자본적 지출에 해당되는 집 수리비가 실제 발생하였는지 여부

청구인은 ○○시 ○○동 ○○-1 소재 주택 36.43㎡(대지 69.4㎡) 를 2001.4.25. 82,570천원에 경매로 취득(이하 “쟁점단독주택”이라 한다)한 후 2001.9.14. 89,700천원에 양도하였고 ○○시 ○○동 ○○-3 제45동 제1층 제11호 연립주택(80.1㎡, 이하 “쟁점연립주택”이라 한다)을 2001.10.15. 155,000천원에 취득한 후 2002.3.28. 160,000천원에 양도하였다며 관련 양도소득세를 실지거래가액 기준에 의한 과세미달로 신고하였다. 처분청은 청구인이 양도한 부동산의 취득자가 신고한 취득가액(쟁점단독주택 136,500천원, 쟁점연립주택 198,000천원)과 청구인의 양도가액이 상이한 사유를 청구인에게 소명요청 하였는바 양도가액을 낮춰 신고한 것이 맞으며 이는 취득 후 소요된 수선비 등을 비용으로 인정되는 줄 몰라 수선비를 제외하고 양도가액을 낮게 신고하였다며 수선비(쟁점단독주택 2천만원, 쟁점연립주택 1천만원)를 인정해 달라고 하나 객관적으로 인정되지 아니하므로 2008.9.15. 청구인에게 양도소득세 2001년 41,881천원, 2002년 27,446천원, 합계 69,327천원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.9. 심사청구를 하였다.

• 가. 먼저, 쟁점단독주택은 2001년 4월 부동산재테크 목적으로 ○○지원으로부터 40여년이 된 구옥을 82,750,000원에 낙찰 받은 것으로 취득당시에는 70세 중반인 허○○ 할머니가 혼자 살고 있었는데 비가 오면 천정과 벽면에서 빗물이 샌다고 하여 그 집을 낙찰 받아 소유권을 넘겨받자마자 보수공사를 하게 되었다.
• 나. 본인은 시세차익을 목적으로 주택을 취득한 것이므로 보수공사를 하지 아니하면 차익을 남길 수 없었기에 2천만원을 들여 집을 재건축할 정도로 전면적인 보수공사를 하였으며 그 해 9월에 박○○에게 136,500,000원(신고는 89,700천원) 을 받고 양도하였다.
• 다. 낙찰가 82,750,000원에 산 40여년 된 구옥을 채 5개월도 안된 시점에 5천여만원 이상의 양도차익을 볼 수 있겠는지! 집 지은 후 40여년 동안 한번도 수리를 하지 않았던 주택이었는바 2천여만원의 보수비용으로 수리를 하였기에 그나마 3천여만원의 양도차익을 남길 수 있었던 것이다.
• 라. 이는 당시 세입자인 허○○ 할머니에게 확인해보면 알 것이나 2003년 2월에 사망하였기에 당시 옆집에 거주하던 허○○의 딸 도○○씨에게 확인하면 그 때의 상황을 정확하게 확인할 수 있을 것이다.(도○○ 확인서 첨부)
• 마. 쟁점연립주택은 쟁점단독주택 매매에서 3천여만원의 이윤을 보고난 후 그 이듬월인 10월에 20여년된 연립주택을 매물정보를 입수하였다.
• 바. 당시 ○○ 주택 양도대금이 있었고 그 주택을 담보로 한 은행대출금도 있어서 매입자금은 충분하였기에 곧바로 매물주택을 매입하였다. 그러나 이 주택 역시 20여년 이상된 구옥이었던 터라 집수리를 하지 않으면 양도차익을 남기고 매매하기가 거의 불가능하였다.
• 사. 그리하여 지난 첫 번째 집수리 때 공사를 해 준 안○○에게 다시 공사의뢰를 하였는데 그는 지난번 공사에서 남는 게 거의 없었다고 공사를 다시 하지 않으려 했다. 사실 지난 첫 번째 공사에서는 2천2백만원의 견적서를 가져왔으나 2백만원을 깎아서 공사를 하였고 공사비도 나중에 주었기 때문이다.
• 아. 그러나 집수리를 하는 사람을 특별히 아는 사람이 없어 그를 다시 만나 설득하였다. 이번 공사는 지난번과 같은 큰 공사가 아니어서 그런지 그는 공사비 조건만 맞으면 공사를 하겠다고 하였다.
• 자. 그런데 본인 공사비 계산으로는 거실샷시와 발코니공사 화장실 개조공사, 연탄보일러를 기름보일러로 바꾸는 보일러 교체공사만 하고 공사기간도 1주일이면 충분할 것 같아 7백여만원이면 넉넉할 것이라 생각했다.
• 차. 그러나 그는 공사비를 1천2백만원을 주장하여 본인이 생각하고 있는 공사비가 너무 차이가 많은지라 며칠간의 실랑이 끝에 1천만원의 공사비로 합의를 보았다. 공사 합의조건에 계약당시에 계약금 5백만원을 지급하고 공사가 끝나는 날에 5백만원을 즉시 지급하기로 하였다.
• 카. 공사가 시작되고 3,4일이 지난 후에 안○○는 몸이 아프다는 이유로 10여일을 공사하지 않았고 그 후로 공사를 대충대충 하는 것 같았다. 공사기간이 1주일이면 충분하리라 생각했지만 20여일 지난 후에야 겨우겨우 공사를 마무리 했다.
• 타. 공사가 끝났다고 하여 집 내부를 살펴보니 마무리가 깔끔하지 않고 보일러 교체공사를 했음에도 방 구석구석이 골고루 따뜻하지 않는 등 부실공사인 것 같아 잔금을 주고 싶은 생각이 들지 않았다. 그래서 공사 마지막날에 잔금 5백만원을 폰뱅킹했다고 거짓말을 하고 5백만원의 입금표를 받았다.
• 파. 그 후로 보일러 부실공사가 현실적으로 드러나고 거실발코니의 문짝이 어긋나는 등 다시금 보수공사를 해야 할 지경에 이르자 약 1년에 걸친 실랑이 끝에 다시금 보완공사를 다시 받은 다음 공사잔금을 지급하였다.
• 하. 만일 본인이 세금에 대해 좀 알았더라면 집 수리비를 반영하여 신고하였을텐데 그렇지 못하고 양도가액만 낮춰 신고하게 되어 이렇게 7천여만원이라는 거액을 이제 와서 납부하라고 하니 죽을 것만 같다. 부디 집 수리비를 반영해서 정상적인 세금을 납부할 수 있도록 해 주기 바란다.

