전소유자가 작성한 실지거래확인서 금액을 청구인의 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

청구인은 1999.11.16. ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 아파트 *동 **호의 분양권(면적 173.329㎡, 이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 청구 외 오○○(이하 “오○○”이라 한다)으로부터 취득하여 2002.10.10. 청구 외 서○○(이하 “서○○”이라 한다)에게 양도하고, 2002.11.18. 양도가액은 309,019천원(프리미엄 10,000천원 포함)으로, 취득가액은 302,019천원(프리미엄 3,000천원 포함)으로 하여 양도소득세 364,500원을 예정신고․납부하였다. 처분청은 서○○에 대한 양도소득세 실지조사 결과, 청구인이 쟁점분양권을 오○○으로부터 307,019천원(프리미엄 8,000천원 포함)에 취득하고, 서○○에게 340,019천원(프리미엄 41,000천원 포함)에 양도한 것으로 보아, 2008.12.1. 청구인 에게 2002년 과세연도 양도소득세 8,717,330원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.30. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인이 쟁점분양권을 서○○에게 340,019천원(프리미엄 41,000천원 포 함)에 양도하였으나 양도가액을 사실과 다르게 신고한 사실에 대하여는 이 의가 없다.
• 나. 납세자가 양도소득세를 신고하면서 양도가액을 사실과 다르게 신고한 경우 취득가액 또한 사실과 다르게 신고하는 것이 통상적이며, 특히 그 신고된 가액이 검인계약서상의 금액인 경우에는 취득가액의 적정여부에 대한 확인이 필요하다 할 것이다.
• 다. 청구인은 오○○으로부터 쟁점분양권 프리미엄을 39,000천원에 취득하였으며, 지급증빙으로 영수증 원본을 제시하였으나 청구주장을 받아들이지 않고 오○○의 실지거래가액 회보서에 의한 8,000천원을 쟁점분양권의 프리미엄 취득 가액으로 보았으나, 오○○이 작성한 실지거래가액 회보서는 허위로 작성된 것이며 실지 거래가액 확인을 위한 관련 증빙서류 등도 제시한바 없으므로 이 건 처분은 아래와 같은 사유로 위법․부당하므로 청구인이 쟁점분양권을 취득 하 면서 지급한 프리미엄을 39,000천원으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 할 것이다.

1. 청구인은 청구인의 남편 김○○의 저축예금계좌(---*)에서 1999.10.25. 18,000천원 및 60,617천원을 현금 인출하여 당일 오○○에게 지급 하였고, 또 다른 증권계좌(****)에서 1999.10.15. 30,500천원을 현금 인출하여 보관후 일부를 지급하였으며, 1999.10.25. 9,500천원을 현금 인출하여 오○○에게 당일 전액 지급하고 프리미엄 39,000천원에 대한 영수증을 수령하였다. 2) 청구인이 쟁점분양권을 취득할 당시의 프리미엄 시세는 당시의 ○○신문의 기사내용을 참고해 보면, 프리미엄이 8,000천원이라는 오○○의 주장은 신빙성이 없어 보인다. 3) 청구인은 취득당시 프리미엄 39,000천원을 입증하는 서류로 거래대금 영 수증 원본을 제출하였음에도 처분청은 금융증빙이 없다는 이유로 영수증을 거래증빙 으로 인정할 수 없다는 것이나, 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 처분청에 있으므로 소득금액 산정의 기초가 되는 취득가액에 대한 입증책임도 원칙적으로 처분청에 있다 할 것인바, 1999.10.25. 거래 당시 금융증빙을 요구한다는 것은 납세자에게 과다한 입증책임을 돌리는 것이며, 청구인이 제출한 9년이 지난 영수증 원본의 진위 여부는 종이의 보관 상태나 산화정도 등을 보면 그 진실 여부를 판단할 수 있음에도 불구하고 오○○이 제출한 실지거래가액 회보서 만으로 취득가액을 확정하는 것은 사실 확인을 소홀히 한 것으로 판단된다. 4) 처분청은 과세전적부심사청구의 불채택 결정의 판단근거로 오○○의 실지 거래가액 회보서의 증거가치는 쉽게 부인될 수 없는 것이라고(국심2005중955, 2005.5.23.) 하였으나, 인용한 사례는 소득세 통합조사시 청구인 본인이 매출누락한 내용에 대하여 확인서를 작성하고 이를 근거로 처분청이 과세하자 매출누락 확인서만으로 과세하는 것은 근거과세원칙에 부합하지 않는다는 주장 으로 불복한 내용에 대한 사례인바, 이 건 심사청구의 내용과는 전혀 관련없는 사례내용이며, 또한 전심에서는 인근 부동산중개업소에 유선으로 확인한 내용만으로 신문기사의 내용을 신빙성 없다 하였으나 처분청에서 확인한 부동산중개업소는 청구인이 쟁점분양권을 취득할 당시에는 존재하지 않았던 것으로 확인된다.

