특수관계자에게 양도한 부동산의 부당행위계산부인 적정 여부

• 가. 청구인은 ◯◯◯도 ◯◯시 ◯구 ◯◯동 ◯◯◯번지의 ◯호 소재 토지 781.5㎡ 건물 2,226.28㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2002.8.30. 청구외 ◯◯◯주식회사로부터 취득하였다가 2006.12.8. 특수관계자인 청구외 ◯◯◯, ◯◯◯, ◯◯◯에게 양도하고 2007.2.12. 양도가액 2,305백만원, 취득가액 1,758백만원, 필요경비 625백만원, 양도소득 △132백만원으로 양도소득세 예정신고하였다.
• 나. ◯◯ 세무서장은 위 예정신고에 대한 ◯◯◯◯ 국세청장의 실지조사를 통하여 쟁점부동산 매매를 특수관계자간의 저가양도로 보아 부당행위계산 부인하여 청구인의 양도가액을 인정하지 않고 기준시가인 3,486백만원을 양도 가액으로 적용하고, 조사기간 중에 청구인이 부동산증축관련 서류로 제출한 필요 경비 380백만원을 추가인정한 후, 2008.9.1. 2006년 과세연도 양도소득세 273,629,740원 을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인 이에 불복하여 2008.11.28. 이 건 심사청구를 제출하였다.

• 가. 쟁점부동산은 계속 매수자가 없어 부득이 시숙관계인 청구외 ◯◯◯ 등 4인에게 양도하였고 저가로 양도할 이유가 없으므로 본 부과처분은 취소 되어 야 한다.

1. 쟁점부동산은 ◯◯ 의 구 시가지로서 상권의 하락추세가 계속되자 당초 소유자인 청구외 ◯◯◯◯ 주식회사가 사옥으로 사용하다가 사옥을 이전하면서 가격이 하락한 쟁점부동산을 주위 부동산업소의 권유로 2002.8.30. 3,255백만원에 청구외 ◯◯◯ 와 공동으로 취득하게 되었다.

2. 2004년도에 주위 지인의 권유로 쟁점부동산의 일부를 ◯◯◯ 으로 개조하여 운영하다가 영업이 부진하여 은행부채와 그에 따른 이자부담이 과중하게 되었고 쟁점부동산 취득 이후 부채는 4,365백만원이 증가하였다.

3. 당시 ◯◯ 지역에는 대형사우나와 찜질방의 난립으로 경쟁이 심하여 처음 1～2년 동안은 영업이 잘 되는 편이었으나, 그 이후는 매물로 내 놓는 것이 관례로 되어 있고 쟁점부동산내 입주업소가 영업부진으로 폐업하는 등 주위 상권이 하락하여 매물로 내어 놓았으나 매수자가 없었다.

4. 이런 상태에서 쟁점부동산에 대한 부도설 등 악성루머가 퍼져 부득이 청구인의 시숙인 청구외 ◯◯◯ 등 4인(4인은 청구외 ◯◯◯ 의 가족)에게 부탁하여 부채를 절반 인수하고 쟁점부동산의 지분 1/2을 양도하였다.

• 나. 쟁점부동산의 시가를 기준시가로 본 것은 다음과 같은 사유로 부당하다.

1. 쟁점부동산 인근은 구 시가지로서 인근 부동산시장은 실거래가액이 기준시가대비 79.11%로 기준시가가 더 높게 책정되어 있으며, 쟁점부동산의 경우도 취득시 기준시가 대비 실거래가가 66%, 양도시 기준시가 대비 실거래가가 66%로서 기준시가가 높게 책정되어 있는 현실이다.

• 다. 이와 같이 매수인이 없는 절박한 상황에서 어쩔 수 없이 시숙 등에게 지분을 양도하였을 뿐이지 조세를 부당하게 감소시키기 위한 것이 아니다.

