청구인이 신고한 양도가액을 부인하고 후취득자가 신고한 취득가액으로 청구인의 양도가액을 경정한 것이 정당한지 여부

청구인이 서울 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○동 ○○○호(이하 “쟁점아파트”라고 함)를 1999.04.29. 취득하여 2000.01.08. 양도한 후, 양도가액은 103백만원으로 취득가액은 100백만원으로 하여 2000.01.08. 양도소득세 예정신고를 하였다. 이후 쟁점아파트의 매수인인 임○○(이하 “후취득자” 또는 “임○○”이라 한다)이 양도소득세 신고시 실지거래가액으로 하여 취득가액을 122백만원으로 신고함에 따라, 처분청은 청구인의 양도 당시 실지거래가액을 122백만원, 취득가액은 신고한 가액인 100백만원으로 하여 양도차익을 계산하여 2007.07.15. 청구인에게 2000년 과세연도 양도소득세 14,724,450원을 과세예고통지를 하였고, 청구인은 이에 불복하여 2008.08.04. 과세전적부심사청구를 제기하였으며, 처분청에서는 2008.09.01. 불채택 결정하고 2008.09.01. 양도소득세 14,724,450원을 청구인에게 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.09.18. 이의신청을 거쳐 2008.12.19. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인이 쟁점아파트에 대한 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서(이하 “당초계약서”라 한다)가 실제계약서이고 후취득자가 제출한 계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)는 청구인은 본적도 없고 날인한 적도 없는 허위계약서이며, 그 이유는 다음과 같다.

• 가. 청구인이 날인한 것으로 되어 있는 인감이 다르다. 특히 크기가 다르다. 나. 일반적인 경우와 달리 연락처란에 기재사항이 없고, 다른 사람의 간인은 모두 있는데 청구인의 간인만 없다. 다. 융자금에 관한 특약사항이 기재되어 있는데, 쟁점아파트는 거래하기 전 모든 융자금을 상환했기 때문에 거래당시 융자금이 없었다. 라. 잔금일자가 2000.01.08.로 되어 있는데, 일반적으로 계약일(1999.12.30) 이후 8일만에 잔금이 처리된다는 것은 이해하기 어려우며, 청구인이 당시 상황을 기록한 가계부에서도 확인되는 바와 같이 정확한 잔금일자는 2000.01.15.이다.
• 마. 후취득자가 인감증명서까지 첨부하여 103백만원의 매매가액을 확인하여 주었으므로, 실지매매가액은 청구인이 신고한 103백만원이 맞는 것이다.

• 가. 청구인의 주장을 확인하기 위하여 실지매매계약서 및 관련 증빙자료의 제출을 요구하였으나, 매매계약서는 없고 다른 증빙은 오래되어 분실했다는 등 자료 제시는 없고 자기주장만 하고 있다.
• 나. 부동산중개업자 및 후취득자에 대한 조사과정에서도 쟁점아파트의 거래가액이 122백만원임이 인정되며, 인감위조 및 허위계약서 작성 등의 주장도 청구인의 일방적인 주장일 뿐이므로 쟁점계약서는 실제계약서로 인정된다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 쟁점아파트의 양도가액(103백만원)을 부인하고, 후취득자가 신고한 취득가액(122백만원)으로 청구인의 양도가액을 경정한 것이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도시 기준시가에 의한다. 다만 당해 자신이 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)의 기준에 해당하는 경우

2. 제94조 제2호의 규정에 의한 자산 중 대통령령이 정하는 것인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가 외의 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준기가에 의하는 대에는 취득가액도 기준시가에 의한다

