청구인이 제시한 매매계약서와 거래사실확인서는 사실과 다른 것으로 보이고, 신고한 취득가액은 기준시가의 6배, 양도가액 대비 72.6%로 지가급등지역에 위치하고 보유기간이 8~17년인 점으로 볼 때, 쟁점토지의 취득가액으로는 지나치게 과다함
청구인이 제시한 매매계약서와 거래사실확인서는 사실과 다른 것으로 보이고, 신고한 취득가액은 기준시가의 6배, 양도가액 대비 72.6%로 지가급등지역에 위치하고 보유기간이 8~17년인 점으로 볼 때, 쟁점토지의 취득가액으로는 지나치게 과다함
○○ 시내에 있는 복덕방에서 김○○와 함께 온 사람이 직접 작성한 것이고 청구인은 계약서 원본을 보관하고 있다. 또한, 2004년 청구인과 ○○옥은 쟁점토지를 매각하기로 합의하고 매매가 될 경우의 양도소득세 신고를 준비하기 위해 세무사에게 자문을 구한바 “매매계약서에 중개인이 기재되어 있지 않고 양도인이 등기상의 소유자와 상이하여 부동산거래사실확인서 등 서류를 보완할 필요가 있다”라는 자문에 따라 2004.3.29. 김○○에게 쟁점매매계약서 원본을 보여주며 확인해 줄 것을 요구하였고, 김○○가 쟁점매매계약서가 원본임을 인정하며 거래사실확인서(이하 “쟁점거래사실확인서”라 한다)의 기재내용을 확인한 후에 인감증명을 첨부하여 날인하였다.
- 라. 김○○는 청구인이 前前소유자 이○○ 등으로부터 쟁점①,②,③토지의 지분 4분의 1을 직접 취득한 것이라고 주장하였으나 김○○가 쟁점①,②,③토지를 자신이 매매한 사실과 쟁점매매계약서 및 쟁점거래사실확인서를 작성한 사실을 인정하고 있고, 前前소유자 중 이○○에 대한 처분청의 조사과정에서 쟁점①토지의 실제 매매는 1980년에 이루어졌으나 명의이전만 1989년에 이루어진 사실이 확인되며 청구인이 전화(041-9-**) 및 방문하여 문의하여도 이○○의 실제 양도일은 1980년이고 이 후 여러 번에 걸쳐 전매가 이루어진 후에 1989년 및 1990년에 소유권 이전등기가 이루어진 사실이 확인되는 점으로 볼 때, 김○○는 사실과 다른 주장을 하고 있다.
- 마. 김○○는 자신의 주장을 입증할 아무런 근거도 제시함이 없이 3.3㎡당 1백만원의 다른 거래확인서를 작성하여 주었다고 주장만 하고 있는 반면에 쟁점거래사실확인서는 김○○의 인감증명서가 첨부되고 인감도장이 날인된 명백한 서류이며 청구인은 원본을 보관하고 있다. 김○○는 알콜중독으로 장기 요양 중이고 처분청이 조사할 당시에도 요양원 에서 당뇨병 등 후유증 치료를 위해 요양 중이었으며 2008년 6～7월경에 청구인에게 전화로 “현재 병원에 있고 병원비와 생활비가 필요하니 5천만원을 달라”고 요구하였으나 거절하자 “보복하겠다”라고 협박한 사실이 있다.
- 바. 처분청이 확인한 김○○의 문답서에서 김○○는 1989, 1990년에는 3.3㎡당 매매가액이 80만원 또는 1백만원에 매매하였다고 하는 반면에 지가가 급등한 8～9년 뒤인 1998년에는 3.3㎡ 당 매매가액이 60만원 또는 80만원으로 75% 정도 지가가 하락하였다고 주장하나 이는 비현실적이다.
- 사. 김○○의 문답서에 의하면 청구인의 제출증빙 중 쟁점매매계약서의 필체가
○○옥의 것으로 ○○옥이 위조하였다고 김○○가 주장하였으나, 쟁점매매 계약서의 필체가 각각 다르다는 사실과 각 매매계약서의 필체는 ○○옥의 필체가 아님을 처분청에 확인시켜 주었음에도 처분청은 이를 인정하지 아니하였다.
