쟁점 토지를 명의신탁재산으로 볼 수 있는지 여부와 공공협의 매수되는 경우의 1세대1주택 특례규정이 적용되는지 여부

• 가. 청구인은 ○○도 ○○시 ○○동(이하 “○○동”이라 한다) 31-3 전 1,831㎡,

○○동 31-5 대지 1,005㎡ 및 ○○동 31-8 대지 235㎡(이하 “당초취득토지”라 한다)중 1/2지분(이하 “쟁점토지”라 한다)을 ○○지방법원의 화해권고결정(2004가단****호)에 의하여 2005.09.13. 청구인의 장남인 청구외 강○○(이하 “강○○”이라 한다)으로부터 소유권이전 등기를 경료하였다.

• 나. 청구인은 쟁점토지 중 ○○동 31-5 대지 131.5㎡, ○○동 31-8 대지 82㎡와 1992.08.18. 매매를 원인으로 취득한 ○○동 31-5 위지상 주택 167.48㎡(등기부등본상에는 115.88㎡로 되어 있으나, 건축물관리대장상에는 167.48㎡로 되어 있다) 중 12.48㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2007.07.27. 청 구외 주식회사○○건설(이하 “○○건설”이라 한다)에게 양도하고 2007.08.24. 양도소득세 예정신고를 하면서, ○○동 31-5 대지 1,005㎡ 중 위지상 주택의 정착면적 5배이내의 토지를 주택부수토지로 보아 비과세하고 주택정착면적 5배를 초과하는 면적은 비사업용으로 하여 60% 세율을 적용하고 ○○동 31-8 대지 82㎡에 대하여는 일반세율을 적용한 데 대하여, 처분청은 쟁점토지의 취득일을 2005.09.13.으로 보아 ○○동 31-5 대지 131.5㎡의 보유기간이 3년이 경과하지 아니하였으므로 주택의 부수토지에 해당하지 않는 것으로 보아 비과세를 배제하고, 2년 이내의 양도자산에 대한 40% 세율을 적용하여 2008.08.08. 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 32,381,920원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.09.19. 이의신청을 거쳐 2009.01.19. 이 건 심사청구를 제기 하였다.

• 가. 청구인은 1985.07.12. 당초 취득토지와 ○○동 31-5 위지상 주택 167.48㎡를 전소유자인 청구외 망 김○○으로 부터 취득한 후 주택을 제외한 나머지 전부의 토지를 강○○ 명의로 이전 등기하였다가 2005.05.16. 명의신탁해지로 인한 소유권 이전등기말소소송의 결과 화해권고결정에 의하여 2005.09.13. 토지의 소유권 각 1/2을 취득하였으며 주택은 1982.08.18. 청구인 명의로 취득하였는데, 이와 같이 청구인이 쟁점토지를 취득한 경위가 실제로는 명의신탁해지이며 명의신탁해지로 소유권이 환원된 경우에는 양도소득세나 증여세를 부과하지 않고 다만 실제 소유자의 취득일을 당초 취득일로 하여 양도차익을 산정해야 할 것이다. 따라서 쟁점토지의 취득시기를 1985.07.12.로 하고 그 취득사유를 매매로하여 주택 부수토지는 비과세하고 잔여토지는 양도차익을 재산정하여 경정하여야 할 것이며, 청구인은 당초 취득 토지 전체를 2,500만원에 취득하였으나 계약서가 없고 양도자는 이미 사망하여 취득가액이 불분명하므로 취득가액을 환산하여 산정하여야 할 것이다.
• 나. 설사 부자간에 재산다툼이 발생하여 명의신탁해지가 아닌 화해계약이 이루어졌다고 하더라도 이는 상호 양보하는 부분이 서로 손실을 입은 것을 승인하는 것으로서 상대방의 급부에 대하여 대가관계에 서게 되어 유상계약에 해당되므로(같은 뜻, 국심2003중1367, 2003.07.22.) 청구인은 어떠한 경우에도 쟁점부동산을 무상으로 취득한 적이 없으며 소송기록에서 볼 수 있듯이 장남 강○○과의 관계는 부자지간이기는 커녕 서로 관계가 매우 악화되어 일흔 이 넘은 청구인에게 재산을 무상으로 줄 리가 없는 것이며, 따라서 쟁점토지의 취득일을 1985.07.12.이 아닌 2005.09.13.로 본다 하더라도 무상취득이 아닌 유상취득으로 보아야 하며, 따라서 취득가액은 불분명한 것이므로 환산가액을 적용하여야 한다.
• 다. 청구인에게 2005.09.13 소유권이전등기가 경료된 쟁점토지의 취득경위가 명의신탁해지가 아니라면 상대방의 급부에 의하여 대가관계에 서는 유상계약에 해당하는 매매행위이며 화해당시나 그 후에도 어떠한 대금이나 잔금을 지급한 적도 없고 단지 소가 확정되는 기간 및 청구인이 취득과 관련된 공과금의 준비가 늦어 2005.05.16.자 화해권고결정문만을 첨부하여 2005.09.13 등기소에 접수하게 된 것으로 취득시기는 유상계약이 확정된 날인 2005.05.16.이 되는 것이고, 따라서 화해 체결시 가액 등을 명시한 사실이 없어 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 환산가액을 적용하여야 한다.
• 라. 당초 신고시 쟁점토지를 1992.08.18. 취득하고 2007.07.27. 양도한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세로 신고한데 대하여 처분청이 이를 인정하지 아니하였으나, 처분청의 주장처럼 취득일이 2005.09.13라 하더라도 쟁점부동산은 춘천시 도시계획상의 도로로 사업시행자에게 매수된 것으로 사업인정고시일인 2005.09.16. 이전에 취득하여 양도한 것이므로 보유기간에 상관없이 비과세에 해당되는 것이다.

