조합원입주권의 승계취득으로 재건축된 아파트의 취득시기

청구인은 2002.01.14.자로 재건축사업계획승인을 받은 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호에 대한 입주권(이하 “쟁점입주권”라 한다)을 2003.12.22. 청구외 조○○로부터 夫인 김○○과 함께 1,190백만원에 취득(각 1/2 지분)하였으며, 이후 재건축하여 2006.01.27.자로 사업승인된 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○번지 △△아파트 △△동 △△3호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2006.03.28. 소유권보존등기를 경료하였으며 2006.05.22. 청구 외 임○○ 외 1인에게 1,710백만원에 양도한 후 2006.07.01. 쟁점아파트의 취득 가액을 595백만원으로 양도가액을 855백만원으로 하고, 취득일을 2006.03.28.로 양도일을 2006.05.22.로 하여 1년 이내 단기세율인 50%를 적용하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 청구인은 쟁점아파트의 취득일을 잘못 적용하였다고 판단하여 취득일을 2003.12.22.로 정정하여 양도일(2006.05.22.)까지의 보유기간이 2년 5개월이므로 일반세율인 36%를 적용하여 달라는 경정청구를 2008.11.27. 신청하였으나, 처분청은 2009.01.22. 이를 기각하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.03.06. 이 건 심사청구를 제기하였다.

재건축사업시행 중에 입주권을 승계받아 취득한 후 완공된 이후에 양도하는 때에는 종전의 자산과 양도하는 부동산이 전혀 다른 물건으로 변환되어 양도되는 것이기 때문에 그 양도차익은 종전부동산 취득시부터 재건축후 양도시까지 자산별 양도차익을 각각 구분계산(①대지권(입주권)→②신축아파트)한 후 이를 합산하여야 한다. 그렇다면 쟁점아파트는 쟁점입주권이 재건축된 것이므로 그 취득시기는 사용승인일인 2006.01.27이 아니고 쟁점입주권의 취득시기인 2003.12.22.라고 해야 할 것이다. 그렇지 않다면 쟁점아파트 취득일인 2003.12.22부터 사용승인일의 전일인 2006.01.26.까지의 약 2년 1개월가량의 기간은 청구인의 보유기간에서 배제되는데 반해, 취득가액은 간주취득일인 2006.01.27 당시의 가액이 아닌 2003.12.22. 당시 쟁점입주권의 취득가액이 그대로 계산되는 모순이 발생하게 된다. 즉 간주취득시기의 가액이 아닌 다른 시점의 가액을 취득가액으로 하는 문제점이 도출된다. 이와 같이 쟁점아파트의 취득시기는 2003.12.22.이고 양도일은 2006.05.22.이 되므로 그 보유기간은 2년 5개월이 될 것이고, 따라서 쟁점아파트의 보유 기간을 1년 미만의 단기로 보아 50% 세율을 적용한 것은 잘못이라 할 것이다.

청구인은 재건축사업계획승인일 이후에 부동산을 취득할 수 있는 권리인 입주권을 취득한 것이고, 소득세법 시행령 제162조 에 의하여 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 취득한 경우의 취득시기는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날로 보도록 규정하고 있으므로 쟁점아파트의 취득시기는 쟁점분양권의 잔금청산일이 아닌 사용승인일로 보는 것이 타당한 것이며, 따라서 당초처분은 정당한 것이다.

• 가. 쟁점 재건축사업계획 승인을 받은 입주권을 승계 취득 후 재건축된 아파트의 사용승인일 이후에 양도하는 경우 양도한 재건축아파트의 취득시기를 당초 입주권의 취득시기로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지정공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 2) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액 (이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 양도차익의 100분의 10

2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 양도차익의 100분의 15

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45

④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다 3) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 <양도소득과세표준> <세율> 1천만원 이하: 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하: 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하: 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과: 1천710만원 ＋ 8천만을 초과하는 금액의 100분의 36

2. 제94조제1항제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 양도소득과세표준의 100분의 40 2의2. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득과세표준의 100분의 50 (이하 생략)

② 제1항제2호·제2호의2 및 제4호 가목의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 당해 자산의 취득일로 본다.(이하 생략) 4) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 5) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를제외하고는 당해 자산의 대금(괄호 생략)을 청산한 날로 한다. (각호 생략)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. (이하 생략)

