환산한 취득가액을 양도한 토지의 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

• 가. 청구인은 2005.3.28.자로 경북 00시 00동 1-54 소재 답 120㎡ 및 동소 1-61 소재 답 2,155㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)을 청구외 3인(이하 “김, 김00, 박”라 한다)으로부터 취득한 후 1-61번지에서 분필된 답 211 ㎡ 을 창고용지로 지목변경하고 2006.3.28. 동 지상에 창고건물을 신축하여 청구인이 운영하는 “대한PVC상사”의 야적장으로 사용하여 오던중 쟁점토지 전부가 2007.12.28. 국민임대주택용지로 수용되어 보상가액으로 957,942,020원 을 수령․양도한 후, 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 환산취득가액으로 계산하여 양도 소득세 40,468,580원을 예정신고․납부하였다.
• 나. 이에 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 예정신고 내용에 탈루혐의가 있다고 보아 2008.5.13.～5.21. 사이에 실지조사를 한 결과, 쟁점토지 취득시 검인 계약서상 취득가액 185,000,000원을 확인하였으며, 동 금액과 관련하여 청구인에게 공문 및 구두로 실지거래금액 관련 금융증빙을 요청하였음에도 불구하고 이를 제출하지 않아 실지 취득가액을 검인계약서상 취득가액 185,000,000원과 창고건물분 취득가액 12,960,000원, 합계 197,960,000원으로 재계산하여 2007년 과세연도 양도소득세 325,521,765원을 2008.6.10. 경정․고지함에 있어서 쟁점토지 2인 창고용지를 제외한 나머지 쟁점토지1․3․4에 대하여는 중과세율을 적용하여 세액을 계산하였다.
• 다. 이에 대하여 청구인은 취득가액은 검인계약서상 금액이 아닌 환산취득가액으로, 세율은 중과세율이 아닌 일반세율로 적용하는 것이 타당하므로 경정하여 줄 것을 요구하면서 2008.8.28. 이의신청을 거쳐 2008.12.12. 이 건 심사 청구를 하였다.
• 라. 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고 및 경정현황은 다음 <표1>과 같다. <표1> 쟁점토지의 신고 및 경정현황 (단위:㎡,원) 구 분 신고내용 경정내용 비고 쟁점토지 창고(건물) 면 적 2,275 54 2,329 ※쟁점토지=토지1․토지2․토지3․토지4를 통칭하는 것임 양도가액 944,982,020 12,960,000 957,942,020 취득가액 765,501,133 12,960,000 197,960,000 필요경비 5,699,730 0 25,003,830 양도차익 173,781,157 0 734,978,190 양도일자 2007.12.28 0 2007.12.28. 취득일자 2005.03.28 0 2005.03.28.

<쟁점①>에 대하여

• 가. 쟁점토지 취득대금 지급내역에 대하여 청구인은 김에게 쟁점토지 취득대금으로 2005.1.9 계약시부터 2005.3.28 잔금청산일까지 6회에 걸쳐 총 550,000천원을 지급하였다. 쟁점토지 취득대금 550,000천원 지급내역 중 2005.1.31. 중도금 147,000천원 및 2005.3.28. 잔금 147,000천원 총 294,000천원은 00중앙회 000지점 무통장입금증에서 청구인이 김에게 쟁점토지의 취득대금으로 지급하였다는 것이 객관적으로 확인되는 바, 위 무통장입금으로 2회에 걸쳐 송금한 294,000천원으로만 판단하더라도, 처분청이 쟁점토지의 실제 취득금액으로 주장하는 검인계약서상의 금액 185,000천원보다 100,000천원 이상 초과하는 것이므로 185,000천원은 실제 취득금액으로 볼 수 없는 것으로 사료된다.
• 나. 쟁점토지의 등기이전 업무를 대행한 법무사 최00의 확인서 및 청구인에게 김**를 소개한 중개인 김00의 확인서에 대하여

1. 청구인과 김**는 2005.3.28 쟁점토지의 잔금을 수수한 당일 00법무사 제3합동사무소의 청구외 최00(이하 “최00”이라 한다) 법무사에게 실제 부동산매매계약서를 제시하지 않고 당시 관행대로 2004.6.30자 고시된 쟁점토지의 기준시가 183,850천원에 준하는 185,000천원으로 검인계약서를 작성하여 등기이전 업무를 의뢰하였다. 등기이전 대행을 한 법무사 확인서에서 알 수 있듯이 쟁점토지의 검인계약서상의 금액 185,000천원은 청구인 및 매도인들에게 실제매매계약서를 전달받아 작성한 것이 아니고 단지 청구인 및 매도인들의 요구대로 쟁점토지의 취득당시 공시지가 183,365천원보다 조금 높은 금액인 185,000천원으로 작성되었다는 것을 확인할 수 있다.

2. 그리고, 청구인이 김외 2명으로부터 쟁점토지를 취득할 수 있도록 김 를 소개하고 쟁점토지를 중개하여 청구인의 취득내역을 잘 알고 있는 중개인 청구외 김00(이하 “김00”이라 한다)의 확인서에서도 김00은 청구인이 김외 2명에게 지급한 정확한 취득금액은 알지 못하지만, 쟁점토지의 취득대금이 수차례에 걸쳐 김에게 지급되었다는 사실과 확인일(2008.11.12.) 현재 검인계약서 상의 금액 185,000천원보다는 훨씬 많은 금액이 쟁점토지 취득대금으로 지급되었다는 사실을 확인할 수 있다.

