알선수수료로 지급된 것으로 보아 양도소득금액 계산 시 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

청구인은 부산광역시 금정구 □□□ -번지 외 지상 ○○○○ Ⅰ․Ⅲ․Ⅳ동의 원룸임대 사업자로서 같은 동 xx-xx번지 소재 ○○○○Ⅳ동(이하 󰡒쟁점주택󰡓이라 한다)을 2007. 0. 00. 청구외 (주)△△△△△(이하 󰡒청구외법인󰡓이라 한다)에 양도하고 2007. . . 양도가액을 ○○○백만 원, 취득가액을 □□□백만 원으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였다.

○○○ 세무서장(이하 󰡒처분청󰡓이라 한다)은 2008.○.○.부터 2008.□.□.까지 청구인에 대한 세무조사 결과 쟁점주택의 실지양도가액을 △△△백만원으로 보아 과소신고소득 ◎◎◎백만원(이하 󰡒쟁점금액󰡓이라 한다)에 대하여 2008.0.0. 2007 과세연도 양도소득세 000,000,000원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2009. 0. 0. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점주택과 ○○○○ Ⅰ․Ⅲ동의 임대관리 업무를 맡고 있던 청구 외 □□□(이하 󰡒□□□󰡓라 한다)에게 쟁점주택 매도에 관한 모든 권한을 위임하여 □□□가 제시한 매매계약서상 매매금액인 ○○○백만원을 쟁점주택의 실지양도가액인 것으로 알고 양도소득세를 신고․ 납부하였으나, 2008년 ○월 말경 시작한 청구외 (주)△△△△(대표 □□□)에 대한 처분청의 세무조사 과정에서 □□□가 청구외법인으로부터 쟁점주택의 양도로 인하여 △△△백만원을 수령한 사실이 나타나 그 경위를 □□□에게 확인한 바 쟁점주택의 매매시가는 ○○○백만원이었으나 주택개발사업자가 토지 취득 시 통상 지급하는 보상금 성격으로 쟁점금액을 추가로 지급받은 것임을 알게 되었다. 청구인은 쟁점금액에 대하여 □□□에게 지급을 요구하였으나 □□□는 청구인이 □□□에게 매매가액으로 ○○○백만 원을 받아달라고 했기 때문에 그 초과금인 쟁점금액을 지급할 의무가 없다고 주장하므로, 청구인은 쟁점금액을 □□□의 부동산 가격협상 등 매매알선에 따른 사례금으로 처리하기로 하였다. 따라서, □□□에게 귀속처리한 쟁점금액은 알선수수료 성격에 해당하므로 양도소득금액 계산시 필요경비로 공제하여야 한다. 3. 처분청 의견 청구인은 쟁점금액을 □□□에게 알선수수료 성격으로 지급하였다 주장하 면서 2008. △. △. 작성된 합의서 사본을 제출하였으나, 이는 2008년 □월 세무조사 시 청구인이 쟁점금액은 □□□가 횡령한 것이라고 진술한 것과 상반되므로 소급작성된 혐의가 있으므로 신빙성이 없다고 판단된다. 또한, 쟁점금액을 청구인이 □□□에게 알선수수료로 지급하였다고 주장하나 지급을 입증할 수 있는 구체적인 대금증빙 자료를 제시하지 못하고 있고, 통상 공인중개사 알선수수료가 거래대상 부동산가액의 1% 내외인 점에 비추어 쟁점금액은 양도가액의 38.46%를 차지하는 점으로 볼 때 쟁점금액을 알선수수료로 보기 어려우므로 당초 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점금액이 □□□에게 알선수수료로 지급된 것으로 보아 양도소득금액 계산 시 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (이하생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액(이하생략)

• 다. 사실관계 1) 처분청이 제시한 청구인의 확인서 등에 의하면, 청구인은 쟁점주택의 매매가액이 △△△백만원인 사실과 쟁점금액에 대한 양도소득세를 신고누락한 사실을 확인하고 과세전적부심사 청구없이 조기결정할 것을 처분청에 구한 사실과 □□□가 쟁점주택의 실지거래가액은 △△△백만원이라 확인한 사실이 나타나고, 이 건 청구 시 처분청과 청구인간 쟁점주택의 매매가액이 △△△백만 원인 사실에 대하여는 다툼이 없다.