• 가. 조사를 하는 과정에서 납세의무자 등으로부터 양도당시의 거래사실을 자인 하는 내용의 확인서는 과세요건 성립에 충분한 근거자료이며, 특별한 사정이 없는 한 그 확인서의 증거가치는 쉽게 부인될 수 없는 것(국심2005중955, 2005.5.23.)이다
• 나. 청구인은 프리미엄 39,000천원의 지급근거로 금융증빙 및 영수증과 명함을 제시하였으나 금융증빙은 쟁점분양권의 매매계약서상 계약금 60,617천원의 지급방법과 현저히 다르는 등 실제 오○○에게 지급되었는지의 여부가 객관적으로 확인이 불가하며, 영수증은 오○○의 대리자가 서명한 것으로 서명한 자의 명함은 연락두절상태로 증거 입증자료의 신빙성이 없다. 또한 신문기사의 내용도 단지별, 평형별, 입주시기 등이 고려되지 않는 정황적인 사실이다.
• 다. 따라서, 청구인이 제출한 증빙서류는 전 소유자 오○○이 제출한 확인서의 내용이 쉽게 부인될 수 있을 정도의 증거가치를 인정하기 어려우므로 이 건 당초 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점분양권의 전 소유자가 작성하여 제출한 실지거래가액 회보서에 의한 양도 가액을 청구인의 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. (중 략)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리 (이하 생략) 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (이하 생략) 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요 경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (이하 생략) 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계

1. 청구인은 1999.11.16. 쟁점분양권을 오○○으로부터 취득하여 2002.10.10. 서○○에게 양도하고, 2002.11.18. 양도가액은 309,019천원(프리미엄 10,000천원 포함)으로, 취득가액은 302,019천원(프리미엄 3,000천원 포함)으로 하여 양도 소득세 364,500원을 예정신고․납부한 사실이 심리자료 등에 의하여 확인된다.

2. 처분청은 2008년 7월 쟁점분양권을 취득한 서○○에 대한 양도소득세 실지조사 결과, 청구인이 쟁점분양권을 오○○으로부터 307,019천원(프리미엄 8,000천원 포함)에 취득하여 서○○에게 340,019천원(프리미엄 41,000천원 포함)에 양도한 것으로 보아 2008.12.1. 청구인에게 2002년 과세연도 양도소득세 8,717,330원을 경정․고지하였음이 심리자료 등에 의하여 확인된다.

3. 청구인이 양도한 쟁점분양권의 양도가액이 340,019천원이라는 데에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

4. 처분청의 서○○에 대한 양도소득세 조사복명서를 보면, 이 건과 관련된 주요내용이 아래와 같이 조사복명 되어 있다.

• 가) ‘청구인이 동 분양권 취득시 최초 분양자 오○○에게 프리미엄 39,000천원을 지급하였다고 주장하면서 부동산중개인의 프리미엄 수령증 및 본인 통장의 인출내역을 제출하였으나 오○○에게 프리미엄 39,000천원이 지급된 직접적인 자료는 없음.
• 나) 동 분양권의 최초분양자인 오○○에게 분양권의 실지거래가액 확인한바 별첨 거래사실 확인서 내용과 같이 프리미엄이 8,000천원으로 회신
• 다) 상기 내용과 같이 청구인이 분양권 취득시 오○○에게 프리미엄 39,000천원을 지급하였다는 직접적인 증거자료가 없고 오○○이 프리미엄 8,000천원의 수령사실을 인정하므로 청구인의 분양권 취득금액을 8,000천원으로 결정하여 양도소득세 과세하고 오○○의 양도소득 과소신고분에 대하여 관련자료를 주소지관할 세무서로 자료통보’

5. 오○○은 1999.10.26. 쟁점분양권을 ○○건설(주)로부터 최초 분양계약하여 1999.11.16. 청구인에게 양도하고 1999.11.25. 취득가액을 계약금 납부금액인 60,617천원으로, 양도가액은 프리미엄 3,000천원을 합산한 63,617천원으로 하여 양도소득세 예정신고 하였음이 국세통합전산망 등에 의하여 확인된다.