• 가. 청구인은 목욕탕업 불황으로 사채까지 쓰는 등 부도직전까지 가 있는 상태에서 자금력있는 시숙에게 저가로 양도할 이유가 없다고 주장하고 있으나, ◯◯ 지역의 사우나 등이 난립하여 적자운영이라고 주장하면서 비교한 ◯◯◯ ◯◯ 랜드 외 3개업소는 사업장 전체가 목욕탕으로 사용되는 곳이고, 쟁점부동산은 ◯◯ 시 중심가에 위치한 지하 1층, 지상 6층의 부동산으로 전체 연면적 4,452.56㎡ 중 2층 일부와 3,4층 1,729.6㎡, 전체면적대비 38.83%를 목욕탕 및 찜질방 용도로 사용하고 있어 타 목욕탕과 부동산업황을 비교하는 것은 적정하지 않고, 쟁점부동산의 1층 소매점과 지하 1층 및 2층과 5층 건물부분만으로도 재산적가치가 상당한 부동산이다. 또한, 쟁점부동산 양도시 계약서를 살펴보면 쟁점부동산을 담보하여 ◯◯◯ 은행 3,710백만원과 임대보증금 900백만원, 합계 4,610백만원의 1/2인 2,305백만원으로 양도하는 조건이지만, 2006.6.1. 현재 채무액 중 청구인의 딸인 청구외 ◯◯◯ 명의로 대출금 300백만원이 더 있으므로 부동산금액이 증가되었어야 하며, 쟁점부동산 취득후 4,365백만원의 추가채무액을 발생시켜 투자한 부동산을 특수관계자에게 양도하면서 시설비와 영업권에 상당하는 금액도 없이 거래하였고, 청구인이 제시한 추가채무액 중 사채 1,565백만원에 포함되어 있는 200백만원은 청구인의 남편 청구외 ◯◯◯ 소유부동산에 설정된 전세금으로 쟁점부동산과 관련이 없고, 835백만원에 대하여는 차용증이나 이자지급근거 등을 제시하지 못하고 있어 이자부담 때문에 저가양도하였다는 주장은 신빙성이 없다. 나. 청구인은 쟁점부동산의 기준시가가 현실을 제대로 반영하지 못하고 있다고 주장하고 있으나, 쟁점부동산에 대한 지방자치단체장의 지가산정에 명백한 잘못이 있었다는데 대한 근거나 자료가 전혀 없으며, 당초 취득한 ◯◯ 시 ◯ 구 ◯◯ 동 ◯◯◯ 번지의 4호 소재 1,161㎡에 주변필지를 합필하였다가 다시 분할한 쟁점토지를, 취득시와 양도시 기준시가 대비 실거래가의 비율로 단순 비교할 수 없으며, 쟁점부동산을 담보로 하여 2006.12.1. ◯◯은행 ◯◯지점으로부터 3,710백만원을 대출받은 사실, 대출은행에서는 쟁점부동산을 7,573백만원에 감정평가한 사실, 당시 기준시가 6,972백만원은 감정평가금액의 92.06%로서 양도당시 쟁점부동산의 시가를 6,972백만원으로 평가한 것은 적정하다.
• 다. 청구인은 쟁점부동산이 소재한 지역은 ◯◯ 시의 중심지역으로 중앙상가지역의 최근매매사례가액이 기준시가대비 실거래가액의 비율이 79.11%로서 이는 기준시가가 실거래가를 제대로 반영하지 못한다고 주장하고 있으나, 기준시가 대비 실거래가 비율이 70.85%와 75.65%인 ◯◯ 시 ◯◯ 동 ◯◯◯ -9번지 부동산과 ◯◯ 동 ◯◯◯ -5 및 ◯◯◯ -41 대지는 쟁점부동산과 4블록 차이가 나는 왕복 4차로를 접한 교통혼잡지역 부동산이고, 쟁점부동산은 왕복6차로에 노면공영주차장을 접하고 있는 등 유리한 조건을 갖추고 있어 비교대상으로 부적절하며, 또 다른 사례로 제시한 ◯◯ 시 ◯ 구 ◯◯ 동 ◯◯◯ 번지 외 3필지 부동산은 쟁점 부동산과 접하고 있으나 대지면적이 쟁점부동산보다 작고(677㎡) 89.12.8.이후 부동산양도시까지 증축 등 보수가 없는 낡은 건물로 재산적가치가 떨어짐에도, 기준시가 대비 90.85%로 거래된 것과 비교하면 기준시가대비 66.12%로 거래된 본 건은 특수관계자에게 저가로 양도하여 조세를 부당히 감소시킨 것으로 보아야 할 것이다. 라. 따라서, 쟁점부동산 양도건에 대하여 특수관계자간 부당행위계산부인규정을 적용하여 기준시가로 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 특수관계자에게 양도한 쟁점부동산에 대하여 부당행위계산부인규정을 적용하여 양도 소득세 부과한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계 있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해년도의 소득금액을 계산할 수 있다. 2) 소득세법시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】

