잔금청산일인 1997.2.3. 이전에 발생한 이자에 대해서만 취득 시 필요경비로 인정받을 수 있을 것이나, 청구인이 제시한 자료만으로는 정확한 지급 날짜와 금액이 확인되지 않아 이에 대해서는 재조사하여 그 금액을 확정하여야 할 것임
잔금청산일인 1997.2.3. 이전에 발생한 이자에 대해서만 취득 시 필요경비로 인정받을 수 있을 것이나, 청구인이 제시한 자료만으로는 정확한 지급 날짜와 금액이 확인되지 않아 이에 대해서는 재조사하여 그 금액을 확정하여야 할 것임
청구인이 청구외 김○○와 공동으로 소유하였던 ○○시 ○○구 ○○동 373번지 외 4필지 3,683㎡를 2006.9.29. 4,818,207,191원에 양도하고 청구인 지분에 해당하는 821,039,790원에 대한 양도소득세 164,963,808원을 2006.11.30. 예정신고․납부한 후, 취득 시 필요경비가 과소신고 되었다 하여 2008.9.2. ○○세무서장에게 경정청구를 한데 대하여 ○○세무서장이 이를 받아들이지 않은 처분은
1. 청구인이 위 토지의 취득 시 부담하였다고 하는 ○○상호신용금고와 ○○농업협동 조합에 지급한 이자 중 잔금청산일로 볼 수 있는 1997.2.3. 이전 에 발생 한 이자를 필요경비로 인정하되, 청구인이 제시한 자료만으로는 정확한 지급 일자와 금액이 확인되지 않으므로 이를 재조사하는 것으로 하며,
2. 위의 비용을 제외한 소송비용, 취득세, 등록세 등의 나머지 필요경비도 청구인과 김○○가 공동으로 취득하였다는 특수성을 고려하면 청구인이 제시한 자료만으로는 청구인이 부담하여야 할 금액이 얼마인지 파악하기 어려울 뿐만 아니라 실제 지출한 금액이 얼마인지도 산정하기 어려우므로 이를 재조사한 후 그 결과 에 따라 청구인의 2006년 과세연도 양도소득세를 경정합니다.
청구인이 주장하는 대법원 판결문에서 인정한 필요경비 380,000천원은 소송 상대 방인 김○○와 청구인이 서로 인정 합의한 금액을 분배비율로 인정할 것일 뿐이며, 그 지출증빙이 취득관련자에게 지급한 것인지와 실제로 지출 된 비용인지 불분명 하다. 따라서 당초 양도소득세 예정신고시의 신고한 필요경비를 정당한 것으로 볼 수밖에 없는 것이므로 청구주장을 받아들일 수 없다.
① 쟁점토지 취득을 위하여 동 토지에 근저당 설정되어 있던 채무에 대한 이자 를 청구인이 지급하였을 경우 필요경비 인정 여부
② 변호사 비용 및 취득세 등록세 등 기타 비용을 쟁점토지의 취득에 필요한 경비로 인정할 수 있는지 여부
① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세 4) 소득세법 기본통칙 97-5【양도차익계산시 취득가액에 산입하는 필요경비 의 범위】
① 등록세ㆍ취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액계산시 필요경비 로 공제한다. 다만, 지방세법 등에 의하여 등록세ㆍ취득세가 감면된 경우의 당해 세액은 공제하지 아니한다. (97.4.8. 개정)
② 양도차익계산시 산입되는 취득가액에는 취득시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다. 이 경우 소송비용은 민사소송법이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비를 말한다. (97.4.8. 개정)
