쟁점토지의 취득가액이 불분명하여 기준시가에 의한 환산취득가액으로 양도차익을 산정한 처분이 정당한지 여부

청구인은 2003.3.27. 청구외 □□□(이하 “전소유자”라 한다)으로부터 취득한 충청남도 △△△ ○○○ 342번지 소재 답 1,123㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 임의경매에 의하여 2007.6.22. 양도하고, 같은 해 임의경매에 의해 충청북도 청원군 ◎◎◎ 691-8외 1필지 소재 대지 629.14㎡(이하 “쟁점외부동산①”이라 한다)를 2007.5.23.에, 충청남도 △△△ ××× 1279번지 소재 103동 105호(이하 “쟁점외부동산②”라 한다)를 2007.11.23.에 양도하고, 쟁점외부동산①은 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 일반세율을 적용하고, 쟁점외부동산②는 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 환산취득가액으로 일반세율을 적용하고, 쟁점토지는 실지양도가액 417백만원, 실지취득가액 400백만원으로 하여 비업무용부동산에 대한 세율 60%를 적용하여 2008.3.5. 양도소득세 과세표준과 세액을 신고하였다. 처분청은 쟁점외부동산①은 비업무용 부동산에 해당한다 하여 60%의 세율을 적용하고, 쟁점토지의 취득가액은 매매계약서, 금융거래증빙 및 거래상대방의 거래사실조회 등을 통해 실지거래가액임이 확인되지 아니한다 하여 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목의 규정에 따라 환산취득가액을 적용하여, 200... 2007년 과세연도 양도소득세 ○○○백만원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 ****..*. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점토지는 청구인의 전남편이 병원을 운영하면서 진 채무로 인하여 연대보증인인 청구인의 쟁점토지가 경매로 양도되게 된 것이며,
• 나. 쟁점토지에 대한 매매계약 등 모든 업무를 전남편이 하였으나 연락이 두절되어 쟁점토지의 취득가액을 입증할 수 있는 객관적 증빙을 제시할 수는 없으나,
• 다. 법무법인 ○○가 청구인을 대리하여 쟁점토지의 전소유자에게 그 거래가액을 확인한 바 서면확인은 불허하였으나 구두로 400백여만원(법무법인○○ 소속 직원 청구외 △△△의 확인원 첨부)이라 하므로 쟁점토지의 실지 취득가액을 400백만원으로 하여 양도소득세 신고를 하였으나, 처분청은 전소유자에 대한 금융조사도 하지 않고 기준시가에 의한 환산가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 경정한 이 건 부과처분은 부당하다.

• 가. 처분청과 청구인간에 쟁점외부동산①이 비업무용부동산에 해당됨은 이견이 없으나, 청구인은 쟁점토지의 취득가액은 400백만원이라 주장하며 법무법인 ○○ 소속 직원의 확인서와 전소유자에게 취득가액의 확인을 요구하는 통지서를 그 거래증빙으로 제시하고 있으나 이는 실지거래가액에 대한 객관적인 증빙서류로서 받아들이기 어렵고,
• 나. 처분청은 이 건 양도소득세 부과처분시 전소유자에게 부동산매매계약서 및 금융증빙자료의 제출을 요구하였으나 이에 불응하여 소득세법시행령 제176조의2 제2항 의 규정에 의하여 기준시가에 의한 환산가액을 취득가액으로 경정한 것으로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액이 불분명하여 기준시가에 의한 환산취득가액으로 양도차익을 산정한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (이하생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (이하생략)

② 양도자산보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 액을 가산한 금액 (중략).

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 3) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑪ 법 제97조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

1. 거주자가 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시 제169조 제1항 제1호 마목에 따른 인감증명서를 제출하는 방법

2. 거주자가 부동산 취득시공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가격(주택법제80조의 2에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의 2 제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 재정경제부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의한 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의한 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. ③ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

③ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고부동산등기법제57조 제4항의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 "등기부기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑧ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제7항의 규정에 따라 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다.

⑨ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 규정에 의한 주식 등의 양도차익에 대한 신고내용의 탈루 또는 오류 기타 거래내역의 적정성을 확인할 필요가 있는 경우에는금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률등 다른 법률의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라증권거래법에 의한 증권회사 및 당해 주식 등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인에 이를 조회할 수 있다. 5) 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 취득당시의 기준시가 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 × ────────── 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 취득당시의 기준시가 양도당시의 실지거래가액, × ─────────────────── 제3항 제1호의 매매사례가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 또는 동항 제2호의 감정가액 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도 당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

④ 법률 제4803호소득세법개정법률부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간 동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액

