교환계약에 의하여 부동산 양도 및 취득시 합의에 의한 금액을 실지거래가액으로 볼 것인지 여부

※ 쟁점토지: 경기 ○○시 ○○구 ○○동 ×××-×, ×, ×소재 대지1,187㎡ ※ A 부동산: ○○시 ○○구 ○○동 ××-××소재 주택(3층 주 택 및 근린생활시설) 및 대지 402.6㎡ ※ B 부동산: △△시 △△구 △△동 ×××-× 상가 ×××호, ×××호

• 가. 청구인은 2004.4.29. 청구외 김

○○ 과 부동산 교환계약에 의하여 A 부동산을 양 도하고 양도대가로 쟁점토지를 취득한 후,

• 나. 2005.11.24. 청구외 노

○○ 외 2인과 부동산교환계약에 의하여 쟁점토 지를 양 도 하면서 양도대가로 B 부동산을 취득하고 2006.1.27. 실지거래가액(양도가액 212백만 원, 취득가액 202백만원)으로 쟁점토지에 대 한 양 도소득세 1,129백만원을 신고납부하였

• 다. 〈쟁점토지의 교환거래 내역〉 (백만원) 구분 교환계약 내용 쟁점토지 기준시가 교환대상부동산 기준시가 쟁점토지의 감정가액 취득시 (2004.4.27) 교환으로 양도한 A 부동산의 양도가액 950백만원

• 융자금 300백만원, 전세보증금 448백만원 포함 되어 순자산가치는 202백만원 117 532 142 양도시 (2005.11.24) 쟁점토지의 양도가액 212백만원

• B 부동산의 채무인수 360백만원

• 쟁점토지의 채무인계 128백만원

• 현금 20백만원을 지급 210 44 162

• 다. 쟁점토지에 대하여 청구인이 신고한 양도가액과 취득가액의 계산내역

○ 양도가액: 212백만원 (채무인수 360백만원 - 채무인계 128백만원 - 현금지급 20백만원) B 부동산 쟁점토지

○ 취득가액: 202백만원 (A 부동산의 가액 950백만 - 융자금 300백만원 - 전세보증금 448백만원)

• 라. 처분 청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액과 취득가액이 교환계약에 의하 여 당사자간 임의로 정한 것이므로 실지거래가액으로 인정할 수 없어 기준시가로 결정하여 2008.12.1. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 45,778천원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009.1.13. 심사청구를 제기 하였다.

• 가. 쟁점토지에 대하여는 청구인이 정상적인 절차에 의한 실지거래가액을 적용하였으므로 이를 교환가액으로 보아야 할 것인데도 처분청이 조사 등으로 확인한 결과 교환가액이 허위라는 것을 명백하게 입증도 못하고 청구인의 교환취득가액이 실거래 가액으로 인정할 수 없는 경우로 보아 기준시가로 추계결정은 것은 처분청의 관련법 규에 대한 지나친 해석 및 자의적인 판단에 의한 것으로 부당한 과세처분이다.
• 나. 쟁점토지는 인근에 대규모

○○ 저장고가 있어

○○○○ 환경청에서 토지사용을 제한(건축규제 등)하고 있으므로 토지의 가격변동이 거의 없고 매매가 이루어지지 않고 있는 실정이며, 이러한 토지 사정 때문에 오히려 가격하락 추세에 있었고 또 한 청구인이

○○○○ 환경청에 쟁점토지를 수차례 수용하여 달라고 하였으나, 예산이 없다는 이유로 미뤄진 사실도 있다.

• 다. 교 환 양도한 A 부동산에 대한 양도소득세 신고시 A 부동산의 양도가액을 950백만 원으로 신고하여 A 부동산의 실질가치는 양도가액에 서 융자금 300백만원과 전세보증금 448백만원을 차감한 202백만원으로서 청구인이 적용한 쟁점토지의 교환취득가액 202백만원(㎡당 170천원)은 당시 인근에 있는 쟁점외토지

○○

○○

○○ ×××외 4필지를

○○○○ 환 경청에서 수용한 가액 (㎡당 190천원) 보다 낮은 가액이므 로, 교환 취득가액을 조 정할 하등 의 이유가 없는 것임에도 처분청에서는 구체적인 입증 이 없 이 단순히 개별 공시지가를 비교하여 청구인의 교환가액을 부정 하는 것은 청구인에게 막대한 경제 적 손실과 정 신적 고통을 안겨준 부당한 과세처 분이다.