3. 실제로 취득․양도가액은 반드시 검인계약서상의 금액과 일치하여야 하는 것은 아니며 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 금액을 말하는 것이라는 해석을 내리고 있으며, (서면인터넷방문상담4팀-1110,2005.7.1) 아울러 국심의 선결정례에서도 “일반적으로 실제 거래된 가액에도 불구하고 취득세 등을 신고하기 위하여 시가표준액에 상응하는 정도의 금액을 검인계약서에 기재하여 신고하는 것이 관행인 점에 비추어 볼 때 처분청이 쟁점토지의 양도가액으로 결정한 검인계약서상의 가액은 실제거래가액으로 보기 어렵다”는 판결(국심 2006서1138, 2006.12.29)을 내리고 있다.

4. 위에서 살펴본 바와같이, 쟁점토지의 취득당시 등기이전 업무를 대행한 법무사 확인서, 청구인에게 김**를 소개하고 쟁점토지의 중개를 담당했던 김00의 확인서 및 관련 예규, 심판례에 의하여 판단컨대 쟁점토지의 취득가액은 처분청이 주장하는 검인계약서상의 금액 185,000천원이 될 수 없다.

• 다. 쟁점토지 매도인들이 2004년 00시 소재 부동산 중개업소에 중개의뢰한 가액, 2005년 인근지역 토지 시세, 2006년 인근 토지 매매사례가액에 대하여

1. 쟁점토지는 청구인이 김00으로부터 2004.12월 김를 소개받기 전 김 등 소유자들이 2004. 5월 00시 00동 소재 00부동산을 방문하여 ㎡당 272천원 총 619,200천원에 양도해 줄것을 부동산 중개업소에 위탁한 것으로 확인된다. 그러나, 처분청이 실지 취득금액이라고 주장하고 있는 쟁점토지의 검인계약서상의 매매금액 185,000천원은 ㎡당 81천원에 해당하는 금액으로서, 당해 금액은 2004. 5월 매도자들이 부동산중개업소에 중개를 의뢰한 ㎡당 272천원의 약 30% 정도에 해당하는 금액에 해당하므로, 쟁점토지의 특별한 지가감소요인 없는 상황에서 청구인과 매도자들이 계약한 2005. 1월까지 약 7개월 동안 70%가 하락한 결과가 되어 일반적인 부동산거래와 거리가 있다 할 것이다.

2. 그리고 쟁점토지의 인근지역 부동산중개업소에 확인한 결과 쟁점토지 보다 교통상, 위치상으로 불리한 다음의 토지들의 2005. 3월경 시가(시세)가 다음과 같이 확인된다. 지 번 시 가 00시 00동 1-65 ㎡ 당 220,000원 00시 00동 1-60 ㎡ 당 150,000원

3. 또한, 부동산 등기부등본상의 쟁점토지의 인근주변 토지의 2006년 실제 매매사례가액은 다음과 같이 확인된다. 지 번 거래일자 매매가액 00시 00동 1-14 2006년 6월 2일 ㎡ 당 257,000원 00시 00동 1-267 2006년 12월 13일 ㎡ 당 334,000원

4. 이와같이 쟁점토지 인근지역 토지의 2005. 3월경 시세 및 2006년 인근토지의 실제 거래가액에 비추어 보아도 처분청이 실제 취득가액이라고 주장하는 검인계약상의 매매금액인 ㎡당 81천원, 총 185,000천원은 실제 취득가액이 될 수 없다고 사료된다.

• 라. 쟁점토지의 개별공시지가 및 실제 거래금액 상승률에 대하여 쟁점토지에 대하여 2005. 03월 취득시부터 2007. 12월 공시지가 상승률 및 검인계약서상의 가액을 기준으로 한 토지가액 상승률은 다음과 같다. 구 분 개별공시지가 실제 거래금액 2005년 3월 183,565원 185,000원(처분청) 2007년 12월 222,874원 944,982원(건물제외) 상승율 121.4% 510.8% ⇒ 쟁점토지의 양도시 공시시가는 취득시 공시시가보다 121.4% 상승한데 반해, 실지양도가액 944,982천원은 처분청이 취득가액이라고 주장하는 검인계약서 상의 거래금액 185,000천원에 비해 510.8% 상승한 결과가 되어 일반적인 상관행과 거리가 있다 할 것이다.
• 마. 쟁점토지를 2005.3. 28 취득시 감정평가금액 및 인근토지 평가선례에 대하여 구분 면적(㎡) 단가 평가금액 쟁점토지1 120 210,000원 25,200,000원 쟁점토지2 723 180,000원 130,140,000원 쟁점토지3 1,221 170,000원 207,570,000원 쟁점토지4 211 200,000원 42,200,000원 총 계 2,275 178,070원(/㎡) 405,110,000원

1. 청구인은 2008.11.19, 00시 소재 “00감정평가법인”에 쟁점토지에 대한 2005.3.28. 취득시점의 감정평가를 의뢰를 하여 2008.11.25. 아래와 같은 내용으로 회신을 받았다.

2. 그리고, 위 감정평가서에 기재되어 있는 평가기준일 전의 인근지역의 감정평가 선례는 다음과 같다. 감정평가일 소재지 면적(㎡) 단가 평가금액

2005. 01. 11 경북 0주 0양 1-113 2,925 190,000원 555,750,000원

2005. 01. 11 경북 0주 0양 1-208 386 200,000원 77,200,000

3. 쟁점토지의 취득당시 기준으로 한 평가금액은 ㎡당 178천원에 해당하는 금액이며, 인근토지의 평가금액은 ㎡당 190천원∼200천원으로서, 역시 처분청이 쟁점토지의 취득금액이라고 주장하는 ㎡당 81천원과 현저한 차이가 있다고 할 것이다.

