특수관계자에게 양도한 아파트의 시가를 같은 단지, 같은 동의 매매사례가액을 적용하여 부당행위계산부인 규정을 적용한 처분의 당부

청구인은 1997.12.30. 청구외 ○●★으로부터 취득한 서울 ★★구 ☆☆동 445-5 ☆☆현대아파트 101동 502호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2004.11.23. 청구외 ○○○(청구인의 자)과 ★★★(청구인의 사위)에게 매매가액 190,000,000원에 양도하고 매매가액 190,000,000원을 양도가액으로, 175,500,000원을 취득가액으로하여 2004.12.23. 양도소득세를 신고․납부하였다. ◇◇◇세무서장(이하 “조사청”이라 한다)은 변칙증여 점검시 청구인이 특수관계자인 딸과 사위에게 양도한 쟁점아파트에 대하여 같은 단지 및 같은 동 604호(양도일자 2005.1.31., 계약일자 2005.1.3., 이하 “비교아파트”라 한다.)의 양도가액인 252,500,000원을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 보아 소득세법 제101조 및 같은 법 시행령 제167조의 부당행위계산부인 규정을 적용하여 청구인의 주소지 관할인 처분청에 과세자료를 통보하였고, 처분청은 2009.1.2. 매매사례가액을 적용한 2004년 과세연도 양도소득세 16,393,022원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.4. 과세전적부심사를 거쳐 2009.3.11. 이 건 심사청구를 제기 하였다.

• 가. 쟁점아파트의 시가를 비교아파트의 매매사례가액을 적용한 것은 아래와 같은 사유로 위법하다.

1. 쟁점아파트는 청구인이 취득하여 양도한 이후 매매사실이 없는 것으로 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 1호 의 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에 해당하지 않는다.

2. 일반적으로 아파트의 가격은 면적, 층수, 위치, 방향, 구조 등에 따라 같은 단지, 같은 동에서도 가격차이가 있는 바, 비교아파트는 쟁점아파트와 면적, 위치 등이 동일한 것도 아니다.

3. 쟁점아파트는 5층, 전용면적 84.47㎡, 위치는 북향, 거실창문은 서향으로 102동에 가려 조망상태가 좋지 않은 반면에, 비교아파트는 6층, 전용면적 84.85㎡, 거실창문은 동남향으로 가격면에서 쟁점아파트보다 유리하여 가격이 높을 수 밖에 없으므로 매매사례가액이 될 수 없다. 4) 비교아파트는 2005.1.31.에 매매된 것으로 쟁점아파트의 매매시점과 비교하여 아파트값이 상승된 때 매매된 것으로 3개월 이내, 같은 단지, 같은 동의 아파트라고 하여 매매사례가액으로 쟁점아파트의 시가를 산정하는 것은 부당하다.

• 나. 국세청이 고시한 쟁점아파트의 양도당시 기준시가는 153,000,000원인 바, 청구인이 쟁점아파트를 비록 딸과 사위에게 매도하였지만 매도가액 190,000,000원은 결코 저렴한 가액이 아니고, 여러 가지 가격면에서 우위를 점하고 있는 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용하는 것은 각 법․규정에 배치되는 것일 뿐만 아니라 조세법규를 합리적 이유 없이 유추 또는 확장 해석하는 것으로 허용될 수 없습니다.
• 다. 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것이 결코 아니다.

1. “부당하게”라는 것은 정당하지 않거나, 이치에 맞지 않게라는 의미로 여러 가지 정황으로 보아 사회통념상 수긍할 수 없는 경우인 바, 이 건은 청구인의 막내 딸자식이 결혼하였으나 살 집이 없어 쟁점아파트에 살게 하였고, 이들은 살고있는 쟁점아파트를 매수하겠다면서 매매대금을 수시로 입금하였고, 매매일 전까지도 총대금 190,000,000원 중 150,000,000원을 수령하였고, 나머지는 미수령한 상태에서 매매가액을 당시 매매시가인 190,000,000원으로 양도소득세를 신고한 것으로 보아도 이는 사회통념상 수긍할 수 있는 것이므로 부당한 것이 결코아니다.

2. 거래행위의 부당성 유무에 관한 판단 기준으로 사회통념상, 상관행상, 경제상황, 거래내용, 조세부담의 공평의 원칙 등 제반요소를 살펴 판단해야 하고, 외형적인 사유만으로 곧바로 양도소득세를 부당하게 감소시킨 경우에 해당한다고 볼 수는 없고, 양도소득이 실질적으로 양도자에게 귀속되지 않은 경우 양도소득세 부과처분은 위법한 것이다.