2. 처분청 조사서류에 의하면, 가) 쟁점주택의 양도경위는 본업이 의사인 청구인이 2006년 □월 경 쟁점주택을 건설한 청구외 (주)△△△△의 대표자이자 쟁점주택의 임대관리를 맡고 있던 □□□에게 쟁점주택 매매에 관한 사무 일체를 위임하여 2006... 양도가액 △△△백만원에 공동주택개발사업자인 청구외 주식회사□□□□□에게 양도하기로 부동산매매계약이 체결되었다가, 주택개발사업권이 2006.00.00. 자로 청구외법인에게 양도되어 2006.x.x.을 계약일로, 매매가액을 ○○○백만원로 기재한 부동산소유권이전등기신청용 검인계약서에 기하여 쟁점주택 소유권이 최종적으로 청구외법인 명의로 이전된 사실과, 나) 쟁점주택 매매대금이 2007.0.00. 청구외법인과 청구외 (주)△△△△이 공동개설한 국민은행계좌에서 000,000,000원권 수표1매와 백만원권 수표1매 합계 xxx,xxx,xxx원이 □□□에게, 잔금 00,000,000원이 임차보증금 백만원 및 폐전비용으로 청구인 대신 임차인 등에게 지급된 사실과 □□□가 위 금원을 받은 데 대하여 2007.0.00.자로 잔금지연 보상금 명목으로 **백만원을, 명도보상비로 ◎◎◎백만원(쟁점금액)을 수령하였다 하여 영수증을 교부한 사실이 확인되고,

• 다) 청구인이 2008...자 진술시 쟁점주택 양도로 인하여 수취한 금액은 융자금 000백만원, 임차보증금 ***백만원을 제외한 ○○백만원을 받았으나 ○○백만원을 어떻게 했는지는 기억할 수 없으며, 쟁점주택 양도가액은 △△△백만원이 아닌 ○○○백만원으로 알고 있었으며, 그 차액 󰡒◎◎◎백만원은 □□□가 횡령한 것이며, 이 건 양도소득세도 □□□가 부담해야 한다고 생각하나 법이 그렇지 않다면 본인이 부담하겠다󰡓고 진술한 사실이 나타난다.

3. 위와 같은 처분청 조사내용에 대하여, 청구인은 당심에서 2005년 월경 □□□가 쟁점주택을 ○○○백만원에 처분한다고 하여 2005년 월 현재 쟁점주택에 담보된 금융기관 대출금 000백만원과 임대보증금 백만원을 포함하여 ○○○백만원에 처분하기로 하고 2005. . . 부동산매매에 관한 권한을 위임(2005. **. *.자 위임장 제출)하였으나 거래가 지연되어 쟁점주택 임대보증금을 □□□가 친지에게 차 용하여 지급하고 매매가 완료되면 정산하기로 약정한 바 있으며 부동산 양도와 함께 2007.0.00. 정산표를 작성하였으나 분실하였고, 금융기관 대출 및 임대보증금을 제외한 잔액 ○○백만원은 □□□에게 월 1.5부 이자로 대여하여, 2007. 0. 이자 0,000천원을 받았다고 주장하며 2007.0.00.자 차용증을 제출하였으나, 2007. 0.00. 정산과 관련된 금융증빙, 임대보증금 현황 및 청구인이 쟁점주택을 양도함으로써

□□□에게 현금수령한 총 양도대금이 얼마인지 등에 대한 입증서류는 제출된 바가 없다. 4) 또한 청구인이 □□□에게 쟁점금액에 대한 지급을 구한데 대하여, □□□는 주택개발사업주체가 토지취득 시 통상 지급하는 보상금 및 가격협상에 따른 사례금 성격으로 쟁점금액을 수령하게 되었고, 청구인이 쟁점주택 매매가액으로 ○○○백만 원을 받아달라고 했으니 쟁점금액을 본인이 청구인에게 지급할 의무가 없다 하므로, 청구인은 쟁점금액을 □□□의 부동산매매알선에 따른 사례금으로 처리하였다고 주장하며 2008. △. △.자 합의서를 제출하였다. 5) 청구인이 제시한 2008. △. △.자 합의서를 보면, 쟁점금액을 󰡒갑(청구인)이 을 (□□□)에게 청구하여야 하나, 그동안 (을)의 노고와 ◎◎◎백만원(쟁점금액)의 사실상 금전 귀속자인 (을)이 (을)의 명의로 소득세 등 세금을 부담하기로 하고 (갑)의 (을)에 대한 권리를 포기하기로 한다󰡓고 기재되어 있고, □□□가 이 건 관련하여 □□□가 세금을 신고․납부한 사실은 없음이 국세통합시스템에 나타난다. 6) 처분청 세무조사 시 및 당심에서 청구외법인은 쟁점주택 취득계약서로 상기 검인계약서를 제시하였으며, 당해 계약서에 기재된 ○○○백만원을 초과하여 △△△백만원을 지급하게된 경위에 대하여, □□□가 명도보상비로 쟁점금액을 지급할 것을 요구하여 쟁점주택 관련 임대보증금 반환 및 공과금 납부 문제와 잔금지급 문제를 감안하여 쟁점주택 매매거래를 도와주는 명목으로 금원을 지급하게 되었으며, 추후 불미스러운 일이 발생되지 않도록 쟁점금액에 대한 영수증을 받았다고 서면으로 확인하였으며, 이에 대하여 청구외법인이 쟁점금액에 대하여 □□□에게 기타소득으로 원천징수한 사실이나, □□□가 청구외법인에게 세금계산서를 교부한 사실은 없음이 국세통합시스템에 의해 확인된다. 7) 이 건 심리시 사실관계 확인을 위하여 □□□에게 2회에 걸쳐 공문발송 하였으나 반송되어, 청구인을 통해 □□□의 연락처를 통보받아 서면으로 확인한 바에 의하면,

