환지예정지사용신청이 없는 쟁점토지의 건축가능 시점은 기반시설공사가 준공된 2007.4월이라 할 수 있는바 동월부터 양도시점까지의 기간 즉 건축가능기간이 7개월에 불과하므로 비사업용 토지의 기간기준에 해당되어 처분청의 중과세율 적용은 타당함
환지예정지사용신청이 없는 쟁점토지의 건축가능 시점은 기반시설공사가 준공된 2007.4월이라 할 수 있는바 동월부터 양도시점까지의 기간 즉 건축가능기간이 7개월에 불과하므로 비사업용 토지의 기간기준에 해당되어 처분청의 중과세율 적용은 타당함
청구인은 ○○시 ○○동 ○○-3번지 대지 496㎡(○○지구 토지구획정리사업내, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2001.12.10. 경매로 취득하여 2007.11.22. 양도하고 2007.12.31. 양도소득세 신고 시 무주택 1세대가 소유한 나지로 사업용토지에 해당한다고 보아 양도소득세 기본세율을 적용하여 신고납부하였다. 처분청은 쟁점토지가 도시개발구역지정(‘93년)이후 취득한 토지로써 건축가능시점을 기반시설공사가 완료된 2007.4워로 보아 동 월부터 양도일까지 기간이 사업용토지 요건인 기간기준에 해당되지 않으므로 청구인이 신고한 기본세율을 부인하고 비사업용토지의 중과세율 적용하여 2008.12.10. 청구인에게 양도소득세 91,957,720원을 경정 고지하였다. 청구인 이에 불복하여 2009.3.2. 이 건 심사청구를 하였다.
1. ○○지구의 도면에서도 당초 쟁점토지(○○동 206-3: 주택용도)과 나중에 청구인이 제시한 토지(○○동 727-1: 아파트용도)는 위치가 인접해 있지 않을 뿐만 아니라 용도가 다르며,
2. 대규모 지역에서 구획정리사업을 동시에 시행하고 완료하는 것은 불가능할 뿐만 아니라 실제로 사업지구내에 있는 모든 토지의 개별적인 사업진행 및 완료여부를 확인하는 것도 불가능 할 것이다.
① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의7. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지 양도소득과세표준의 100분의 60 2) 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】
① 제96조제2항제8호 및 제104조제1항제2호의7에서 "비사업용 토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)를 말한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. 3) 소득세법시행령 제168조 의6【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
① 법 제104조의3제1항제4호 다목에서 "거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
13. 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지[라지(제1호 내지 제12호에 해당하지 아니하는 토지로서 어느 용도로도 사용되고 있지 아니한 토지를 말한다)]로서 주택 신축의 가능여부 등을 고려하여 재정경제부령이 정하는 기준에 해당하는 토지(660제곱미터 이내에 한한다) 5) 소득세법시행규칙 제83조 의4【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】 <16> 영 제168조의11제1항제13호에서 "주택 신축의 가능여부 등을 고려하여 기획재정부령이 정하는 기준에 해당하는 토지"라 함은 법령의 규정에 따라 주택의 신축이 금지 또는 제한되는 지역에 소재하지 아니하고, 그 지목이 대지이거나 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 토지(건축법 제33조 의 규정에 따른 대지와 도로와의 관계를 충족하지 못하거나 동법 제49조의 규정에 따른 대지면적의 최소한도에 미달하여 건축허가를 받지 못하는 토지를 포함한다)를 말한다. <17> 영 제168조의11제1항제13호 및 제16항의 규정을 적용함에 있어서 나지가 2필지 이상인 경우에는 당해 세대의 구성원이 제16항의 규정에 따른 토지를 선택할 수 있다. 다만, 제18항의 규정에 따른 무주택세대 소유 나지의 비사업용토지 제외신청서를 제출하지 아니한 경우에는 제16항의 규정에 따른 토지에 해당하는 필지의 결정은 다음 각 호의 방법에 의한다. <18> 제16항의 규정에 해당하는 토지의 소유자는 양도일이 속하는 과세기간의 과세표준신고시에 납세지 관할 세무서장에게 별지 제91호서식의 무주택세대 소유 나지의 비사업용토지 제외신청서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 제출하여야 한다.