⑤ 국세청장은 주소지관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 처분청의 양도소득세 조사서류에 의하면, 청구인은 2003.3.27. 쟁점토지를 전소유자으로부터 취득하여 2007.6.22. 대전지방법원의 강제경매로 417백만원에 양도하고, 2008.3.5. 쟁점토지의 양도가액을 417백만원으로, 취득가액을 400백만원으로하여 양도차익을 산정하고 비업무용부동산에 대한 중과세율 60%를 적용하여 양도소득세 과세표준과 세액을 신고하면서 신고취득가액이 실지거래가액임을 입증할 증빙서류를 미제시한 사실이 확인되고, 처분청은 전소유자에게 실지거래가액의 확인을 요구하였으나 이에 대한 전소유자의 불응으로 인하여 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목 및 같은법 시행령 제176조의2 제2항 제2호의 규정에 따라 취득가액을 기준시가에 의한 환산취득가으로 산정하여 200..*. 이 건 부과처분에 이르게 되었음이 나타난다. 2) 청구인은 당심에 쟁점토지의 취득가액은 400백만원이라고 주장하면서 전소유자에게 실지거래가액의 확인을 구하는 2008.3.3.자 법무법인 ○○의 통지서 및 동 법인의 직원인 청구외 △△△의 2008.3.20.자 확인서를 제시하였으며, 당해 확인서에 의하면 전소유자는 쟁점토지의 실지거래가액이 400백여만원이나 서면확인은 불허하였음이 나타난다. 3) 이 건 심리 중 청구인은 쟁점토지의 거래가액이 410백만원으로 기재된 2008.4.27.자 전소유자의 확인서(인감증명서 첨부)를 당심에 제시하였으며, 이에 대한 매매계약서 및 금융증빙은 제시된 바가 없으나 전소유자는 ‘사실확인서 발급경위서’에서 부동산 매매거래에 대한 거래증빙을 첨부하지 못한 사유에 대하여 매매계약서 및 통장사본은 분실하여 첨부가 불가하고, 거래은행에 입․출금 내역을 확인한 결과 확인이 되지 아니하여 첨부할 수 없다 한다.

4. 당심에서 국세통합시스템에 수록된 전소유자의 부동산거래내역 및 양도소득세 신고내역을 확인한 바 전소유자는 쟁점토지를 청구인에게 양도한 날과 같은 날(등기원인일 및 등기접수일 동일)에 청구외 ◎◎◎(이하 “◎◎◎”이라 한다)에게 쟁점토지로부터 2003.3.14. 분할된

○○ 남도 △△△ ××× ○○○ 342-1소재 답 1,122㎡(이하 “비교대상토지”라 한다)를 양도한 사실이 확인되고, 쟁점토지 등에 대한 양도소득세를 무신고하여 기준시가로 결정된 양도소득세를 납부하였음이 확인되고, 쟁점토지 및 비교대상토지의 개별공시지가는 아래와 같다. 【개별공시지가 현황】 (단위: 원,㎡) 고시일 구분 02.06.29. 03.03.14. 03.10.31. 04.06.30. 05.05.31. 07.05.31. 쟁점토지 21,000 21,000 30,000 140,000 220,000 220,000 비교대상토지 21,000

• 30,000 140,000 220,000 220,000

5. 당심에서 ◎◎◎에게 비교대상토지의 취득가액에 대하여 서면으로 확인한 바, ◎◎◎은 해당토지 매매거래를 중개한 부동산TV 천안지부의 지부장 청구외 □□□으로부터 사기를 당하여 (쟁점토지 및 비교대상토지 일대가) 택지개발 예정지 중 상가지역에 해당한다는 말을 믿고 평당 1백만원과 수수료를 지급할 것을 요구하는 데 응하여 시세보다 높은 가액인 390백만원(㎡로 환산하면 347,593원에 해당함)에 비교대상토지를 취득하게 되었으며, 청구외 □□□이 검인계약서만을 작성․교부하여 주어 실지거래가액에 의한 매매계약서를 첨부할 수 없다 한다.

6. 위와 같은 서면확인에 대하여 당심에서 이를 뒷받침할 금융증빙 제시를 요구하자 ◎◎◎은 거래대금을 2003년 1, 2월 경에 현금출금하여 지급한 것으로 기억되나 과거 통장 사본 등을 보관하지 않고 있고, 거래당시 은행이 어디였는지 기억이 나지 않아 증거서류 제시는 불가능하다는 변이다.

• 라. 판단 양도가액에서 차감되는 필요경비는 매매계약서 및 금융증빙 등 객관적인 거래증빙에 의하여 확인되는 것으로서, 이 건 청구인이 제시한 전소유자의 확인서상 거래가액은 객관적 증빙에 의해 실지거래가액임이 확인되지 않고, 전소유자은 쟁점토지를 청구인에게 양도한고 기준시가로 확정된 양도소득세를 납부하여 특단의 사정이 없는 한 2009.5.31.자로 해당 양도소득세의 부과제척기간이 만료되므로 이해관계의 대립이 거의 없는 상태에서 당초 청구인의 신고취득가액인 400백만원보다 높은 410백만원이 실거래가액이라 작성한 확인서는 신뢰하기 어렵다고 판단되고, 당심에서 ◎◎◎으로부터 확인한 비교대상토지의 매매사례는 쟁점토지와 물적으로 동일․유사한 것인지의 여부가 명확하지 아니하고, 그 확인서상 거래가액 390백만원 또한 계약서 및 금융증빙 등에 의하여 실지거래가액임이 확인되지 아니할 뿐 아니라, 청구외 □□□으로부터 사기를 당하여 시세보다 높은 가액으로 취득하였다고 하므로 확인서상 거래가액 390백만원은 비교대상토지의 공정가치를 반영하지 못하였다 판단되므로 매매사례가액이라 볼 수 없어 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 규정에 의거 기준시가에 의한 환산가액을 취득가액으로 보아 2007년 과세연도 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.