• 바. 청구인 및 매도인들의 실제매매금액 회신 불응과 관련한 심판례에 대하여 처분청은 청구인 및 매도자 중 김**, 김00에게 쟁점토지에 대한 검인계약서 가액 이외의 취득가액 확인을 위해 실거래가액을 구두로 확인코자 하였으나 처지가 곤란하다고 불응하였고, ‘부동산실지거래가액조회서’를 발송하였으나 회신되지 않았다는 이유를 들어 검인계약서 상의 금액 185,000천원을 쟁점토지의 실제 취득금액이라고 주장하고 있으나,

1. 청구인의 경우 실제 취득계약서를 관리부주의로 분실하여 실제 취득금액 550,000천원에 대한 자금마련내역을 처분청의 양도소득세 실지 조사시 제시하였나, 처분청은 이를 인정하지 않았으며, 매도인들의 경우 청구인도 매도자 대표 김에게 여러차례 연락을 시도하고 실제 취득계약서를 구하기 위해 김의 거주지인 서울까지 방문하였으나 일방적으로 처지가 곤란하다며 협조하지 않았다. 아울러 여러 사실관계를 확인하여 실지거래금액을 확인하여야 함에도 불구하고,매수인이 그 취득가액을 회신하지 않았다는 이유를 들어 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 검인계약서의 가액을 양도가액으로 결정하여 과세한 처분은 잘못이라고 판시(국심2006서1138, 2006.12.29)한 사례도 있다. 2) 소득세법 제114조 제7항 및 동법 시행령 제176조의 제2항 내지 제3항의 규정에서도, 양도소득세 경정시 취득가액이 불분명한 경우에는 ① 지목 및 이용현황이 유사한 토지의 3월 이내의 매매사례가액, ② 당해 토지에 대한 감정평가법인의 감정가액, ③ 당해 토지의 양도당시 실지거래가액을 기준시가 비율로 환산한 취득가액, ④ 당해 토지의 기준시가를 순차로 적용하도록 규정하고 있는 바, 실제 취득매매계약서가 없어 실제 취득 취득가액을 확인할 수 없는 쟁점토지의 실제 취득가액은 위에서 살펴본 청구인이 매도자 대표 김**에게 지급한 취득대금 지급내역, 매도자들의 중개의뢰 가액, 쟁점토지 및 인근토지의 시세, 매매사례가액, 감정평가금액을 근거로 판단컨대 처분청이 주장하는 검인계약서상의 금액 185,000천원이 될 수 없고, 위에서 언급한 관련 법령 및 관련 예규․심판례에 따라 청구인이 2008.2.27 자로 예정신고한 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서상의 환산취득가액 765,501천원은 적법한 것으로 판단된다. <쟁점②>에 대하여

• 가. 쟁점토지 1․3․4를 사업용으로 사용하기 위한 관계기관 허가내용에 의하면, 2005. 10월에는 쟁점토지 1․2․3․4에 진입로 설치를 위하여 농업기반공사 상주지사장으로부터 00시 00동 1-4번지 25㎡에 대하여 2005. 10월부터

2015. 10월까지 10년간 진입로 사용승인 허가를 받았다. 그리고, 2005. 11월에는 00시에 쟁점토지2에 창고용 건물 신축에 따른 진입로 확보를 위해 00시 00동 1-189번지 93㎡에 대하여 도로점용허가를 받았다.

• 나. “00시민들의 확인서”에 의하면, 쟁점토지1․2․3․4 전방에 위치한 왕복 2차선도로는 00시에서 교통량이 많은 도로여서, 00시민들이 위 도로를 왕 복하면서 쟁점토지 1․2․3․4 가 2005.3.28. 취득시부터 2007.12.28. 양도시까지 “00 PVC상사”의 제2매장 및 건축자재 야적장으로 사용한 것을 쉽게 목격할 수 있었기 때문에 이를 다수의 00시민들로부터 연서로 확인받아 제출하였다.
• 다. 국토지리정보원에서 대한민국 지도작성 등의 목적으로 2005. 10월 촬영한 항공사진에서 청구인이 보유하고 있던 쟁점토지 1․2․3․4에 합판, 목재, 정화조 등 각종 건축자재가 야적되어 있는 것과 건축자재를 운반하기 위해 대형화물차가 쟁점토지1․2․3․4에 진입하는 광경이 확인된다.
• 라. “전화번호부 광고 영업사원의 확인서”에 의하면, 2005. 11월 초 청구인에게 광고를 영업하기 위해00PVC상사를 방문한 하나로 전화번호부광고 영업사원 제갈00의 확인서에서 재갈00의 방문시기에 청구인과 광고사진 촬영을 위해 쟁점토지1․2․3․4를 둘러보았으며, 당시 각종 건축자재가 가득 야적되어 있었다는 사실을 확인할 수 있다.
• 마. 청구인의 쟁점토지의 자재 판매장 및 야적장으로 사용에 따른 “00시 시정조치 협조 공문”에 의하면, 00시에서 청구인에게 2006.5.22. 자로 발송한 2006년도 경상북도 종합감사결과 처분요구에서는 청구인이 2005.12월 당시 공부상 지목이 답(沓)이었던 쟁점토지 3․4를 농지전용허가를 받지 않고 무단으로 자재 판매장 및 야적장으로 사용하고 있었다는 것을 확인할 수 있으며, 그러한 이유로 00시에서 2006.7.5까지 청구인에게 농지법에 의하여 적정한 조치를 취할 것을 요구하고 있다.
• 바. 위 사실을 종합해 볼 때, 쟁점토지 1․3․4는 지방세 과세내역과 무관하게 실질적으로 청구인이 운영하는00PVC상사의 제2매장 및 건축자재 야적장으로 사용되었고, 그 사용기간도 처분청이 주장하는 야적장의 보안을 위한 가로등의 시설과 관련된 전력 공급계약서상 송전일자인 2006.3.6.부터 양도일인 2007.12.28.까지 21개월 22일이 아니라, 2005.3.28. 취득 당시부터 2007.12.28. 양도시까지 2년 9개월로 보는 것이 타당하다. 따라서 쟁점토지1․3․4는 청구인이 사업상 목적으로 2년이상 사용하였으므로 소득세법 시행령 제168조 의 11 및 동법 시행령 제168조의 6 규정에 의하여 사업용토지로 보아야 할 것으로 사료된다.

