쟁점부동산의 양도가액은 당초 결정가액이 정당하고, 종중원 중 일부가 농지소재지에 거주하면서 8년 이상 자경하였다고 볼 수 없음

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인(○○○씨○○공파중중, 이하 “청구종중”이라 한다)은 2007.9.11. 경기도 ○○군 ○○면 ○○리 산 **번지 임야 외 7필지와 주택 1동(“쟁점부동산”이라 한다)을 청구외 서○○(이하 “서○○”이라 한다)에게 양도하고, 2007.3.31. 이미 양도한 ○○○시 ○○동 소재 임야를 포함하여 2007년 과세연도분에 대한 양도소득세확정신고를 하면서 임야를 제외한 각 토지를 8년 이상 자경하였다며 감면세액을 1억원으로, 납부할 세액을 501,565,499원으로 하여 양도소득세확정신고하였으나 납부할 세액을 납부하지 아니하였다. 처분청은 청구종중이 무납부한 양도소득세 및 청구종중의 위 자경농지에 대한 감면신청을 부인하여 2009.1.5. 청구종중에게 2007년 과세연도 양도소득세 700,418,910원을 결정․고지하였다. 청구종중은 이에 불복하여 2009.2.9. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점부동산의 실제 양도가액은 17억원이나 매수인 측에서 양도소득세를 부담할 터이니 매매대금을 35억원으로 정한 것으로 하자고 제의하여 청구종중의 전 회장인 최○○가 매수인측과 공모하여 매매대금을 허위로 높인 것이다.
• 나. 쟁점부동산 중 경기도 ○○군 ○○면 ○○리 산 **-1 임야는 1984년부터 현재까지 청구종중에서 묘목을 심어 관리하여 왔으며, 같은 곳 491번지, 492번지, 492-1번지 511-1번지, 511-3번지는 1984년 5월부터 청구종중이 직접 관리하고 자경하여 오고 있는 것이 사실임에도 비자경농지로 간주하여 과세처분함은 부당하다. 따라서, 실제 매매대금 17억원과 실경작한 것을 전제로 양도소득세가 산정되어야 하므로 이건 과세처분은 감액 산정되어야 할 것이어서 위법한 처분이 되는 것인데 청구종중으로서는 과세경위를 정확히 알 수 없으므로 전액에 대한 과세처분의 취소를 구한다.

• 가. 청구종중이 양도가액으로 신고한 35억원은 매수인측에서 양도소득세를 부담하는 조건으로 제의하여 매매대금을 허위로 정한 것으로 실제 매도한 매매대금은 17억원이며, 쟁점부동산 중 ○○리 산**-1번지 임야는 1984년부터 현재까지 청구종중에서 묘목을 심어 관리하여 왔고 ○○리 491번지 외 5필지를 종중에서 직접 관리하고 자경한 것이 사실이므로 처분청이 이를 8년 이상 자경농지의 감면을 배제하는 것은 부당하다고 주장하나,
• 나. 매수인 서○○과 매매계약 체결당시 종중대표인 최○○가 종중대표의 자격으로 종중이사들의 입회하에 작성한 매매계약서상 거래가액이 35억원이고, 2008.2월에 매수자가 쟁점부동산을 양도하고 신고한 양도소득세 신고서에도 취득가액이 35억원으로 되어 있어 양도가액은 35억원이 명백하며 설사 그 대금 중 일부가 종중회계에 입금되지 아니하였다 하더라도 이는 종중 내부의 문제일 뿐이므로 당초 결정은 정당하다.
• 다. 쟁점부동산이 자경농지라고 주장하며 제시한 입증서류(확인서)로는 종중원 중에서 실제로 재촌하면서 직접 경작하였다고 할 수 있는 객관적인 증빙으로 볼 수 없으며 농지 인근 주민들을 통해 탐문한 바, 경기도 ○○시에 거주하던 종중원 최□□(2007.2.27. 사망)이 종중의 재실과 농지 및 임야 등을 관리하였다고 하지만 상시 거주하며 자경한 사실은 없어 8년 자경 감면 요건에 해당한다고 볼 수 없으므로 감면 규정을 적용하지 않고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 양도가액을 35억원으로 하여 과세한 처분의 당부와 쟁점부동산 중 임야를 제외한 나머지 부분이 8년 이상 자경한 농지에 해당하는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (이하생략) 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. (이하생략) 3) 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상[괄호 안 생략] 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(괄호 안 생략)이 되는 토지중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (단서 생략, 이하 생략) 4) 조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제69조 제1항 본문에서 "농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자"라 함은 8년[괄호 안 생략] 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(괄호 안 생략)에 거주하면서 경작한 자를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역

