다가구주택의 취득가액이 과다한 것으로 보아 경정하여 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2008.6.2. 청구인에게 경정․고지한 2006년 과세연도 양도소득세 11,742,150원은 이를 취소합니다.

청구인과 청구외 최○○(이하 “최○○”이라 한다), 청구외 송○○(이하 “송○○”라 한다)는 (이하 청구인과 최○○, 송○○를 “청구인등”이라 한다) 공동으로 소유하고 있던 ○○도 ○○시 ○○동 000-0번지 다가구 주택(대지 198㎡, 주택 447.48㎡, 3층 12가구, 이하 “쟁점다가구주택”이라 한다)을 2006.2.23. 청구외 손○○(이하 “손○○”이라 한다)에게 435,000,000원에 양도하고, 청구인 지분(314.16㎡)을 304,449,852원에 취득하고 305,398,230원에 양도하여 양도소득금액이 -5,700,651원인 것으로 하여 실지거래가액에 의한 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 중 청구외 전○○(이하 “전○○”라 한다)로부터 취득한 옥탑방 57.26㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)의 취득가액이 24,300,000원이라는 ○○세무서장의 전○○에 대한 양도가액 조사결과 통보에 의하여 청구인이 신고한 취득가액 55,600,000원을 24,300,000원으로 정정하여 2008.6.2. 2006년 과세연도 양도소득세 11,742,150원을 청구인에게 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.8.27. 이의신청을 거쳐 2007.12.23. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점주택의 취득가액은 55,600,000원이므로 이를 24,300,000원으로 하여 한 이 건 양도소득세 과세처분은 부당하다.

청구인이

○○ 세무서에 작성하여 준 확인서에 쟁점주택 취득과 관련하여 지급한 금액이 없으며, 전세보증금 25,000,000원을 인수하고 700,000원을 전○○로부터 수령하였으므로 취득가액은 24,300,000원으로 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택의 취득가액이 55,600,000원인지, 24,300,000원인지 를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다(이하 생략) 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

1. ～ 3. (생략)

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (이하 각호 생략) 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지 】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