3. 무주택 세대임을 확인할 수 있는 서류
6) 구) 토지구획정리사업법 제36조 【건축행위의 제한등】(폐지 2001.1.28.법률 제6252호)
① 제13조 또는 제14조 제2항(제31조 제1항, 제34조 또는 제35조의 규정에 의하여 준용되는 경우를 포함한다)의 규정에 의한 공고(이하 “구획정리사업시행 등의 공고”라고 한다)가 있은 날로부터 제61조 제5항의 규정에 의한 공고(이하 “환지처분의 공고”라 한다)가 있을 날까지의 시행지구안에 있어서 구획정리사업의 시행에 장애가 될 토지의 형질의 변경․건축물 기타의 공작물의 신축․개축 또는 증축이나 대통령령이 정하는 물건의 설치 또는 퇴적을 행하고자 하는 자는 관할시장 또는 군수의 허가를 받아야한다.
② 시장 또는 군수가 제1항의 규정에 의한 허가를 하고자 할 때에는 미리 시행자의 의견을 들어야 한다.
③ 시장 또는 군수는 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하거나 허가 조건에 위반한 건축물등이 있을 때에는 이를 이전 또는 제거하거나 그 소유자 또는 점유자에게 이전 또는 원상회복이나 기타 필요한 조치를 명할 수 있다.
7. 법규과-5473, 2008.12.30. [토지구획정리사업의 건축이 가능한 날] 귀 과세기준자문의 경우, “구 토지구획정리사업법(폐지 2000.1.28. 법률 제6252호)”에 따른 토지구획정리사업 시행 지구 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 토지구획정리사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지는 “ 소득세법 시행규칙” 제83조의 5 제1항 제8호에 따라 건축이 가능한 날부터 2년간은 비사업용 토지로 보지 아니하며, 이 경우 건축이 가능한 날이란 “구 토지구획정리사업법” 제61조의 규정에 따라 구획정리사업에 관한 공사의 완료를 공고한 날, 공사의 완료를 공고하기 전에 시장 또는 군수로부터 사용허가를 받은 토지는 허가일입니다.
8. 재이46014-87, 1996.1.3. [건축허가일 또는 사용승낙일을 적용할 대상토지의 범위 및 판단시기] 질의: 토지초과이득세법시행령 제23조 제4호 의 규정을 적용함에 있어서 해석지침2-2-3-(8) 사업이 구획단위로 사실상 완료된 날과 관련하여 건축물의 건축이 가능하게 된 날 또는 사업시행자로부터 사용승낙을 받아 사용할 수 있게 된 날이란 건축허가일 또는 사용승낙일을 말하는 것으로 유권해석하였는바(재무부재산46014-672, 1993.8.26.), 이러한 해석에 따라 건축허가일 또는 사용승낙일을 적용한 대상토지의 범위와 관련하여, 과세요건이 발생한 특정토지에 대한 직접적인 것인지 또는 구획단위 내의 인근 다른 토지를 포함하여 가장 먼저 이루어진 건축허가일 또는 사용승낙일을 기준으로 사업이 구획단위로 사실상 완료된 날을 판단하는 것인지. <갑설>과세요건이 발생한 개별특정토지에 대한 건축허가일 또는 사용승낙일을 기준으로 함. <을설>구획단위 내의 인근 다른 토지를 포함하여 가장 먼저 이루어진 건축허가일 또는 사용승낙일을 기준으로 함. 회신: 토지초과이득세법시행령 제23조 제4호 의 규정과 관련한 재무부재산46014-672(1993.8.26.)호의 건축허가일 또는 사용승낙일을 개별특정토지에 대한 직접적인 건축허가일 또는 사용승낙일을 말하는 것임.
9. 재이46014-749, 1996.3.21. [환지예정지로 지정된 지역의 “구획단위”의 구체적 개념] 질의: 본인은 토지구획정리사업법에 의거 1990.5.8.자로 구획정리 시행신고가 된 지역 내의 토지를 보유하다 1995.3.1.자로 양도한 사람으로서 국세청에서 집행하는 양도소득세와 관련된 토지초과이득세법시행령 제23조 제4호 의 단서규정 및 동법기본통칙2-2-3...8에서 말하는 "사업이 구획단위로 사실상 완료된 날"의 해석에 있어 국세청의 시행령 및 지침상 "구획단위" 에 대한 구체적 정의가 없어 의문이 있는바, 환지예정지로 지정된 지역의 "구획단위"의 구체적 개념에 대한 정의를 회신 바람. 회신: 토지의 취득 후 토지구획정리사업법에 의하여 토지구획정리사업지구 안에 편입된 토지에 대하여는 그 사업시행지구로 지정된 날로부터 사업이 구획단위로 사실상 완료된 날까지의 기간을 유휴토지 등으로 보지 아니하도록 규정한 토지초과이득세법시행령 제23조 제4호 에서 "구획단위"란 개별 특정토지를 말하는 것임.