• 다. 사실관계 1) 청구인은 쟁점아파트를 2000.01.08. 후취득자에게 양도하고, 같은 날 양도가액 103백만원 취득가액 100백만원의 실지거래가액으로 거래사실확인서를 첨부하여 양도소득세 예정신고 하였음이 신고서 등에 의해 확인된다. 2) 2000.01.08. 양도소득세 신고시 제출된 거래사실확인서에는 2000.01.06. 발행한 거래사실확인용 임○○의 인감증명, 청구인의 인감증명이 첨부되어 있으며, 내용은 매매총액 103백만원, 계약일자 1999.12.02. 잔금지급일자 2000.01.08. 매수인 본인은 위 표시부동산을 상기거래내용과 같이 거래한 사실이 틀림없음을 확인합니다로 되어 있다. 3) 임○○은 쟁점아파트를 2006.06.30. 양도한 후 취득가액 122백만원의 실지거래가액으로 2006.07.10. 양도소득세 예정신고함이 신고서에 의해 확인된다. 4) 청구인이 쟁점아파트에 대한 양도소득세신고시 제출한 당초계약서를 보면 계약일자는 1999.12.02. 매매가액은 103백만원으로 계약금 10백만원(계약과 동시에 매도자에게 지불), 중도금 30백만원(1999.12.20. 지불), 잔액 63백만원(2000.01.08. 지불)으로 되어 있으며, 특약사항에 별도 기재내역은 없고 청구인과 임○○이 쌍방합의한 것으로 되어 있다. 5) 임○○이 제출한 쟁점계약서를 보면, 계약일자 1999.12.31. 매매가액은 122백만원으로 계약금 12백만원(계약과 동시에 매도자에게 지불), 잔금 110백 만원으로 되어 있고 부동산중개인을 통하여 계약하였으며, 특약사항란에 ‘기본 융자 상환하고 기본융자는 매매대금에 포함한 금액임’이라고 기재되어 있다. 6) 당초 계약서, 쟁점 계약서 및 거래사실확인서의 내용을 비교하면 다음과 같다. (단위: 원) 구 분 청구인이 제출한 당초 계약서 후취득자가 제출한 쟁점계약서 거래사실 확인서 매매대금 103,000,000 122,000,000 103,000,000 계약금 일자 1999.12.02. 1999.12.31. 1999.12.02. 금액 10,000,000 12,000,000 중도금 일자 1999.12.20. 없 음 금액 30,000,000 없 음 잔액 일자 2000.01.08. 2000.01.08. 2000.01.08. 금액 63,000,000 110,000,000 특약사항 없 음

• 현상태에서 매매

• 서류상 하자시 해약 (기본융자 상환, 기본 융자는 매매대금에 포함) 참고사항 쌍방합의 중개업자 있음 청구인․취득자의 인감증명서 첨부 7) 쟁점아파트에 대한 등기부등본을 확인한 결과 청구인 주장대로 본건 계약 당시 쟁점아파트 관련 융자금은 없는 것으로 확인되며, 2000.01.10. 청구인에게서 후취득자에게로 소유권이전이 경료되었다. 8) 청구인이 증빙으로 제시한 가계부에는 1999.12.31.란에 ‘○○아파트 매매, 2000.01.15. 잔금처리 10:00’, 2000.01.08.란에 ‘집매매잔금처리일 고덕동 완결, ○○세무사 농협 △△△ 오천만원 입금, □□은행 일천팔백만원’, 2000.01.15.란에 ‘○○APT 잔금처리일 서류도장 준비요 오전 10:00 (위 사항은 무효임)’이라고 기재되어 있다. 9) 처분청의 양도소득세 재조사 종결복명서 내용은 다음과 같다.

• 가) 청구인 조사내용 청구인은 당초 양도가액을 103백만원으로 신고하였으나, 실제는 103백만원 도 아니고 후취득자 신고한 122백만원도 아닌 105～107백만원(정확한 가액을 기억하지 못함)이며, 양도 당시 세무사사무소에서 출장나온 직원이 양도차익이 발생하지 않도록 매매계약서를 103백만원으로 작성하였다고 주장하고 있으나, 청구인에게 실지매매계약서 등 증빙자료의 제출을 요구하였으나 증빙 자료 제시 없이 본인의 가계부 내용(거래금액이 없고 매매일자만 기록됨)이 맞으며, 실제매매금액은 기간이 오래되어 기억나지 않는다는 등 자신의 주장만을 반복하고 있어 양도인의 주장이 신빙성이 없으며 날인된 인감도장이 위조된 것이라고 주장하고 있으나, 육안(돋보기)으로 보았을때 인감도장의 일부 깨진 부분까지 동일한 바 이를 다르다고 할 수 없다.
• 나) 중개업자 조사내용 쟁점아파트의 중개업자인 ○○공인중개사사무소 박○○에게 매매계약서의 내용 중 “기본융자 상환하고 기본융자는 매매대금에 포함한 금액임”에 대하여 조사한 바,

○○아파트는 2004년도에 만기가 도래하는 20년상환의 기본융자가 있는 것으로 아파트 매매시 통상 매수자가 미불입액을 매매가액과는 별도로 인수하는 것이 일반적이며, 전소유자가 잔액을 모두 상환한 경우에는 매수자가 매도자에게 매매가액과는 별도로 미리 상환된 금액을 별도로 지급하고 있으나, 이 건은 전소유자가 미리 상환한 금액을 매매가액 이외에 별도로 지급하지 않고 매매가액에 포함시킨다는 뜻으로 매매계약서가 잘못 작성된 것이 아니며, 후취득자 임○○과는 이 건 부동산중개로 처음 알게 된 사람으로 특수관계 가 전혀 없으며, 통상 중개업자가 자신의 명판을 찍으면서 후소유자를 위하여 매도자의 도장까지 위조하여 UP계약서를 작성하지 않는다는 주장이다.

