양도농지가 비사업용 토지에 해당하는지 여부

• 가. 청구인은 1997.12.10. ○○시 ○○동 ○○-1 소재 전 793㎡를 취득하여 경작하던 중 359㎡는 2001.3.15. 도로로 수용되었고 이후 2007.2.26. 434㎡(이하 “쟁점농지”라 한다)는 73백만원에 양도하고 양도소득세 신고 시 8년 자경에 의한 양도소득세 8,312,828원을 감면 신청하였다.
• 나. 처분청은 쟁점농지의 양도소득세 신고내용 중 착오 계산된 취득가액을 감액하고 8년 자경의 양도소득세 감면을 부인하여 비사업용에 해당된 세율 60%을 적용한 2007년 과세연도 양도소득세 33,762,295원을 2007.12.3. 청구인에게 경정 고지하였다.
• 다. 청구인 은 이에 불복하여 2008.11.7. 이의신청을 거쳐 2009.2.3. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점농지의 취득원가는 37,215,636원이다.

1. 청구인이 쟁점농지를 1997.12월 취득 당시 소유자인 최○○으로부터 밭 793㎡ 를 68백만원에 취득하였고 이후 2001.3.20. 359㎡가 도로로 편입되어 시흥시에 공공용지협의 수용되었으므로 잔여면적인 쟁점농지 434㎡에 대한 취득원가를 안분하면 37,215,636원이 된다.

2. 세법에 능하지 아니한 청구인이다 보니 8년 자경 양도소득세 감면 신고 시 소유권이전 등기 때 임의 작성하여 첨부된 매매계약서상 금액인 26백만원을 취득가액으로 하였던 것이다.

• 나. 쟁점농지는 청구인이 취득한 이후 양도 시까지 재촌 자경하였다.

1. 청구인은 쟁점농지를 취득한 당시에 ○○시 ○○동 ○○번지에 거주하면서 쟁점농지에 고추, 배추, 무, 대파 갓, 마 등을 직접 경작하였고 당초 취득면적 793㎡ 중 2001.3.20. 359㎡ 가 도로개설 명목으로 ○○시에 수용되었으며 남은 434㎡의 쟁점농지에서 경작을 계속하였다.

2. 다만, 경작 면적이 넓지 않아 생산된 농산물의 농협 위탁판매는 이루어지지 아니하였고 현지에서 소량으로 판매하거나 및 자가로 사용하였다. 쟁점농지를 청구인으로부터 취득한 박○○도 마찬가지이다.

3. 직접 경작에 대한 관련증빙으로 농약 등의 구입영수증과 동네 농지위원의 자경확인서 및 항공사진판독결과 통지서(○○시장발행) 및 현장사진이 있고 항공사진판독결과로는 취득 양도기간동안 계속 밭의 상태로 확인된다.

• 다. 청구인의 제조업 영위는 쟁점농지 농작업의 2분의 1이상을 직접 자경하는데 지장 받지 아니하였다.

1. 청구인은 ○○스틸이란 상호로 1986.8.1.부터 20여년 제조업을 운영하고 있으나 연평균 수입금액은 120백만원 수준으로 그 규모는 영세하였으며 현재는 제조업을 경영하지 않고 임대주고 있다.

2. 제조업을 영위했다 하여 쟁점농지 140여평의 밭을 경작하는데 소요되는 농작업의 2분의 1이상을 공여 할 수 없다는 처분청의 판단은 부당하다.

• 라. 대리경작은 쟁점농지의 일부분이고 일시적이었다.

1. 쟁점농지 양도 계약서의 특약사항으로 “매수인이 잔금 지급 시까지 매도인은 현재 대리경작한 사람이 더 이상 경작하지 않도록 협조함” 이라 기재되어 있는 것에 대하여 처분청은 청구인이 자경하지 아니한 것으로 판단하고 있으나

2. 청구인은 지인인 이○○에게 쟁점농지 중 일부인 약 10평정도를 무상으로 경작하게 하였는바 는 제조업을 영위했다 하여 쟁점농지 140여평의 밭을 경작하는데 소요되는 농작업의 2분의 1이상을 공여 할 수 없다는 처분청의 판단은 부당하다.

• 마. 쟁점농지 경작을 위하여

○○ 종묘사와

○○ 꽃화원 등에서 비료와 모종을 구입하였다. 자경 관련증빙으로 제시한 영수증은 쟁점농지 보유기간 동안 비료와 모종 등을 구입하고 간이영수증을 수취하였으나 분실하여 재발행 받은 것이다.

• 바. 결론적으로 일부 대리 경작 등으로 8년 자경을 인정받을 수 없다면 비사업용 토지에서 제외하여야 할 것이고 신고 된 쟁점농지 취득가액도 오류로 확인되었으므로 전 소유자로부터 확인된 실지 취득가액으로 정정하여 양도소득세를 경정하여야 할 것이다.

