청구인이 지급하였다는 중개수수료 40,000천원의 필요경비 여부

×× 세무서장이 2008.6.18. 청구인에게 경정고지한 2004 년 과세연도 양도 소득세 426,412,250원은

2004.2.10. ××도 ××시 ××구 ×동 ×××-1번지 토지 350.5㎡ 및 건물 1,580.64㎡를 양도하면서 지급하였다는 중개수수료 40,000,000원 중 중개수수료 법적 상한선인 20,700,000원을 필요경비로 인정하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 2004.2.10. ××도 ××시 ××구 ×동 ×××-1번지 토지 350.5㎡ 및 건물 1,580.64㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고 2004.4.13. 실지거래가액에 의하여 양도가액을 1,500,000천원으로, 취득가액을 1,300,000천원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고와 관련하여 청구인에 대하여 세무조사를 실시한 ××지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 쟁점부동산 취득자 청구외 박○○(이하 “박○○”이라 한다)을 통하여 쟁점부동산의 양도가액이 2,300,000천원인 것과 신고한 취득가액이 종합소득세 신고시 계상한 감가상각비 38,068천원을 차감하지 않은 금액임을 확인하고 양도가액을 2,300,000천원, 취득가액을 1,261,931천원으로 하여 청구인의 2004년 과세연도 양도소득세를 경정하였고, 청구인의 주소지 관할 ××세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 2008.6.18. 청구인에게 양도소득세 426,412,250원을 경정․고지하였다. 이에 대하여 청구인은 2008.7.17. 조사청에 취득가액을 1,500,000천원으로, 중개수수료 60,000천원을 필요경비로 인정하여 달라는 취지의 이의신청을 제기하였고 2008.9.26. 조사청은 청구인이 제기한 중개수수료 20,000천원을 필요경비로 인정하여 2004년 과세연도 양도소득세 10,195,094원을 감액하는 경정결정을 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.11.14. 이건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 2001년 7월 10일경 부동산중개업을 운영하는 청구외 최○○ (이하󰡒최○○󰡓이라 한다)과 함께 쟁점부동산 소유자인 ○○건설 본사를 방문하여 매매금액 1,500,000천원의 10%인 150,000천원을 수표 1장으로 인출하여 회사에서 제공한 계약서로 매매계약을 체결하고, 나머지 잔금은 ○○은행 ○○○동지점에서 대출한 금액으로 지급하였는 바 청구인의 취득금액은 1,500,000천원임이 명백하다.
• 나. 청구인은 2004년 2월경 쟁점부동산 매도시 중개수수료 60,000천원을 지급하였는 바 처분청이 △△부동산에 지급한 20,000천원만 인정하고 ◇◇부동산에 지급한 40,000천원은 필요경비로 인정하지 아니함은 부당하다.

• 가. 청구인은 계약금 150,000천원, 임대보증금 250,000천원, 잔금 1,100,000천원에 매매계약을 체결하여 쟁점부동산의 취득가액이 1,500,000천원이라고 주장하나 당초 청구인은 ○○건설(주)와 매매대금을 1,300,000천원으로 하여 작성한 검인계약서에 의해 양도소득세 신고를 하였으며, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다 할 것이고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하나, 청구인은 청구인이 주장하는 금액을 ○○건설(주)에 지급하였음을 입증할 수 있는 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있고, 청구인은 쟁점부동산에 임차하여 있는 △△공인중개사 대표 최○○의 확인서 외에는 쟁점부동산의 취득가액이 1,500,000천원이라는 것을 입증할 증빙을 제시하지 못하는 반면 양도자 ○○건설(주)가 제출한 원장에 의하여 청구인이 당초 신고한 1,300,000천원으로 확인되므로 감가상각비 38,068천원을 차감한 1,261,931천원을 쟁점부동산의 취득가액으로 본 처분은 정당하다.
• 나. 청구인은 쟁점부동산의 필요경비 40,000천원이 매수자를 소개한 중개사에게 지급한 비용이라고 주장하나, 40,000천원이라는 고액을 지급하였다고 하면서도 조사기간중에 제출하지 않은 영수증 외에는 금융자료 등 다른 증빙을 제시하지 못하는 점, 매매계약서는 단독중개이나 영수증은 공동중개인점, 영수증 작성자 백○○가 사망하여 영수증의 진위 여부에 대하여 확인할 수 없는 점으로 보아 청구인이 백○○에게 지급했다고 주장하는 40,000천원을 필요경비로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.