<쟁점①>에 대하여

• 가. 청구인은 쟁점토지의 검인계약서상 취득가액 185,000,000원이 실지취득가액이 아니므로 처분청이 실지취득가액을 확인하지 못하였다면 추계결정방법 중 실지양도가액으로 환산한 가액을 실지취득가액으로 하여야 한다는 주장하나,

1. 매매당사자들이 작성하여 시장,군수 등의 검인을 받은 계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 청구인이 입증하여야 하며, 쟁점 토지의 취득시부터 양도시까지의 보유기간이 2년 9월에 불과하며 청구주장 대로 관리 소홀로 취득시 실지매매계약서 등을 분실하였다고 하더라도 그 대금지급방법 등을 통하여 실지취득가액을 알 수 있는 증빙을 제시할 수 있는 방법이 있으나, 조사기간 동안 구두 및 공문으로 요구한 취득가액 제시에 대하여 모른다는 일관된 주장으로 제시하지 않았으며, 조사기간 종결 후 본인 계좌의 고액 출금액을 취득자금이라고 주장하며 인정하여 줄 것을 요구하였으나, 자금사용처가 전부 불명함으로 사용처를 입증하여 불복청구 할 것을 안내하였고 이후 이의신청 과정에서도 취득가액에 대한 객관적인 증빙자료를 제시하지 않고 취득가액을 알 수 없으니 환산가액이 타당하다고 주장하였는 바, 당초 검인계약서 금액으로 경정․고지한 부과처분은 적법하다.

2. 청구인은 환산취득가액을 인정 받기 위하여 조사 및 이의신청 과정에서 실지취득가액에 대한 증빙을 전혀 제시하지 않다가 심사청구시 실지 취득가액을 550,000천원으로 주장하며 쟁점토지의 지급내역중 2005.01.31자 중도금 147,000천원 및 2005.03.28자 잔금 147,000천원 총 294,000천원을 00중앙회 000지점에서 매도인 김**에게 무통장입금한 것이 객관적으로 확인되어 검인계약서상의 금액이 실지취득가액과 다른 것이 입증됨으로 환산취득가액을 적용하여야 한다고 주장하나,

• 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 실지 취득가액은 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것으로 결정하여야 하므로 당초 실지매매계약서로 추정되는 검인계약서 금액으로 결정된 것은 적법하며,

• 심사청구시 실지거래가액에 대한 증빙서류를 제시한 결과 이중 객관 적으로 인정되는 294백만원이 최소한의 취득가액으로 확인되는바, 따라서 당해 취득가액을 환산한 가액으로 결정하여야 한다는 청구인의 주장은 부당하다.

3. 청구인은 심사청구시 현금 지급등을 주장하며 매매대금이 550,000천원임을 주장하나, 고액의 부동산 매매대금 지급시 통상적으로 계좌이체 등으로 매매대금을 지급하며 추후 쟁송등을 대비하여 영수증등을 수취하는 것이 통상적인 관례이며, 청구인 또한 중도금 및 잔금 각 147,000천원을 매도인인 김**에게 계좌이체로 지급하였으나 서울에 거주하는 매도인이 00시에서 3차례에 걸쳐 현금으로 중도금 206,000천원을 받았다는 것은 신빙성이 없으며, 또한 고액의 현금을 은행등에 보관하지 않고 현금으로 보유하고 있다가 매매대금으로 지급하였다는 주장은 인정할 수 없다.

• 나. 법무사 확인서 및 쟁점토지 중개인의 확인서에 대한 의견을 살펴보면, 청구인이 제시한 최00 법무사, 부동산 물건 소개인 최00의 확인서는 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 아니며, 취득가액이 기준시가 183,565,000 원과 유사 한 185,000,000원으로 작성된 것에 대하여 청구인은 취득세 등 부담을 줄이기 위한 관행의 사례로 보고 있으나, 이를 근거로 증빙서류에 의하여 실지 취득가액을 밝히지 않고 환산가액으로 결정하여야 한다는 주장은 타당하지 않다.
• 다. 쟁점토지의 중개의뢰가액, 인근토지 시세 및 인근토지 매매사례가액에 대한 의견을 살펴보면, 쟁점토지 매도인의 중개의뢰가액, 2005년 인근토지 시세 및 2006년 인근 토지 매매사례가액이 검인계약서상 금액 보다 높음을 이유로 검인계약서상 금액으로 취득가액을 산정한 것은 잘못이며 환산가액으로 결정하여야 한다고 주장하나,

• 부동산 거래는 거래시점, 매도인의 경제적 상황, 토지의 개별특성 등 여러 가지 사정이 감안되어 결정되는 것으로 이는 모두 객관적인 증빙서류가 되지 못하며 이를 근거로 증빙서류에 의하여 실지 취득가액을 밝히지 않고 환산가액으로 결정하여야 한다는 주장은 타당하지 않다.