• 가. 청구인은 1983.8.24. ○○시 ○○동에 전입하여 청구일 현재까지 쟁점농지 인접지역에서 거주하고 있으며, ○○스틸(000-00-00508)을 1986.8.1. 개업하여 2005.4.14.까지 주업종이 제조업(금속용단 및 절단가공업)으로 영위하다가 부동산 임대업으로 주업종을 정정하여 부업종으로 철판도소매업을 경영하고 있으며 1992-2007 종합소득세를 신고하였다.
• 나. 청구인은 비록 사업을 운영하였지만 영세하여 쟁점농지를 실제 자경하였다고 주장하나 쟁점농지의 보유기간인 1997.12.10.부터 2007.2.26.사이에 청구인은 계속하여 사업소득이 있는 것으로 확인되어 직접 자경 요건인 농작물의 경작에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1이상을 자기의 노동력에 의하여 경작하였다고 보기는 어렵다.
• 다. 새로 제출한 취득계약서를 토대로 당초 취득가액을 14,229,508원이 아닌 37,215,636원으로 인정하여 줄 것을 주장하나 전심에서 제출하지 않은 계약서를 금번 심사청구에서 제출한 것은 다른 목적(감면 불인정시 취득가액 증액)이 있는 것으로 보이며, 대금증빙 등의 제출 없이 1997.11.4. 쌍방합의에 의해 계약된 계약서만으로는 취득가액을 인정할 수 없다.
• 라. 따라서 처분청이 청구인의 쟁점농지 8년 자경 감면신고를 부인하고 중과세율을 적용하여 경정고지한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점농지에 대한 취득가액의 적정여부 및 사업용 토지에 해당되는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제7조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. 4) 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년이상 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 5) 조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면 】

① 법 제69조 제1항 본문에서 “농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자”라 함은 8년 이상 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 자를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시․군․구(자치구인 구를 말한다. 이하 이항에서 같다)안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시․군․구안의 지역

⑫ 법 제69조 제1항에서 “직접 경작”이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다. 6) 소득세법 제104조 의 2【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.

1. 전․답 및 과수원(이하 이조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 농지법 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. 7) 소득세법 시행령 제168조 의 6【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

• 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
• 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
• 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 8) 소득세법 시행령 제168조 의 8【농지의 범위 등】

① 법 제104조의 3 제1항 제1호에서 “농지”라 함은 전․답 및 과수원으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다. 이 경우 농지의 경영에 직접 필요한 농막․퇴비사․양수장․지소․농도․수로 등의 토지 부분을 포함한다.

② 법 제104조의 3 제1항 제1호 가목 본문에서 “소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지”라 함은 농지의 소재지와 동일한 시․군․구 또는 그와 인접한 시․군․구안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주(이하 “재촌”이라 한다)하는 자가 농지법제2조 제5호의 규정에 따른 자경(이하 “자경”이라 한다)을 하는 농지를 제외한 농지를 말한다.

③ 법 제104조의 3 제1항 제1호 가목 단서에서 “농지법그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다.

1. 농지법제6조 제2항 제2호․제2호의 2․제8호․제9호 가목 또는 라목에 해당하는 농지

• 다. 사실관계 1) 청구인은 ’97.12.10. 쟁점농지를 취득하고 ’07.2.26. 73백만원에 양도한 후 양도소득세 신고 시(양도가액 73백만원, 취득가액 26백만원) 8년 자경에 의한 양도소득세 8,312,828원을 감면 신청하였으나 처분청은 신고내용 중 착오 계산된 취득가액을 14,229,508원으로 감액하고 8년 자경의 양도소득세 감면을 부인하여 비사업용 토지로 판단하여 세율 60%을 적용한 2007년 과세연도 양도소득세 33,762,295원을 2007.12.3. 청구인에게 경정 고지한 사실이 심리자료 및 국세통합전산망에 확인된다. 2) 쟁점농지 양도소득세의 신고내용(청구인)과 경정내용(처분청) 단위: 천원 구분 양도 가액 취득 가액 장기보유특별공제 양도 소득금액 양도소득기본공제 과세 표준 세율 산출 세액 감면 세액 신고 73,000 26,000 7,050 39,950 2,500 37,450 18% 5,841 5,841 경정 73,000 14,230 0 58,770 2,500 56,270 60% 33,762 0

• 취득(793㎡): ’97.12.10. - 양도(434㎡): ’07.2.26. 3) 청구인은 양도신고 시 제출한 취득계약서(26백만원)는 등기를 위한 형식적인 계약서일 뿐 실제는 68백만원에 취득하였다며 계약서사본, 전소유자 확인서, 중개인시세확인서, 통장출금내역을 아래와 같이 제시하고 있다.