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. (이하 생략) 6) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단 1) 청구인이 재건축사업계획승인일(2002.01.14.) 이후인 2003.12.22. 쟁점입주권을 취득하여 재건축한 쟁점아파트의 사업승인일(2006.01.27.)로부터 1년 이내인 2006.05.22. 양도하고, 당초 신고시 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 보유기간 1년 미만의 단기세율 50%를 적용하여 양도소득세를 신고납부하였다가, 쟁점아파트의 취득시기가 입주권의 취득일(2003.12.22.)이라 하여 보유기간이 2년 5개월이므로 양도소득세율을 36%를 적용하여 이 건 경정청구를 한 사실에 대하여는 다툼이 없다. 2) 처분청이 청구인에게 한 경정청구 기각통지 공문(○○세무서 재산세1과 -375, 2009.01.22.)에 의하면, 소득세법시행령 제162조 제2항 에 의거 청구인이 취득한 재건축입주권의 취득 시기는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날이므로 본 경정청구에 대하여 기각 처분함을 통지한다는 내용이 나타난다. 3) 청구인이 증빙자료로 제출한 쟁점입주권의 매매계약서에 의하면, 청구인과 청구인의 夫 김○○이 2003.11.27. 청구외 조○○와 매매계약을 체결하고 잔금약정일을 2003.12.22.로 총매매대금은 1,190백만원으로 정하고 그 특약사항에 “상기 매매대금에 이주비 100,000,000원 및 추가분담금 186,805,000원이 포함된 금액이며 이주비 및 추가분담금 잔여금을 공제하고 지불한다” 로 계약을 체결한 사실이 확인되며, 쟁점아파트 매매계약서에 의하면 청구인이 2006.03.13. 청구외 임○○ 및 고○○에게 2006.05.22.을 잔금약정일로 하여 1,710백만원에 양도한 사실이 확인된다. 4) 청구인은 쟁점아파트의 취득가액을 산정함에 있어 2006.01.27.을 취득일자로 할 경우 2006.01.27. 당시의 가액이 아닌 2003.12.22. 당시 쟁점입주권의 취득가액이 그대로 계산되는 모순이 발생한다고 주장하고 있으나, 소득세법 제97조 제1항 의 규정에 의하여 취득가액이란 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액을 의미하는 것이므로, 이 건의 경우 쟁점아파트의 취득가액에는 쟁점입주권의 취득가액 뿐 아니라 그 이후에 추가되는 재건축비용 등이 포함된다고 할 것인데, 쟁점입주권의 매매계약서에 의하면 매매대금 1,190백만원에는 쟁점입주권의 거래 이후에 발행할 추가분담금 186백만원이 포함되어 있는 사실이 특약사항에서 확인되고 있고 청구인도 양도소득세 신고시 이를 취득가액에 포함하여 신고하였음이 확인된다. 따라서, 청구주장은 법리 및 사실관계를 오해한 것이라 할 것이다. 5) 살피건대, 이 건의 경우 재건축하여 양도한 쟁점아파트의 취득시기를 청구주장과 같이 입주권취득일인 2003.12.22.로 본다면 그 보유기간이 2년 5개월이므로 그 양도세율도 1년 미만의 단기세율(50%)이 아닌 일반세율(36%)을 적용할 수 있는 것이나, 청구인은 재건축사업계획 승인일 이후에 부동산을 취득할 수 있는 권리인 쟁점입주권을 취득한 것이고, 소득세법 제98조 및 같은법 시행령 제162조 제2항의 규정에 의하여 확정되지 아니한 자산을 취득한 경우의 취득시기는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날로 보도록 규정하고 있으므로 쟁점아파트의 취득시기는 소득세법시행령 제162조 제1항 제4호 에 의하여 재건축된 쟁점아파트의 사용승인일인 2006.01.27.로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 이 건 쟁점아파트의 취득시기인 사용승인일(2006.01.27.)로부터 양도일(2006.05.22.)까지의 보유기간이 1년에 미달하여 일반세율인 36%를 적용할 수 없는 것이므로 처분청이 경정청구를 거부한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.