취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 하고, 지출이 입증되는 시설비를 공제부인한 처분이 정당한지 여부

청구인은 서울시 구로구 구로동 73*-**번지 소재 대지 322㎡와 철근콘크리트 3층 건물 913.38㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1967.12.30. 취득하여 2006.10.17. 청구외 임OO외 1인에게 980,000천원으로 양도하고, 취득가액 0원, 자본적 지출액 669,952천원, 기타 필요경비 13,500천원을 공제하는 등 실지거래 가액에 의하여 양도소득세를 계산한 후 2006.12.31. 양도소득세 55,916천원을 처분청에 자진 신고․납부하였다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 청구인이 신고한 자본적 지출액 669,952천원과 기타 필요경비 13,500천원의 필요경비 공제를 부인하는 대신, 쟁점부동산의 취득가액을 기준시가로 환산한 가액 361,764천원으로 하고, 필요경비는 의제취득일인 1985.1.1. 현재 기준시가의 3%를 적용한 8,429천원으로 하여 양도소득세를 재계산한 후, 2008.11.1. 2006 과세연도 양도소득세 97,768천원을 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.1.16. 이 건 심사 청구를 제기하였다.

비록 쟁점부동산의 등기부등본에는 청구인이 쟁점부동산을 매매로 취득한 것으로 기재되어 있으나 실제로 쟁점부동산은 청구인의 남편이 복잡한 여자관계에 대하여 항의하는 청구인에게 이혼을 하지 않는 대신 향후 생활터전으로 삼으라고 증여조로 구입해 준 것이다. 청구인은 쟁점부동산 취득당시 소득원천이나 재력이 전무하여 그 취득에 소요된 금원이 전혀 없었으므로 그 실질내용에 따라 취득가액을 0원으로 하여 양도소득세 신고한 것은 정당한 것이다. 또한 자본적 지출액 669,952천원은 청구인으로부터 쟁점부동산을 임차한 청구외 (주)OO남녀헬스사우나가 건물의 기반시설과 건물을 지탱할 수 있는 기둥만 남긴 채 모두 헐어내고 건물의 내․외벽까지 새로 시설하고 전기, 수도, 냉난방 등 건물에 필요한 제반시설을 설치한데 따른 것으로, 전문가의 감정을 거쳐 법원의 판결에 의하여 (주)OO남녀헬스사우나에 실제 지급된 금원이므로 쟁점부동산의 가치를 증대시킨 자본적 지출로 보아 필요경비로 공제하여야 한다. 위와 같이 낙후된 시설을 새롭게, 추가로 설비하고 그 용도가 대중성이 가미된 것으로 변경되어 다중의 이용에 제공됨으로써 인지도가 높아졌다면 이는 소득세법 시행령 제163조 제3항 에서 정한 용도변경․개량 또는 이용편의를 위한 시설이라 할 것이고 능히 자산적 가치를 증대시킨 것이라 보아야 마땅하다. 다만 처분청이 지적하는 바와 같이 양도 당시 철거되었음은 사실이지만 필요경비의 공제여부는 지출 당시의 사정으로 판단해야 하며, 단지 매수인이 쟁점부동산을 다른 용도로 활용할 목적이었으므로 그에 따라 철거한 것일 뿐, 그 철거여부가 위 금원이 자본적지출에 해당하는지 여부와는 무관한 것이다.

쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 1969.9.6. 매매를 원인으로 하여 청구인에게 소유권이전 등기되었고, 비록 청구인이 자력으로 쟁점부동산을 취득할 경제적 능력이 없었다고 하더라도 배우자로부터 현금을 증여받아 쟁점부동산을 취득하였다고 볼 수 있을지언정 쟁점부동산을 남편으로부터 증여받았다고 보기는 어려우므로 쟁점부동산을 증여로 취득하여 취득가액이 ‘0’원이라는 청구주장은 이유없다. 또한 청구인은 임차인에게 쟁송을 통하여 지급한 시설비 669,952천원을 쟁점부동산에 대한 자본적 지출로써 양도가액에서 공제하여 줄 것을 주장하나, 쟁점부동산의 양도시 시설물을 모두 철거한 상태에서 양도하여 양도가액에 시설물 가액이 포함되지 않았으며, 청구인이 지급한 시설비는 건물자체의 가치증가를 위한 비용으로 볼 수 없고, 임차인과의 관계에서 발생한 간접적인 지출비용이므로 자본적 지출로 보아 양도가액에서 공제할 수 없는 것이다.

• 가. 쟁 점 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 취득가액으로 하고 지출이 입증되는 시설비를 공제부인한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산의 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산의 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류․보유기간․보유수(수)․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 년도의 부동산 임대소득금액․사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 3) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

⑥ 법률 제4803호 소득세법개정법률부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다.

1. 1984년 12월 31일이전에 취득한 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산

⑦ 법률 제4803호 소득세법개정법률부칙 제8조에서 “대통령령이 정하는 날”이라 함은 다음 각호의 날을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득 금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.

