부동산 취득가액이 양도가액을 초과하여 양도차익이 없었는지 여부

청구인은 2003.8.25. 서울시 영등포구 @동 00번지 토지 및 건물(건물 955.37㎡, 토지 387㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 2004.2.27. 양도하였으나, 이에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 처분청은 영등포구청에 보관 중인 쟁점부동산 취득 및 양도 검인계약서에 의 하여 쟁점부동산에 대한 양도가액을 600백만원, 취득가액을 450백만원으로 하여 2008.11.1. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 84,948,300원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.1.15. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 2003.12.26.～2005.5.27. 기간 중 구치소에 수감되어 있었으므로 쟁점부동산을 양도할 수가 없었다. 청구인은 구치소에서 나온 뒤 청구인 소유 쟁점부동산을 누군가 임의로 매각하여 쟁점부동산을 사기(도난)당한 것이다. 따라서 쟁점부동산에 대한 양도소득세는 취소되어야 한다.
• 나. 설령, 청구인에게 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 과세한다 하더라도 청구인은 쟁점부동산을 650백만원에 취득하였으므로 양도차익이 없어 이 건 양도소득세 부과를 취소하여야 한다(청구인은 심사청구 후인 2009.4.4. 당초 청구이유를 보완하여 제출하면서 쟁점부동산의 취득가액에 대한 양도자의 확인서 및 금융자료를 제시함).

쟁점부동산의 양도는 1년 미만 단기 양도로서 실지과세대상이나 청구인은 쟁점부 동산에 대하여 양도소득세를 신고한 사실이 없으며 과세처분일 현재까지 기한후신고를 한 바도 없어, 처분청은 영등포구청에 보관 중인 쟁점부동산에 대한 취득 및 양도 검인계약서를 확보하여 이를 실거래가액으로 보고 쟁점부동산에 대한 취득세와 등록세 등을 확인하여 양도소득세를 과세하였는바, 검인계약서가 실질과 다르다는 주장에 대한 입증책임은 청구인에게 있음에도 이에 대한 증빙의 제출 없이 과세의 부당함을 주장하는 청구주장은 받아들일 수가 없다.

• 가. 쟁 점

① 청구인이 쟁점부동산을 양도하였는지 여부와 ② 쟁점부동산의 취득가액이 양도가액을 초과하여 양도차익이 없는지 여부를 가리는 데 있다.

• 나. 관계법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (2000. 12. 29 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정) (이하 생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29. 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) 4) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 (이하 생략) 5) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 6) 국세기본법 제79조 【불고불리ㆍ불이익변경금지】

① 국세심판관회의 또는 국세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조의 규정에 의한 결정을 함에 있어서 심판청구를 한 처분 이외의 처분에 대하여는 그 처분의 전부 또는 일부를 취소 또는 변경하거나 새로운 처분의 결정을 하지 못한다. (1999. 8. 31. 개정)

② 국세심판관회의 또는 국세심판관합동회의는 제81조에서 준용하는 제65조의 규정에 의한 결정을 함에 있어서 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불이익이 되는 결정을 하지 못한다. (1999. 8. 31. 개정) 7) 국세기본법 기본통칙 55-0…12【불이익변경금지원칙】

① 이의신청 또는 심사청구에 있어서는 청구인이 주장하지 아니한 내용에 대하여도 불이익한 변경이 아닌 한도내에서 심리ㆍ결정할 수 있다.

② 동일한 처분내용에 대한 불복청구인 경우 이의신청과정에서 주장하지 아니한 불복의 이유를 추가하여 심사청구를 하였을 경우에도 그 추가이유를 심리하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계

