취득가액을 확인할 수 없는 경우 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 결정하는 것임

청구인은 1982.10.29. ○○시 ○○구 ○○동 ***, 대지 217.1㎡ 위 지상 2층 주택 176.26㎡(이하 “구주택”이라 한다)를 청구 외 석○○(이하 “석○○”이라 한다)으로부터 취득하여 보유하던 중 구주택을 멸실하고 1998.3.13. 다가구용 3층 주택 438.78㎡(이하 대지를 포함하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 2005.7.27. 청구 외 이○○ 외 1인에게 양도하고, 2005.9.30. 실지거래가액에 의하여 양도가액을 930,000,000원(토지 744,605,000원, 건물 185,395,000원), 취득 가액을 462,451,814원(토지 298,476,963원, 건물 163,974,851원)으로 하여 양도소 득세를 예정신고․납부하였다. 처분청은 청구인에 대한 세무조사 결과, 청구인이 신고한 토지의 취득가액이 불분명하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 토지의 취득가액을 기준 시가에 의하여 환산한 159,987,453원으로 하여 2009.1.7. 청구인에게 양도소 득세 46,064,850원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.2.18. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 처분청은 청구인이 제시한 구주택 토지의 취득계약서에 의한 295,000천원을 인정하지 아니한 이유로 양도자 석○○의 주민등록번호를 확인할 수 없어 매매 계약서 내용을 확인할 수 없는 것으로 하여 이 건 양도소득세를 부과하였으나 주민등록번호 등은 등기소 등 관청에서 확인이 가능함에도 행정 편의적으로 세법을 해석하여 환산가액으로 결정한 처분은 세법적용의 원칙과 과세근거를 위반한 부당한 처분이다.
• 나. 처분청은 이 건 양도소득세 조사시 구주택 취득당시의 매도증서 상 취득가액을 211,111,621원으로 확인 하였으므로 211,111,621원에 생산자 물가지수를 감안하여 이 건 토지의 취득가액을 213,599,849원으로 하여 이 건 처분을 경정하여야 한다.

• 가. 청구인은 처분청이 취득계약서를 부인하고, 토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 결정한 이 건 처분은 세법적용의 원칙과 과세근거를 위반한 처분으로 취소되어야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 신고시 제출한 취득계약서에는 전 소유자 석○○에 대한 주민등록번호가 기재되어 있지 아니한 상태의 매매 계약서로서, 폐쇄등기부등본 상에도 주민등록번호가 확인되지 아니하고 물건지 관할 지방자치단체 또한 1982년 당시의 재산세 부과대장을 보관하고 있지 아니 하여 전 소유자의 주민번호를 확인하지 못한 상태로서 청구인의 진술을 통해 고령으로 사망한 것으로 확인되므로 전소유자를 통한 거래가액 확인은 불가능한 것이다.
• 나. 청구인은 석○○에게 받을 채권 3억원 가량에 대한 대물변제로 구주택을 받았으며, 소유권 이전당시 석○○이 건내준 계약서사본(295백만원)에 의해 취득 가액 신고한 것으로 주장하고 있으나 취득계약서의 원본을 제시하지 못하고 있으며, 등기권리증에 첨부된 1982년 당시 매도증서를 확보하여 확인한 바 지 하1층, 지상2층 건물도 함께 이전된 것으로 확인되고, 말소 건축물대장에도 1982.11.4. 청구인에게 소유권 이전된 사실이 확인되나 제출된 취득계약서는 토지만 양도한 것으로 되어있으며,
• 다. 청구인이 제출한 취득계약서에 날인된 전 소유자의 도장과 소유권 이전용 매도증서에 날인된 도장이 상이하고, 청구인이 주장하는 대로 전 소유자와의 채권․채무 관계에 의한 대물변제라고 하면 계약서상에 동일한 내용을 기재하는 것이 일반적이나 신고시 제출된 취득계약서에는 동 내용이 기재되어 있지 아니 하며, 청구인이 제출한 취득계약서에 계약금 30백만원을 영수한 것으로 석○○의 도장이 날인되어 있고, 1982.9.30. 중도금 100백만원과 1982.10.29. 잔금 165백만원을 영수한 것으로 작성되어 있으나, 양도인의 주장대로 채권 3억원에 대한 대물변제 성격이라면 계약금, 중도금, 잔금을 분할하여 지불하지 아니하 였을 것이다.
• 라. 따라서, 청구인이 제출한 취득계약서는 실제취득계약서로 보기 어려우며, 양도자가 주장하는 전 소유자의 채권․채무관계도 입증하지 못하는 등 취득가액이 불분명한 것으로 판단되므로 환산취득가액에 의해 취득가액 결정한 당초 처분은 정당하다.
• 마. 청구인은 매도증서의 거래가액인 211,111,621원에 생산자 물가지수를 감안 하여 취득가액을 결정하여야 한다고 주장하고 있으나 등기권리증에 첨부된 1982년 당시 매도증서의 거래가액은 21,111,621원으로 기재되어 있으므로 청구주장 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 청구인의 토지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 토지의 취득가액을 환산취득가액으로 하여 결정한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 2～4. (중 략)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (이하 생략) 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① (중 략)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다 (이하 생략) 3) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(괄호 생략)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. (중 략)

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × -------------------------------- 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정 에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액 (이하 생략)

• 다. 사실관계

1. 청구인은 쟁점부동산을 2005.7.27. 양도하고, 2005.9.30. 양도가액을 930,000,000원(토지 744,605,000원, 건물 185,395,000원), 취득가액을 462,451,814원 (토지 298,476,963원, 건물 163,974,851원)으로 하여 실지거래가액에 의하여 이 건 양도소득세를 예정신고․납부하였음이 심리자료 등에 의하여 확인된다.