• 다) 매수자 조사내용 취득과 관련하여 금융자료를 제출받아 확인한 바, 취득가액 122백만원에 대한 예금거래내역 등이 확인된다. 쟁점계약서 통장인출 및 지급내역 구분 일 자 금액(천원) 일 자 금액(천원) 적 요 계약금 1999.12.31. 12,000 1999.12.30. 2,100 통장인출 1999.12.30. 5,000 통장인출 1999.12.30. 5,000 배우자의 마이너스통장에서 인출 잔 금 2000.01.08. 70,000 (전세금 4천만원 제외) 2000.01.08. 35,000 통장인출 2000.01.08. 40,000 처형에게서 차용 (추후 대출받아 변제) 거래당시 청구인이 양도소득세 신고를 한다고 하면서 쌍방계약서와 거래 사실확인서에 날인을 요구하였고, 거래사실확인용으로 인감증명서 1통을 발급하여 달라고 요구하여 이 건 아파트가 급매물로 당초 제시한 가격보다 3백만원을 깍아 매수하였고 당시에는 다운계약서 작성이 문제가 되지 않을 것으로 판단하여 협조하여 주었다고 주장한다. 10) 처분청에 확인한 바, 청구인 및 후취득자가 신고시 제출한 계약서는 모두 복사본이며, 조사과정에서도 청구인 및 후취득자가 계약서 원본을 가지고 있지 않은 것으로 확인되었다.
• 라. 판 단 1) 청구인이 후취득자가 제출한 쟁점계약서가 허위계약서라고 주장하면서 당초계약서상 103백만원이 실제거래금액이라고 주장하는데 대하여 살펴보면, 청구인은 부동산중개사무실에서 계약하였다고 주장하면서도 청구인이 제출한 당초계약서에는 쌍방합의로 되어 있는 반면 쟁점계약서는 중개업자가 기재되고 중개사의 실인도 날인된 점, 당초계약서 및 쟁점계약서의 잔금일이 모두 2000.01.08로 되어 있고, 청구인이 작성한 가계부에도 ‘2000.01.08 집매매잔금처리일 ○○아파트 완결’이라고 기재되어 있으며, 본건 양도소득세 신고도 같은 날 이행하였으며, 쟁점아파트에 대한 소유권이전등기일도 2000.01.10.로 되어 있는 점, 쟁점계약서상의 융자금에 관한 특약사항의 내용도 ○○아파트의 2004년도에 만기가 도래하는 20년상환의 기본융자에 대한 것으로서 이 건은 전소유자가 미리 상환한 금액을 매매가액 이외에 별도로 지급하지 않고 매매금액에 포함시킨다는 뜻으로 해석되고 따라서 쟁점계약서가 잘못 작성된 것으로 보이지는 않는 점, 처분청이 후취득자로 부터 금융자료를 제출받아 확인한 내용에서도 쟁점계약서상의 매매금액인 122백만원이 확인되고 있는 점 등으로 보아, 청구인이 제출한 당초계약서 보다는 후취득자가 제출한 쟁점계약서가 신빙성이 있는 것으로 보여진다 할 것이다. 2) 쟁점계약서상의 청구인의 인감이 실제와 다르며 특히 크기가 다르고, 청구인만이 간인이 없고 연락처란에 기재사항이 없으므로 이는 실제계약서가 아니라고 주장하는 데 대하여 살펴보면, 쟁점계약서를 육안으로 보았을 때에도 청구인의 인감도장의 일부 깨진 부분까지 동일하여 이를 다르다고 보기는 어렵다고 할 것이며 매매계약서 원본이 없는 상황에서 여러 번 복사하는 과정에서 크기는 약간 달라질 수 있는 것이라 여겨지고, 청구인의 간인이 있는지 여부도 원본이 아닌 복사된 매매계약서만으로는 그 사실을 분명하게 확인하기 어렵다 할 것이고 연락처란에 기재사항이 없다는 주장도 이 사실만으로는 청구 주장을 인정하기에는 무리한 것으로 보인다 할 것이므로, 따라서 쟁점계약서가 허위계약서라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.