• 가) 취득계약서: 전 793㎡, 매매대금 68백만원, 계약일 97.11.4.
• 나) 확인서: 최○○(000-000-9132)은 쟁점농지를 97.12월에 청구인에게 68백만원에 매도하였음을 확인한다.(작성일 2009.3.25)
• 다) 공인중개사 시세확인서: ’95년 도로개설 공고 후 ’97년 평당 30만원
• 라) 청구인계좌(○○ 000-00-0002-013)에서 ’97.11.3. 26백만원이 수표로 출금된 사실이 통장거래내역표에 의하여 확인된다. 4) 청구인이 쟁점농지를 취득한 후 2000.10.18. 전 359㎡가 ○○-4호로 분할되었고 동 분할토지에 대하여 2001.3.18. ○○시에 24,412천원(㎡당 68,000원)에 도로로 수용된 사실이 토지수용확인서(○○시장)에 의하여 확인된다. 5) 쟁점농지에 대한 취득가액(청구주장 과 처분청) 및 분할토지의 수용가를 개별공시지가 변동내역과 비교한바 아래와 같다. (㎡당, 원) 구 분 ’97.12.10 ’98.6.30 ’99.6.30 ’01.3.18 ’01.6.30 ’07.2.26 개별공시지가 31,600 30,900 29,800 30,900 31,900 83,300 처분청 취득 ․ 양도 가 32,787 168,203 청구인 취득 ․ 양도 가 85,750 168,203 분할토지(도로) 수용가 68,000 공시지가 대비 220% 202% 비 고 취득일 수용일 양도일 6) 청구인은 비록 ○○스틸이라는 금속절단 가공업을 영위하였지만 100여평의 쟁점농지에 일부는 타인에게 경작하도록 하였고 나머지는 고추, 배추, 무 등을 경작하였다며 관련증빙을 아래와 같이 제시하고 있다.
• 가) 농지관리위원(○○시 ○○동) 권○○(000-000-7478)의 경작사실확인서
• 나) 인우 보증인 이@@(000-000-1319)의 자경확인서
• 다) 쟁점농지 일부(10평)를 경작한 이○○(000-000-5105)의 경작확인서: 2006.6월부터 6개월정도 임차하여 주말농장 형태로 경작함
• 라) 쟁점농지를 취득한 박○○(000-000-5162)의 경작확인서
• 마) ○○시장의 항공사진판독결과 쟁점농지가 ’97년부터 ’06.12월까지 ‘밭’이라는 통지공문
• 바) 모종 및 퇴비 등을 구입한 영수증사본(○○종묘사 000-00-70036, ○○꽃화원 000-00-12171, ○○농자재센타 000-00-93070) 5매
• 사) 청구인의 주소지는 쟁점농지 인접한 ○○시 ○○구에서 ’88년부터 양도일 현재까지 거주하고 있음이 주민등록현황표에 의하여 확인된다. 7) 이건 불복청구의 전심에서는 쟁점농지의 8년 자경 감면신청을 아래와 같은 사유로 부인한 처분청의 경정결정을 타당하다고 판단하고 있다.
• 가) 쟁점농지 자경관련 증빙으로 인우보증서 및 간이영수증 이외에는 객관적인 증빙자료를 제시하지 못한 사실 나) 청구인이 쟁점농지의 보유기간 동안에 계속하여 제조업을 운영한 사실
• 다) 많은 량의 모종을 종묘사가 아닌 꽃 화원에서 구입하였다는 사실
• 라) 쟁점농지의 매매계약서에 대리경작 사실이 기재되어 있는 점 등 8) 위와 같은 관련법령과 사실관계 조사내용을 종합해 보면, 청구인이 쟁점농지를 취득하기 2년 전에 쟁점농지가 포함된 구간으로 ○○-@@간 도로개설이 고시되었고 취득 후 3년 뒤에 쟁점농지 일부가 도로로 수용되어 보상되었는바 동 수용가격 및 취득 당시 중개사들이 확인한 시세 등을 쟁점농지 개별공시지가와 비교한 결과 처분청이 결정한 쟁점농지의 취득가액은 개별공시지가 수준에 불과하고 청구인이 불복과정에서 제시한 쟁점농지의 취득가액은 객관적이고 합리적인 시세가에 근접해 보이므로 청구주장을 받아 들여 쟁점농지의 취득가액을 37,215,636원으로 적용하는 것이 타당하다 할 것이고, 나아가 쟁점농지 일부를 임대해 준 사실로 말미암아 8년 자경은 양도소득세 감면은 부인한다 하더라도 쟁점농지가 양도직전 까지 밭으로 활용되어진 사실과 청구인이 제시한 경작관련 증빙 등으로 비추어 볼 때 쟁점농지 보유기간 중 사업용 기간(양도일 직전 5년 중 3년을 초과하거나 직전 3년 중 2년을 초과한 기간을 자경) 동안 청구인이 직접 경작하였다고 볼 수 있으므로 쟁점농지를 사업용 토지로 보아 양도소득세를 산출하는데 기본세율을 적용하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.