2. 처분청은 청구인에 대한 세무조사 결과, 청구인이 신고한 구주택 토지의 취득가액이 불분명하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 토지의 취득가액을 기준시가에 의하여 환산한 159,987,453원으로 하여 2009.1.7. 청구인 에게 양도소득세 46,064,850원을 경정․고지하였음이 심리자료 등에 의하여 확 인된다.

3. 쟁점부동산의 실지 양도가액이 930,000,000원(토지 744,605,000원, 건물 185,395,000원) 이라는 점과, 구주택의 건물취득가액을 양도가액 기준으로 환산취득가액에 의하여 계산한 163,974,851원으로 산정한 것에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

4. 청구인은 석○○에게 받을 채권 3억원 가량에 대한 대물변제로 구주택을 받았으며, 소유권 이전 당시 석○○이 교부한 매매계약서 사본에 의하여 이 건 양도소득세를 신고한 것으로서, 매매계약서에 의한 취득가액 295,000,000원에 물가상승율을 반영한 의제취득가액 298,476,963원을 토지의 취득가액으로 하여야 한다고 주장하고 있는바, 이에 대하여 살펴보기로 한다.

• 가) 청구인이 제출한 구주택의 매매계약서를 보면, 매매대금 295,000천원, 계약금 30,000천원 계약과 동시에 지불, 중도금 100,000천원 1982.9.30. 지불, 잔 액금 165,000천원 1982.10.29. 지불하는 것으로 하여 석○○ 및 청구인의 서명 날인이 되어 있으나 석○○의 주민등록번호가 기재되어 있지 않으며 소개인 란에는 쌍방합의로 기재되어 있다.
• 나) 청구인은 이 건 심사청구에 대한 추가의견서를 제출하였는바, 이 건과 관련한 주요내용을 보면 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. 취득계약서의 진정성에 대하여 ‘쟁점부동산 재건축 당시 은행에 대출을 받았는데 대출금을 변제하고 은행으로부터 등기권리증을 돌려받았는데 은행직원 말이 당시 계약서가 들어 있었는데 실수로 파손이 되어 자기들이 다시 만들어 넣었다고 했으나 대수롭지 않게 생각했다’ 석○○과의 채권․채무관계를 입증할 만한 서류 등을 제출하지 못하는 사유에 대하여 ‘석○○씨가 계약서를 주면서 분명히 돈을 다 갚은 것이니까 차용증을 돌려달라고 하여 돌려주었으며 그분이 찍으라는 대로 찍고 같이 가서 등기이 전을 하였다’ 다) 처분청에서 제출한 구주택의 매도증서를 보면, 1982.10.29. 석○○이 청 구인에게 구주택(토지, 건물)을 21,111,621원에 매도하고 그 대금을 영수한 것으로 기재되어 있다.
• 라. 판단 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살펴보면, 청구인은 석○○에게 받을 채권 3억원 가량에 대한 대물변제로 구주택을 취득하였으며 소유권 이전 당시 석○○이 교부하여 준 계약서 사본에 의하여 취득가액을 신고한 것이므로 처분청이 취득계약서를 부인하고 토지의 취득가액을 환산가액으로 적용하여 양도소득세를 경정하는 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 청구인은 석○○과의 채권․채무관계를 입증할 수 있는 객관적인 증빙서류 등을 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라, 쟁점부동산 재건축 당시 대출과 관련 하여 은행에서 취득계약서 원본이 파손되어 재작성 한 것이라고 진술하고 있으며, 처분청이 이 건 양도소득세 세무조사시 확보한 구주택 매도증서를 보면 1982.10.29. 석○○이 구주택을 21,111,621원에 양도하고 그 대금을 영수한 것으로 기재되어 있어, 청구인이 당초 제시한 구주택 취득계약서의 내용과 사실관계가 전혀 일치하지 않는 점 등으로 보아 청구주장에 신빙성이 없는 것으로 보인다. 또한, 청구인은 처분청이 확인한 당초 취득가액 211,111,621원에 생산자 물가 지수를 감안하여 이 건 토지의 취득가액을 경정하여야 한다고 주장하고 있으나, 처분청이 확보한 매도증서에는 구주택의 취득가액이 21,111,621원으로 기재되어 있으므로 이 또한 청구주장을 받아들일 수 없다. 따라서, 청구인이 실지거래 금액을 확인할 수 있는 다른 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로, 처분청이 청구인이 제출한 취득계약서를 부인하고 토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.