토지 양도에 있어서 매매사례가액 적용의 당부

청구인은 가칭 00매곡지구토지구획정리조합의 조합장으로서, 2004.6.2. 울산시 북구 00동 00 임야 1,215㎡(4,860㎡ 중 청구인 지분 2/8, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 202,144,713원에 취득하여, 2006.11.30. 주택사업시 행사인 주식회사A(현 주식회사B, 이하 “주택사업시행사”라 한다)에게 307,789,740원에 양도하고, 2007.2.28. 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고하였다. 한편으로, 청구인은 위 양도가액 외에 조합보상비 명목으로 29억원(이하 “조합보상비”라 한다)을 쟁점토지 매수자인 주택사업시행사로부터 별도 지급받았다. 처분청은 동울산세무서 과세쟁점자문위원회의 결정에 따라 조합보상비 중 조합활동 관련 지출금액을 제외한 나머지 금액을 쟁점토지의 양도가액에 가산 하는 결정을 하려 하였으나, 조합활동 관련 장부 및 증빙서류가 미비함을 확인 하고 쟁점토지의 양도가액을 매매사례가액에 의해 1,141,332,120원으로 추계결정 하여 2008.12.1. 이건 양도소득세 378,478,360원을 청구인에게 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.1.2. 이의신청을 거쳐 2009.2.10 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 토지에 대한 양도가액은 양도자와 양수자간 실제 거래한 가액에 의하여 결정하는 것이 원칙이므로 쟁점토지의 양도가액 결정은 처분청이 확인한 실제 양도가액 307,789,740원으로 결정하여야 함에도, 처분청은 쟁점토지에 대한 양도가액을 토지개발 소문으로 가격이 급등한 매매사례가액에 의해 추계결정 하 여 양도소득세를 부과하였는바, 이는, 토지 양도대금 외 조합보상비 명목으로 수령한 금액이 다른 소득으로 과세대상이 될 수 있음은 별론으로 하더라도, 실질과세원칙을 위반한 부당한 처분이다.
• 나. 쟁점토지와 현황이 비슷한 토지를 같은 시기에 같은 가액으로 동일한 매수인에게 양도한 청구외 C, D 부부 공유토지(00동 00)에 대하여 경주세무서장이 그 신고를 인정하는 결정을 한 사실이 있음에도, 쟁점토지에 대하여는 매매사례가액에 의해 추계결정하였는바, 이는 과세형평상 부당하므로 취소되어야 한다.
• 다. 매매사례가액으로 추계결정하려면 토지의 현황이 비슷한 거래를 사례로 적용하여야 할 것인데, 처분청이 사례로 적용한 E 소유의 00동 토지는 준주거지역이고 쟁점토지는 일반주거지역이므로 이는 부당한 사례적용이다.