• 가. 청구인의 주장은 소송진행 중 청구인이 법원에 제출한 준비서면으로서 30년 전의 소유 및 취득관계에 대한 사실 확인에 있어 한계가 있으며, 청구인은 농사를 주업으로 삼는 농민으로서 토지를 장남 명의로 명의신탁하여야 할 만한 상황도 아니었다고 판단되고, 명의신탁을 금지한 부동산실권리자명의등기에 관한 법률이 1995.07.01. 이후 시행되어 왔으며, 이 법 시행전의 명의신탁된 물건의 경우에는 1년의 기간이내에 실명등기하도록 하였음에도 당시 청구인 명의로 등기이전하지 아니하였고, 강○○과의 소송 진행 중 법원에 제출한 소장에서 청구인은 강○○의 父에 대한 부양소홀 등의 사유로 상기 소송을 제기한 것을 주장한 점 등을 보건데 최초 1985.07.12. 강○○ 명의로 등기한 것은 父인 청구인이 장남에게 증여한 증여행위에 불과한 것이다.
• 나. 또한 2005.05.16. ○○지방법원의 화해권고결정의 결정사항은 사건 당사자들이 그동안 여러 가지 오해로 인하여 분쟁이 발생되고 심화되었음을 인정하면서 그간의 오해를 풀고 상호 신뢰관계를 회복하기 위하여 소유권이전등기하는 것으로 되어 있는바, 위 화해권고결정을 명의신탁해지에 따른 소유권환원으로 볼 수는 없으며 이는 당사자간 합의에 따른 또다른 증여행위에 불과하므로 쟁점토지의 취득일을 2005.09.13.으로 보고, 취득원인을 증여로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 부과처분은 정당하다.
• 다. 청구인은 쟁점부동산을 2007.07.27. ○○건설에 양도하였으나, 등기원인이 “협의매수”가 아닌 “매매”에 의한 소유권이전이며, 매매계약서 또한 일반적인 매매에 의한 양도로서 공익사업을 위한 협의매수․수용에 해당하지 않으므로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 법원의 화해권고결정에 의하여 2005.09.13. 청구인에게 소유권 이전된 쟁점토지의 취득시기를 동 화해권고결정을 명의신탁해지에 따른 소유권환원으로 보아 당초 子인 강○○ 명의의 취득일인 1985.07.12.로 볼 수 있는지 여부와

② 명의신탁해지가 아니라 하더라도 화해권고결정에 의한 소유권이전을 유상양도로 볼 수 있는지 여부,

③ 화해권고결정에 의한 취득시기를 화해권고결정일(2005.05.16.)로 볼 것인지 소유권이전등기접수일(2005.09.13.)로 볼 것인지 여부,

④ 쟁점부동산이 공공사업용으로 협의매수되는 경우의 1세대 1주택 특례규정이 적용되는지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 1～2호 (생략)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. (생략)

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.