- 아. 처분청은 시세탐문에 있어서 취득 당시 시세에 대하여 소득세법 시행령 제176조의2에 의한 적법한 방법에 의하지 아니하고 1개 업소의 막연한 추정치 만을 근거로 하였다. 1) 청구인은 여러 곳의 중개업소를 방문하여 탐문한 후 그 중 취득일 이전인 1985년부터 영업을 하고 있는 업체를 어렵게 찾아서 당시의 시세에 대하여 구체적으로 확인한 공인중개사 조○○(61**-1****)의 확인서를 제시하였음 에도 처분청은 이를 전혀 인정하지 아니하였다. 2) 쟁점토지의 취득 당시 ○○시의 토지는 미등기 전매가 성행하였고 건축이 가능한 땅은 기준시가의 10배에 달하는 비싼 가격에 매매가 되었으며 쟁점 토지는 건축이 가능한 토지에 해당한다. 3) 특히 1998년의 거래는 청구인의 대여금 채권을 변제받기 위하여 어쩔 수 없이 급하게 취득한 특별한 사정이 있었는바 기준시가는 무의미하고, 청구인의 신고내용은 실지거래내용과 일치한 것으로 이를 부인당할 아무런 잘못이 없다. 4) 통상 부동산 거래 시 매매계약서는 보관하고 있지만 금융거래증빙은 장기간 보관하지 않고 20년 전의 금융증빙은 금융기관에서 조차 보관하고 있지 않아 제출이 불가능함에도 불구하고 20년 전의 금융거래증빙의 제시가 없음을 이유로 취득가액이 불분명하다고 보는 것은 부당하다.
- 자. 청구인의 정당한 신고내용을 구체적이고 객관적인 입증이 없이 정신질환을 앓고 있는 김○○의 허위진술과 처분청의 추측만으로 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 기준시가에 의해 환산하여 양도소득세를 부과한 것은 국세기본법 제16조 근거과세의 원칙을 위반한 것이고, 같은 법 제19조 세무공무원의 재량의 한계를 벗어난 위법·부당한 처분이다.
1. 1989～1990년 청구인과 김○○, ○○옥, 최○○이 쟁점토지 지분 4분의 1씩 공동 취득한 사실이 쟁점토지의 부동산등기부등본과 김○○ 문답내용을 통해 일관되게 확인된다.
2. 현지인이고 공동 취득자인 최○○의 확인서에서도 김○○가 일괄취득 후 미등기 전매한 것이 아니라 공동 투자한 사실이 확인된다. 3) 청구인이 제출한 쟁점매매계약서(4매) 및 쟁점거래사실확인서(4매)는
○○옥이 위조하였다는 김○○의 문답내용이 사실로 판단된다. 4) 청구인은 자신의 주장을 뒷받침할 객관적 증빙을 전혀 제시하지 못하면서 허위로 작성된 쟁점매매계약서와 쟁점거래사실확인서만을 근거로 신고내용이 정당하다고 주장하고 있다.
- 나. 청구인이 쟁점토지의 김○○ 지분(2/4)을 취득한 것과 관련하여 김○○의 주장이 사실로 판단된다.
1. 김○○는 ㎡당 209,000원(총 250,000,000원)에 양도하였다고 주장하였다.
2. 2004년 3월 청구인의 요청으로 쟁점토지 지분 4분의 2 매매거래에 대해 ㎡당 209,000원에 거래한 것을 ㎡당 303,000원에 거래한 것으로 거래사실확인서를 작성하여 교부하고 ○○옥으로부터 25,000,000원의 대가를 받았다고 하였다.
3. 김○○는 청구인이 신고시 첨부한 ㎡당 575,000원의 쟁점매매계약서와 쟁점거래사실확인서는 ○○옥이 위조한 것이라고 주장하였다.
4. 청구인은 쟁점매매계약서 외에 대물변제 사실을 뒷받침할 담보설정내역, 이자지급사실, 차용증 등 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있다.
5. 청구인이 제출한 1998년 이후의 청구인과 청구인의 배우자인 윤○○ 및
○○옥의 금융거래내역을 검토하여도 1998.9.10. ○○옥이 김○○의 예금계좌에 15,000,000원을 입금한 것 외에 청구인이 前소유자에게 대금 지급한 금융거래사실이 전혀 없다.