③ 양도하는 토지 위에 나무재배를 위하여 소요된 비용 등은 필요경비로 산입 하지 아니한다. (97.4.8. 개정)
5. 심사양도99-0362, 1999.10.8. 자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요 된 소송비용, 근저당 설정된 채무 등으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액계산에 있어서 필요한 경비에 산입한 것으로 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하여 양도차익을 계산하는 것임
○○상호신용금고이자 35,000,000 무증서입금증 1998.02.16. 〃 53,054,172 대출거래 내역 1997.05.22. 농업협동조합이자 2,500,000 무통장입금확인증 1997.08.20. 〃 9,751,372 〃 1997.08.28. 〃 17,544,869 〃 1997.05.21. 변호사비용(착수금) 4,000,000 쟁점토지 소유권이전등기 소송 (소송약정서) 1997.05.27. 변호사비용(착수금) 3,410,000 〃 1999.06.10. 변호사비용(잔금) 4,000,000 〃 1999.07.12. 변호사비용(잔금) 12,000,000 〃 2005.01.25 변호사비용 10,000,000 공동소유자인 김○○와 소유권이전등기소송(무통장입금증) 2000.08.04. 등록세 20,083,470 영수증 취득세 11,550,000 증빙은 없으나 등록세 과세표준 을 근거로 취득세 및 농특세율을 적용하여 계산한 금액임 1997.12.24. 중개수수료 30,000,000 증빙 없음 1996.09.10. 해약배당금4인 50,000,000 〃 1998.02.16. 경매비용해지배당금 8,909,589 〃 근저당권해지수수료 9,829,998 〃 합 계 421,633,470 〃 (원) 4) 청구인과 김○○가 홍○○과 이○○을 상대로 쟁점토지의 소유권이전등기 소송을 제기한데 대한 ▽▽지방법원 ○○지원의 판결(97가합4070, 1999.1.14) 에 따르면 쟁점토지를 청구인 등이 취득한 가액은 1,050,000천원으로 나타 나 며, 청구 인이 제시한 부동산매매계약서상 거래가액도 1,050,000천원으로 되어 있어 당초 쟁점토지의 취득가격은 1,050,000천원임이 확인된다. 5) 위 판결문에 의하면 홍○○ 등은 쟁점토지를 담보로 하여 대출받은 금융 채무 를 계약금과 중도금 등으로 지급한 715,000천원에서 상환하기로 약속하였으나 홍○○ 등이 상환을 이행하지 않아 쟁점토지에 설정된 ○○상호신용금고의 근저 당과 ○○농업협동조합의 가압류가 말소되지 않은 상태에서 소유권이전 이 여의치 않게 되자, 청구인 등은 나머지 매매대금 335,000천원은 위의 금융 기관 채 무를 인수하는 것으로 갈음하였음을 알 수 있다. 6) 청구인은 홍○○ 등이 위 판결에 대하여 불복하여 서울고등법원에 제기한 항소심 판결문을 제시하였는바, 동 내용 중 홍○○ 등이 계약해제 되었다고 주장하는 내용에 대한 판결을 보면 다음과 같다. “원고들(홍○○ 등)이 농협 및 신용금고에 대한 대출금 채무의 이행을 인수하기 로 하고 1996.12.24.