• 가. 청구인이 2채 주택 양도와 관련하여 지출되었다고 주장하는 필요경비 내역은 동일업체인 ○○샷시(안○○ 212-05-00000)로서 ○○시 ○○동 ○○-10 소재하며 대표 안○○가 작성한 도급계약서 금액이 각각 2천만원과 1천만원(2001.11월 폐업일 이후 거래)을 제시하고 있다.
• 나. 동 계약 내용에 대하여 청구인에게 결정하기 전 안○○와 통화한바 오래전 일이어서 기억은 나지 아니하나 강동구에서 영업을 하고 있었으므로 서대문이나 종로는 사업장과 거리가 멀어 공사를 한 사실이 없다고 진술하였다.
• 다. 또한 공사기간에도 임차인이 거주하고 있어 그 기간에 공사를 했다고 주장하는 것은 거짓주장으로 판단되며 실제 공사를 했는지 여부도 확인되지 아니하고 금융증빙도 제시하지 못하므로 필요경비로 인정할 수 없다.
• 라. 따라서 청구인이 실지거래가액 기준으로 신고하면서도 필요경비로 신고하지 않은 집 수리비를 이제 와서 인정해 달라는 청구주장은 설득력이 없으므로 처분청의 당초 경정결정은 정당하다.

• 가. 쟁 점 양도가액에서 공제되는 필요경비로 집 수리비를 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. 3) 소득세법시행령 제67조 【즉시상각의 의제】

② 제1항에서 “자본적지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 4) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

③ 법 제97조제1항제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

3. 양도자산의 용도변경⋅개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

• 다. 사실관계 및 판단

1. 처분청은 청구인의 쟁점 주택 양도소득세 신고내용에 대하여 양도가액을 증액하여 양도소득세 7천여만원을 경정고지한 사실이 아래와 같이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

• 가) 청구인의 신고내용: 쟁점단독주택은 2001.4.25. 취득(82,570천원)하고 2001.9.14. 양도(89,700천원)하여 2001.9.25. 과세미달로 신고하였고 쟁점연립주택은 2001.10.15. 취득(155,000천원)하고 2002.3.28. 양도(160,000천원)하여 2002.3.29. 과세미달로 신고하였다.
• 나) 경정내용: 새로운 양도가액(쟁점단독주택 136,500천원, 쟁점연립주택 198,000천원)을 확인하여 2008.9.15. 청구인에게 양도소득세 2001년 41,881천원, 2002년 27,446천원, 합계 69,327천원을 경정고지 하였다.

