같은 단지, 동일한 평형의 2001년도 매매사례가를 국세통합전산망에 의하여 확인한바 아래와 같다. (단위: ㎡, 천원) 소재지 토지면적 건물면적 양도일자 양도가액

○○아파트 - 31.860 84.970 2001.4.23 220,000

○○아파트 - 31.860 84.970 2001.5.4 230.000

○○아파트 - 31.860 84.970 2001.7.28 190.000

5. 청구인은 쟁점주택의 취득가액이 293,000,000원이라고 주장하고 있으나 청구주장을 입증할 수 있는 객관적인 증빙서류를 제출하지 못하고 있으며, 청구인이 2008.3.4. 쟁점주택에 대한 양도소득세 신고시 제출한 쟁점주택의 취득 계약서를 보면, 계약일자 2001.8.8, 매매대금 이억구천삼백만원, 계약금 이천구백만원(계약시 지불), 잔금 이억육천사백만원(2001.9.24. 지불) 으로 기재되어 있고, 김○○의 막도장과 청구인의 인감도장이 날인되어 있다.

• 라. 판단 살피건대, 관련법령을 보면 ‘납세자가 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정하는 것’으로 규정하고 있고, 또한, 소득세법 제97조 제7항 및 동법 시행령 제163조 제11항에 의하면 ‘거주자가 당해 자산의 취득당시 전소유자의 부동산 양도신고에 있어서 인감증명서를 첨부하여 제출하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다’ 라고 규정하고 있으며, 부동산 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는 것(대법원93누2353, 1993.4.9. 같은 뜻)인바, 이 건의 경우, 청구인은 김○○으로부터 취득한 쟁점주택의 취득가액이 293,000,000원이라고 주장하고 있으나, 김○○이 쟁점주택의 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서 및 부동산거래사실 확인서를 보면, 쟁점주택을 235,000,000원에 거래하였다고 청구인이 인감증명을 첨부하여 확인한 사실이 있는 것으로 확인되고 있고, 청구인은 2001.8.8. 계약금을, 2001.8.29. 중도금을, 2001.9.22. 잔금을 지급하였다고 주장하고 있으나, 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서를 보면, 중도금에 관한 약정 없이 2001.8.8. 계약금을 지급하고 2001.9.24. 잔금을 지급하는 것으로 기재되어 있는 등 청구주장과 일치하지 않고 있으며, 청구인은 쟁점주택 거래계약서가 사실과 다르다고 주장할 뿐 실제 매매계약서 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 청구주장에 신빙성이 없다. 따라서 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 235,000,000원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 경정․고지한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.