까지 위 매매대금 1,050,000천원에서 농협의 가압류 청구금액 금 28,542,574원과 신용금고의 근저당 채권최고액 금 360,700천원 합계 금 389,242,574 원을 공제한 금 660,757,426원을 초과하여 매매잔금으로 합계 금 715,000천원을 지급 한 사실, 이에 피고들이 1997.2.3.경 등기신청 위임장을 작성하고 인감증명서를 교부 한 사실 등에 의하면 원, 피고들 사이에 1997.2.3.경 매매대금 전액이 지급된 것으로 처리하기로 하는 합의가 있었다고 보기에 충분하다.” 7) 쟁점토지가 2006.9.29. 경매되기 전에 청구인과 김○○는 쟁점토지의 소유 지분에 대하여 서로 다툼이 있어 김○○가 소송을 제기하였는바, 이에 대하여 2004.12.7. 선고된 서울고등법원 판결문과 2005.1.12. 선고된 대법원 판결문에 의하면, “이 사건 각 부동산에 관하여 형식상으로는 원고와 피고가 각 1/2 지분에 관하 여 소유권이전등기를 경료 하되, 실질상으로는 이 사건 각 부동산에 관한 원고와 피고의 실질적 공유지분을 결정하는 기준이 되는 각자의 지출액은 이 사건 약정에서 정한대로 원고는 18억5천만원, 피고는 3억8천만원인 것으로 봄이 상당하고, 따라서 원고의 지분은 18.5/22.3, 피고의 지분은 3.8/22.3이 되므로, 이 사건 부동산을 경매에 붙여 그 대금에서 경매비용을 공제한 나머지 금액을 원고에게 22.3분의 18.5, 피고에게 22.3분의 3.8의 각 비율로 분배하여야 할 것이다.”라고 판시하고 있어 청구인이 쟁점토지를 취득하는데 소요된 비용을 380,000천원으로 인정하고 있음을 알 수 있다. 8) 청구인은 쟁점토지의 취득대금 중 715,000천원을 지급하였다는 것을 입증 하는 증빙으로 영수증 사본을 제시하였는데 그 내역은 다음 표와 같다. <표 2> [영수증 내역] 일 자 금 액 비 고 1996.08.31. 50,000,000 당초 소유자인 홍○○이 청구인으로부터 대금을 받고 청구인 앞으로 발행해 준 영수증이나 청구인 단독이 아닌 김○○와 공동으로 지급한 것으로 이 중 140,000,000원은 청구인 지분에 해당하는 것 이라고 주장 1996.09.24. 150,000,000 1996.10.09. 70,000,000 1996.11.18. 130,000,000 1996.12.20. 70,000,000 1996.12.24. 245,000,000 합 계 715,000,000 (원)
9. 쟁점①과 관련하여 청구인은 ○○시 ○○동 373-2번지(이하 “373-2 번지”라 한다) 토지등기부 등본을 제시하였는데, 1995.8.28. 채무자를 청구외 류○○ (이하 “류○○”이라 한다)로, 근저당권자를 주식회사 ○○상호신용금고로, 채권최고액 360,700천원으로 하여 근저당권이 설정되어 있음을 알 수 있다. 10) 청구인은 위 근저당권 설정으로 인한 류○○의 채무액에 대한 지급이자를 대신 지급하였다고 하면서 ○○상호신용금고에 입금하였음을 나타내는 무증 서 입금증 사본 3매(표시된 금액이 얼마인지는 알아볼 수 없음)와 주식 회사 □□SWISSII상호저축은행(구 ○○상호신용금고)이 발급한 신용부금거래 내역(금액 합계 49,812천원)을 제시하였다. 11) 청구인은 1995.8.28.(등기접수일 1995.8.30)에 류○○을 채무자로 하여 373-2번지 토지를 채권최고액 360,700천원에 ○○상호신용금고에 근저당담보물로 제공하였음이 청구인이 제시한 토지등기부등본에 의하여 확인된다.