6. 김○○ 는 허위의 거래사실확인서 발급과 관련하여 일시와 장소, 대가 수령방법 등을 구체적이고 일관되게 답변하고 있으나, 청구인은 쌍방간의 다른 주장에 대한 조사자의 확인 요청에 대해 건강상의 이유를 들어 거절하였다.
7. 쟁점토지 등기부등본과 김○○의 문답서 내용, 탐문 확인한 당시 시세와 기준시가 등을 종합적으로 검토하여도 김○○의 주장이 청구인의 주장보다 설득력이 있고, 청구인과 김○○ 모두 그 주장을 뒷받침할 수 있는 객관적인 증빙 제시가 전혀 없다.
- 다. 청구인이 제시한 쟁점토지의 쟁점매매계약서와 쟁점거래사실확인서는 신뢰성이 없다.
1. 청구인은 ○○시내에 있는 부동산중개업소에서 작성한 원본계약서라고 주장하고 있으나 쟁점매매계약서는 쌍방계약서이고 청구인은 중개업소 상호나 동행한 사람의 실명을 밝히지 못하고 있다. 2) 김○○는 거래 당시 실거래계약서는 작성하지 아니하였고,
○○시청 인근 박○○법무사사무실에서 검인신청을 위한 검인계약서만 작성하였다고 주장 하였다. 3) 김○○는 사실과 다른 거래사실확인서를 작성하고 그 대가로 2004년
○○옥으로부터 25,000,000원을 수령하였다고 확인하고 있다. 4) 청구인의 주장에 비해 김○○의 주장이 구체적이고 신빙성이 있으며 김○○는 청구인과 ○○옥을 사문서위조혐의로 검찰에 고소하여 수사가 진행중이므로 청구인이 제시한 쟁점매매계약서는 위조된 계약서로 판단된다.
- 라. 청구인은 쟁점토지의 취득과 관련한 구체적인 입증자료를 제시하지 아니하였고, 제시한 공인중개사 조○○의 시세 관련 확인내용은 신뢰하기 어렵다. 1) 취득가액이 기준시가 및 탐문한 시세에 비해 현저히 과다하여 청구인에게 대물변제 사실 및 대금지급과 관련된 금융증빙 등의 자료를 요청하였으나 이에 전혀 응하지 아니하였다. 2) 청구인이 제출한 공인중개사 조○○의 사실확인서 작성경위에 대해 현지 출장하여 조사한바, 조○○는 ○○옥을 한번도 만난 적이 없고, 1993년경
○○옥이 한차례 조○○에게 전화하여 쟁점토지를 ㎡당 455,000원에 매도 요청하였으나 당시 시세에 비해 너무 높게 제시된 가격이라 거래가액을 낮추자고 제안한 적이 있으며 그 이후 연락이 두절된 상태라고 확인하였다.
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (이하 생략) 2) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.
1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우
2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우
3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우
8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (이하 생략) 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (이하 생략) 5) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】
① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.
1. 제94조제1항제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물
① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (이하 생략) 7) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다.
1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액
2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액
⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다.