10. 대법93누23886, 1996.2.9. [ 사업이 구획단위로 사실상 완료된 때'란 토지사용 가능하게 시설공사가 사실상 끝난 날이며 공사완료공고일 등으로 단정 못함] (1) 토지초과이득세법시행령 제23조 제4호 에서 말하는 "사업이 구획단위로 사실상 완료된 때"라 함은 사실상 공사가 완료되어 건축 등 당해 토지의 용도에 따른 사용이 가능한 시점을 가리키는 것으로서 토지의 정지작업이 마무리 된 이외에 그 토지의 용도에 따른 사용을 강제하여도 좋을 정도로 도로공사 및 상하수도 등 간선 급·배수시설공사가 끝났으면 족하고 나아가 구획단위의 사업완료시설을 공람, 공고 기타의 방법으로 이해관계에서 알려야만 그 사업이 사실상 완료되었다고 볼 수 있는 것은 아님. (2) 토지초과이득세법시행령 제23조 제4호 의 "사업이 구획단위로 사실상 완료된 때"를 결정함에 있어 구획정리사업 전에는 일대가 웅덩이였던 관계로 정지작업이 끝난 이후에도 계속적으로 물이 스며나오는 탓에 토지를 용도에 따라 사용할 수 없었다면 이 점도 아울러 심리한 후에 그 토지의 용도에 의한 사용이 가능하게 된 시점을 확정하여야 할 것임에도 이에 이르지 아니한 채 아무런 근거없이 공사완료공고일을 사실상 사업이 완료된 날로 보아 이 사건 과세처분을 위법하다고 판단한 원심은 위와 같은 법리를 오해하거나 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 위법을 저질렀다는 이유로 원심판결을 파기한 사례
10. 대법92누19644, 1994.3.25. [ ‘사업이 구획단위로 사실상 완료된 때’라 함은 당해 토지의 용도에 사용이 가능한 도로 및 상하수도 공사가 완료된 때임] 【요약】 토지초과이득세법 제8조 제3항, 같은법 시행령 제23조 제4호에서 말하는 『토지구획정리사업이 구획단위로 사실상 완료된 때』라 함은 사실상 공사가 완료되어 건축등 당해 토지의 용도에 따른 사용이 가능한 시점을 가르키는 것으로서 토지정지작업이 완료된 이외에 그 토지의 용도에 따른 사용을 강제해도 좋을 정도로 도로공사 및 상하수도등 간선 급·배수시설공사가 완료된 때를 말한다. 〈원심판결〉서울고등법원 1992. 11. 11 선고, 92구11055 판결 〈주 문〉원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다. 【판결이유】상고이유를 본다.
1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고 소유의 종전토지는 1982. 2. 18 서울특별시가 시행하는 개포택지개발사업과 관련한 토지구획정리사업지구 안에 편입되었다가 1988. 12. 22 이 사건 토지를 환지로 받은 사실, 서울특별시는 1987. 8. 30 이 사건 토지에 대한 정지, 상하수도 시설, 도로개설등 공사를 사실상 완료하고 허가권자인 서초구청장에게 통보하였으나, 공고·공람 등의 방법으로 토지소유자에게 공사완료사실을 알리지 않았고, 전체 사업지구의 공사가 완료된 뒤인 1988. 10. 17 일괄하여 공사완료사실을 공고한 사실을 인정한 다음, 토지초과이득세법시행령 제23조 제4호 의 『사업이 구획단위로 사실상 완료된 때』란 당해 토지에 대한 공사가 완료되었을 뿐만 아니라 시행자가 토지구획정리사업법에 따라 공사완료 사실을 공람, 공고함으로써 토지소유자가 이를 알 수 있을 때를 의미한다고 해석하여 이 사건 토지는 1988. 10. 17부터 2년이 경과한 1990. 10. 17에 이르러 유휴토지로 되었다 할 것이고, 따라서 1990. 1. 1현재 유휴토지에 해당함을 전제로 한 이 사건 부과처분은 위법하다고 판단하였다.