③ 법 제101조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 (중 략) 3) 소득세법시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】

① 법 제41조 및 법 제101조에서 "특수관계 있는 자"라 함은 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다.

2. 당해 거주자의 종업원 또는 그 종업원과 생계를 같이하는 친족

3. 당해 거주자의 종업원외의 자로서 당해 거주자의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 같이하는 친족

4. 당해 거주자 및 그와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 소유한 주식 또는 출자지분의 합계가 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 30이상이거나 당 해 거주자가 대표자인 법인

5. 당해 거주자와 제1호 내지 제3호에 규정하는 자가 이사의 과반수이거나 출 연금(설립을 위한 출연금에 한한다)의 100분의 50이상을 출연하고 그중 1인이 설립자로 되어 있는 비영리법인

6. 제4호 또는 제5호에 해당하는 법인이 총발행주식수 또는 총출자지분의 100분의 50이상을 출자하고 있는 법인

② 법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 제1호 내지 제3호 및 제5호(제1호 내지 제3호에 준하는 행위에 한한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때 (중 략) 4) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. 5) 상속세및증여세법 제61조 【부동산등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(수) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조제1항 단서의 규정에 의 하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한

• 다. 다. 사실관계 및 판단

1. 사실관계 가) 청구인은 2006.12.8. 쟁점부동산을 청구외 ◯◯◯ 외 3인에게 2,305백만원에 양도하였고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였음에도, 저가양도하였다는 이유로 부당행위계산부인규정 을 적용하여 기준시가인 3,486백만원으로 양도가액을 계산하여 양도소득세를 부과처분함은 부당하다고 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다. (1) 청구인의 양도소득세 예정신고서와 국세통합전산망자료 및 처분청결의서와 관련공문에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 2002.8.30. 당초 소유자인 청구외 ◯◯◯◯ 주식회사로부터 3,255백만원에 공동취득(1/2지분)하였고 2002.12.26. 나머지 지분을 추가취득한 후 합필 등을 거쳐 본 건 관련된 쟁점부동산의 1/2지분을 특수관계자인 ◯◯◯ 외 3인에게 양도하고 양도소득세 예정신고를 하였으며, 대구지방국세청장은 이를 특수관계자간의 저가양도로 보아 부당행위계산부인하여 과세할 것을 처분청에 통보하였고, 처분청은 위 통보에 따라 2008.9.1. 양도소득세 273,629,740원을 부과처분한 사실이 확인된다.