2. 청구인이 제시한 양도소득세 신고서 사본과 국세통합전산망에 의하면 청구인은 2006.12.29. 쟁점토지의 청구인 지분에 대해 양도가액 1,312,500,000원, 취득가액 953,267,372원으로 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하여 2006년 과세연도 양도소득세 78,872,865원을 예정신고․납부하였다. 3) 처분청이 2008.6.18.～2008.6.26. 기간 동안 청구인에 대해 양도소득세 실지 거래가액 조사를 실시하고 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준 시가에 의해 환산한 281,263,724원을 취득가액으로 하여 2008.11.17. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 239,722,740원을 경정·고지하였음이 처분청이 제시한 양도소득세 조사종결보고서 사본과 양도소득세 경정결의서 사본 및 국세통합전산망에 의해 확인된다. 【표1】 쟁점토지의 청구인 신고 취득가액과 처분청 환산가액 내역 (원) 구 분 취득일자 취득가액 기준시가 청구인 신 고 처 분 청 환산가액 쟁점토지 지분 1/4 취득 쟁점①토지 1989.9.29. 175,272,287 34,178,489 22,936,927 쟁점②토지 1989.12.30 51,495,086 5,725,851 3,135,761 쟁점③토지 1990.4.12. 31,500,000 3,368,833 1,817,684 계 258,267,373 43,273,173 27,890,372 쟁점토지 지분 2/4 추가 취득 1998.8.29. 695,000,000 237,990,547 128,410,000 합 계 953,267,373 281,263,720 156,300,372
4. 청구인은 청구인이 신고한 취득가액이 실지거래가액임을 주장하며 다음 표와 같이 기재된 쟁점매매계약서 4매와 쟁점매매계약서 4매에 기재된 내용과 같이 거래하였음을 2004.3.29. 김○○가 확인한 것으로 기재되어 있는 쟁점거래 사실확인서 4매(김○○의 인감도장이 날인되어 있고 인감증명서가 첨부되어 있음)를 제시하고 있다. 【표2】 쟁점매매계약서 내용 (원) 구 분 계약일자 (잔금일자) 물건 거래금액 (청구인 해당) 매도인 매수인 중개업자 계약서① 1989.9.17. (1989.9.29.) 쟁점①토지 436,000,000 (218,000,000) 김○○ 청구인 (지분 1/4)
○○옥 (지분 1/4) 기재 되어 있지 않음 계약서② 1989.12.30. (1989.12.30.) 쟁점②토지 105,000,000 (52,500,000) 계약서③ 1990.3.9. (1990.4.12.) 쟁점③토지 63,000,000 (31,500,000) 계약서④ 1998.8.25. (1998.8.29.) 쟁점토지 (지분 2/4) 695,000,000 (695,000,000) 청구인 계 1,299,000,000 (997,000,000) 5) 쟁점토지의 부동산등기등본에 기재된 소유권 이전 현황은 다음 표와 같다. 【표3】 쟁점토지 등기부등본상 소유권 이전 현황 구 분 이 전 소유자 ’89～’90년.(3회) ’95.11.30. ’98.8.29. 등기접수일 지분
토지 쟁점①토지 이○○ 1989.9.29. 청구인 1/4
○○옥 1/4 김○○ 1/4 최○○ 1/4 청구인 1/4
○○옥 1/4 김○○ 2/4 청구인 3/4
○○옥 1/4 쟁점②토지 홍○○ 1989.12.30. 쟁점③토지 심○○ 1990.4.12
6. 처분청이 제시한 양도소득세 종결보고서에는 “前前소유자이며 현지인인 이○○에게 김○○ 등에게 양도한 거래현황과 거래금액에 대하여 질문한바 이○○는 너무 오래되어 전혀 기억이 나지 않는다고 확인을 거부하였고, 이○○의 子
○○성(○○대학교 교수)에게 전화 확인한바 이○○의 실제 토지 양도일은 80년 이며 명의이전만 89년에 이루어진 것이라 확인하였음”이라고 기재되어 있다.
7. 청구인은 1989～1990년 쟁점토지의 지분 4분의 1 취득 당시 쟁점토지의 시세를 알 수 있는 증빙자료임을 주장하며 쟁점토지의 지분 4분의 1 공동 취득자인 ○○옥이 ○○○도 ○○시 △△동 48-31,32 답 386㎡(이하 “△△동 토지”라 한다)을 1989.7. 170,000,000원에 양도하였고, 동 양도대금을 쟁점토지의 지분 4분의 1 취득에 사용하였다고 확인한 사실확인서를 제시하였다. 청구인은 ○○옥의 사실확인서를 뒷받침하는 자료라고 주장하며 ○○옥으로 부터 △△동토지를 양수한 정△△(35**-1****)의 확인서를 제시하였다. 또한, 청구인은 쟁점토지와 ○○옥이 양도한 △△동토지는 지목은 답이나 토지이용계획상 모두 도시지역, 일반상업지역으로 분류되어 시세는 대지와 다름이 없어 쟁점토지의 당시 시세를 알 수 있는 근거임을 주장하며 2009.4.23.
○○시 ○○구청장이 발행한 토지이용계획확인서 사본을 제시하였다.
