청구인이 신고한 취득가액이 적정한지 여부

×× 세무서장이 2008.9.5. 청구인에게 경정고지한 2003 년 귀속 양도소득세 7,900,940원은

1. 청구인이 2003.6.10. 양도한 ×××도 ××시 ××동 ×××-×번지외 3필지(토지 2,143㎡, 건물 41㎡)의 취득가액을 344,000,000원으로 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정합니다.

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 2003.5.28. ×××도 ××시 ××동 ×××-×외 3필지 부동산 (토지 2,143㎡, 건물 41㎡, 이하 󰡒쟁점부동산󰡓이라 한다)을 청구외 윤○○에게 양도하고 2003.6.10. 양도가액을 356,000천원으로, 취득가액 을 400,000천원으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 하여 양도가액 356,000천원은 신고시인하고 취득가액은 신고가액 400,000천원이 아닌 당초 매매계약서상의 금액 인 275,000천원 으로 하여 2008.9.5. 청구인에게 양도소득세 7,900,940원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.1. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 2001년 ××시 ××동 ××-×× 토지를 청구외 김○○에게 양도하였으나 양도금액의 절반인 2억원을 받지 못하여 당시 청구외 김○○ 소유 토지인 ××시 ××동 ×××-×외 3필지를 압류하였고, 후에 결국받지 못한 토지 매각대금을 동 토지로 대물변제받았다.
• 나. 토지를 대물변제받는 과정에서 토지에 담보되어 있는 각종 채무를 청구인이 책임변제하였는 바 채권자 청구외 신○○에 48백만원, 청구외 신☆☆에 130백만원 등 청구인이 토지를 취득하기 위하여 지급한 내용은 등기부등본에 정확히 나타나 있다
• 다. 과세관청에서는 각종 증빙을 완벽히 요구하고 있으나 많은 시간이 흐른 후 이므로 이를 충족시키기에는 어려움이 있는 바 이를 감안하여 청구인에게부과된 양도소득세는 취소되어야 한다.

• 가. 청구인이 신고한 취득가액 400,000천원은 청구외 김○○이 작성한 사실 확인서외에 동 금액을 입증할 만한 자료가 없으며
• 나. 청구외 김○○의 확인서에는 2002.12.16. 청구인 소유의 토지를 취득하면서 청구인에게 미지급한 잔금 300,000천원, 부채 100,000천원 등 400,000천원이있었다 하나 이와 관련한 매매계약서 및 대금수수 금융자료 등 객관적인 증빙자료가 없다.
• 다. 또한, 청구인의 채권자 청구외 신○○이 가처분한 토지를 담보로 300,000천원을 차용하여 사업자금으로 운용하였다는 등 청구외 김○○의 사실확인서와도 일치하지 않으며, 부채 100,000천원에 대하여는 구체적인 증빙자료가 없다.
• 라. 상기 내용을 종합할 때, 청구인이 신고한 취득가액 400,000천원은 신빙성이 없으므로 당초 부동산매매계약서상의 거래가액 275,000천원를 취득가액으로 하여 결정한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 실거래가액으로 신고한 쟁점부동산의 취득가액을 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당 하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제7조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

5. 심사 양도2008-0004(2008.3.31) 청구인이 제시한 관련증빙에 의하여 대물변제로 취득한 사실이 확인되므로 취득가액을 대물변제가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것이 타당함.

• 다. 사실관계 및 판단 1) 청구인은 쟁점부동산을 2001.7.10. 김○○로부터 취득하여 2003.5.28. 윤○○에게 양도하고, 2003.8.31. 양도가액을 356백만원으로, 취득가액을 400백만원으로 하여 양도차익이 없는 것으로 양도소득세를 신고한 사실이 처분청 심리자료에 의하여 확인된다.

2. 쟁점부동산의 등기부등본을 살펴보면, 청구인이 2001.7.9. ○○지방법원 ○○지원에 가압류(청구금액 2억원)를, 2001.7.19. 청구외 신○○이 ○○지방법원 ○○지원에 가처분신청을, 2001.3.24. 청구외 신☆☆가 채권최고액 130,000천원에 근저당을 설정한 사실이 확인된다.