② ～ ⑪ (생략)

⑫ 법 제69조 제1항에서 "직접 경작"이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다. 3) 조세특례제한법 기본통칙 69-0…3【자경의 정의】

① 법 제69조 제1항의 규정을 적용받을 수 있는 자경농지는 농지소재지에 거주하면서 자기가 직접 농작물을 경작하거나 자기책임하에 농사를 지은 농지로서 위탁경영하거나 대리경작 또는 임대차한 농지를 제외한다.

② 종중소유농지를 종중원 중 일부가 농지소재지에 거주하면서 직접 농작물을 경작하거나 자기책임하에 농사를 지은 경우에도 법 제69조 제1항의 규정에 의한 자경농지로 본다.

• 다. 사실관계

1. 청구종중은 2007.3.31. 양도한 경기도 ○○○시 ○○동 산 2*-4 토지의 양도가액 3억원과 쟁점부동산의 양도가액 35억원 합계 38억원에 대하여 과세표준을 1,870,907,910원, 세율을 36% 적용하여 8년 자경종지 감면세액을 1억원으로, 자진납부할 세액을 501,565,499원으로 하여 2008.7.23. 다음 표【1】과 같이 양도소득세과세표준확정신고를 한 후 무납부한 사실이 심리자료 및 국세통합시스템 등에 의하여 확인된다. 표【1】 양도소득세 확정신고 내역 (단위: 천원) 소재지 지목 면적(㎡) 취득일 양도일 양도가액 비고

○○○시 ○○동 산29-4 임야 7,122 85.1.1 2007.3.31 300,000 사업용

○○ 군

○○ 면

○○ 리 산 임야 33,256 85.1.1. 2007.9.11 (쟁점부동산) 3,500,000 같은 곳 산-1 임야 1,455 같은 곳 491 답 793 95.6.16 8년 자경 감면 신청 (1억원) 같은 곳 492-1 답 1,141 같은 곳 511-1 전 506 같은 곳 511-2 답 992 같은 곳 511-3 답 479 같은 곳 492 대지 790 사업용 같은 곳 492 주택 168.3 97.10.14

2. 처분청은 청구종중이 위 양도소득세확정신고 시 쟁점부동산의 농지 등에 대하여 8년 자경으로 1억원을 감면신청한 것과 납부할 세액 501,565,499원을 무납부한 데 대하여 2008.11.27. 감면신청 부인하여 결정․고지한다는 과세예고통지를 거쳐 2009.1.5. 청구종중에게 양도소득세 700,418,910원 결정․고지한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

3. 청구종중의 양도소득세과세표준확정신고서 및 자진납부계산서에 첨부된 쟁점부동산의 부동산매매계약서는 2007.8.3. 청구종중의 대표 최○○가 매도인으로 되어 있고 이사 최◇◇, 최●●, 최△△, 최▽▽가 기명 날인하였으며, 매수인은 청구외 서○○이고, 총매매대금은 35억원, 계약금 5억원(2007.8.3), 중도금 7억원(2007.8.3), 잔금 23억원(2007.9.11)으로 되어 있다.

4. 쟁점부동산의 매수인 서○○은 2007.9.11. 쟁점부동산의 소유권이전 등기를 경료하였으며, 같은 날에 쟁점부동산의 등록세 과세표준액을 35억원으로 하여 등록세 등 78,400,000원을 납부한 사실이 등록세 영수증에 의하여 확인되며, 쟁점부동산 중 ○○리 산 **번지 임야 33,256㎡중 8,192㎡를 2007.12.5. 이○○, 최■■, 정○○에게 양도하고 부동산매매계약서와 취득 증거서류를 첨부하여 2008.2. ○○○세무서에 양도소득세 예정신고를 하면서 쟁점부동산의 취득가액을 35억원으로 하여 이○○ 등에게 양도한 토지를 기준시가 비율로 취득가액을 안분하여 계산한 사실이 등기부등본 등 심리자료에 의하여 확인된다.