• 가) 청구인은 2003.12.26.～2005.5.27. 기간 중 구치소에 수감 중이었으므로 쟁점부동산을 양도할 수가 없었다며 그 증빙으로 2005.8.25. 서울구치소장이 발행한 수용(출소)증명서를 제출하고 있는바, 위 증명에 의하면 청구인은 쟁점부동산 양도계약 중에 구치소에 수감되어 있었음이 확인된다.
• 나) 당심에서 쟁점부동산의 양도 시 양수인으로 표시된 청구외 A(이하 “A” 또는 “양수인”라 한다)에게 쟁점부동산의 양도계약 및 등기이전에 대하여 문의한바, A는 당시 청구인의 처인 청구외 B(이하 “B” 또는 “청구인의 처”라 한다)와 쟁점부동산에 대한 양도계약을 체결하였으며, 쟁점부동산의 소유자인 청구인이 구치소에 수감된 사실을 알고, 이에 대한 위임장 등의 서류를 요구하여 B와 법률대리인인 변호사 및 등기촉탁을 위임받은 법무사 등과 함께 서울구치소를 방문, B가 쟁점부동산의 양도에 대한 위임장을 청구인으로부터 받아 쟁점부동산에 대한 양도계약을 체결하고 등기이전을 하였다.는 답변과 함께 2004.2.17. 작성된 위임장(이하 “쟁점위임장”이라 한다) 사본, 쟁점부동산의 부동산매매계약서(2007. 2.27. 계약서 작성, 이하 “쟁점양도계약서”라 한다) 사본 등 증빙서류를 fax로 제출받았다. 쟁점위임장에는 청구인이 청구인의 처인 B를 쟁점부동산에 대한 대리인으로 정하고 쟁점부동산의 소유권이전 등에 관한 모든 행위를 위임한다는 취지의 내용과 함께 청구인의 무인이 날인되어 있으며, 위 무인을 청구인이 직접 날인하였다는 서울구치소의 공무원 청구외 C의 증명내용과 서울구치소에서 문서접수 시 사용하는 일부인이 날인되어 있다. 쟁점계약서에는 총 양도금액이 1,150백만원으로 기재되어 있어 당심이 A 에게 검인계약서상의 양도금액 6억원과 상이한 이유를 문의하자, A는 거래가액 중 5억5천만원은 청구인의 처에게 지급하고, 6억원은 청구인의 채무를 인수하는 조건으로 거래하여 쟁점부동산 실지거래가액은 1,150백만원이 틀림 없으나, 검인계약서는 채무인수금액으로만 작성하였다는 취지의 진술을 하면서 쟁점부동산 매매대금 영수증 사본과, 채무인수 관련 계좌 사본, 쟁점부동산에 대한 중개수수료영수증 사본 등을 fax로 제출하였다. 위 영수증에는 2004.2.27. 청구인의 대리인 B가 550백만원을 영수하였 다는 내용과 함께 쟁점계약서에 날인된 청구인의 인감과 B의 인감이 날인 되어 있으며, 채무인수 관련 계좌에는 대출잔액이 6억원으로 기재되어 있다. 한편으로, 중개수수료영수증에도 쟁점부동산의 거래가액은 1,150백만원으로 기재되어 있다.
• 다) 청구인은 심사청구 후인 2009.4.4. 쟁점부동산의 취득가액이 650백만원이라는 주장과 함께 청구인이 쟁점부동산 취득 시 양도인인 청구외 D(이하 “D”라 한다)의 2009.4.3. 작성된 사실확인서(인감증명서 첨부 및 인감도장 날인)와 2003.4.2. 작성된 계약금에 대한 영수증 사본 및 청구인이 대표자로 재직한 청구외 (주)&의 예금계좌(우리은행 기업자유저축예금, 계좌번호: 000-00-000)에서 D의 계좌로 이체된 금융증빙 등을 제출하고 있다. 위 영수증에는 D의 배우자인 청구외 E의 서명날인이 되어 있고, 위 확인서에는 D가 쟁점부동산을 650백만원에 양도하였다는 취지의 내용이 기재되어 있다.
• 라) 국세청 전산조회 및 쟁점부동산 등기부등본에 의하면, D는 취득 후 약 3년 정도 보유하다가 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 기준시가로 신 고(당시에는 납세자가 실가로 신고하지 않는 한 기준시가로 과세함)한 사실이 확인된다.
• 마) 청구인이 쟁점부동산에 대하여 양도소득세를 신고하지 아니한 사실과 청구인이 쟁점부동산 취득 시 검인계약서상의 양도가액이 450백만원이고 양도 시 검인계약서상 양도가액이 600백만원인 사실에 대해서는 다툼이 없다.

2. 판단

• 가) 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 2003.12.26.～2005.5.27. 기간 중 구치소에 수감되어 있어 쟁점부동산을 양도할 수가 없었고 쟁점부동산을 누군가 임의로 매각하여 쟁점부동산을 사기(도난)당한 것이라는 청구주장은, ① 청구인이 쟁점부동산 양도에 대하여 청구인의 처에게 대리권을 준 사실이 쟁점위임장에 의하여 확인되는 점, ② 청구인이 사기를 당하였다면 쟁점부동산의 양수인 등에 대한 고소가 있었어야 할 것이나 이에 대한 입증은 하지 못하고 있는 점 등에 비추어 신빙성이 없다.
• 나) 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 과세한다 하더라도 쟁점부동산을 650백만원에 취득하여 600백만원에 양도하였으므로 양도차익이 없어 이 건 양도소득세 부과는 취소되어야 한다고 주장하고 있는바, 이에 대하여 살펴본다. 쟁점부동산 취득가액 650백만원은 쟁점부동산 취득시 양도인 D의 사실확인서와 금융증빙 등으로 볼 때 사실로 보여 지나, 양도가액은 쟁점부동산 양수인 A의 진술 및 동인이 제출한 매매계약서, 영수증, 채무인수 관련 계좌, 중개수수료 영수증 등에 의하여 1,150백만원으로 확인되고 있으므로 이를 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 결정함이 타당하다 하겠다. 그러나, 실지거래가액으로 심리 결정할 경우 국 세기본법상 ‘불이익 변경 금지 원칙’에 위배되어 이 건 심사청구는 기각결정 함이 타당하다고 판단된다. 다만, 처분청이 새로운 증거자료인 쟁점양도계약서 등에 의하여 양도소득세를 경정하는 것은 별론으로 한다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.