• 가. 과세쟁점자문위원회의 의결에 따라 양도가액에서 제외할 조합활동비를 확인하기 위하여 청구인으로부터 조합활동비 관련 지출자료를 제출받았으나, 청구인이 제출한 자료는 단순히 항목과 금액을 나열한 진정성 없는 지출내역이며 그 지출을 뒷받침할 장부 및 증빙이 없거나 미비하다. 따라서, 이건의 경우는 양도 당시 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비한 경우에 해당되므로, 소득세법 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 규정에 의하여 양도가액을 추계결정하는 것이 타당하다.
• 나. 쟁점토지와 같은 토지구획정리사업지역 내 토지에 대한 거래가액 결정의 중요한 요인은 토지의 특성 및 현황보다는 거래시기라 할 것이므로, 쟁점토지와 거래시기가 가장 근접한 울산 북구 00동 00번지 외 4필지 2,342㎡의 양도가액을 매매사례가액(㎡당 939,368원)으로 하여 쟁점토지의 양도가액을 추계결정한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 이 건의 쟁점은 쟁점토지 양도가액을 매매사례가액으로 추계결정한 것이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래 가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말 한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것 으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계 가) 처분청의 이건 조사관련 서류에 의하면, 청구인은 1991년부터 울산 북구 00동 # 추진위원장의 직책으로 토지구획정리사업을 추진하여 왔으며, 1998년4월 창립총회에서 가칭 “#” 조합장으로 선임되어 조합장의 직을 매년 연임하여 온 것으로 확인된다. 나) 위 조합은 주무관청에 등기․등록된 사실이 없는 임의 단체이나 지주들 로부터 토지구획정리사업시행 및 조합설립에 동의한다는 동의서를 징취하여 온 사실이 있고, 2003.3.13에는 울산광역시 의회사무처에도시계획도로 조기 개설 요구문서를 각 지주들로부터 서명 받아 접수하는 등 토지구획정리사업을 지속적으로 추진하여 온 것으로 확인된다. 다) 청구인은, 수차례의 조합승인신청이 반려되고 타 건설회사들이 같은 사업 지구 내에서 공동주택건설사업을 벌이는 등 사업추진이 어렵게 되자, 쟁점토지를 주택사업시행사인 (주)A에 양도하였는데, 쟁점토지 양도 내역 및 쟁점토지를 공유하였던 청구외 F 등의 양도내역은 다음과 같으며, 청구 인은 양도가액 외에 조합보상비 명목으로 29억원을 별도로 지급 받았음이 확인되는바, 이에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 쟁점토지 양도내역 소 재 지 면 적 (단위;㎡) 소유자 (지분) 양도가액 계약일 잔금일 ㎡당 단가 신천 a 신천 b 신천 c 413.0 413.0 389.0 청구인 (2/8) 쟁점토지 307,789,740 (기준시가 229,707천원) 2006.10.24 2006.11.30 253,325 신천 a 신천 b 신천 c 1,239.0 1,239.0 1,167.0 F (3/8) E (3/8) 1,432,600,000 2005.7.15 2006.04.06 393,032 라) 처분청은 쟁점금액이 쟁점토지의 양도대가에 해당되는지를 동울산세무서 과세쟁점자문위원회에 자문을 구하였는데, 동 위원회는 ‘가칭 # 실제적으로 조합원들의 동의서 수령 등 조합 활동을 한 사실이 관련 서류에 의하여 확인되고, 조합 활동에 의하여 조합보상비를 지급받았음이 추정되므로 쟁점금액 중 조합 활동과 관련한 보상비라고 인정되는 금액을 제외한 나머지 금액을 쟁점토지의 양도가액에 가산하여 결정하라’는 결정을 한 사실이 동울산세무서 과세쟁점자문위원회 의결결과통보서에 의해 확인된다. 마) 처분청은 위 결정에 따라 조합 활동비를 확인하고자 하였으나 관련 장부 및 증빙서류의 미비로 조합 활동비의 확인이 불가하다 하여, 쟁점토지의 양도 가액을 매매사례가액에 의해 1,141백만원으로 추계결정 하였는바, 매매사례가액 적용 내용은 다음과 같다. 매매사례 토지 비교 소 재 지 쟁 점 토 지 비 교 토 지 양 도 인 청 구 인 E 매 수 인 A(사업시행사) 좌 동 지 목 임야 답 면 적 1,215㎡ 2,342㎡ 계 약 일 2006.10.24 2006.11.06 잔 금 일 2006.11.30 2006.11.30 거래가액 307,789,740원 2,200,000,000원 평당가액 837,441원 3,105,363원 쟁점토지와 비교토지는 같은 토지구획정리지구 내의 토지이고, 다음의 인근토지 거래내역과 같이 쟁점토지와 거래시 기가 가장 근접한 토지임 〈 인근토지 거래내역 〉 소 재 지 지목 면적 소유자 양도가액 양도대금 지급내역 ㎡당 단가 지급일 지급금액 d 과수원 258.0 가 312,000,000 2006.6.22 312,000,000 1,209,302 e 답 311.0 나 185,000,000 2006.10.31 185,000,000 594,855 f g h 도로 임야 171.5 28.5 다 외 4인 250,900,000 2006.11.1 2006.11.17 30,000,000 220,900,000 1,254,500 i j k 임야 496.0 라 597,500,000 2006.7.14 2006.8.17 2006.11.23 202,494,000 22,506,000 372,500,000 1,204,637 l 전 261.0 마 208,000,000 2005.8.19 2006.10.25 2006.11.23 대토 21,850,000 28,150,000 30,000,000 128,000,000 796,934 m n o p q 답 2,342 E 2,200,000,000 2006.10.27 2006.11.30 220,000,000 1,980,000,000 939,368 (매매사례가액) * 위 토지 모두가 사업시행사인 주식회사A에 양도됨 바) 청구인이 제출한 “# 도시개발산업 추진위원회 보상협의 회의록”을 보면, 주택사업시행사인 주식회사A와 청구인 및 Z 기술이사가 수차례의 회의를 거쳐, 청구인 소유의 쟁점토지 및 C, D 부부 공유토지 전부의 매수와 더불어 청구인이 사업을 추진하면서 투입한 자 금을 29억원으로 하여 조합보상비 명목으로 지급하기로 합의한 것으로 나타나며, 쟁점토지 및 C, D 부부 공유토지의 양도가액은 ㎡당 253천원으로 확인된다. 사) 위 C, D 부부 공유토지는 쟁점토지와 현황이 비슷한 토지로서 당해 토지의 양도에 대해 경주세무서장은, 쟁점금액이 조합원들에게 배분된 사실이 확인되면 그 때에 경정하는 것으로 하고 일단은 그 신고를 인정하는 결정을 하였음이 처분청이 제출한 조사복명서 등에 의해 확인된다. 아) 청구인이 쟁점금액을 수령한 사실은 확인되나, 조합보상비가 조합원들에게 배분되었다거나 조합의 경비에 충당된 사실 등은 확인되지 아니하고 있다. 자) 주택사업시행사인 (주)A는 아파트건설을 사업의 주목적으로 2005년 9월 설립된 법인인바, 설립당시부터 쟁점토지를 포함한 지구 일대의 토지 매입을 시작하여 2006년 11월 그 매입을 완료하였으며, 이건 심사청구 심리일 현재 토지의 정지작업이 완료되어 아파트가 건설되고 있다.