• 다. 사실관계 1) 청구인이 쟁점다가구주택을 양도하고 양도소득세 예정신고를 한 내용은 다음과 같다. (단위 ㎡, 원) 취 득 양 도 소득금액 전소유자 취득일자 지분 취득가액 양도일자 양도가액 양○○ 1997.04.30 66.66 64,949,852 2006.02.23 305,398,230 -5,700,651 이○기 2005.06.20 123.58 119,000,000 이○우 2005.06.20 66.66 64,900,000 전○○ 2005.07.18 57.26 55,600,000 합 계 314.16 304,449,852
• 가) 청구외 양○○(이하 “양○○”이라 한다)으로부터 취득한 취득가액은 전체취득가액 436,000,000원을 청구인 지분(66.66/447.48)으로 계산한 금액이다.
• 나) 양도가액은 전체양도가액 435,000,000원을 청구인 지분(314.16/447.48)으로 계산한 금액이다. 2) 청구인은 쟁점다가구주택의 세입자이었으나 건물주인 양○○의 채무로 쟁점다가구주택에 여러 건의 가압류 등이 발생하여 전세보증금을 받지 못할 위기에 처하게 되자 세입자들인 청구외 이○기, 이○우, 최○○, 송○○, 송○향과 공동으로 쟁점다가구주택을 취득하고 청구인이 이○기, 이○우, 전○○ 지분을 인수한 후 최○○, 송○○와 공동으로 쟁점다가구주택을 양도하였다. 3) 쟁점다가구주택의 양도가액이 435,000,000원이고 청구인 지분의 양도가액은 305,398,230원이라는 것에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 4) 전○○에 대한 ○○세무서의 양도소득세 조사종결복명서에 의하면 ‘전○○는 쟁점주택을 2005.8.22. 청구인에게 22,600,000원에 양도한 것으로 신고하였으나, 실제로는 전세보증금 25,000,000원만 승계하는 조건으로 양도하였으며, 소유권 이전등기 관련 취득세와 등록세 명목으로 청구인에게 700,000원을 지급하여 실제 양도가액은 24,300,000원으로 이는 청구인의 확인서에 의하여도 확인이 된다’고 기재되어 있다. 5) 2008.1.5. 청구인이 작성한 것으로 되어 있는 확인서에는 ‘쟁점주택은 옥탑방으로 전○○로부터 전세보증금 25,000,000원을 승계하는 조건으로 쟁점주택을 취득하였는바, 취득과 관련하여 대금을 지급한 사실이 없고, 쟁점주택을 취득하면서 소요된 취득세 등록세 명목으로 전○○로부터 700,000원을 수취하였으며, 쟁점주택 계약서 작성시 전○○가 청구인에게 위임하여 쟁점다가구주택의 기준시가에 전○○의 지분율을 곱하여 계산된 55,600,000원을 양도가액으로 하여 청구인이 계약서를 작성하였다’고 기재되어 있다. 6) 청구인은 이 건 과세처분이 부당하다면서 다음과 같이 주장하고 있다.
• 가) 쟁점다가구주택에 1995년 갑자기 9건 압류가 되어 당시 세입자인 청구인 등이 공동으로 모금하여 건물주인 양○○의 채무를 정리하고 각자의 모금액과 전세금에 의하여 지분을 정하여 쟁점다가구주택을 취득하게 되었다.
• 나) 쟁점다가구주택 취득 이후 부동산중개사무소에서 쟁점다가구주택의 소유자가 많아 중개를 하기 어렵다고 하여 청구인이 이○기, 이○우, 전○○ 지분을 인수하였으며, 그 결과 손○○에게 전세보증금 429,000,000원을 상회하는 435,000,0000원에 양도할 수 있었다.
• 다) 쟁점다가구주택은 청구인 등이 전세보증금 350,000,000원에 양○○의 채무 대위변제금액 160,000,000을 합하여 510,000,000원에 취득하고 이를 435,000,000원에 양도한 것인데 이에 대하여 양도소득세를 부과함은 부당하다. 7) 전 소유자인 양○○등의 채무로 청구인등이 1997.5.6. 쟁점다가구주택을 취득한 후 변동된 등기부등본의 채무관련 내역은 다음과 같이 확인된다. (단위: 원) 채권종류 채권자 등기일자 채권금액 해제일자 비고 가압류

○○보증보험 1996.03.14 10,795,243 1997.07.11 " 김○의 1996.04.15 16,000,000 1997.07.07 "

○○카드 1996.08.29 9,602,367 1997.05.19 " ◈◈보증보험 1996.09.30 10,891,026 1997.09.24 "

○○은행 1996.11.18 4,640,979 1997.05.21 " ◈◈은행 1996.12.21 12,000,000 1997.05.21 " 한국◈◈은행 1997.02.01 6,431,811 1997.05.24 근저당 " 1994.08.19 72,800,000 1997.05.08 " 손○수 1996.09.07 23,000,000 1997.06.09 합계 166,161,426 8) 쟁점다가구주택의 취득 및 양도시 전세보증금은 다음과 같다. (단위: 평, 원) 구분 평수 취득시 보증금 양도시 보증금 비고 B01호 12 26,000,000 28,000,000 B02호 12 24,000,000 28,000,000 B03호 12 24,000,000 28,000,000 201호 12 28,000,000 35,000,000 202호 12 28,000,000 35,000,000 203호 12 28,000,000 35,000,000 301호 12 28,000,000 35,000,000 302호 12 28,000,000 35,000,000 303호 12 28,000,000 40,000,000 401호 12 28,000,000 35,000,000 402호 24 56,000,000 70,000,000 501호 20 24,000,000 25,000,000 쟁점주택 합계 164 350,000,000 429,000,000