• 라. 쟁점토지의 공시지가상승률 및 실제 거래금액 상승률, 취득시 감정평가금액 및 인근토지 평가선례에 대한 의견을 살펴보면,

• 청구인이 공시지가 상승률 보다 실제 거래금액 상승률이 높다고 주장하나 창고용지 및 대지로 지목변경한 후 ‘00PVC상사’의 하치장으 로 사용함으로써 가치가 사실상 상승 하였고, 또한 수용시 사업시행을 원활하게 하기 위하여 통상시세 보다 높은가액으로 보상됨으로 이는 당연한 결과이며, 과거 취득시점으로 소급감정한 감정평가는 과거 토지의 특성 및 현황을 정확히 고려하지 못하므로 객관적인 증빙으로 인정할 수 없으며,

• 인근 감정평가 선례도 개별 토지의 특성 및 평가 목적등이 상이함으로 이를 근거로 증빙서류에 의하여 실지 취득가액을 결정하지 않고 검인계약서 가액이 실제와 다르니 환산가액으로 결정하여야 한다는 주장은 타당하지 않다.

• 마. 청구인 및 매도인들의 실지매매금액 회신 불응과 관련한 심판례에 대한 의견을 살펴보면, 청구인은 매도인들이 실제매매금액 회신에 불응한 이유로 검인계약서상 금액을 실제 취득금액으로 결정하였다고 주장하나, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 조사 및 이의신청과정에서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙을 제시하여야 함에도 환산취득가액을 인정받기 위하여 증빙서류를 제시하지 않아 검인계약서금액으로 결정된 것으로 심사청구 과정에서 검인계약서 금액이 실지계약가액과 다르다는 객관적인 증빙을 제시한다면 이에 의하여 확인되는 금액으로 취득가액을 결정하여야 할 것이다.

1. 국심2006서1138(2006.12.29)에서는 실지양도가액으로 신고한 계약서상 가액이 검인계약서상 가액보다 작고 매수인에게 양도대금을 확인 할 수 없어 검인계약서로 결정하였으나, 신고 양도대금에 대한 전반적인 사실관계를 확인하지 않고 검인계약서 금액으로 결정한 것은 잘못되었다고 결정되었고, 이는 납세자가 신고한 실지 양도가액이 있고 이에 대한 전반적인 사실 확인이 없이 검인계약서를 양도대금으로 결정한 것은 잘못 되었다는 해석으로 판단되는 바,

• 청구인이 당초부터 실지취득가액을 제시하지 않았을 뿐더러 검인계약서가 실지취득가액과 다르다는 입증책임은 청구인에게 있으므로 이를 전혀 이행하지 않아 처분청이 검인계약서상 가액을 실지취득가액으로 결정한 것은 정당한 결정이다.

2. 조심 2008부 765(2008.06.30)에서는 전소유자의 거래사실확인서 및 대금영수증, 예금통장사본등을 제시하여 실지취득가액을 주장하였으나, 이중 일부 취득자금에 대한 입증자료가 부족하여 검인계약서로 결정되었고 검인계약서금액으로 결정할 시 취득후 양도일까지 불과 34일만에 3배 이상 가격이 상승한 결과가 되는 등 일반적인 상거래관행 및 처분청 스스로 확인한 시세와도 상반되는 특수한 사정으로 환산취득가액으로 결정하는 것으로 판시된 사례로 청구인의 경우 당초부터 취득가액에 대한 입증자료를 전혀 제시하지 않아 검인계약서로 결정된 당초 처분은 적법하다.

3. 따라서 실지취득가액은 거래당사자간에 실지거래된 가액으로 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것으로 결정하여야 하고 심사청구시 실지취득가액에 대한 증빙을 제시하였으므로 실지거래가액으로 확인되는 294백만원을 취득가액으로 결정함이 타당하며 고액의 현금을 지급하였다고 주장하나 이를 과세관청에서 입증할 수 없으니 환산가액으로 결정하여야 한다는 주장은 타당하지 않다. <쟁점②>에 대하여

• 가. 물품의 보관․관리를 위하여 별도로 설치․사용되는 하치장용 등의 토지로 인정받기 위하여는 매년 물품의 보관․관리에 사용된 최대면적의 100분의 120이내의 토지에 해당하여야 한다.

• 쟁점토지 1․2․3․4는 청구인의 00PVC상사의 야적장으로 사용되던 토지로 고가의 건축자재를 보호하기 위하여 감시카메라등 보안시스템, 철재대문, 가로등, 철파이프 울타리를 설치하여 외부인이 접근할 수 없도록 시설을 갖추고 있는 토지로 적어도 야적장으로서 기능을 수행할수 있다고 판단되는 시점은 야적장 등의 보안시설등과 관련된 전력 공급일자인 2006.3.6일로 봄이 타당하며,

• 청구인이 제시한 2005.10월 항공사진상 일부 면적에 적재물이 있고 00시 감사처분 결과 농지 무단점용일인 2005.12(일자미상)에 쟁점토지 2(00동 1-61)에 창고건물 신축을 위한 자재등의 일시 보관 및 토지를 대지로 무단 형질변경하기 위한 골재 등을 적재한 것으로 보인다.