5. ○○○씨○○공파종중재산환수추진위원회 위원장 최▲▲이 2007.12.14. ○○○씨○○공파종중 회장 최○○를 업무상 횡령 등의 혐의로 ○○서부경찰서에 제출한 고소장(사건번호 2007-1***1호)에 의하면 “피고소인은 2007.8.3. 쟁점부동산을 소외 서○○에게 3,500,000,000원에 매도하고도 2007.11.7. 종중회의 때 위 부동산을 모두 1,700,000,000원에 매도하였다고 보고하고, …중략 … 나머지 종중 소유의 위 부동산 판매대금 1,800,000,000원(십팔억원)을 피고소인이 임의로 횡령 착복한 것입니다.(후략)”라고 되어 있으며, ○○○○경찰서가 2008.3.3. 최▲▲에게 통지한 ‘사건처리진행상황 통지’에 의하면 “피의자가 출석요구 불응하고 주소지에 거주치 않는 것으로 확인됨에 따라 검거될 때까지 기소중지(체포영장) 의견으로 인천지검에 송치함”이라고 되어 있다.

6. 청구종중은 쟁점부동산의 매매대금이 17억원이라는 주장의 근거로 위 매매계약서와 함께 서○○이 기명날인한 ‘이행각서’ 사본을 제출한바 그 내용은 다음과 같다. 이 행 각 서 주소 경기도 ○○군 ○○면 ○○리 5-2 성명 서○○(**-*) 위 본인은 ○○○씨 ○○공파종중 소유 ○○리 산**번지 임야 전답을 8필지 부동산 총 39,412㎡를 종중대표 최○○로부터 매매대금 3,500,000,000원으로 매매계약을 체결함에 있어 다음사항을 이행할 것을 각서합니다 다 음

1. 위 매매대금 총 금 1,700,000,000원을 지급한다.

2. 총 매매대금 3,500,000,000원으로 매도에 따른 납부하여야 할 양도세 주민세 분할등기비용 제반 일체의 세금을 매수인은 매도인인 최○○ 회장을 통하여 납부하여야 한다.

3. 본 서류는 최○○ 회장은 양도소득세 세금을 납부하면 위 각서인에게 돌려주며 그 이후에는 본 각서의 효력을 상실한다.

4. 본 각서는 최○○ 회장님이 효력상실 때까지 보관한다.

2007. 9. 11. 위 각서인: 서 ○ ○(인)

○○○씨○○공파종중대표 최○○ 귀하

7. 청구종중은 쟁점부동산의 8년 자경 입증자료로 ○○4리 전 이장 백○○가 작성한 ‘확인서’ 사본을 제출한바, 그 내용은 다음과 같다. 확 인 서 상기 본인은 ○○군 ○○면 ○○리 주민으로서 상기부동산에 대하여 (○○리 산) -1 임야는 ○○○씨○○공파에서 1984년 5월부터 현재까지 묘목을 심어 관리 중이오며 또한 위 땅 번지에는 ○○리(491, 492, 492-1, 511-1 512-2, 512-3)땅은 ○○○씨○○공파 종중에서 1984년 5월부터 직접 관리하고 밭농사를 매년 경작한 사실을 위 본인은 주민 이장으로서 확인합니다. 2007.11.10. 확인자 ○○4리 리장 백○○ ⇒ 당심에서 현지에 출장하여 ○○면사무소 산업계장과 확인서 작성자인 백○○, 쟁점부동산 인근주민을 면담한바, 종중에서 자경한 사실은 없으며, 당시 80이 넘은 종중원 최□□씨(2006년 사망)가 연고지인 ○○과 현지를 왕래하면서 가족 없이 혼자 5백 평 중 일부 몇 고랑(약 20평)에 배추 등을 조금 심었을 뿐이고, 잡풀이 무성하게 우거진 쟁점부동산 일부에 이웃 주민들이 소나무와 콩을 심었다고 진술하였다.