8. 김○○가 쟁점매매계약서와 쟁점거래사실확인서를 위조하였다고 사문서 위조 등의 혐의로 청구인과 ○○옥을 고소한 사건(사건번호 2008형제-6****호) 에 대해
○○○○ 지방검찰청이 2008.11.20. 불기소 처분한 사실이 청구인이 제시한 불기소통지서 사본에 의해 확인되고 불기소통지서에 기재된 주요내용은 다음과 같다. 사건번호 2008형제-6****호 죄명 사문서 위조 등 처분연월일 2008.11.20. 처분요지 불기소(혐의없음, 증거불충분) 수사결과: 2007.7.17. 고소인의 딸 △△란과 유선통화 하여 고소인 김○○는 술을 많이 먹어 우울증과 조울증 증상으로 □□부근에 있는 요양원에서 요양을 하였으나 차도가 없어 □□ △병원으로 입원시켰으며, 2008.9.30. 국립□□병원으로 병원을 옮겨 치료 중이나 담당주치의는 ‘비기질적 정신병, 우울증’등으로 판단력의 장애가 있을 가능성이 있으므로, 법적인 문제에 대한 논의는 퇴원 후 가능할 것이라는 소견 피의자 □□국(청구인)은 고소인 김○○와 본건 토지를 거래하면서 매거래시 마다 1) 1989.9.29. 평당 135만원, 2) 1989.12.30. 평당 148만원, 3) 1990.4.12. 평당 150만원,
4. 1998.9.29. 평당 190만원 등으로 거래 시 마다 토지거래 가격이 상승하는데 고소인의 주장은 오히려 평당 가격이 69만원으로 낮춰서 거래했다는 것은 억지라는 진술로 ○○옥의 진술과 부합하고 고소인은 병원생활을 하면서 아무런 입증자료 없이 막연하게 피의자 등이 부동산 매매 계약서를 위조하였다고 고소장을 제출하였으나, ○○옥은 그 당시 부동산거래일자 및 거래금액을 명확히 기억하고, 2004.3.29. 피의자 등이 위 토지를 매각하기 위하여 고소인에게 부동산거래사실확인서 4매와 부동산매매계약서 4매를 보여주며 사실 확인을 요구하자 고소인이 거래당시 작성해 준 실제 계약서가 맞다며 부동산거래사실확인서와 인감증명서를 첨부, 날인하여 준 것으로 보아 고소인의 진술과 같이 위조하였다고 보기 어려우며, 우울증과 조울증 증상을 보이는 고소인의 과대망상으로 각각 불기소(혐의없음) 의견임 9) 청구인은 청구인이 신고한 취득가액이 당시 시세에 비해 과다하지 않다고 주장하며 쟁점토지의 시세가 1989～1990년에는 3.3㎡당 130～170만원, 1998년 에는 3.3㎡당 170～210만원이었다고 확인하는 공인중개사 조○○ 외3인이 작성한 것으로 기재되어 있는 확인서와 1998년과 1990년 ○○시 지역이 지가가 급등 하여 토지거래허가지역으로 지정되었다는 내용의 인터넷 신문기사를 제시하고 있다.
10. 청구인은 김○○의 파산 또는 경매 등으로 재산적 피해가 발생할 것이 걱정되어 불안해하던 중 김○○의 요구에 따라 양도가액 695,000,000원에서 차입금 450,000,000원을 공제한 245,000,000원을 지급하고 쟁점토지의 김○○ 지분(2/4)을 추가로 취득하였다고 주장하면서 이에 대한 근거로 쟁점토지의 등기부등본에 의해 □□지방법원○○지원의 가압류 결정(청구금액 500,000,000원)을 원인으로 1997.11.5.에 쟁점토지의 김○○ 지분 전부가 가압류되었다가 1998.3.19. 말소되었음이 확인되는 점을 들고 있다.