2. 토지초과이득세법 제8조 제3항, 같은법시행령 제23조 제4호에 의하면 토지의 취득후 토지구획정리사업법의 규정에 의한 토지구획정리사업지구 안에 편입된 경우에는 그 사업시행지구로 지정된 날부터 사업이 구획단위로 사실상 완료된 후 2년까지의 기간은 이를 유휴토지로 보지 아니한다고 규정되어 있는 바, 행정기관 내부에서 이루어지는 통보는 행정편의를 위하여 공사완료사실을 확인하는 사후절차에 불과하고 토지구획정리사업법 제61조 제1항 의 공사완료 공고, 공람 역시 사후에 공사완료 사실을 대외적으로 공표하는 절차에 불과하므로 그 통보나 공고가 없다 하여 사실상의 공사완료 여부를 확인할 수 없는 것은 아니고, 정지, 도로개설, 배수시설 등 제반공사가 실제로 완료되어 건축을 할 수 있는 상태가 되었는지 여부는 토지소유자가 토지의 현황을 보면 알 수 있다는 점에 비추어 볼 때 여기서 『토지구획정리사업이 구획단위로 사실상 완료된 때』라 함은 사실상 공사가 완료되어 건축 등 당해토지의 용도에 따른 사용이 가능한 시점을 가르키는 것으로서 토지정지작업이 완료된 이외에 그 토지의 용도에 따른 사용을 강제하여도 좋을 정도로 도로공사 및 상하수도 등 간선 급, 배수시설공사가 완료된 때를 말한다 할 것이다.
3. 그렇다면, 이 사건 토지에 대한 토지구획정리사업이 구획단위로 사실상 완료된 날은 정지, 상하수도 시설, 도로개설등 공사가 완료되어 건축이 가능한 것으로 보여 지는 1987. 8. 30로 보아야 하고, 이 사건 예정결정기간 종료일은 물론 그 개시일도 위 공사완료일로부터 2년의 유예기간을 경과한 뒤임이 역수상 명백하므로 이 사건 토지를 위 예정결정기간(1990.1. 1-1990. 12. 31)동안 유휴토지에 해당하는 것으로 보아 한 이 사건 부과처분은 적법하다 할 것이다. 이와 견해를 달리한 원심은 토지초과이득세법시행령 제23조 제4호 의 법리를 오해함으로써 판결의 결과에 영향을 미친 위법이 있다. 논지는 이유 있다. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
1. 청구인은 쟁점토지를 2001.12.10. 취득하여 2007.11.22. 양도하고 양도소득세 예정신고 시 무주택세대 소유 나지의 비사업용토지 제외를 신청하면서 양도소득세 기본세율을 적용하여 신고하였으나, 처분청은 쟁점토지가 도시개발구역지정(‘93년)이후 취득한 토지로써 무주택세대 소유 나지의 사업용토지 요건을 갖추지 못한 것으로 판단하여 청구인이 신고한 기본세율을 부인하고 비사업용토지의 중과세율을 적용하여 이건 양도소득세를 경정 결정한 사실이 국세통합전산망 자료에 의하여 확인된다.
2. ○○지구 토지구획정리 사업 시행인가 공고(94.12.28) 내용
3. 주무관청인 서구청 도시개발과에 문의한바 사업지구내 구역별로 건축물용도 계획이 A(아파트용지) B(일반용지) C(일반용지-단독주택) D(학교용지) E(공공청사용지) F(주차장용지) G(종교시설용지) 로 구분되고 있다.
4. 청구인은 ○○지구 토지구획정리 사업 내 ○○아파트는 2002.4.26. 건축허가를 받은 사실로 보아 같은 구역내에 있는 쟁점토지도 동 기간부터 건축이 가능하므로 양도 시까지의 기간은 비사업용토지 제외 요건에 포함된다고 주장하고 있다.
5. 청구인은 ○○시 @@동 79-89번지 주택을 1985.4.5. 취득하여 1999.4.15. 공공용지의 협의취득에 의하여 양도하고 쟁점토지 양도일 현재까지 세대전원이 소유한 주택은 없는 것으로 확인되며, 이에 대하여는 청구인과 처분청 간 다툼이 없다.
6. 쟁점토지는 ○○도시관리계획(○○지구 제1종지구단위계획)에 일반용지(단독주택)로 편성되어 아래와 같이 사업이 시행되고 있다. 1993.9.28.
○○도시계획(○○지구 토지구획정리사업) 결정고시 1994.12.18.