• 나. 00시 00동 1-189번지 도로 점용허가 및 00동 1-4번지 진입로 사용승인도 쟁점토지2의 건축을 위하여 승인 받은 것으로 이미 쟁점토지2는 사업용 토지로 인정되었으며, 청구인이 쟁점토지 1․2․3․4 에 건축자재 야적장으로 사용하면서 ‘00PVC상사’ 소재지인 상주 냉림동 372-2번지상에서 감시카메라로 상시 외부인 출입여부를 확인하고 있고 통상적으로도 보안시설도 없이 고가의 건축자재 야적장으로 사용하였다는 주장은 타당하지 않으며 00시민 확인서 및 전화번호번 광고 영업사원의 확인서 등은 사업용 기간을 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 못한다.

• 가. 쟁점 <쟁점①> 쟁점토지의 실지취득가액을 계산시 검인계약서상 금액으로 하는지 아니면 환산가액으로 하는지 여부와 <쟁점

② > 쟁점토지1,3,4를 야적장으로 사용하였으나 이를 비사업용 토지로 보아 중과세율을 적용한 것이 적법한 것인지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제114조 【양도소득세 과세표준과 세액의 경정】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. (2007. 12. 31. 개정)

⑤ 제94조 제1항 제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 “확정신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조 제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 “등기부기재가액”이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다. (2006. 12. 30. 신설)

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2006. 12. 30. 신설)

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2007. 12. 31. 개정)

⑧ (이하생략) 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수(數)ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비의 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 4) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가)

2. 법 제96조제1항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (2008. 2. 22. 개정)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

5) 소득세법 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호 의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

• 다. 토지의 이용상황·관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 6) 소득세법시행령 제168조의11 【사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위】

① 법 제104조의3 제1항 제4호 다목에서 "거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

물품의 보관·관리를 위하여 별도로 설치·사용되는 하치장·야적장·적치장 등(건축법에 따른 건축허가를 받거나 신고를 하여야 하는 건축물로서 허가 또는 신고없이 건축한 창고용 건축물의 부속토지를 포함한다)으로서 매년 물품의 보관·관리에 사용된 최대면적의 100분의 120 이내의 토지 7) 소득세법 시행령 제168조 의 6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 1.～2. (중략)

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

• 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간
• 나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간, 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.(1005.12.31. 신설) 8) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설)

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 4천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36

2. (중략) 2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005. 12. 31. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60