2. 처분청은 청구인이 양도가액 소명안내문을 수령하고 양도가액 과소 신고를 인정하면서 집 수리비 3천만원을 필요경비로 인정해 달라고 하였으나 공사업자의 불분명한 답변과 공사비 지급내용이 객관적으로 확인되지 아니하므로 동 공사비를 인정하지 아니한 사실이 처분청의 복명서(실가 상이자료 소명내용 검토서)에 의하여 확인된다.

3. 청구인은 쟁점주택에 대하여 취득 후 집 수리 등에 3천만원이 지출되었다며 당시 공사업자(○○샷시 안○○, 212-05-00000)의 확인서 및 쟁점단독주택 세입자 허○○의 당시 주민등록등본과 허○○의 딸인 도○○의 확인서를 아래와 같이 제시하고 있다.

• 가) 안○○(010-6202-0000)의 확인서 내용: 2008.11.30. 작성된 것으로 “청구인의 주택 2채에 대한 집 수리를 한 사실에 대하여 서대문세무서 전화확인에서 잘 모른다고 답변한 것은 당시 공사대금을 늦게 받아 감정도 좋지 않고 세금도 본인에게 나올 것 같아 그리 한 것이나 실제는 본인이 집 수리를 한 것으로 냉천동 단독주택은 오랜된 구옥이라 거실샷시와 발코니 등 실내 전면공사와 지붕 및 외벽에 대한 방수공사로 2천만원 수령하였고 무악동 연립은 거실샷시, 발코니, 보일러 교체 등으로 1천만원 수령하였다.”
• 나) 허○○의 주민등록등본(2001.6.20. ○○구 ○○동장이 발행한 원본)에는 쟁점단독주택에 1998.11.19. 전입되어 2001.6.20. 현재까지 단독으로 등재되어 있다. 허○○ 제적등본에는 2006.2.16. 사망한 것으로 확인된다.
• 다) 도○○(허○○의 딸, 02-363-0000)의 확인서 내용: 2008.11.10. 작성된 것으로 “본인은 모친 거주(쟁점단독주택)한 곳 옆에서 살면서 2001년도 당시 모친 집 수리 때문에 잠시 이사비용을 조금 받고 비운적이 있어 집 수리 사실을 확인합니다.”

4. 심리과정에서 청구인이 제시한 확인서 내용에 대한 진위여부를 확인하고자 안○○ 및 도○○와 전화로 통화한바 낡은 집을 수리한 개연성은 있어 보이나 청구인이 제시한 증빙으로는 집 수리를 하였는지 여부를 입증하기에 충분해 보이지 아니한다.

5. 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합해 보면, 양도가액에 공제되는 필요경비로서 자본적지출이라 함은 양도자산의 용도변경⋅개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 뜻하므로 쟁점주택의 발코니 공사 등 수리비도 이에 해당된다고 볼 수 있다 할 것이고, 이 건의 경우 취득한 주택이 오래된 구옥으로 단시일 내에 매매할 목적이라면 수리를 하지 않으면 안 될 형편으로 보이는바 주택 양도 후 6-7년이 경과된 현재 공사 관련 증빙이 보관되어 있지 아니한다 하더라도 당시 공사업자가 확인서를 통하여 공사한 사실을 인정하고 있고 주민등록등본에 의하여 쟁점주택에 거주한 것으로 확인되는 세입자(사망자)의 자녀가 쟁점주택의 보수공사 사실을 확인하고 있는 것으로 볼 때 이 건의 공사비는 쟁점주택의 공사로 인하여 지출된 것으로 볼 수 있다 할 것이다. 따라서 청구인의 주장을 받아 들여 쟁점 단독주택과 연립주택의 필요경비로 각각 2천만원과 1천만원을 산입하여 양도소득세를 경정결정 하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정 에 의하여 주문과 같이 결정한다.