• 나) 처분청이 제출한 과세관련 서류에 의하면, ◯◯◯◯ 국세청장은 청구인의 쟁점부동산에 대한 실지조사시 청구인이 신고당시 미제출한 필요경비 449백만원을 추가 인정한 사실이 확인된다. 다) 청구인은 2004년도에 쟁점부동산의 일부를 ◯◯◯ 으로 개조하여 운영한 사실이 있고, 쟁점부동산 취득후 은행채무 3,710백만원 등이 증가한 사 실 있다고 주장하고 있으나 사채 부분에 대하여는 차용증서나 이자지급 등 증빙서류를 제대로 제시하지 못하고 있는 것으로 나타난다.
• 라) 청구인의 본 건 심사청구시 첨부한 금융기관 부채증명서류에서, ◯◯◯ 은행 대출시(2006.12.1.) ◯◯◯ 은행에서 쟁점부동산의 감정가격을 7,573백만원으로 표시한 것으로 나타난다. 마) 쟁점부동산의 공시지가나 기준시가에 대하여 청구인의 이의제기 등 불복사실은 확인되지 않는다.
• 바) 청구인이 쟁점부동산 인근의 시세가 기준시가에 미치지 못한다는 사례로 제시한 매매사례가 내용은 아래와 같다(청구인은 쟁점부동산과의 거리가 700～800m라고 주장하고 처분청에서는 4블록 떨어져 있다고 확인함). 거래일자 부동산의 표시 기준시가 실거래가 비율(%) 2006.11.30. ◯◯동 466-9 대지,건물 1,975,949,250 1,400,000,000 70.85 2007.03.15. ◯◯ 동 523외 3필지 1,386,831,040 1,260,000,000 90.85 2007.06.01. ◯◯ 동466-5 대지 4,560,337,000 3,450,000,000 75.65 평균 비율 79.11
• 사) 쟁점부동산의 취득가액 및 자본적 지출금액에 대하여는 당사자 간에 다툼이 없다.
• 아) 청구인은 이 건과 관련, 2008.7.24. ◯◯◯◯ 국세청에 과세전적부심사를 청구하였고 ◯◯◯◯ 국세청장은 2008.8.21. 불채택결정하였다.

2. 판단 가) 소득세법 제101조 제1항 의 부당행위계산부인 규정은, 법률상 유효․적법하고 회계상으로는 정확한 계산이라 하더라도 그 행위나 계산이 특수관계자간의 거래이고 저가양도 등 객관적으로 조세의 부담을 감소시키는 유형의 거래에 해당되는 경우에는 세법상 이를 부인하여 정부가 법령이 정하는 방법으로 소득금액을 계산하는 제도로서, 이는 실질과세원칙을 구체화하여 공평과세를 실현하고자 하는 데에 그 입법취지가 있다고 할 것이므로, 부당행위계산은 특수관계자 사이의 일정한 거래가 사회통념이나 관습에 비추어 볼 때 합리적이고 정상적인 거래로 볼 수 없어 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에 할 수 있는 것인바, 나) 이 건의 경우 특수관계자간의 거래로서 쟁점부동산의 양도가액 2,305백만원은 기준시가 3,486백만원 대비 66.1%로 통상 기준시가보다 훨씬 낮은 가액이라는 점 등을 감안할 때 정상가격보다 저가로 양도할 수 밖에 없는 부득이한 사유가 존재한다고 볼 만한 명확한 자료나 증빙 등 특별한 사정없이 기준시가보다 현저히 낮은 가액으로 양도하였다는 것은 사회통념상 정상적인 거래로 보기 어렵다고 판단된다.

• 다) 청구인은 이자부담 등으로 쟁점부동산을 매물로 내 놓았으나 매수자가 없어 팔리지 않았다고 주장하고 있으나, 중개사사무소의 확인서 외에는 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 청구인이 사우나 적자운영의 예로 쟁 점부동산에 대해 비교한 ◯◯◯ ◯◯ 랜드 등은 대부분 사업장 전체를 목욕탕으로 사용하는 곳이고 쟁점부동산은 목욕탕과 소매점 등을 겸업하고 있어 쟁점부동산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하다고 보기 어려워 비교 자체가 부적합해 보인다.
• 라) 또한, 청구인은 공시지가나 기준시가가 시가산정에 위법이 있다고 하면서도 이에 관하여는 쟁점부동산에 대한 지방자치단체장의 토지특성조사 등에 대한 착오나 명백한 잘못이 있었다는데 대한 객관적인 근거자료의 제시가 없고 관련기관에 불복 등 절차를 밟은 사실도 입증하지 못하고 있다.
• 마) 한편, 청구인이 2006.12.1. 쟁점부동산을 담보로 한 대출시 대출은행인 ◯◯◯ 은행 ◯◯ 지점은 쟁점 부동산의 감정가격을 7,573백만원으로 평가하였고 당시 기준시가가 6,972백만원인 것으로 확인되는 점에 미루어 쟁점부동산의 신고양도가액은 시가로 보기가 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 양도당시 기준시가를 시가로 본 처분은 잘못이 없다 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.