• 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함 한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우 에는 3/1000)
• 나. 가목외의 건물 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정 가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 5) 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

④ 법률 제4803호 소득세법개정법률부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액

• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 쟁점부동산은 1967.12.28. 매매를 원인 으로 1967.12.30. 등기 접수되어 청구인 명의로 소유권 이전된 사실이 확인되고, 2006.11.30. 쟁점부동산을 청구외 임OO외 1인에게 980,000천원에 양도하였으며, 이에 대하여 청구인은 실거래가액으로 양도소득금액을 계산하면서 취득가액은 ‘0원’, 자본적 지출액 669,952천원, 기타 필요경비 13,500천원을 양도가액에서 공제하여 양도소득세 55,916천원을 관할세무서에 신고․납부하였으나, 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점부동산은 취득가액이 확인되지 않는 경우에 해당되므로 환산가액을 취득가액으로 하는 대신 청구인이 신고한 자본적 지출액 등을 부인하여 이 건 양도소득세를 고지한 사실이 매매계약서 및 조사관련 서류 등에 의하여 확인되고 있다. 2) 처분청이 쟁점부동산의 매수자 청구외 임OO으로부터 징취한 사실확인서에 의하면 청구외 임OO이 청구인으로부터 쟁점부동산을 양수할 당시에는 찜질방 내부 수리시설 등 일체가 법원의 집달관에 의해 철거된 상태이어서 매매가액 에는 시설물가액이 포함되지 않았다는 내용을 청구외 임OO이 기술하고 서명한 사실이 확인되고, 매수자 청구외 임OO 등이 쟁점부동산에 음식점 시설공사를 하여 현재 음식점으로 운영하고 있음이 관련서류에 의하여 확인된다.

3. 서울고등법원의 200*나55*** 유익비 사건에 대한 판결문 및 공탁서, 서울서부지방법원의 배당표 등에 의하면, 청구외 (주)OO남여헬스사우나는 청구인 으로부터 쟁점부동산을 임차하여 청구인이 시설비를 인정해주겠다는 약속을 받고 공사비 14억원 정도를 들여 찜질방을 운영하기 위한 내외수 보수공사를 하였고, 유익비 청구소송의 재판과정에서 위 시설에 대한 유익비를 감정한 결과 669,952천원의 현존가치를 인정받아 이를 청구인이 (주)OO남여헬스사우나에게 지급하라는 재판부의 판결이 있었으며, 이에 따라 청구인이 (주)OO남여헬스사우나에게 위 금원을 실제 지급한 사실이 인정된다.

4. 청구인은 쟁점부동산을 청구인의 남편으로부터 증여받았다고 주장하면서 청구인의 자 청구외 조△△이 작성한, 청구인은 단순한 가정주부로 쟁점부동산을 취득할 재력이 전혀 없고, 청구인의 남편이 여자관계가 복잡하여 부부갈등이 심각하게 되자 이혼은 하지 않고 별거생활을 하면서 생활비에 충당하라고 청구인의 남편이 쟁점부동산을 취득하여 청구인에게 증여하였다는 내용의 확인서를 제출하고 있다. 5) 청구인은 쟁점부동산이 청구인의 남편으로부터 증여받은 것이므로 자본적 지출액에 해당하는 시설비를 필요경비로서 양도가액에서 공제하여 줄 것을 주장하고 있어 이에 대하여 살펴보면, 쟁점부동산의 등기부등본상 청구인이 매매에 의하여 쟁점부동산을 취득한 것으로 나타나는 반면, 청구인의 주장대로 쟁점부동산을 청구인의 남편으로 부터 증여받았다고 인정할 만한 객관적인 증거자료의 제출이 없고, 설령 청구인의 주장대로 청구인이 쟁점부동산을 취득할 경제적 능력이 없어 청구인의 남편이 대신 취득자금을 부담하였다고 하더라도 이는 청구인이 청구인의 남편으로부터 현금을 증여받아 그 자금으로 쟁점부동산을 취득하였다고 볼 수 있을지언정 쟁점부동산을 청구인의 남편으로부터 증여받았다고는 볼 수 없으므로 청구인이 쟁점부동산을 증여로 취득하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 하겠다. 그렇다면 쟁점부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 취득가액의 산정은 청구인이 취득 당시의 매매계약서 등 취득가액을 확인할 수 있는 입증자료를 제출하고 있지 않으므로 이 건의 경우 소득세법 제97조 제1항 의 규정에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하여 소득세법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 환산한 취득가액으로 하여야 할 것이며, 소득세법 제97조 제3항 의 규정에 의하면 양도소득의 필요경비 계산은 취득가액을 실지거래가액에 의할 경우에는 자본적 지출액 및 양도비 등을 취득가액에 가산하여 필요경비를 계산하는 것이나, 이 건의 경우와 같이 취득가액을 환산한 가액으로 할 경우에는 쟁점부동산의 의제취득일 현재 기준시가의 3%에 해당하는 개산공제액 만을 취득가액에 가산하여 필요경비를 계산하도록 규정되어 있어, 이에 따르면 비록 자본적 지출액이나 양도비 등의 필요경비가 존재한다 하더라도 이를 추가하여 공제할 수 없는 것이므로 청구인이 주장하는 이 건 금원 669,952천원이 자본적 지출액으로 공제가능한 필요경비에 해당하는지 여부에 대하여 달리 살펴보지 않더라도 이를 쟁점부동산의 양도가액에서 필요경비로 공제할 수 없는 것이라 할 것이다. 따라서 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 환산취득가액과 개산공제액을 양도가액에서 공제하는 대신, 청구인이 신고한 자본적 지출액 및 기타필요경비를 공제 부인하여 양도소득세를 과세한 처분청의 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2 호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.