○○도시계획(○○지구 토지구획정리)사업시행인가 공고 1997.7.22. 기반시설공사 착공 2001.9.18. 사업시행인가(변경) 및 환지계획인가 공고 (쟁점토지 취득일 2001.12.10) 2007.4.3. 기반시설공사 준공 (쟁점토지 양도일 2007.11.22)
7. 쟁점토지를 포함한 사업지구 내 건축가능한 시점이 언제인지 여부를 확인하고자 주무관청인 ○○시 ○○청 도시개발과(00-000-4782)에 문의한바 아래와 같이 진술하고 있다.
- 가) 기본적으로 기반시설이 갖추어지면 건축이 가능하나 사업지구 내 전체에 대한 기반시설공사 준공은 2007.4월이지만 구역 내 부분별 기반시설 완료는 특정일자를 지정할 수 없고 민원인이 환지예정지 사용허가 신청을 하게 되면 현지확인을 통하여 건축 등 여부를 승인해주고 있다.
- 나) ○○아파트의 경우 체비지로서 분양을 목적으로 2002.4월에 건축허가를 득한 것이다.
- 다) 쟁점토지가 속한 일반용지(단독주택)에 대한 최초의 환지예정지(○○동 299-1[23B-16L]) 사용허가 신청은 2006.4월에 이루어져 같은 달에 승인되었다.
- 라. 사전열람 결과
1. 처분청 보충의견 없으나 청구인의 추가의견은 아래와 같다.
2. 토지구획정리사업법에 의한 환지의 경우 “사업이 구획단위로 사실상 완료된 때”에 대한 판례의 견해는 ‘사업이 구획단위로 사실상 완료된 때’라 함은 사실상 공사가 완료되어 건축 등 당해 토지의 용도에 따른 사용이 가능한 시점을 말하는 것으로서 토지의 정지작업이 마무리 된 이외에 그 토지의 용도에 따른 사용을 강제하여도 좋을 정도로 도로공사 및 상․하수도 등 간선 급․배수 시설공사가 완료된 시점을 의미한다는 견해(대법 92누19644, 1994.3.25. 대법93누23886, 1996.2.9. 외 다수)이다.
3. 따라서 이건의 경우 인천 서구청이 2004.11.26. 인천광역시 서부수도사업소장에게 발송한 공문(도시개발과-15987) “○○지구내 상수도 통수에 대한 업무협조”에 의하면 사업지구내 상수도 설치공사가 2004.11월중에 완료된 것으로 볼 수 있어 동 일자를 건축가능 시점으로 본다면 동 일자부터 양도일까지의 기간이 사업용토지에 해당되므로 처분청이 비사업용 토지로 보아 중과세율을 적용한 당초 경정결정은 취소되어야 한다.
- 마. 판 단
1. 위와 같은 관련법령과 사실관계 조사내용을 종합해 보면, 건축이 가능한 날(건축허가일)을 적용한 대상토지의 범위와 관련하여 과세요건이 발생한 특정토지에 대한 직접적인 것인지 또는 구획단위 내의 인근 다른 토지를 포함하여 가장 먼저 이루어진 건축가능한 날(건축허가일)을 기준으로 사업이 구획단위로 사실상 완료된 날을 판단하는 것이 관건인바,
2. 환지방식의 토지구획정리사업지구는 일반적으로 광범위한 토지구역에서 시행되므로 동일지구내에서도 사업진행을 위해서는 임의적인 규모를 정하여 사업을 진행하기 마련이므로 개별특정토지에 대한 직접적인 건축허가일 또는 사용승낙일을 건축가능한 시점으로 판단한 선결정례(재이46014-87,1996.1.3)에서 보듯이
3. 이 건의 경우 ○○지구내에서 청구인이 주장하는 아파트용지와 쟁점토지는 그 위치가 인접해 있지 않을 뿐만 아니라 용도가 다르고 사업지구내에 있는 모든 토지의 개별적인 사업진행 및 완료여부를 확인하는 것도 불가능하다. 따라서 건축가능한 날의 판단을 위한 대상토지의 범위는 해당 개별특정 토지로 보아야 할 것인바,
4. 환지예정지사용신청이 없는 쟁점토지의 건축가능 시점은 기반시설공사가 준공된 2007.4월이라 할 수 있는바 동월부터 양도시점까지의 기간 즉 건축가능기간이 7개월에 불과하므로 비사업용 토지의 기간기준에 해당된다 할 것이다. 따라서 처분청이 비사업용토지로 보아 중과세율을 적용한 당초 경정결정은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.