• 다. 사실관계 1) 청구인은 쟁점토지 2,275㎡를 2005.3.28. 김**외 2인으로부터 운영하고 있는 “00 PVC상사”의 야적장 및 제2 매장으로 사용할 목적으로 550,000천 원에 취득하였으나 취득계약서의 보관의 필요성을 인식하지 못하여 관리를 소홀히 하다 분실하였다면서 2008.12.8. 자로 작성된 “경위서”를 제출하였음이 확인된다. 2) 청구인이 쟁점토지의 취득대금에 대하여 계약금부터 지급한 내역은 다음과 같다.
• 가) 계약금 50,000천원은 보유하고 있던 보유현금 15,000천원과 농협수표 35,000천원으로 김**에게 직접 지급하였다고 하나 수표발행 전표만 제시하고 관련 수표가 제시되지 않아 지급여부가 불분명하다.
• 나) 1차 중도금은 2005.1.31. 147,000천원을 출금하여(농협계좌782-12-07**: 100,000천원, 782-01-08: 47,000천원)00중앙회 000지점에서 김에게 무통장입금하였음이 무통장입금표 및 출금전표에 의하여 확인된다.
• 다) 2005년 2월경 중도금으로 3회에 걸쳐 사업자금으로 김**에게 206,000천원을 현금으로 지급하였다고 하나 관련 증빙은 없다.
• 라) 잔금으로는 2005.3.28. 00중앙회 00지점 대출금 100,000천원과 47,000천원을 출금하여(농협계좌:782-12-07**)잔금 147,000천원으로 김에게 00중앙회 000지점에서 무통장입금하였음이 확인된다.
• 마) 취득대금 지급내역을 요약하면 다음과 같다. 구 분 지급일자 지급금액 자금출처 지급방법 지급자 계약금 2005.1.9. 50,000 청구인 보유 농협계좌, 현금 수표, 현금 김 중도금 2005.1.31 147,000 청구인 보유 농협계좌 무통장입금 김 중도금 2005.2월경 206,000 사업자금 현금 3회 김 잔 금 2005.3.28 147,000 청구인 보유 농협계좌 무통장입금 김 총 계 550,000 (단위: 천원) 3) 청구인은 자신이 운영하고 있는 “00PVC건재상사”의 제2매장에 대하여 2006년에 발간한 하나로 광고안내책자 및 관련 광고전단지와 경북 00시 00동 61-1(북천교옆)에 제2매장이 있음을 알 수 있는 청구인의 명암등 관련 증빙 등을 제출하였다. 4) 경북 00시 00동 132-1번지에 소재한 법무사 최00의 확인서에 의하면 2005년 3월경 쟁점토지에 대한 등기절차 수임시 부동산매매계약서를 작성하기 위하여 위임자(매도인 및 매수인)들에게 매매대금을 문의한 바, 공시지가보다 조금 높게 매매계약서를 작성해 달라고 하여 당시 공시지가인 금 183,365천원보다 조금 높은 금 185,000천원을 매매대금으로 하여 매매계약서를 작성하여 00시청에서 검인받아 이전등기 절차를 마쳤다는 내용을 알 수 있다. 5) 쟁점토지의 매매를 소개한 김00(00종합설비 대표)의 경위서에 의하면, 2005년 3월말에 청구인이 쟁점토지를 취득하면서 취득금액으로 수차에 걸쳐 지급하였으며 정확한 기억은 없지만 확인일(2008.11.12.) 현재 알게된 검인계약서 금액인 185,000천원보다 훨씬 많은 금액이 지급된 것으로 기억된다라고 기술 하고 있다. 6) 00부동산 공인중개사인 청구외 장00(054-535-3***)가 작성한 2008.10.16. 시가확인서에 의하면 경북 00시 00동 1-54, 1-61, 1-302, 1-307 인근토지의 매매사례가액은 아래와 같음을 확인하고 있다.
• 가) 매매사례기간: 2005년 1월～6월 나) 매매사례가격: 지번 1-54(㎡당 220,000원), 1-65(㎡당 200,000원), 1-60(㎡당 150,000원) 7) 주변에 실지로 매매거래된 토지등기부등본상 기재된 실거래가액으로는 2006.6.2. 거래된 경북 00시 00동 1-14번지 소재 답 2,756㎡가 710,300천원 (㎡당 257천원), 경북 00시 00동 1-267번지 소재 답 359㎡가 120,000천원(㎡당 334천원)가 매매되었음을 알수 있는 심리자료를 제출하고 있다. 8) 청구인은 (주)00감정평가법인에게 취득당시 쟁점토지에 대한 소급감정한 “감정평가서”를 제출하였는 바, 쟁점토지의 감정가액은 405,110천원으로 확인된다. 9) 00시장이 청구인에게 건축물신축에 따른 진입로에 대한 점용장소(00시 00동 1-189번지), 점용면적(93㎡)과 점용료를 부과 하였음을 알 수 있는 관련 공문(건설과-10782, 2005.11.11.)이 확인된다. 10) 농업기반공사 00지사장의 경북 00시 00동 1-4번지에 소재한 농업 기반시설 목적외 사용변경을 승인한다는 관련 공문(상주유지-1222,2005.12.6.)을 통하여, 청구인은 진입로 설치후 농업용수 오염 및 민원발생시에는 건물신축 본건 승인을 취소한다는 내용 및 보증보험 청약 사실을 알 수 있다. ․ 이행보증 기간: 2005.10.13.～2015.9.30.(10년간) ․ 계약명: 농업기반시설 부지사용 임대차계약 11) 청구인은 쟁점토지를 전부 00PVC상사의 제2매장 및 야적장으로 사용하였다는 것을 목격한 주민 129명의 확인서를 제출하고 있다. 12) 2005년 10월 국토지리정보원이 촬영한 쟁점토지의 항공사진을 심리자료로 제출하고 있음이 확인된다. 13) 하나로 전화번호부에 차장으로 근무하고 있는 청구외 제갈00의 확인서에 의하면, 2005년 11월초 경북 00시 냉림동에 소재 대한 PVC상사를 방문하여 2006년에 배포될 전화번호부 광고영업을 하였으며, 당시 야적장에는 정화조, 물탱크, 모래, 자갈 등 건축자재가 야적되었던 것으로 기억되고 있다는 내용의 확인서를 제출하였음이 확인된다. 14) 00북도가 00시에 대한 “2006년 종합감사결과 처분 요구 공문(기획감사담당관실-3591, 2006.5.22)”내용에 의하면, 청구인은 00시 00동 1-302, 동소 1-307(쟁점토지3․4) 답 1,943㎡를 2005년 12월부터 무단으로 건자재 판매장 부지와 야적장으로 사용하였기에 농지법에 의하여 적정조치하여 주시기 바란다는 내용이 확인된다. 15) 처분청이 00시장에게 쟁점토지에 대한 재산세 과세대장의 열람(세원관리과-1760,2008.5.2.)을 의뢰한 바, 그 결과는 ․ 2005년도 토지분 정기과세내역서에 의하면 쟁점토지 모두 종합합산대상이며, ․ 2006년도 토지분 정기과세내역서에 의하면 쟁점토지2만 별도합산대상이며, 나머지 토지는 종합합산대상이며, ․ 2007년도 토지분 정기과세내역서에 의하면 쟁점토지2는 별도합산 대상이며, 쟁점토지4는 분리과세 대상, 쟁점토지1․3은 종합합산대상임이 확인된다. 16) 처분청이 00시장에게 농지전용 허가 서류의 열람을 의뢰하였는 바, 경북 00시 00동 1-307번지(쟁점토지4) 및 동소 1-61(쟁점토지2)번지 창고용지에 대하여 2006.7.6. 부터 2007.6.30.까지 허가해준 사실이 관련 공문(00시장 세원관리과-1770,2008.5.2) 에 의하여 확인된다. 17) 00주택공사 0000지역본부장에게 토지 및 지상물 보상목록 조서 열람을 의뢰하였는 바, 그 결과 쟁점토지1은 지목이 공부와 실제가 모두 답이고, 쟁점토지2는 창고이며, 쟁점토지3은 답이며, 쟁점토지4는 대지임을 알 수 있으며, 수용가액은 957,942,020원으로서 청구인이 신고한 양도가액과 동일하다. 18) 처분청이 00전력공사 00지점장에게 쟁점토지 전부에 대하여 전력공급계약 내용을 조회 의뢰한 바, 그 결과 쟁점토지1만이 2006.3.6.부터 송전되었다는 내용으로 회신되었음이 확인된다. 19) 처분청이 00지방법원 00지원장에게 쟁점토지에 대한 “검인부동산매매계약서” 사본 발급을 의뢰하였는 바, 쟁점토지에 대하여 2005.2.25. 자로 매매대금 185,000,000원으로 약정되었음이 확인된다.

○ 계약금: 18,500,000원(일자:2005.2.25.)

○ 중도금: 66,500,000원(일자:2005.3.10.)