• 가. 쟁점아파트 매매에 대하여 부당행위계산부인은 적법하다. 청구인은 특수관계자인 자녀에게 쟁점아파트를 양도하고 양도소득세를 신고하였으나, 그 양도가액 190,000,000원이 제3자간의 거래인 비교아파트의 양도가액 252,500,000원과는 현저한 차이가 있어 청구인이 신고한 양도가액을 시가로 인정하기에는 어렵고, 이를 소득세법 제101조 의 부당행위계산부인, 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조의 규정과 동법시행령 제49조 내지 59조를 준용한 시가 산정 규정을 적용하여 양도소득세를 결정한 처분은 정당하다.
• 나. 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 하여 결정한 것은 적법하다.

1. 비교아파트는 청구인이 양도한 쟁점아파트와 같은 동, 같은 평형이며, 공동주택기준시가 역시 일치한다.

2. 층 또한 쟁점아파트는 5층, 비교아파트는 6층으로 그 가치를 달리할 뚜렷한 이유가 없는 것으로 판단되고, 매매일 역시 청구인의 쟁점아파트와 비교아파트가 3개월 이내여서 시가로 하기에 문제점이 없는 것으로 판단되므로 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 결정한 처분청의 결정은 정당하다.

• 다. 금반언의 원칙에 반하는 것이 아니다. 소득세법 제101조 부당행위계산의부인 규정은 거주자가 특수관계자에 대하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시키는 것으로 인정되는 때 과세되는 것이고, 상속세 및 증여세법 제35조 의 저가․고가 양도에 따른 증여의제는 취득자(청구인의 딸 및 사위)가 양도자로부터 쟁점아파트를 저가 양수함에 따라 얻은 이익에 대하여 과세하는 것으로 금반언의 원칙에 반하는 것은 아니다.

• 가. 쟁점 비교아파트의 매매사례가액을 특수관계자간 매매된 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는 지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】

① 납세지관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다. 2) 소득세법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】

② 법 제41조에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관게 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 특수관게 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때. 다만, 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 당해 주택에 실제 거주하는 경우를 제외한다.

3. 특수관계 있는 자로부터 금전 기타 자산 또는 용역을 높은 이율 등으로 차용하거나 제공받는 때

4. 특수관게 있는 자로부터 무수익자산을 매입하여 그 자산에 대한 비용을 부담하는 때

5. 기타 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해연도의 총수입금액 또는 필요경비의 계산에 있어서 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

③ 제2항 제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 법인세법 시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 준용한다.

④ 제2항 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 법인세법 시행령 제89조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. 3) 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위계산】

③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때”라 함은 제98조 제2항 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문중 “평가일 전 후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 6월의 기간”으로 본다. 4) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 5) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하“개별공시지가”라 한다). (단서 생략)

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정․고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도․면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택․오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류․규모․거래상황․위치등을 참작하여 매년 1회이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정․고시한 가액으로 평가한다. 6) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 【 저가․고가양도에 따른 이익의 계산방법】

① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(다음 각호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 “시가”라 한다)에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.

② 법 제35조 제1항 제2호에서 “높은 가액”이라 함은 양도한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.

③ 법 제35조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 이익”이라 함은 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각호의 가액중 적은 금액을 차감한 가액을 말한다.

1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원 7) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【 평가의 원칙 등 】

① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것” 이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)의 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서생략)

․경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액․경매가액 또는 공매가액. 다만, 법 제73조의 규정에 의하여 물납한 재산을 상속인․증여자․수증자 또는 그와 특수관계에 있는 자(제19조 제2항 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 이 경우 제19조 제2항 중 “주주 등 1인”은 “상속인 등”으로 본다)가 공매받은 경우에는 당해 공매가액은 이를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 다. 사실관계 1) 청구인은 쟁점아파트를 2004.11.23. 정숙영외 1인에게 양도하고, 양도가액을 190,000,000원, 취득가액을 175,000,000원으로 계산한 양도소득세 신고서를 2004.12.24. 제출하였고, 양도소득세 483,240원을 2004.12.23. 납부하였음이 청구인이 제시한 신고서 사본과 국세통합시스템에 의하여 확인된다.

2. 청구인이 조사청에 제시한 쟁점아파트 대금의 수령목록에는 2002.2.26. 1회분을 통장으로 입금한 이후 2005.11.23.까지 16회에 걸쳐 총 150,000,000원을 지급한 목록으로 기재되어 있다

3. 청구인이 쟁점아파트 양도소득세 신고시 제출한 서류로 양수자인

○○○ 과 ☆☆☆이 연명하여 서명한 거래사실확인서, 양수자 2인의 인감증명서와 청구인의 취득시 매매계약서 사본을 제출하였다.