□□국(청구인)에 대한 2006년 양도소득세 실지조사와 관련하여 전소유자인 김○○에게 거래내역을 확인하고자 조사공무원이 김○○가 요양중인 ▲▲ □□시 ■■ 읍
○○ 리 **번지 소재 △병원에 출장(김○○에게 요청하여 □□세무서 사무실로 이동하여 문답서 작성)하여 사실을 명료히 하기 위하여 2008년 8월 19일 14시 05분 임의진술을 구하여 아래와 같이 문답서를 작성함 문 요양원에 입원하게 된 경위와 현재의 건강상태에 대하여 말씀해 주십시오. 답 알콜중독으로 수년간 입원 완치되었고, 현재는 당뇨병 치료중이며 치료를 요하는 다른 증상은 없습니다 문 귀하께서는 08년 6월 초순경 □□국에 대한 양도소득세 조사와 관련하여 ○○ 세무서에서 전화하여 조사진행사항을 문의하였고 확인해 줄 것이 있다고 하였는데 □□국에 대한 양도소득세 실지조사 사실을 알게 된 경위에 대하여 말씀해 주십시오 답 금년 4월말경 ○○옥이 제게 전화하여 □□국의 ○○ ○○동 토지 양도건과 관련하여 세무서에서 확인나오면 98년 거래분에 대하여 04년에 평당 일백만원에 거래사실확인서 작성한 것을 ○○옥이 평당 일백구십만원으로 거래사실 확인서와 계약서를 임의로 재작성해서 신고하였고 제 도장도 ○○옥이 새겨서 날인하였다고 말하였으며 89년, 90년 본인과 ○○옥, □□국, 최○○이 공동취득한 토지에 대해 ○○옥은 본인이 이○○등으로부터 전부 취득하여 ○○옥과 □□국에게 평당 일백육십만원인가 일백오십만원인가에 미등기 전매한 것으로 세무서에 전화 좀 해달라하였으며 본인은 알았다고 대답하였으나 그렇게 하지 않았고 세무서 조사공무원에게는 사실대로 확인해 준 것이며 □□국의 양도세조사 사실도 그때에 ○○옥이 전화하여 알게 된 것입니다. 문
○○동 토지의 취득내역에 대하여 자세히 말씀해 주십시오 답 89년, 90년에 이○○등으로부터 평당 육십만원에 본인 김○○와 최○○, ○○옥과, □□국이 각 사분의일 공동지분으로 취득하였으며 ○○옥이 □□국을 끌어들이면서 ○○옥과 본인 김○○가 평당 십만원씩 차익을 남겨 □□국씨의 취득가액은 평당 팔십만원입니다. 문 (□□국이 양도신고시 제출한 계약서 사본 4매를 보여주면서) 제시한 매매계약서가 거래당시에 작성한 원본계약서가 맞습니까? 답 거래당시에는 쌍방계약하면서 실제 거래내역대로 계약서를 작성하지 아니하였고 소유권 이전등기 신청을 위한 검인계약서만 ○○시청 근처 박○○ 법무사사무실에서 작성하였으며 제시한 매매계약서는 거래당시 작성한 검인신청용 계약서가 아니며 계약서상의 필체도 본인 필체가 아니고 도장도 본인 도장이 아닙니다 문 (□□국이 양도신고시 제출한 계약서 사본 4매를 보여주면서) 매매계약서에 날인된 한문으로 새겨진 도장이 본인도장이 아니라면 계약서에 직접 날인하거나 계약서 작성을 위하여 도장을 교부한 적이 없다는 것입니까? 답 계약서에 날인된 도장은 금년 4월말경 ○○옥이 저에게 전화하면서 ○○옥이 계약서와 거래사실확인서를 다시 작성할 때 도장은 자신이 새겨서 작성하였다고 말하였으므로 ○○옥이 위조하였을 것으로 생각됩니다. 문 (□□국이 양도신고시 제출한 거래사실확인서 사본 4매를 보여주면서) 제시한 확인서는 본인이 사실 확인해준 확인서가 맞습니까? 답 아닙니다 제가 04년도에 거래사실확인서를 작성해줄 때 98년 거래분에 대하여만 평당 약 육십구만원(2억5천만원)에 거래한 것을 ○○옥이 요청하여 평당 일백만원에 거래한 것으로 계약서와 거래사실확인서를 자필로 작성해주었는데 □□국의 양도신고시에는 거래금액 육억구천오백만원(평당 일백구십만원)으로 ○○옥이 서류를 위조하여 신고하였다고 말하였으며 89년 거래분과 90년 거래분은 제가 □□국에게 양도한 것이 아니고 이○○등으로부터 공동취득한 것이므로 제가 거래사실확인서나 계약서를 작성해줄 이유가 없으며 모두 ○○옥이 위조한 것입니다. 