취득시 다운계약서 작성으로 취득가액이 실제와 달리 작성되었다는 주장의 당부

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 143㎡, 주택 74.22㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 청구외 장○○으로부터 2002.08.17. 취득하여 2002.10.10. 양도한 후 실지거래가액에 의하여 양도가액 66,000천원, 취득가액 60,000천원으로하여 양도소득세를 과세미달로 신고하였다. 이후 쟁점주택의 매수자인 청구외 강○○이 2006.08.30. 쟁점주택을 양도한 후 양도소득세 신고시 실지거래가액으로 하여 취득가액을 110,000천원으로 신고함에 따라, 처분청은 청구인의 양도 당시 실지거래가액을 110,000천원, 취득가액 60,000천원으로 하여 양도차익을 계산하여 2008.07.02. 양도소득세 25,320,410원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.10.13. 이의신청을 거쳐 2009.02.11. 이 건 심사청구를 제출하였다.

• 가. 쟁점주택의 취득시 실지거래가액은 신고가액인 60,000천원이 아니라 95,000천원이며, 취득계약서의 내용과 같이 임차보증금 12,000천원을 제외한 83,000천원을 아래와 같이 지급하였다. 계약서 내용 대금결제 내용 구 분 일 자 금액(천원) 일 자 증 빙 계 95,000 계약금 2002.07.17. 15,000 2002.07.17 현금인출 2,796천원 기 타 12,204천원 중도금 2002.08.01 20,000 2002.08.01. 수표지급 100만원×20매 잔금 2002.08.16 60,000 2002.08.16. 수표지급 100만원×48매 보증금대체 12,000천원 이와같이 지급사실이 입증되는 수표지급액 68,000천원의 배서내용을 확인하기 위하여 금융조회를 신청한다.
• 나. 청구인은 당초 쟁점주택에 거주할 목적으로 취득하였으나 빌라신축 건설업자가 양도할 것을 요구하여 1980년도에 신축된 쟁점주택을 수리하는 것보다 양도차익 15,000천원을 챙기는 것이 더 유리할 것 같아 양도하게 된 것이다.
• 다. 일반주거지역내에 있는 쟁점주택은 보유기간 2개월 동안에 가격이 급등할 사유가 없음에도 처분청이 45,000천원(상승율 70%)의 양도차익이 발생한 것으로 보는 것은 부당하다.
• 라. 만일, 취득계약서의 매매금액 95,000천원을 인정하지 못하는 경우에는 처분청이 주장하는 취득가액 65,000천원은 기준시가 대비 88%에 불과한 금액으로서 실지거래금액이 기준시가보다 높게 거래되는 것이 일반적인 현상임을 감안하여 볼 때 전혀 타당성이 없는 불합리한 금액이라 할 것이므로, 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산하여 계산하여야 한다.

청구인이 제출한 매매금액 95,000천원의 취득계약서는 쟁점주택의 양도가액이 110,000천원임이 확인되자 추가 제출한 것으로 그 신빙성이 의심되며, 청구인에게 취득계약서 원본의 제출을 요구하였으나 제출하지 아니하였고, 중도금과 잔금의 무통장 송금 주장도 매수인에게 송금한 것이 아니라 수표를 발행한 것으로 실제 매수자에게 건네졌는지도 불분명하다. 설령, 중도금과 잔금으로 68,000천원의 수표가 매도인에게 건네졌다하더라도 실제 취득가액이 95,000천원이라는 것은 납득하기 어렵다. 당초부터 허위계약서로 불성실 신고를 하였고 양도가액이 추가로 밝혀지자 뒤늦게 작성한 사후계약서에 의한 일방적인 주장일 뿐이다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 취득가액이 당초 신고시 제출한 검인계약서의 60,000천원인지 심사청구시 제출한 매매계약서의 95,000천원인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 1～3호. (생략)

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우(이하 생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액 (이하 생략)
• 다. 사실관계

1. 청구인이 당초 신고시 제출한 취득계약서는 검인계약서로서 거래금액은 60,000천원이며 2002.07.17 계약금 5,000천원 2002.08.17. 잔금 55,000원을 지급 하는 것으로 작성되어 있고 매도인과 청구인의 날인이 되어 있으며, 2002.08.19. ○○ 시 ○○구청장의 검인이 되어있다.

2. 청구인이 심사청구시 제출한 취득계약서를 보면 2002.07.17. 매매대금을 95,000천원으로 계약하면서 계약금 15,000천원, 중도금 20,000천원(2002.08.01.지급), 잔금 60,000천원(2002.08.16. 지급)과 특약사항에 “잔금 중 12,000천원은 임차보증금으로 승계하는 조건으로 함”으로 작성되어 있으며, 매도인 및 청구인과 중개인의 서명날인이 되어 있다.

3. 청구인은 이 건 심사청구서를 제출하면서 농협 ○○○지점의 청구인 계좌(120-12-**)의 2002.08.01.자 출금수표 100만원권 20매와 2002.08.16.자 출금수표 100만원권 48매 등 총 68매의 배서내용의 확인을 요청하는 금융증빙 조회 신청서를 제출하였으며, 이에 따라 농협 ○○○지점에 조회한 결과 총 68매 중 11매에 대하여 회신되었으며 그 내용은 다음과 같다. 순번 수표번호 수표금액(원) 결 제 내 역 1 19647634 1,000,000 정○○(660121-1**) 2 19647636 1,000,000 3 19647637 1,000,000 4 19647638 1,000,000 장○○(130033-56-) 5 19647647 1,000,000 6 19646635 1,000,000 청구인(120-12-2) 7 19646641 1,000,000 장○○(660907-1**) 8 19646642 1,000,000 9 19646643 1,000,000 10 19646647 1,000,000 주○○(760312-1) 11 19646655 1,000,000 청구인(120-12-2***)

• 라. 판단 1) 청구인은 쟁점주택의 실제 취득가액은 95,000천원이며 이 중 68,000천원은 농협 ○○○지점에서 100만원권 68매로 인출하여 매수자인 장○○에게 지급하였다고 주장하였으나, 농협 ○○○지점의 금융정보회신내용을 검토하여 보면 회신된 100만원권 11매 중 2매가 청구인의 계좌로 다시 입금된 것으로 확인되고 있으므로 청구주장은 신빙성이 없는 것으로 판단된다.

2. 처분청이 인정하는 취득금액인 검인계약서상의 60,000천원은 기준시가 대비 88%에 해당하여 허위임이 명백한 금액이므로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다고 주장하고 있으나, 매매당사자들이 작성하여 시장․군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 매매계약서의 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 이를 입증하여야 하는바,(같은 뜻 대법원 93누2353 1993.04.09. 선고 외 다수) 이 건 검인계약서의 매매대금 60,000천원이 기준시가 보다 저가로 기재되었다는 사정만으로는 계약서의 신빙성을 배척하기는 어렵다고 할 것이므로 청구 주장은 이유 없다할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.