전소유자의 양도가액을 취득가액으로 하여 양도소득세 과세한 처분의 당부

청구인은 2001.4.28. 청구 외 조○○(이하 “조○○”라 한다)로부터 ○○시 ○○구 ○○동 번지 ○○아파트 -***호(건물면적 123.51㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 보유하다가 2002.11.4. 청구 외 변○○(이하 “변○○”이라 한다)에게 양도하고, 2002.11.5. 양도가액을 182,500천원으로, 취득가액을 150,000천원으로 하여 양도소득세 2,880,000원을 예정신고․납부하였다. 처분청은 2008.5.14. 청구인에 대한 양도소득세 조사 결과, 변○○이 신고한 쟁점부동산의 취득가액이 225,000천원임을 확인하여 청구인의 양도가액을 225,000천원으로 보아 2008.5.1. 청구인에게 2002년 과세연도 양도소득세 19,343,340원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.5.30. 이의신청을 거쳐 2008.11.5. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 2001.4.28. 조○○로부터 쟁점부동산을 취득하여 보유하다가 2002.11.4. 변○○에게 양도하였는바, 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시에는 다운계약서를 작성하여 양도소득세 신고를 하는 추세였으므로 청구인도 취득가액을 150,000천원, 양도가액을 182,500천원으로 다운계약서를 작성하여 2002.11.5. 양도소득세 예정신고를 하였으나, 청구인은 쟁점부동산을 172,000천원에 실지 취득하였으므로 취득가액을 172,000천원으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다. 청구인은 취득당시 및 양도당시의 쟁점부동산 매매관련 서류를 분실하여 취득가액에 대한 객관적인 증빙서류를 제출할 수는 없으나, 쟁점부동산의 취득당시 시중은행에서는 아파트의 경우 실 매매가의 80%까지 대출을 하여 주었으며, 청구인도 쟁점부동산을 담보로 ○○은행 ○○동지점에서 140,000천원을 대출 받았으므로 이를 역산하면 당시의 실거래가가 175,000천원임을 알 수 있을 것이다.

청구인은 조○○로부터 172,000천원에 쟁점부동산을 취득하였다고 주장하고 있으나 취득가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙서류를 제출하지 못하고 있고, 조○○가 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 양도가액을 150,000천원에 신고한 사실이 있으며, 또한, 변○○의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고내용 확인한바, 양도가액을 225,000천원에 신고한 사실이 확인되고 있으므로, 청구인의 쟁점부동산에 대한 양도가액을 225,000천원, 취득가액을 150,000천원으로 하여 이 건 양도소득세를 경정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인의 쟁점부동산에 대한 취득가액을 172,000천원으로 보아 이 건 양도소득세를 경정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. (이하 생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가 (중간 생략)

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정 신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ (생 략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계

1. 청구인은 쟁점부동산을 2002.11.4. 변○○에게 양도하고, 양도가액을 182,500천원으로, 취득가액은 150,000천원으로 하여 2002.11.5. 양도소득세 예정신고․납부 하였으며, 변○○은 2005.2.28. 쟁점부동산을 양도하고 취득가액을 225,000천원으로 하여 양도소득세 신고를 하였음이 국세통합전산망 등에 의하여 확인된다.

2. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용에 대한 조사를 실시하여, 쟁점부동산의 전 소유자 조○○, 후 소유자 변○○의 양도소득세 예정신고서와 동 부속서류 등에 의하여 청구인의 취득가액을 150,000천원, 양도가액을 225,000천원으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 경정․고지하였음이 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인되며, 청구인의 쟁점부동산 양도가액이 225,000천원에 이라는 데에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

3. 청구인은 쟁점부동산을 조○○로부터 172,000천원에 취득하였으므로 청구인의 취득가액을 172,000천원으로 하여 이 건 양도소득세를 경정결정 하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴보기로 한다.

• 가) 처분청의 이 건 ‘양도소득세 조사종결 보고서’를 보면, “전 소유자 조○○로부터 172백만원에 양도물건을 취득하였다고 주장하나, 취득가액에 대한 구체적 증빙이 없고, 전 소유자 신고내역 및 매매계약서상 취득가액 150백만원으로 확인”이라 기재되어 있다.
• 나) 조○○는 2001.4.2. 쟁점부동산의 양도가액을 150,000천원, 취득가액을 175,941천원으로 하여 양도소득세 예정신고 하였음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.
• 다) 청구인과 조○○가 2001.3.15. 계약을 체결하고 관할구청에서 검인한 것으로 된 쟁점부동산의 ‘부동산매매계약서’를 보면, 매매대금 150,000천원, 계약금 20,000천원(계약시 지불), 중도금 60,000천원(2001.4.10. 지불), 잔금 70,000천원(2001.4.28. 지불)으로 기재되어 있다.
• 라) 처분청의 이 건 이의신청 결정문을 보면, “쟁점부동산의 취득시 계약일자는 2001.3.15.임이 청구인이 양도세 신고시 제출한 검인계약서에 의하여 확인이 되고, 2001.3.30. 근저당권을 설정하여 설정된 채권최고액이 168,000천원임이 등기부등본 상 확인된다” 라고 기재되어 있다.
• 마) 청구인은 2001년 3월 쟁점부동산을 담보로 하여 140,000천원을 대출받았으며, 근저당권 설정가액이 168,000천원이므로 이를 역산하면 쟁점부동산의 당시 시세가 175,000천원이므로, 청구인의 취득가액 172,000천원을 사실거래로 인정하여야 한다고 주장하고 있으며, 쟁점부동산의 취득가액과 관련한 객관적인 증빙서류 등은 제출하지 않고 있다.
• 라. 판단 위 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 청구인은 2001.4.28. 조○○로부터 쟁점부동산을 172,000천원에 취득하였으므로 이 건 양도소득세를 경정결정 하여야 한다고 주장하고 있으나, 이과 관련한 객관적인 증빙서류 등을 제시하지 못하고 있으며, 쟁점부동산의 전 소유자 조○○가 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 양도가액을 150,000천원으로 신고한 점과, 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서를 보면 쟁점부동산의 취득가액이 150,000천원으로 확인되고 있는 점 등에 비추어 볼 때 청구인의 주장에 신빙성이 있다고는 보기 어렵다. 또한, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 것(대법원93누2353, 1993.4.9. 같은 뜻)이므로, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 172,000천원이라고 주장할 뿐 실제 매매계약서 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 225,000천원으로, 취득가액을 150,000천원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 경정․고지한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.