• 가. 쟁 점 1) 청구인이 주장하는 취득가액 1,500,000천원이 타당한지 여부

2. 청구인이 지급했다고 주장하는 중개수수료 40,000천의 필요경비 여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 년도의 부동산 임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제7조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 1) 청 구인이 2004.4.13. 쟁점부동산에 대하여 양도소득세를 예정신고한 내용과 조사청의 실지조사에 의한 처분청의 경정 및 이의신청에 따른 재경정내용은 다음과 같다. 구 분 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 신고 (2004.4.13) 1,500,000 1,300,000 102,049 97,951 경정 (2008.7. 1) 2,300,000 1,261932 102,049 936,019 재경정(2008.10.1) 2,300,000 1,261,932 122,049 916,019 단위: 천원

2. 조사청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점부동산 양수자 박○○으로부터 제출받은 계약서와 청구인의 확인서에 의하여 쟁점부동산 양도가액이 2,300,000천원임을 확인하였는 바, 박○○으로부터 징구한 부동산매매계약서에 의하면 쟁점부동산의 매매대금은 2,300,000천원으로 나타나 있고, 중개업자란에는 ××시 ××구 ××동 소재 ◇◇공인중개사 사무소 백○○(이하 “백○○”라 한다)로 기재되어 있으며, 2008.5.7. 청구인이 작성한 확인서에는 양도가액을 2,300,000천원으로 하는 실제계약서를 작성하였으나 다운계약서로 양도소득세를 신고하라는 말을 듣고 양도가액을 1,500,000천원으로 하는 다운계약서를 작성하였다고 기재되어 있다.

3. 청구인이 쟁점부동산 취득(2001.7.18)시 ××시 ××구청장의 검인을 받은 계약서에는 매매대금 1,300,000천원, 계약금 150,000천원(2001.7.10.), 잔대금 1,150,000천원(2001.7.18)으로 하여 청구인과 ○○건설(주)가 계약을 체결한 것으로 기재되어 있고, 청구인은 쟁점부동산 취득가액을 1,300,000천원으로 신고하였으나, 조사청은 청구인이 2003년과 2004년 종합소득세 신고시 필요경비로 차감한 감가상각비 합계액 38,068천원이 쟁점부동산 취득가액에서 차감되지 않은 사실을 확인하고 동 감가상각비를 쟁점부동산 취득가액에서 차감하였음이 처분청 심리자료에 의하여 확인된다.

4. 청구인은 2008.7.17. 쟁점부동산의 취득가액 1,500,000천원과 쟁점부동산 양도시 지급한 중개수수료 60,000천원을 인정하여 달라는 이의신청을 제기하였고, ××지방국세청장은 이 중 양도시 중개수수료 20,000천원은 필요경비로 인정되나 나머지 40,000천원 은 지급여부가 불분명하므로 필요경비로 인정할 수 없다는 결정을 한 사실이 이의 신청결정문에 의하여 확인된다.

5. 이 건 전심인 이의시청결정문에 나타나 있는 증거서류 및 그 내용은 다음과 같으며 청구인은 이에 대하여 다툼이 없으나 다만, 이의신청시 인용한 필요경비 20,000천원은 청구인이 쟁점부동산을 매수시 쟁점부동산을 중개한 최○○에게주기로 약정한 중개수수료로서 당시 미지급하였던 것을 양도시 준 것이라고 주장하고 있다.