8. 위 최□□(-*)의 주민등록정보는 다음과 같다. 1974.8.5～1982.6.5 경기도 □□시 □□동 1982.6..～1984.11.6 경기도 □□시 ○○동 1984.11.6～1989.6.30 경기도 ○○시 ▲▲동 1989.6.30～2003.5.2 경기도 □□시 ▲▲구 □□동, ○○동 2003.5.2～2004.1.2 경기도 ○○군 ▽▽면 ○○리 2004.1.2～2005.3.9 경기도 ○○군 ○○면 ○○리 492 2005.3.9～2005.7.1 서울특별시 ○○구 ○○동 2005.7.1～2006.2.27(사망) 경기도 □□시 □□동 3-3 □□아파트 2-4

9. 청구종중은 2008.3.24. 종중 대표를 최◆◆으로 변경한 사실이 □□지방법원 ◆◆지원에서 발행한 등기완료통지서에 의하여 확인된다.

• 나. 판단 1) 쟁점부동산의 실제 양도가액은 17억원이나 청구종중의 전 회장인 최○○가 매수인측과 공모하여 매매대금을 35억원으로 높인 것이라는 주장에 대하여 본다. 청구종중은 쟁점부동산 매매계약 체결당시 종중대표인 최○○가 종중대표의 자격으로 종중이사들의 입회하에 연명으로 날인하여 작성된 매매계약서상 거래가액이 35억원인 사실, 서○○이 납부한 쟁점부동산의 등록세 과세표준금액이 35억원으로 확인되는 사실, 서○○이 쟁점부동산의 일부를 양도하고 2008년 2월에 ○○○세무서에 신고한 양도소득세예정신고서 내용에서 확인되는 취득가액이 35억원인 사실, 청구종중의 ‘종중재산 환수추진위원회 위원장’ 최▲▲이 2007.12.14. ○○○씨○○공파 종중회장 최○○를 업무상 횡령 등의 혐의로 ○○서부경찰서에 제출한 고소장 내용에도 쟁점부동산의 양도가액이 35억원이라고 주장한 사실 등을 종합적으로 고려할 때 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 35억원으로 하여 양도소득세를 결정한 이건 처분은 정당하다고 판단된다.

2. 청구종중은 쟁점부동산 중 임야를 제외한 부분을 청구종중이 직접 관리하고 종중원이 8년 이상 자경한 농지로서 감면대상이라고 주장하는 데 대하여 본다. 조세특례제한법 제69조 제1항 및 위 구 조세특례제한법 시행령 제66조 에 의하여 양도소득세가 감면되는 ‘8년 이상의 자경농지’라 함은 거주자가 농지가 소재하거나 연접한 시·군·구 안의 지역에 거주하면서 취득한 때로부터 양도할 때까지 사이에 8년 이상 경작한 사실이 있고 양도일 현재 농지인 토지를 말하고, 조세특례제한법 기본통칙 69-0…3에는 ‘종중소유농지를 종중원 중 일부가 농지소재지에 거주하면서 직접 농작물을 경작하거나 자기책임하에 농사를 지은 경우에도 법 제69조 제1항의 규정에 의한 자경농지로 본다’고 규정하고 있다. 이 사건의 경우 청구종종의 종중원이 8년 이상 쟁점부동산 소재 지역에 거주하면서 농지를 직접 경작하였는지에 관하여 보건대, 쟁점부동산이 8년 이상 자경농지라는 증빙으로 청구종중이 제출한 위 사실관계 내용의 ‘확인서’ 외에는 쟁점부동산의 경작과 관련되어 지출된 비용과 수입에 대한 종중의 회계증빙을 제시하지 못하고 있다는 점, 위 사실관계에서 살펴본 바와 같이 쟁점부동산의 인근 주민들이 종중원 최□□은 연고지인 수원과 쟁점부동산 소재지를 왕래하면서 가족 없이 혼자 5백 평 중 일부(약 20평)에 배추 등을 심었고 나머지 면적 일부에는 주민들이 소나무와 콩을 심었다고 진술한 점, 종중원 최□□은 2003.5.2부터 2005.3.9.까지만 쟁점부동산 소재지와 경기도 ○○군 ○○면에서 거주한 것으로 확인되는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산 소재지에 종중원이 상시 거주하며 자경하였다고 보기는 어렵다고 판단되므로 8년 자경 감면규정을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분은 적법하다 하겠다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.