• 라. 청구인은 교환가액의 공정성과 적정성을 확보하기 위하여 비용을 지출하면서까지 인근의 공인중개사의 입회하에 교환가액을 인근시가에 근접한 금액으로 결정하였으며 또한 쟁점토지의 특수성이 있어 토지가액의 변동이 거의 없음이 확인되고 있고 또한 보유기간이 1년 7개월의 단기간이고 당시에 교환가액을 조정(취득가액을 개별공시지가 보다 높게)할 하등의 이유가 없으므로 청구인에게 부과처분한 양도소득세는 취소되어 야 할 것이다.

• 가. 양도가액에 대한 검토

○ 교환계약서상 기재된 양도가액은 모두 과다계상 되어 있으며 당사자 간의 합 의에 의한 가액일 뿐, 교환부동산 양자 모두에 대한 2개 이상의 감정가액이 없었 고 거래 쌍방이 임의로 정한 부동산의 가치차이에 대한 정산이 있었으나 교환계약서 상 기재된 가액이 실질을 반영하였다고 판단하기 어려우므로 양도가액이 불분명한 경 우에 해당되어 기준시가로 결정한 처분은 정당하다.

• 나. 취득가액에 대한 검토

○ 2004.4.29. 쟁점토지의 취득시

○○○○○ 평가법인의 감정가액은 142백만원이 고 당시의 기준시가는 117백만원으로 청구인의 교환취득가액 202백만원은 기준시가대 비 173%로 과대계상한 것으로 판단된다.

○ 쟁점토지의 취득시 쟁점토지와 청구인이 소유하고 있던 ○○시 ○○구 ○○ 동 ××× -× 소재 주택(3층 주택 및 근린생활시설) 및 대지 402.6㎡(이하 “교환으로 양도 한 부동산”이라 함)를 교환하였으며 당시 교환으로 양도한 부동산의 기준시가는 532백 만원이었다.

○ 쟁점토지의 취득시 2개 이상의 감정가액이 존재하지 않고, 교환부동산과의 가 치차이에 대한 정산과정이 없이 당사자간 합의에 의하여 교환가액을 202백만원으로 임의결정 하였으므로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 결정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 교환계약에 의하여 부동산 양도 및 취득시 당사자간 합의에 의한 거래금액을 실거래가약으로 인정할 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말 한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발 생하는 소득 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시 의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양 도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조제1항제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부 수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경 우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취 득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110 조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수(수)ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

③ 제1항 및 제2항 각 호를 적용할 때 거주자가 제94조제1항 각 호의 자산을 양 도 하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 시가를 해당 자산 의 양도당시의 실지거래가액으로 본다.

1. 법인세법제52조에 따른 특수관계에 있는 법인(외국법인을 포함하며, 이 하 이 항에서 "특수관계자"라 한다)에게 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따 라 해당 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있는 때에는 같은 법 제52조에 따른 시가

2. 특수관계자 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 상속세 및 증여세법제35조에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하 는 금액이 있는 때에는 같은 조에 따른 시가 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2 항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정 에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액 (제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가 액 ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한 다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신 고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사 례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 6) 소득세법시행령 제176조 의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제5항 본문에서 "대통령령이 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하 나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약 서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가 격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 " 감정평 가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등 은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가 액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감 정가 액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

7) 소득세법 기본통칙 97-1 【 토지등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로 이 취득하는 자산의 취득가액계산 】 토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액 은 다음과 같이 계산한다.

1. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액

2. 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산 의 기준시가 또는 실지거래가액

8. 국심2006중2541, 2006.11.16 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대 가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되 는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치 를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감 정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 할 것이지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확 인 할 수 없다고 할 것인 바, 청구인이 양도하는 쟁점부동산과 청구인이 교환받은 임 야에 대한 시가감정을 한 사실이 없는 것에 대하여 다툼이 없는 이 건에 있어 위 교환계약서만으로는 쟁점부동산의 실지양도가액을 확인할 수 없다. 위 사실관계와 관계법령을 종합하면, 청구인이 쟁점부동산의 양도가액으로 신고 한 금액은 실지거래가액으로 인정할 수 없으므로 소득세법 제114조 제5항 에 규정하는 추계결정 방법에 의하여 양도가액을 기준시가로 결정하고, 소득세법 제100 조 제1항 규정에 의하여 취득가액을 기준시가로 결정한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