• 가) 청구인등은 사실관계 1과 같이 양도 및 취득가액에 청구인의 지분을 곱하여 산출한 금액을 양도 및 취득가액으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나) 쟁점주택은 2005.7.18. 청구인이 전○○로부터 전세보증금 25,000,000원에 취득하였으나 양도소득세 신고시 양도 및 취득가액을 지분율로 계산하여 쟁점주택 취득가액을 55,600,000원인 것으로 하여 전○○와의 매매계약서를 작성하여 신고서류에 첨부하였으나, ◈◈ 세무서는 전○○가 청구인에게 양도한 쟁점다가구주택 중 쟁점주택만의 취득 및 양도가액을 조사하여 청구인의 쟁점주택 취득가액은 25,000,000원이라고 처분청에 통보하였으며, 처분청은 이를 근거로 청구인이 취득가액을 과다하게 신고하였다 하여 이 건 과세처분을 하였다.
• 다) 위와 같이 청구인등은 쟁점다가구주택을 임대보증금 350,000,000원으로 취득하여 전 소유자 채무 약 160,000,000원을 상환한 후 임대보증금에 계약금 6,000,000원을 추가하여 양도하였는바, 청구인은 취득가액과 양도가액을 단순히 지분율로 계산한 것으로 보이는 반면, 처분청은 전체 지분 중 501호만의 취득가액과 양도가액을 비교하여 과세한 것으로 확인된다.
• 라) 청구인은 양도소득세 신고시 자신이 임의로 작성한 전○○와의 계약서에 55,600,000원에 취득한 것으로 기재하였으나, 사실은 25,000,000원의 전세보증금을 청구인이 승계하는 조건으로 취득하고, 25,000,000원의 전세보증금을 취득자인 손○○이 청구인으로부터 승계하는 조건으로 양도한 것으로 보인다. 9) 쟁점다가구주택의 세입자로 있던 청구외 이○우는 당심과의 통화(2009.3.18. 16시20분 ～ 16시 30분)에서 다음과 같이 진술하였다.
• 가) 청구인등은 당시 쟁점다가구주택의 전소유자인 양○○의 채무로 전세금을 날릴 형편이 되자 울며 겨자먹기로 쟁점다가구주택을 취득하게 되었다.
• 나) 당시 양○○의 채무 약 1억6천여만원은 전세금액을 기준으로 세입자들이 갹출하여 내고 압류 등을 해제하였으며, 그 때는 다시 생각하기도 싫다.
• 다) 건물관리는 주인세대격에 살던 청구외 이○기가 하다가 청구인의 직업 등으로 보아 청구인이 집수리 등을 하는데 적합하다 하여 청구인에게 맡겼으며, 자신도 청구인에게 전세보증금을 승계시키고 이주하였다.
• 라. 판 단 처분청은 쟁점주택 취득가액을 청구인이 55,600,000원이라고 신고하고 ○○세무서에서 쟁점주택을 청구인에게 양도한 전○○에 대한 양도소득세 조사에서 밝혀진 실거래가액 24,300,000원과의 차액에 대하여 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 청구인과 전○○는 쟁점다가구주택에 주택에 전세로 입주하였다가 그 전세보증금으로 쟁점다가구주택을 취득한 후 편의에 의하여 각자 전세로 입주하였던 호실의 지분을 취득한 것으로 확인되고, 청구인이 쟁점다가구주택의 청구인 지분을 양도하고 양도소득세 신고를 함에 있어 취득가액 및 양도가액을 단순히 각 호별 지분율로 계산하여 신고한 것으로 보이는 점, 쟁점다가구주택을 청구인등이 손○○에게 양도할 당시 보증금을 인계하는 조건으로 양도한 점, 청구인등이 양○○으로부터 쟁점다가구주택을 취득할 당시 설정되어 있던 가압류 및 근저당 등을 해지하기 위하여 약 160,000,000원이 소요되었다는 청구인의 주장이 등기부등본 등에 의하여 사실인 것으로 보이고, 그렇다면 청구인등은 쟁점다가구주택을 510,000,000원에 취득하고 435,000,000원에 양도한 것으로 보이는 점, 쟁점주택을 청구인이 전○○로부터 취득할 당시에나 청구인이 손○○에게 양도할 당시에도 전세보증금이 25,000,000원이었던 점등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 단지 전세보증금을 인계․인수하는 방법으로 쟁점주택을 취득 및 양도하였다는 청구인은 주장은 신빙성이 있다고 보여지는 바, 청구인은 쟁점주택을 전세보증금인 25,000,000원에 취득하여 전세보증금인 25,000,000원에 양도한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.