□□□는 건물 신축공사를 한 후 임대관리를 하면서 건물주에게 관리비를 지급받아 생계를 유지하면서, 건물주가 해당 부동산의 매도의사를 가진 경우 매도호가를 정하여 그 이상으로 거래가 성사되면 부동산 중개업자가 있는 경우 소개비를 지급하고 나머지는 본인의 귀속으로 처리해왔으며, 이 건의 경우도 위와 같이 처리한 것으로서 □□□ 본인이 임차기간이 만료한 쟁점주택 공실을 청구외법인의 직원숙소로 사용케 하는 등 청구외법인이 쟁점주택을 취득하는데 협조한 데 따른 보상금 명목으로 쟁점금액을 수령한 것이라 주장하고 있고,

□□□ 본인은 청구외법인으로부터 매매대금 △△△백만원을 수령하여 임대보증금 백만원, 접대비용으로 xx백만원, 부동산 알선 수수료 00백만원을 지급하고 □□□백만원은 본인의 귀속으로 하고 나머지 잔액 ○○백만원은 박호선에게 차용하였다고 확인하였으며, 이와 관련 증비서류는 제시한 바가 없다. 8) 위와 같은 사실관계를 청구인에게 사전열람한 결과, 청구인은 세무조사 당시 쟁점금액에 대하여 □□□가 횡령한 것이라고 진술한 것은 이 건으로 양도소득세가 부과처분 된다고 하여 화가 나서 한 것일 뿐 쟁점금액을 회수하려는 의도에서 한 것은 아니었다고 주장하고 있고, 2009. 0. 00. 서부산세무서장에게 쟁점금액을 기타소득으로 하여 2007과세연도 종합소득세 ,,*원을 신고하였다 하여 □□□의 종합소득세 과세표준 신고서를 심리자료로 제출하였으나, 이에 대한 납부내역은 심리일 현재까지 확인되지 아니한다. 마. 판단 청구인은 쟁점주택 매매사무를 수탁한 □□□가 양도차익 △△△백만원의 92%를 차지하는 쟁점금액을 횡령하였으나, 청구인이 그 채권을 포기하였으므로 쟁점금액을 매매알선 등에 따른 수수료 명목으로 □□□에게 지급한 것으로 보아 양도소득금액 계산 시 필요경비로 공제해야 한다고 주장하나, 청구인은 2007. 0. 00. 현재 양도대금 정산내역을 확인할 수 있는 금융증빙 및 임차보증금 반환내역 등 증거서류를 제시하지 않고 있어 쟁점금액 전액이 □□□에게 귀속되었는지 여부가 확인되지 않고,

□□□가 당심에 회신한 서면확인 내용에 의하면, □□□는 건물주가 희망하는 매도가액을 상회하는 가액으로 부동산 매매가 성사되면 그 초과금을 본인의 수고에 대한 보상비로 보아 본인 귀속으로 처리해 왔으며, 이 건도 청구인의 매도희망가액인 ○○○백만원을 초과한 쟁점금액을 그와 같이 처리한 것이라고 확인하고 있으나, 청구인이 이 건 세무조사 시 쟁점금액은 □□□가 횡령한 것이라고 2008. . . 진술한 것으로 보아 쟁점금액을 사전약정에 의한 알선수수료라 보기 어렵고, 또한, 청구인이 쟁점금액이 알선수수료에 해당한다고 주장하면서 제시한 합의서는 2008. △. △.자로 작성된 것으로서 위 진술내용과 상반되어 신뢰하기 어렵고, 그 합의서가 소급작성된 것이 아니라 할지라도 그 내용은 □□□가 쟁점 금액에 대한 소득세 등을 부담하는 조건으로 청구인이 채권을 임의포기한 것에 지나지 않으므로 쟁점금액이 알선수수료로 □□□에게 지급된 것 으로 보아 양 도소득금액 계산 시 필요경비로 공제하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.