9. 국심2002서3147, 2003.02.12 청구인이 신고한 양도가액 45억원이 표준지 공시지가와 개별공시지가에 의하여 산정된 64억원의 70.3％에 불과한 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 신고한 양도가액 45억원을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다. 한편, 전술한 소득세법 제100조 제1항 의 규정에 의하면, 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다고 규정하고 있는 바, 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산 정하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 다. 사실관계 1) 청구인은 2005.11.24. 쟁점토지를 청구외 노

○○ 외 2인에게 양도시 쟁점토지의 양도가액을 212백만원으로 하고 취득가액을 202백만원으로 하여 양도소득세 1,129천원을 신고를 한 사실이 TIS 신고서 조회 및 심리자료에 의해 확인된다.

2. 처분청에서는 청구인의 쟁점토지 양도 및 취득은 교환계약에 의한 거래로 교환거래가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없어 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 결정 하여 2008.12.1. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 45,778천원을 경정․고지한 사 실이 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다.

• 양도소득세 신고․결정 현황 (천원) 구분 물건소재지 면적 취득일 양도일 양도가액 취득가액 필요경비 비고 신고

○○시 ○○구

○○ ×××-×외 대지 1,187㎡

2004. 4.29

2005. 11.24 212,000 202,000 4,012 실거래가 결정 210,099 117,157 4,000 기준시가

3. 청구인의 쟁점토지에 대한 양도가액 및 취득가액의 산정에 대한 내역이 아래와 같이 심리자료에 나타나 있는 것이 확인된다.

• 가) 양도가액(212백만원)의 산정내용

○ 양도시 후 소유자(노

○○ 외 2인)과의 교환거래 내용

• 교환물건:

○○

○○

○○ ×××-× 상가101호 및 102호, 109.2㎡(기준시가 44백만 원)

• 교환물건의 채무인수 360백만원

• 쟁점부동산의 채무인계 128백만원

• 현금지급 20백만원(정

○○ → 후 소유자) ⇨ 실질양도가액: 212백만원(360백만원 - 128백만원 - 20백만원)

○ ○○○○ 농협장이 발행한 금융거래확인서에 의하면 쟁점토지에 대한 양도당 시 감정가액이 162백만원으로 되어 있으나 다른 감정기관의 감정가액이 없으므로 처분청은 양도가액으로 반영하지 않은 사실이 의견서에 나타난

• 다. 나) 취득가액(202백만원)의 산정내용

○ 취득시(2004.4.27.) 전 소유자(김

○○)와의 교환거래 내용

• 교환물건:

○○

○○

○○ ×××-× 소재 주택(3층 주택 및 근린생활시설) 및 대 지 402.6㎡(기준시가 532백만원)

• 채무인수 300백만원 ※ 교환물건과의 가치차이에 대한 정산과정이 없이 당사자간 합의에 의하여 교 환가액을 임의결정하여 취득가액을 산정한 것으로 나타난다.

○ 쟁점토지에 대한 2004.4.29일자

○○○○○ 평가법인의 감정가액은 142백만원으 로 감정평가서에 기록되어 있다.(기준시가는 117백만원) ⇨ 취득가액: 202백만원 (양도가액 950백만원 - 융자금 300백만원 - 전세보증금 448백만원)

4. 청구인은 쟁점토지 취득시 교환한

○○

○○

○○ ×××-× 소재 주택(3층 주택 및 근린생활시설) 및 대지 402.6㎡에 대하여 2004.5.24. 양도가액을 950백만원으로 양도소 득세 신고를 한 사실이 심리자료 및 TIS 조회결과 확인되었다.

5. 청구인은 쟁점토지의 인근에 위치한

○○ 시

○○ 동 ×××외 4필지(1,950㎡)가

○○○○ 환경청에 2004.7.14. 수용시 370백만원(㎡당 190천원)이라고 주장하면서 매매계약서와 등기부등본을 제출하였다.

• 라. 판단

○ 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환의 경우에는 실지양도가액을 확 인할 수 있다고 할 것이지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 할 것인 바, 교환계약서만으로는 쟁점부동산의 실지양도가액을 확인할 수 없다고 보는 것이므로 (국심2006중2541, 2006.11.16.)

○ 교환부동산 양자 모두에 대한 2개 이상의 감정가액이 없는 상황에서 청구인이 적용한 교환가액은 거래 쌍방이 임의로 정한 가액으로서 실질을 반영하였다고 보기 어려우므로, 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 결정한 당초처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정 에 의하여 주문과 같이 결정한다.