3. 청구인이 양도소득세 신고시 쟁점부동산의 취득가액을 산정한 내용을 보면, 청구외 김○○이 청구인 소유 토지(××시 ××구 ××동 ××-××번지외 1필지)를 매수하고 잔금 2억원을 지불하지 않음에 따라 쟁점부동산을 대물변제로 취득함에 있어, 청구인이 미지급 잔금에 대하여 쟁점부동산에 가압류를 신청한 2억원, 청구외 신○○의 가처분신청 말소를 위하여 청구인이 지급한 48백만원, 청구외 신☆☆의 근저당권 말소를 위해 청구인이 지급한 130백만원 그리고 재판 비용 및 서류비 등으로 청구외 김○○에게 지급한 22백만원 등을 합한 4억원으로 산정하였음이 확인된다.

4. 청구인이 이 건 심사청구시 제출한 증거서류 및 그 내용은 다음과 같다.

• 가) 2001.8월 청구외 신○○이 청구인을 상대로 제기한 가처분이익사건(200*카단****)의 답변서 청구인 소유의 쟁점부동산은 사해행위로 인하여 취득한 것이므로 전소유자 김○○에게 환원하라는 취지의 판결을 구한다.
• 나) 2001.12.17. 청구외 신○○이 작성한 영수증 청구인으로부터 가처분이익사건 조정에 의하여 조정금 44백만원을 수령하였다.
• 다) ○○지방법원 ○○지원이 발행한 취하접수증명원 채권자 신○○과 채무자 이○○간의 부동산가처분사건이 취하되었다.
• 라) 청구외 김○○의 확인서 2000.12.16. ××시 ××동 ×××-×, ×××-××번지를 이○○으로부터 매입하면서 잔금 300,000천원을 지급하지 못해 부채 100,000천원을 포함하여 400,000천 원에 양도하였다.

5. 이 건 심리기간 중 당심에서 쟁점부동산에 근저당을 설정한 신☆☆에게 쟁점부동산 근저당설정 경위 및 변제여부 등을 조회한 데 대하여 신☆☆는 김○○에게 자동차 중고 매매상을 하기 위한 부동산 매입대금 중 일부인 1억원을 빌려주고 근정당권을 설정하였으며, 김○○과 청구인이 같이 있는 자리에서 원금 1억원을 변제받은 사실이 있다고 회신하였다.

6. 이 건 심리기간 중 당심에서 김○○에게 쟁점부동산의 양도경위를 문의한 바 김○○은 쟁점부동산의 등기부등본상에 설정된 신☆☆의 근저당권 채무 및 신○○의 가처분으로 인한 채무 등을 변제하는 조건으로 청구인에게 쟁점부동산을 양도하였다고 답변하였다.

7. 한편, 청구인은 신○○과의 재판비용 및 서류비 등으로 22,000천원을 지급하였다고 주장하고 있으나 이에 대한 증빙자료는 제시하지 아니하였다.

8. 위 사실을 종합하여 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액이 정당하지를 살펴보면,

• 가) 자산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득 및 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의한 것이고, 채무액 또는 위자료에 갈음하여 부동산으로 대물변제하는 경우에는 대물변제된 가액이 실지거래가액이 되는 것으로(서면4팀-102, 2006.1.23. 외 다수)
• 나) 쟁점부동산을 양도한 김○○이 대물변제에 의해 쟁점부동산이 청구인에게 이전되었음을 진술하고 있고, 그와 관련한 사실들이 등기부등본 및 증빙자료에 의하여 확인되고 있으므로 청구인이 쟁점부동산을 대물변제로 취득하였다고 봄이 상당하다 할 것이다.
• 다) 사실이 이러하다면 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득시 실거래가액은 등기를 위해 매도 매수자간에 관행적으로 작성한 검인계약서상의 금액(275,000천원)이라기 보다는 사실상 대물변제로 등기부등본 및 증빙서류에 의하여 확인된 청구인의 미수령 잔금 200,000천원과 신☆☆에게 변제한 근저당권 채무 100,000천원, 신○○에게 지급한 44,000천원 등을 합한 344,000천원으로 봄이 타당하다 하겠다.
• 라) 따라서, 청구인이 양도한 쟁점부동산은 양도가액을 356,000천원으로 취득가액을 대물변제가액인 344,000천원으로 하여 양도차익을 산정하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.