• 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 3) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 (이하 생략) 4) 상속세 및 증여세법시행령 제23조 【증여재산의 취득시기】

① 법 제31조제1항의 규정을 적용함에 있어서 법 제33조 내지 법 제45조의2의 규정이 적용되는 경우를 제외하고는 증여재산의 취득시기는 다음 각호의 1에 의한다.

1. 권리의 이전이나 그 행사에 등기·등록을 요하는 재산에 대하여는 등기·등록일. 다만, 민법 제187조 의 규정에 의한 등기를 요하지 아니하는 부동산의 취득에 대하여는 실제로 부동산의 소유권을 취득한 날로 한다. 5) 주택법 제18조 【토지에의 출입 등】

① 국가·지방자치단체·대한주택공사·한국토지공사 및 지방공사인 사업주체가 사업계획의 작성을 위한 조사 또는 측량을 하고자 하는 경우와 국민주택사업을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 타인의 토지에 출입하거나 특별한 용도로 이용되지 아니하고 있는 타인의 토지를 재료적치장 또는 임시도로로서 일시사용할 수 있으며, 특히 필요한 때에는 죽목·토석 그 밖의 장애물을 변경하거나 제거할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 사업주체가 국민주택을 건설하거나 국민주택을 건설하기 위한 대지를 조성하는 경우에는 토지나 토지에 정착한 물건 및 그 토지나 물건에 관한 소유권외의 권리(이하 "토지등"이라 한다)를 수용 또는 사용할 수 있다.

③ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제130조제2항 내지 제9항 및 동법 제144조제1항제2호·제3호의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다. 이 경우 "도시계획시설사업의 시행자"는 이를 "사업주체"로, "제130조제1항"은 이를 "이 법 제18조제1항"으로 본다. 6) 부동산 실권리자명의등기에 관한 법률 제11조 【기존 명의신탁약정에 대한 등기의 실멸등기 등】

① 이 법 시행 전에 명의신탁약정에 의하여 부동산에 관한 물권을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 하도록 한 명의신탁자는 이 법 시행일로부터 1년의 기간(이하 “유예기간”이라 한다) 이내에 실명등기하여야 한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 강○○ 등을 상대로 명의신탁해지로 인한 소유권이전등기말소 등 청구의 소를 ○○지방법원에 2005.04.20. 제기(사건번호: ○○지방법원 2004가단****)하였는바, 청구인이 제기한 소장을 보면 당초 취득 토지의 취득경위에 대하여 “당시 매매대금은 2,500만원이었으며, 전소유자 김△△의 농협부채 800만원은 인수하고, 대금 중 900만원은 청구인의 주택 및 소 2마리 처분대금으로, 나머지 800만원은 강○○에게 빌려서 지급하였는바, 당시 소유권이전등기를 강○○ 명의로 한 이유는 당시 강○○이 부모인 청구인을 모시고 효도를 다할 것을 판단하고 부모를 모시는 조건으로 명의만 강○○ 앞으로 하여 이전등기를 마쳤는데, 부양의무를 이행하지 아니하여 명의신탁 약정이 해지되었으므로 소유권환원을 구하는 취지로 소를 제기한 것”으로 기재되어 있다.

2. 위 소송은 2005.05.16. 화해권고결정으로 종결되었는데 화해권고결정사항은 아래와 같다. 결 정 사 항

1. 이 사건 당사자들은 그동안 여러 가지 오해를 인하여 분쟁이 발생되고 심화 되었음을 인정하면서 그간의 오해를 풀고 상호신뢰관계를 회복하기 위하여 최대한 노력하기로 하면서 다음과 같이 합의한다.

2. 피고 강○○은 원고에게 별지목록 기재 각 부동산의 각 1/2지분에 관하여 2005.07.31.까지 소유권이전등기절차를 이행한다.

3. 원고는 피고들에 대한 나머지 청구를 포기한다.

4. 소송비용은 각자 부담으로 한다.