2. 판단 위 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 이건 부과처분이 적법한지 여부를 살펴본다. 가) 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 매매계약서ㆍ기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우로, 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는, 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액에 의하여 추계결정할 수 있도록 관련법에 규정되어 있다. 이건의 경우, 쟁점토지의 양도가액은 ㎡당 253천원으로서, 이는 쟁점토지 거래일로부터 3월 이내에 동일인과 거래된 비슷한 현황의 토지 거래가액 평균 ㎡당 1,000천원에 훨씬 못 미칠 뿐만 아니라 쟁점토지 공유자들이 동일 매수자에게 7개월 전에 양도한 가액(㎡당 393천원)보다도 낮은 가액이어서, 쟁점토지의 양도가액은 허위임이 명백하여 청구인이 신고한 양도가액을 인정할 수 없는 경우에 해당된다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지 양도일 전 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있고 매수인도 동일한 토지의 매매사례가액에 의하여 쟁점토지의 양도가액을 추계결정한 것은, 토지 양도대금 외 조합보상비 명목으로 수령한 금액이 다른 소득으로 과세대상이 될 수 있음은 별론으로 하더라도, 달리 잘못이 없다고 판단된다. 나) 다음은, C, D 부부 공유토지(00동 950-7)의 양도에 대한 경주 세무서장의 결정과 비교하여 과세형평에 어긋난다는 청구주장과, 준주거지역인 E 소유 토지 거래가액을 일반주거지역인 쟁점토지의 거래가액과 비교할 수 없다는 청구주장에 대하여 살펴보기로 한다.

(1) 먼저, 이건 과세가 과세형평상 부당하다는 청구주장에 대하여 살펴보면, 경주세무서장은 C, D 부부 공유토지(00동 950-7)의 양도에 대해, 쟁점금액이 조합원들에게 배분된 사실이 확인되면 그 때에 경정할 것임을 전제로 그 신고를 인정하는 결정을 한 것이고, 경주세무서장의 결정에 잘못이 있으면 경정하면 되는 것이므로 당해 결정을 근거로 과세형평에 어긋난다는 청구주장은 이유 없다 하겠다.

(2) 다음은 매매사례가액 적용 관련 청구주장에 대하여 살펴보면, 쟁점토지와 비교토지는 동일한 아파트건설사업지구 내의 토지로서 사업시행자가 당해 토지를 매입하여 정지작업을 할 토지들인바(실제로 사업시행 자는 이건 심사청구 심리일 현재 사업지구 내 토지들에 대한 매입과 토지 정지 작업을 끝내고 아파트를 건설하고 있다), 이 같은 토지들은 토지의 특성 및 현황보다는 사업추진상황에 따라 거래가액이 결정되는 것이 일반적이고, 사업이 추진되면 시간이 경과할수록 토지 가격이 상승하는 특성을 가지고 있으므로(당해 지구 토지 중 막바지에 거래된 토지가 쟁점토지이다), 처분청이 동일한 아파트건설사업지구 내에서 거래된 여러 건의 매매사례 중 쟁점토지와 거래시기가 가장 근접한 토지인 E 소유 토지의 양도가액을 매매사례가액으로 하여 쟁점토지의 양도가액을 추계결정한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 준주거지역인 박주범 소유 토지 거래가액을 일반주거지역인 쟁점토지의 거래가액과 비교할 수 없다는 청구주장 또한 이유 없다 하겠다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.