○ 잔 금: 100,000,000원(일자:2005.3.28.)

○ 부동산 명도는 2005.3.28. 명도하기도 한다. 20) 처분청은 매도자 및 매수자에게 부동산 실지거래가액 조회서와 취득가 액을 제시하여 줄것을 요구하였으나 미제출하였음이 관련 공문에 의하여 확인되며, 양도자중 김(**-)는 00시 00동 284소재 사업장을 두고 부동산 임대업을 영위하고 있는 간이사업자이며, 어머니 박00(-)도 00시 00구 00동 815-14소재 부동산을 임대하고 있는 간이사업자이며, 김00(**-*)은 김**의 형으로서 00도 00시 00구 00동 687-6번지 소재에서 도소매(화공약품)업을 영위하고 있음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다. 21) 대안PVC상사의 연간 3개년 매출액은 약 2,096백만원(2005년:578백만원, 2006년:690백만원, 2007년:828백만원)이며, 재고자산명세서상 재고자산은 3개년 합계 180백만원(2005년:98백만원, 2006년:71백만원, 2007년:11백만원)임이 확인된다. 22) 쟁점토지 취득경위는 청구인이 운영하던 00시 냉림동 소재 “00PVC 상사”의 사업장의 경우, 야적공간이 975㎡에 불과하여 납품차량 및 구매차량이 운행하기에 많은 불편이 있었으며, 더구나 당해 사업장에서 300미터 위치한 장소에서 6,600㎡규모의 대형 건축자재 종합판매장이 개업을 하였기에 위기위식을 느끼어 모래, 자갈, 시멘트, 합판등을 화물차가 운행하기 편리한 장소를 선택하게 된 것이다.

• 라. 판단 <쟁점①>에 대하여

○ 청구인이 실지거래가액으로 주장하고 있는 550,000천원이 합리적인 가격이라는 사실에 대하여, 청구인은 취득당시의 부동산 중개업소에 의뢰한 주변시세, 실제로 매매된 사례가액, 그리고 취득(2005.3월)당시의 개별공시지가, 감정평가액 등을 들어 주장하고 있으므로 이를 고려하여 볼때, 쟁점토지의 경우 ㎡당 약 190,000～ 220,000원정도로 산출되는 것으로 보아 환산취득가액을 취득가액으로 볼 수는 없는 것이며,

○ 즉, 2005년 3월 당시 쟁점토지와 가장 인접되어 있는 00시 00동 1-65번지의 경우 부동산 중개업소에 의하여 확인한 시세 ㎡당 약 220,000원임을 고려 하면 500,500천원(2,275㎡×220,000원)으로 계상됨을 알 수 있으며, 특히 쟁점토지에 대한 소급감정평가액도 405,110천원이며, 그리고 연접지역인 00시 00동 1-113 소재 토지에 대한 감정평가 사례가액도 432,250천원(2,275×190,000)임을 알 수 있는 바, 이와같이 일반적으로 거래된 주변시세나 감정가액보다는 상당히 높은 가액으로 계상되는 환산취득가액 765,501천원을 취득가액으로 계상하는 경우 무리가 있어 보인다.

○ 환산가액 765,501천원을 취득가액으로 보는 경우, 청구인이 일관되게 주장하고 있고 실제로 지출하였다고 인정하는 가액 550,000천원보다 과다하게 계상되므로, 따라서 청구인이 현금 및 수표 등 금융자료의 입증을 통하여 실제로 지급하였다고 주장하는 550,000천원을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것은 합리적이고 객관성이 있어 보인다. <쟁점②>에 대하여

○ 00북도 감사관실의 “ 2006년도 종합감사결과 지적사항”에서 2005.12월 당시 공부상 지목이 답(沓)이었던 쟁점토지 3․4를 농지전용허가를 받지 않고 무단으로 자재 판매장 및 야적장으로 사용하고 있었다는 이유로 2006.7.5까지 청구인에게 농지법에 의하여 적정한 조치를 취할 것을 요구하고 있는 관련 공문(기획감사담당관실-3591,2006.5.22.)이 확인되고 있으며,

○ 국토지리정보원에서 대한민국 지도작성 등의 목적으로 2005. 10월 촬영한 항공사진에서 청구인이 보유하고 있던 쟁점토지상에 건축자재등이 야적되어 있는 것이 목격되며,

○ 쟁점토지에 진입하기 위하여 연접지역인 00시 00동 1-4번지 도랑 25㎡에 대하여 2005년 10월부터 향후 10년간 진입로로 사용할 것임을 승인받은 사실이 00기반공사 00지사장의 관련 공문(상주유지-1222,2005.12.6.) 및 농업기반시설 부지사용 임대차계약으로 이행보증보험 청약서를 작성한 보증보험증권에 의하여 확인되며, 기타 00시민들의 연서로 작성한 확인서 및 하나로 전화번호부 광고업무에 종사하는 직원의 확인서등에 의하여 야적장등으로 사용한 사실이 확인되고 있다.

○ 위 사실을 종합해 볼 때, 쟁점토지 1․3․4는 청구인이 운영하는“00PVC상사”의 제2매장 및 건축자재 야적장으로 사용되었음이 입증되고 있고, 그 사용기간도 처분청이 주장하는 야적장의 보안을 위한 가로등의 시설과 관련된 전력 공급계약서상 송전일자인 2006.3.6.부터가 아니라, 2005.3.28. 취득 당시부터 사업용으로 사용하기 위하여 취득한 것으로 보여지므로, 소득세법 시행령 제168조 의 11 제1항 제7호에 규정된 하치장용 토지에 해당된다고 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.