3. 쟁점토지의 등기부등본을 살펴보면 1985.07.12.자에 1985.07.11. 매매를 등기원인으로 강○○에게 소유권이 이전되어 있으며, 2005.09.13.자에 2005.05.16. 화해권고결정을 원인으로 청구인에게 소유권이 이전된 것으로 기재되어 있다. 4) 쟁점토지가 화해권고결정에 의하여 2005.09.13. 청구인에게 소유권 이전된 사실에 대하여 처분청은 이를 무상이전으로 보아 2006.06.02. 청구인에게 증여세 31,368,300원을 결정․고지하였으며, 이에 대하여 청구인은 이 건 심사청구와 동일한 취지로 명의신탁해지를 주장하며 2006.07.31. 이의신청을 제기한데 대하여 처분청은 2006.08.30. 기각결정하였으며 청구인은 2006.09.27. 동 증여세를 납부한 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

5. ○○시청에 쟁점부동산과 관련한 도시계획시설사업명과 사업인정고시일자 및 관련 법률에 대하여 조회한바, 2009.04.20. 회신한 ○○시청 도시과-6069호의 공문내용을 보면 “쟁점부동산은 ○○건설로부터 공동주택 건설사업에 따른 도시계획도로 개설공사를 위한 도시계획시설(중로3-61호선)사업에 대한 사업시행자 지정 및 실시계획인가 신청을 받아 ○○시고시 제 2005-102(2005.09.16.)호 및 제2005-103(2005.09.16.)호에 의거 인가 고시되었으며, 본 사업은 주택법에 의한 주택건설 사업계획 승인시 의제 협의된 사항임을 알려드립니다”고 기재되어 있다.

6. 청구인과 ○○건설 사이에 2007.07.27. 체결된 쟁점부동산의 매매계약서에는 매매대금은 258백만원으로 하고 2007.07.27. 일시불로 지급하는 것으로 기재되어 있다.

• 라. 판단

1. 쟁점①에 대하여 부동산등기는 그 자체로 추정력을 갖는 것이므로 이를 깨뜨릴 만한 특별한 사유가 없는 한 등기부등본상 명의자는 당해 부동산의 실질소유자로 추정되는 것이라 할 것이고, 따라서 쟁점토지에 대한 소유권이 강○○으로부터 청구인에게 이전등기된 것이 명의신탁해지에 따른 소유권 환원이라는 주장을 인정하기 위하여는 이를 객관적으로 입증하여야 하나, 청구주장은 대부분 강○○ 등과의 소송 진행 중 청구인이 법원에 제출한 준비서면에 의한 일방적인 주장일 뿐이며 취득당시 매매계약서, 매매대금 지급증빙, 명의신탁약정서 등 객관적인 증빙을 전혀 제시하지 못하고 있으며, 또한 명의신탁을 금지한 부동산실권리자명의등기에 관한 법률이 1995.07.01.부터 시행되었고 시행일 이전에 명의 신탁된 경우에는 1년의 기간이내에 실명등기하도록 하였음에도 당시 청구인 명의로 등기이전하지 않은 사실 등으로 보아 청구주장은 설득력이 없는 것으로 판단된다.

2. 쟁점②,③에 대하여 쟁점①에서와 같이 쟁점토지가 명의신탁된 것이라는 청구주장을 인정할 수 없다면 쟁점토지는 1982.08.18.부터 강○○ 소유인 것이고, ○○지방법원의 2005.05.16. 화해권고결정문에도 유상양도에 대한 내용이 전혀 기재되어 있지 않으며, 쟁점토지가 화해권고결정에 의하여 2005.09.13. 청구인에게 소유권 이전 된 데 대하여 처분청이 증여세를 과세하여 확정된 사실 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 이를 강○○으로부터 청구인에게로 무상으로 소유권 이전(증여)된 것으로 본 것은 타당하다고 판단되며, 따라서 증여로 취득한 쟁점토지의 취득시기를 등기접수일인 2005.09.13.로 본 당초처분은 정당한 것이라 할 것이다.

3. 쟁점 ④에 대하여

○○시청 회신내용에 의하면 ○○건설은 ○○시장이 2005.03.25. 고시한 주택건설사업계획(◇◇◇ 아파트)의 사업시행자이며 쟁점토지 및 주택이 동 사업에 따른 도로개설공사(중로3-61호선)로 2005.09.16. 변경고시하면서 추가편입된 사실을 알 수 있으나, 소득세법시행령 제154조 제1항 제2호 의 규정에 의한 1세대1주택 특례규정을 적용받을 수 있는 주택건설 사업은 주택법 제18조 제2항에 의하여 사업시행자에게 수용 권한이 인정되는 국가ㆍ지방자치단체ㆍ 대한주택공사ㆍ한국토지공사 및 지방공사의 국민주택 건설사업의 경우로 한정 되고, 민간건설업체의 민영주택 건설사업에 관하여는 그 과세특례가 인정되지 않는다고 해석함이 상당하다(같은뜻, 대법원 2008두12597 2009.02.26. 선고)고 할 것이므로, 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.