• 가) 청구인은 2001.7.10.경 쟁점부동산에 임차하여 있던 △△공인중개사 대표 최○○과 ○○건설(주)을 방문하여 계약금 150,000천원, 임대보증금 250,000천원, 잔금 1,100,000천원, 총 1,500,000천원에 매매계약을 체결하였다고 주장하였으며, 계약금으로 상무이사 송○○, 전무이사 김○○, 부장 권○○에게 150,000천원짜리 수표 1장을 지급하였고, 수표를 지급하였다는 증빙으로 2001.7.9. 청구인의 ○○은행 계좌에서 150,000천원이 출금된 내역이 나타난 거래내역을 제시하였으며, 송○○, 김○○, 권○○의 명함을 첨부하였다.
• 나) 최○○은 2008.7.7. 작성한 확인서에서 자신이 ○○건설(주)에 임차하여 △△ 공인중개사 사무소를 운영하던 중 쟁점부동산이 매도 의뢰되어 청구인으로 하여금 1,500,000천원에 매수하도록 하였고, 매수할 때 계약금조로 10%에 해당하는 150,000천원을 수표 1매로 지불한 것이 확실하다고 하였으며, 계약시 자신이 청구인과 ○○건설(주) 본사를 방문하여 ○○건설 임원 배석하에 7월 9일〜10일 경 계약한 것으로 기억한다고 하였고, 자신과 ○○건설(주)의 임대차관계를 증명한다며 임대인 ○○건설(주), 임차인 최○○이 2001.3.9. 작성한 것으로 되어 있는 임대차계약서를 첨부하였다.
• 다) 청구인은 잔금 1,100,000천원은 2001.7.18. ○○은행 ○○○동지점에서 대출받은 금액으로 100,000천원을 ☆☆으로 송금하고 1,000,000천원은 자기앞 수표 여러 장으로 지급하였다고 주장하였으나 증빙을 제시하지는 못하였다.
• 라) 청구인은 2004년 쟁점부동산을 매도하면서 60,000천원을 중개수수료로 지급하였다며 증빙을 제출하였는데, 2004.2.10. 40,000천원에 대하여 작성된 영수증(매도자용에 체크되어 있음)은 중개업자란에 ◇◇공인중개사 사무소 백○○의 이름이 적혀 있고 인감도장으로 보이는 도장이 찍혀 있으며 하단에 ◎◎부동산 13,000천원, ★★부동산 14,000천원, ◇◇부동산 13,000천원이라고 기재되어 있고, 중개업자 최○○(△△공인중개사 사무소), 장○○(□□공인중개사 사무소), 이○○ (■■공인중개사 사무소)는 2004년 2월경 쟁점부동산을 공동 중개하고 청구인으로부터 중개수수료로 20,000천원을 수령하여 공동분배 하였다는 확인서를 작성하였다.
• 마) 청구인은 중개업자에게 지급한 금액 중 40,000천원은 매수자를 소개한 부동산에 지급한 비용이고, 20,000천원은 청구인이 쟁점부동산을 내놓은 부동산에 지급한 비용이라고 하였으며, 매수자로부터 받은 잔금으로 중개수수료를 바로 지급하였기에 금융증빙은 없다고 하였고, 박○○에게 확인(016-*-**)하니 부동산 두 곳에 중개수수료로 총 10,000천원을 지급하였으나 중개사무소 이름은 기억나지 않고 두 곳 중 한 곳은 ××시 ×××동에 소재하는 중개사무소라고 하였으며 보관하고 있는 영수증은 없다고 하였다
• 바) 심리중 최○○에게 확인한 바 청구인이 쟁점부동산을 1,500,000천원에 매입하였고, 중개수수료로 다른 두 명의 중개업자와 20,000천원을 받아 자신이 7,000천원, 나머지 두 명이 6,500천원을 받은 것으로 기억하며(자신이 소개하여 조금 더 받았다고 함) 장○○은 개업 전 다른 사람과 사업한 걸로 기억한다고 하였고, 장○○에게 전화하니 배우자 이△△가 받아 2004년 당시 장○○은 중개사 자격증을 따기 전으로 중개사무소를 개업하기 전이며 자신이 다른 사람(김★★) 중개사사무소에서 일하였고 그곳에서 쟁점부동산을 중개한 것에 대하여 배우자 장○○으로 하여금 확인서에 날인하게 한 것이라고 하였으며, 이☆☆ 역시 쟁점부동산 중개와 관련하여 수수료를 받았고 동 확인서를 작성해주었다고 확인해 주었고, 2004년 당시 □□공인중개사사무소를 운영(2002.8.1. 개업, 2005.8.9.폐업)한 것으로 확인되는 김★★에게 연락하니 배우자 이◇◇이 전화를 받았고 자신이 김★★과 중개사무소를 같이 운영하였으나 쟁점부동산을 중개한 것에 대해 기억나지 않는다고 답변하였다.
• 사) 한편 ○○건설(주)의 2001년 거래처별계정원장(거래처 청구인)에 의하면, ××상가 매매계약금(토지매각대 선수금 대체) 150,000천원, 건물매각대 770,000천원, 토지매각대 450,000천원이라고 기재되어 있으며, ○○건설에 확인한바 쟁점부동산을 부가가치세 70,000천원 포함하여 1,370,000천원에 매각하였다고 하였고 보관하고 있는 계약서를 제출하였으며, 2001.7.10. 작성된 계약서에는 매매대금 1,370,000천원(토지 600,000천원, 건물 700,000천원, 부가세 70,000천원), 계약금 150,000천원(계약당시 소유자에게 지불), 임대보증금 및 원상복구 예치금 253,000천원(매수자가 승계), 잔금 967,000천원(2001.7.18. 지불)이라고 적혀 있으며, ○○건설(주) 및 청구인의 인감도장으로 보이는 도장이 찍혀 있고 중개인사무소란에 △△공인중개사 최○○이 기재되어 있는 것으로 확인된다.
• 라. 판단 《쟁점1에 대한 판단》 1) 청구인은 ○○건설(주)와 계약금 150,000천원, 임대보증금 250,000천원, 잔금 1,100,000천원에 매매계약을 체결하여 쟁점부동산의 취득가액이 1,500,000천원이라고 주장하나 당초 청구인은 ○○건설(주)와 매매대금을 1,300,000천원으로 하여 작성한 검인계약서를 제출하고 양도소득세 신고를 하였으며, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하나, 청구인은 청구외법인에 지급하였음을 입증할 수 있는 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있으며