문 거래사실확인서 교부경위에 대하여 자세히 말씀해 주십시오 답 04년 봄경 □□국이 저의 건물(A○○빌딩)에 찾아와 돈봉투를 내밀면서 사실과 다른 거래사실 확인서 작성을 요청하였으나 거절하였고 며칠후 ○○옥과 세무사가 다시 ○○집으로 찾아와 수표 이천오백만원을 제시하면서 재차 확인서 작성을 요청하였으며 당시 제가 딸과 함께 보증금 일백만원, 월세 삼십만원 단칸방에서 어렵게 생활하던 처지라서 제시한 금액 중 일백만원만 받고 나머지는 돌려주었으며 98년 거래분에 대하여 평당 육십구만원(2억5천)에 거래한 것을 평당 1백만원에 거래한 것으로 거래사실확인서를 작성하여 주었으며 다음날 서울로 ○○옥을 찾아가 △△세무서 근처 △△은행 2층화장실 앞에서 나머지 이천사백만원을 마저 받았고 돈을 받은 정확한 날짜는 기억하지 못하지만 고속철도 개통한 다음날로 기억하며 ○○귀가시 고속철도를 이용하여 귀가하였고 받은 돈 중 일부는 딸(○○란,76**-2****) 명의로 아토스 중고 승용차를 사백오십만원에 구입한 사실이 있습니다 문 89년, 90년 거래분 거래사실확인서에 날인된 도장은 인감증명원에 날인된 인감도장과 동일한 도장인데 거래사실확인서를 작성해주지 않았다면 인감도장을 교부하지 않았다는 것입니까? 답 04년도에 98년 거래분에 대한 거래사실확인서 작성당시에 인감증명원을 교부하였고 ○○옥이 인감도장을 잠깐 좀 달라하여 준적이 있는데 그 때 ○○옥이 미리 작성해온 89년, 90년 거래사실확인서에 날인하였을 것으로 생각합니다 문 89년, 90년 □□국과의 실제거래내역에 대해 말씀해 주십시오 답 89년, 90년 거래분은 제가 □□국에게 양도한 것이 아니고 이○○ 등으로부터 ○○옥은 평당 육십만원, □□국은 평당 팔십만원에 취득한 것입니다. 금년 4월말경 ○○옥이 제게 전화하여 89년, 90년 거래분은 평당 일백오십인가 일백육십만원으로 작성하여 신고한 내용이 맞다고 세무서에 전화 좀 해달라 부탁한 사실이 있습니다 문 89년 당시 이○○로부터 취득한 평당 육십만원과 98년 □□국에게 양도한 평당 육십구만원 시세차이가 거의 없는 점에 대하여 말씀해 주십시오 답 98년 거래당시에는 IMF시기여서 부동산 거래가 부진하였고 시세도 10년전과 거의 차이가 없는 것으로 알고 있으며 당시 제가 운영하던 사업(모텔, 음식점, 예식장)의 자금난으로 10년 가격정도에 급매한 것입니다. 문
□□국은 98년 거래분에 대하여 오천만원외에 수차례 김○○씨에게 어려울때마다 돈을 빌려주었으며 거래당시 원금과 이자를 포함하여 사억오천으로 계산하여 대물변제하였고 잔액 이억사천오백만원은 현금지급하였다고 주장하면서 신고한 취득가액 육억구천오백만원이 맞다고 하여 쌍방의 주장이 서로 다른데 이에 대해 말씀해 주시기 바랍니다. 답 거래시기가 오래되어 금융거래내역 등 입증할 구체적 증빙은 없지만 5천만원 외에 추가로 빌린 돈은 없습니다 11) 처분청이 제시한 김○○의 문답서 주요내용은 다음과 같다. 12) 처분청이 제시한 1989～1990년 쟁점토지의 지분 4분의 1 공동 취득자였던 최○○의 확인서에는 최○○은 쟁점토지에 김○○와 같이 투자하면서 거래와 관련한 일체사항을 김○○에게 위임하였고, 거래와 관련한 일체내용은 오래되어 기억할 수 없으며 1995년경에 김○○로부터 투자한 돈을 돌려받았고 김○○로부터 당시 취득가액(89년)은 3.3㎡당 80만원이라는 이야기를 전화상 으로 들었으며 그 당시 시세는 3.3㎡당 70～80만원 정도 예상한다고 기재되어 있다. 13) 처분청이 제시한 공인중개사 조○○의 확인서에는 쟁점토지를 1993년 5월경 매매물건으로 접하고 거래 성사를 위하여 백방으로 노력하였으며, 당시의 매매 요구가격은 3.3㎡당 150만원으로 기억하며 실제거래계약을 체결하지는 못하였다고 기재되어 있다. 14) 처분청이 제시한 2008.7.7. 의료법인 △ 의료재단 △병원이 발행한 김○○의 진단서 사본에 의해 김○○가 주요우울장애, 당뇨병으로 다음과 같이 입원 하였음이 확인된다. 입원기간 병원명 비 고 2005.11.27.～2005.12.9. △병원 2006.7.15.～2007.7.18. 2007.7.18～2008.4.17. △