• 가) 쟁점분양권의 공급계약서를 보면, 1999.10.26. 오○○이 최초 계약하였으며, 권리의무 승계 계약서 및 계약권리의무 승계표를 보면, 1999.11.16. 청구인 명의로 계약권리의무가 승계된 것으로 확인된다.
• 나) 1999.10.26. 쟁점분양권의 시공 및 분양자인 ○○건설(주)가 발행한 입금표를 보면, 오○○이 쟁점분양권 계약금으로 60,617천원을 입금한 것으로 기재되어 있다.

6. 처분청의 서○○에 대한 양도소득세 실지조사와 관련하여 2008.9.11. 오○○이 서명 날인하여 처분청에 제출한 실지거래가액 회보서를 보면, 쟁점분양권의 실지거래가액이 8,000천원으로 기재되어 있다.

7. 청구인은 이 건 심사청구시 청구인 남편 김○○의 저축예금계좌 및 증권계좌 거래내역, 영수증 사본, 오○○에게 발송한 내용증명서 사본, 1999.10.26. 등 ○○신문 기사내용 사본 등을 제출하면서, 쟁점분양권의 실제 취득가액은 39,000천원이므로 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다고 주장하는바, 이에 대하여 살펴보기로 한다.

• 가) 청구인이 당초 양도소득세 신고시 제출한 부동산 매매계약서(1999.11.13. ○○시장 검인)를 보면, ‘계약일자 1999.10.26, 매매대금 63,617천원(일시불), 위 매매대금은 계약금 60,617천원과 권리금 3,000천원의 합산금액임’ 이라 기재되어 있다.
• 나) 청구인이 제시한 영수증 사본을 보면, ‘작성일자 1999.10.25, 금액 39,000천원(○○빌리지 3차 314-1206호 매매대금), 영수인 오○○ 代 장○○’로 기재되어 있다.
• 다) 처분청의 과세전적부심사 결정서를 보면, ‘청구인이 제시한 부동산 중개인의 명함에 성명이 없고 상호(○○공인중개사)와 주소 및 전화번호가 기재되어 있으나 핸드폰(017-364-****)은 현재 사용자가 없는 번호로 청구인 또한 장○○과는 연락이 안된다고 진술하고 있다’ 라고 기재되어 있다.
• 라) 청구인은 2008.10.8. 오○○에게 발송한 내용증명 사본을 제출하였는바, 이 건과 관련된 주요내용을 보면 ‘쟁점분양권 전매대금인 권리금으로 첨부한 영수증과 같이 금 39,000천원을 지급하고 매수하였는데 귀하는 계약서에 권리금액 금 3,000천원으로 작성하고 ○○세무서 재산세과에는 금 8,000천원으로 제출하였습니다. 본인은 권리금으로 금 39,000천원을 지급하였는바 귀하는 처음에는 금 3,000천원 그 다음에는 금 8,000천원으로 세무서에 제시하였으나 이는 사실이 아닌 허위임이 명백합니다. 귀하께서 ○○세무서에 사실 거래금액인 금 39,000천원을 제시하지 않을 경우 민․형사상으로 법적 조치 할 것을 통고하오니 이 증명을 받는 즉시 7일 이내에 회신하여 주시기 바랍니다.’ 라고 기재되어 있다.
• 마) 청구인의 남편 김○○의 저축예금(---*) 거래내역 명세서를 보면, ‘1999.10.25. 13:13분 18,000천원, 동일 13:15분에 60,617천원 현금지급’ 으로 기재되어 있고, 김○○의 증권계좌(***) 거래내역 명세서를 보면, ‘1999.10.15. 30,500천원, 1999.10.20. 9,500천원 이체출금’ 으로 기재되어 있는 것으로 확인된다.
• 바) 청구인이 제시하는 1999.10.26, 1999.11.8, 1999.12.8.자 ○○신문 기사 중 이 건과 관련된 내용을 보면, ‘○○빌리지에 1천5백만원에서부터 최고 1억4천만원까지 높은 프리미엄이 붙어있다, 지난달 분양된 ○○ ○○빌리지 3차 63평형은 현재 4천만원가량 웃돈이 붙어 있고 79평형은 분양가와 비슷하게 시세가 형성돼 있다, 그동안 분양된 ○○빌리지에는 6천만～1억원의 웃돈이 붙어있다는 점에서 수요자들의 관심이 높다’ 라고 기재되어 있다.