- 라. 판 단 <쟁점①> 1) 청 구인의 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고내용을 보면 양도가액을 821,039,790 원으로, 취득가액을 180,866,196원으로, 장기보유특별공제를 96,026,039원으로, 양도소득은 544,147,555원으로 신고하고 있음을 알 수 있는데, 청구인은 위 양도소득세 신고 시 취득가액을 180,866,196원으로 한 것은 매매계약서상의 금액 및 필요경비 합계액 1,061,398,994원을 대법원 판결에 따른 금액 비율로 안분한 금액으로 이는 실제 취득비용이 아니며, 쟁점토지 의 실제 취득가액은 2004.12.7. 선고된 소유권이전등기에 대한 서울 고등 법원 판결 문과 대법원 판결문 에서 인정한 380,000천원에 김○○와의 소유권이전등기 소송과 관련하여 지출된 변호사 비용 10,000,000원, 쟁점토지에 대한 등록 세 20,083,470원, 취득세 11,550,000원을 합한 421,633,470원이 필요경비라는 주장하면서 그 구체적인 내역은 위 <표 1>과 같다는 것이다. 2) 청구인이 필요경비라고 주장하는 위와 같은 비용 중 ○○상호신용금고와 ○○ 농업협동조합에 지출 된 이자비용 117,850천원(이하 “금융기관지급이자”라 한다)이 필요경비로 인정 될 수 있는 것인지와 필요경비로 인정될 경우에 실제 지출된 비용 이 얼마인지를 가리는 것이 쟁점①의 관건이 되는데, 먼저 금융기관 지급이자가 필요 경비로 인정될 수 있는지를 살펴보면, 이 건의 경우와 같이 자산을 취득하기로 계약하고 대금을 일부를 지급하고 잔금 은 자산에 담보된 채무를 인수하기로 하였으나, 양도자가 계약을 불이행 함으로써 소유권 이전에 대한 소송을 제기하게 된 경우로서 그 소유권을 확보 하기 위하여 직접 소요된 비용 중 근저당된 채무를 지급하였을 때에는 그 채무 액을 취득가액 에 포함하도록 되어있는바(심사양도99-0362, 1999.10.8. 같은 뜻), 청구인의 경우 근저당 및 가압류 설정된 ○○상호신용금고와 ○○농업협동조합에 지급하여야 할 채무를 대신 상환한 것은 아니나(채무 는 공동취득자인 김○○ 가 상환하였다고 함), 청구인이 동 채무에 대한 이자를 지급하였 다면 동 이자지급액 또한 쟁점토지를 확보하기 위하여 지급한 비용이므로 양도소득의 필요경비로 인정함이 타당하다 할 것이다. 3) 다만, 위 판결에 불복하여 홍○○ 등이 서울고등법원에 항소 를 제기하였는바, 동 판결문에 의하면 “쟁점부 동산에 대하 여 피고들 사이에 1997.2.3.경 매매대금 전액이 지급된 것으로 처리 하기로 하는 합의가 있었다고 보기에 충분하다.”라고 판단하고 있는 만큼 이 때에 사실 상의 잔금 청산이 이루어졌다고 본다면 잔금청산일인 1997.2.3. 이전 에 발생 한 이자에 대해 서만 취득 시 필요경비로 인정받을 수 있을 것으로 여겨지 나, 청구인이 제시한 자료 만으로는 정확한 지급 날짜와 금액이 확인되지 않아 이에 대해서는 재조사하여 그 금액을 확정하여야 할 것으로 판단된다. <쟁점②> 쟁점①에서 심리한 금융기관지급이자를 제외한 나머지 경비에 대하여 청구인 이 주장하는 바를 살펴보면, 당초 취득금액 중 청구인 지분에 해당되는 140,000천원, 1997.5.21.부터 1999.7.12. 사이에 변호사 선임비용 등으로 지출한 23,410천원, 등록세 및 취득세 31,633천원, 청구인과 김○○가 쟁점 부동산에 대한 지분 다툼 으 로 제기한 소송 관련 변호사 선임비용 10,000천원, 중개수수료 30,000천원, 해약 배당금 50,000천원, 경매비용해지배당금 8,910천원, 근저당권해지수수료 9,830천원 합계 303,783천원이라고 주장하나, 청구인이 위 경비의 증빙자료로 제시한 것은 변호사와 체결한 약정서와 등록세 영수 증 밖에 없으며, 중개수수료, 해약배당금, 경매비용해지배당금, 근저당권해지수수료 등은 증빙이 제시되지 아니하였고, 위의 비용 중 증빙이 제시된 비용도 쟁점토지가 김○○와 공동으로 매입하였다가 양도된 토지라는 점을 고려하면 각자가 부담한 비용이 있을 것인바, 각인별로 부담한 금액을 정확하게 구분하여 실제 청구인이 지출한 분에 한해서만 필요경비로 인정함이 타당하다 할 것이다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정합니다.
결정내용은 붙임과 같습니다.