○○ 병원 2008.4.18.～2008.6.20. 2008.6.20.～2008.7.7. △병원 15) 쟁점토지의 개별공시지가(지번별 면적 가중평균가액)의 변동현황은 다음 표와 같다. 【표4】 쟁점토지의 개별공시지가 변동현황 (원/㎡) 구분 1990년 1993년 1998년 2003년 2004년 2006년 면적 가중평균가액 45,135 58,123 106,299 150,210 250,791 390,730 16) 쟁점토지 소재지역이 2003.5.29. 투기지역으로 지정되었음이 투기지역지정해제현황에 의해 확인된다. 라. 판단 청구인과 처분청 사이에 쟁점토지의 양도가액에 대하여는 다툼이 없으나 청구인은 청구인이 신고한 취득가액이 실지거래가액이라고 주장하고 처분청은 취득가액이 불분명하므로 기준시가에 의해 환산한 취득가액을 적용하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 소득세법 제114조 제5항 과 소득세법 시행령 제176조의2 에서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우와 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있는바, 쟁점토지의 매매와 관련하여 취득 당시에는 검인계약서외에는 매매계약서를 작성하지 않았고 2004년에 매매계약서와 거래사실확인서를 작성하였다는 김○○의 문답서 내용, 쟁점매매계약서 4매의 잔금일자가 부동산등기부등본상의 등기접수일과 정확히 일치하는 점 등으로 볼 때 청구인이 제시한 쟁점매매 계약서는 취득당시에 작성된 것으로 보기 어렵다. 또한, 2003.5.29. 쟁점토지 소재지역이 투기지역으로 지정되어 실지거래 가액 신고 대상이 되었고 쟁점거래사실확인서가 작성된 2004.3.29.은 쟁점토지의 지가가 급격히 상승한 시점에 해당하는 점으로 볼 때, 쟁점토지 취득 후 양도소득세 신고를 위하여 쟁점매매계약서와 쟁점거래사실확인서를 작성한 것으로 보인다. 청구인은 쟁점토지의 취득과 관련하여 쟁점매매계약서와 쟁점거래사실확인서 외에는 취득가액을 입증할 금융증빙 등 객관적이고 직접적인 근거자료를 제시 하지 못하고 있고, 청구인이 근거자료로 제시한 쟁점토지 취득당시의
○○ 지역 토지 시세 등은 소재지와 거래일 등으로 볼 때, 쟁점토지의 취득가액에 대한 매매사례가액에 해당한다고 보기 어려울 뿐만 아니라 청구인이 주장하는 취득 가액이 명백함을 입증하는 직접적인 자료라고 보기 어렵다. 청구인이 신고한 취득가액은 953,267,373원으로 기준시가의 6배, 양도가액 대비 72.6%에 해당하므로 쟁점토지가 지가급등지역에 위치하고 청구인이 쟁점토지를 보유한 기간이 8～17년인 점을 고려해 볼 때, 쟁점토지의 취득가액으로는 지나 치게 과다하므로 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 불분명한 것으로 보아 기준 시가에 의해 환산한 가액을 취득가액으로 하여 경정·고지한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
주문: 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다. 이유: 붙임과 같습니다.