4. 조사청은 2007년 10월경 청구인과 양수인에게 쟁점아파트의 매매와 관련 부동산양도에 대한 소명 안내문을 발송하였고, 양수인은 매매대금의 원천을 확인할 수 있는 서류를 제출하였음이 확인된다.

5. 조사청의 유사매매사례가액 조사서에 의하면 비교아파트는 2005.1.3.매매계약된 매매가액252,500,000원으로 평가기준일 전 후 3월 이내이고, 34평형의 같은 동으로 층수만 상이하고 용도 등이 동일하며, 기타사항으로 TIS적정가격으로 하한가 255,000천원, 상한가 280,000천원이며, 2004.4.30.고시한 국세청기준시가는 153,000천원으로 양도재산과 조건이 동일․유사한 아파트 매매사례가액이 확인되어 매매사례가액을 시가로 보아 평가함이 타당하다고 기재되어있다.

6. 조사청의 부동산 매매 검토보고서에는 양도대금 검토결과 통장으로 수취 및 지급한 사실이 확인되고 소명부족액은 4천만원이며, 양도대금의 원천 검토결과 양수자인 딸과 사위 모두 직장생활을 오래한 자로 소득원천이 확인되는 것으로 기재되어 있고, 처리의견에는 특수관계자간의 저가양도로 부당행위계산에 해당되어 매매사례가액으로 평가하여 양도세경정하고, 양수자 중 사위에게 증여세 과세결정한다고 기재되어 있다.

7. 당심에서 쟁점아파트의 현장을 확인한 내용은 다음과 같다 동남향 강 변 북 로 7층 7층 7층 건물 ←서강대 5층건물 4호 5호 6호 7호 8호 4호 5호 6호 3호 3호 마포세무서 5층건물 2호 2호 서향 1호 1호 ☆☆현대아파트 101동 102동 쟁점아파트 101동 502호 비교아파트 101동 604호 7) 비교아파트 4호는 거실의 창문이 도로쪽(동남향)으로 되어있고, 북쪽에도 창문이 하나있으며, 6층에서는 도로 건너편의 7층건물에 막혀있는 상태이고, 쟁점아파트 2호는 거실의 창문이 102동쪽(서향)으로 되어 있으며, 북쪽에 창문이 하나있고, 거실은 102동에 막혀있고, 북쪽은 길건너 5층건물에 막혀있다.

8. 인터넷에 게시된 국민은행의 과거 아파트 시세표는 단일 평형, 하위, 상위, 일반 평균가로 구분하여 다음과 같이 게시되어 있다. <표> 국민은행 인터넷 시세표(마포 ☆☆동 ☆☆현대아파트) 기준월 매 매 변동액(만원) 하위평균가(만원) 일반평균가(만원) 상위평균가(만원) 2005-03 25,000 27,000 28,500 ▼250 2005-02 25,250 27,250 28,750 ▲250 2005-01 25,000 27,000 28,500 ▼30 2004-12 25,000 27,000 28,750 ▼220 2004-11 25,250 27,250 28,750 ▼40 2004-10 25,500 27,250 28,750 ▼250

• 라. 판 단 청구인이 특수관계자에게 양도한 쟁점아파트의 매매가액이 제3자간의 거래인 비교아파트의 매매사례가액에 비하여 현저한 차이가 있으므로 비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 할 수 있는지에 대하여 살펴보면, 소득세법 시행령 제167조 제5항 의 규정에서 양도소득의 부당행위 계산에 있어 시가는 『 상속세 및 증여세법 시행령』 제49조 제1항 본문을 준용한 “양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간” 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우에 확인되는 가액으로 할 수 있다고 하고 있는 바, 쟁점아파트가 비록 비교아파트와 비교하여 층수와 구조가 다르다 하지만 비교아파트는 거실의 창문이 길건너 7층 건물에 가려있고, 쟁점아파트의 경우 102동에 거실이 가려있어 전망에 있어서는 동일한 점과 같은 단지, 같은 동으로서 국세청기준시가도 동일하고 매매일 역시 쟁점아파트와 비교아파트가 3개월 이내여서 그 가치를 달리할 뚜렷한 이유가 없고, 인터넷에 게시된 국민은행의 과거 부동산시세에도 당해 아파트의 시세가 거의 변동이 없을 뿐만 아니라 비교아파트의 매매가액과 거의 같은 시세를 형성하고 있는 것으로보아 이 건 쟁점아파트의 특수관계자간 거래를 시가로 볼 수 없다고 판단되고, 비교아파트의 매매사례가액을 시가로 본 처분청의 당초처분은 정당한 것으로 판단됨.(심사양도2005-0250, 2006.2.21외 다수)

이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2 호에 의거 주문과 같이 결정한다.