• 사) 처분청의 과세전적부심사 결정서를 보면, ‘인근 부동산중개업소(○○공인중개사무소 031-264-**, ○○공인중개사무소 031-276-**)에 유선으로 확인한바, 당시 쟁점분양권을 포함하여 ○○시 일대의 아파트는 IMF의 영향으로 미분양이 많았고 프리미엄은 대부분 거의 없거나 저가로 형성되었다고 진술하고 있다’ 라고 기재되어 있다.
• 라. 판단 살피건대, 관련법령을 보면 ‘납세자가 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고 가 액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정하는 것’으로 규정하고 있다. 이 건의 경우, 청구인은 오○○으로부터 취득한 쟁점분양권의 취득가액은 39,000천원이라고 주장하고 있으나, 처분청의 서○○에 대한 양도소득세 실지 조사와 관련하여 2008.9.11. 오○○이 서명 날인하여 처분청에 제출한 실지거래가액 확인서에는 오○○이 쟁점분양권의 실지거래가액이 8,000천원이라고 확인 하고 있는 반면, 청구인은 영수증 사본 이외에 청구주장을 뒷받침할 수 있는 다른 계약서 등을 제시하지 못하고 있고, 청구인이 제시한 영수증 사본을 보면 39,000천원으로 기재되어 있으나 오○○이 아닌 장○○이 대리 서명한 것으로서 영수증의 기재내용은 신뢰하기 어려우며, 위 금액이 쟁점분양권의 취득가액으로 오○○에게 전달되었는지 여부도 확인되지 않고, 청구인이 2008.10.8. 오○○에게 내용증명을 발송하였으나 이는 사후에 개인간에 작성된 것으로서 객관적인 증빙 으로는 볼 수 없으며, 쟁점분양권 취득당시 프리미엄 시세가 15,000천원～140,000천원이라는 신문기사 내용은 단지별, 평형별, 입주시기별로 시세차이가 있을 수 있는 정황적인 사실로 청구주장을 뒷받침할 수 있는 객관적인 자료로는 보기 어렵다 하겠다. 또한, 청구인은 이 건 심리자료 사전열람과 관련하여 청구인의 남편 김○○의 증권계좌()에서 1999.10.15. 30,500천원을 현금 인출하여 보관후 일부지급 하고, 1999.10.25. 9,500천원을 현금 인출하여 당일 오○○에게 지급하였으며, 김○○의 저축예금계좌(---)에서 1999.10.25. 18,000천원 및 60,617천원을 현금 인출하여 오○○에게 당일 현금으로 지급하였다고 주장하고 있으나, 증권계좌()에서 인출한 9,500천원의 경우 인출한 일자가 1999.10.25.이 아니라 1999.10.20. 출금된 것으로 확인되므로 청구주장에 신빙성이 없고, 30,500천원의 경우에도 현금으로 보관후 일부를 오○○에게 실제 전달되었는지 여부가 객관적으로 확인되지 아니하므로 일응 청구주장에 신빙성이 있다고는 볼 수 없다 하겠으며, 김○○의 저축예금계좌(---) 거래내역을 보면, 쟁점분양권 최초분양계약일 전일인 1999.10.25. 18,000천원과 60,617천원이 현금으로 출금된 사실로 볼 때 오○○의 쟁점분양권 계약금 60,617천원과는 일치하고 있으나, 청구인이 주장하는 프리미엄 39,000천원과는 차이가 나는 등으로 미루어 볼 때, 청구인의 다른 반증 제시가 없는 한 쟁점분양권 프리미엄이 39,000천원이라는 청구주장이 객관적 으로 확인되지 아니하므로, 처분청이 쟁점분양권의 취득가액을 307,019천원(프리 미엄 8,000천원 포함)으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2 호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.