2. 또한, ○○건설(주)에서 제출한 계약서에 의하여 취득가액이 1,300,000천원임이 확인되고 동 계약서에 쟁점부동산을 중개했다고 하는 최○○이 중개인으로 기재되어 있는 등 동 계약서가 신빙성이 있어 보이는 점 등으로 볼 때 쟁점부동산의 취득가액이 1,500,000천원이라는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 《쟁점2에 대한 판단》

1. 처분청은 중개수수료를 지급한 사실이 금융증빙에 의하여 확인되지 아니하고 중개인 백○○가 사망하여 지급사실 여부를 확인할 수 없다는 사유로 중개수수료 40,000천원을 필요경비로 인정하지 아니하였으나 조사청이 청구인에 대한 세무조사시 징구한 실계약서상 중개인이 ◇◇공인중개사 사무소 백○○로 나타나 있고, 국세통합전산망에서 확인한 바 백○○가 1999.7.25.부터 사망한 2005.2.15.까지 부동산중개업을 한 것으로 확인되고 있는 점으로 볼 때 백○○가 쟁점부동산을 중개하고 중개수수료를 수익하였다고 봄이 타당하다 할 것이다.

2. 다만, 중개수수료 지급액이 금융증빙 등 객관적인 증빙으로 확인되지 아니하는 바 강행규정인 공인중개사의 업무 및 부동산거래에 관한 법률 제32조 및 동법 시행규칙 제20조에 의한 부동산 중개수수료 상한선(거래금액의 1천분의 9)인 20,700천원을 필요경비로 인정함이 타당하다 할 것이다(국심 2007중2752, 2007.9.13. 같은 뜻임).

3. 한편, ××지방국세청 이의신청시 인용한 지급수수료 20,000천원은 청구인이 쟁점부동산 취득시 중개한 △△공인중개사 최○○에게 지급하기로 약정한 금액을 매도시에 지급한 것(취득계약서에 최○○이 중개인으로 나타나는 점으로 볼 때 청구인의 주장에 신빙성이 있음)이어서 양도시 중개수수료가 중복 지급된 것으로는 보여지지 아니한다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.