양도한 분양권의 취득가액을 얼마로 볼 것인지 여부

청구인은 경기도 안양시 동안구 ○○동 811 ○○홈타운 ○차 아파트 ○○○동 ○○○호(32평형) 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 2002.1.5. 청구외 김○○(이하 “매도자 김○○”라 한다)로부터 취득하여 2002.8.23. 청구외 이○○(이하 “매수자 이○○”이라 한다)에 양도하고 그 권리금(프리미엄)을 2,500천원으로 하여 양도소득세 신고를 하였고, 처분청은 매수자가 제출한 매매계약서에 의해 쟁점분양권의 권리금이 30,500천원으로 확인되어 2008.4.14. 청구인에게 2002년 과세연도 양도소득세 19,931,210원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.5.22. 이의신청을 거쳐 2008.11.5. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점분양권을 매수할 당시 거래관행이라는 부동산중개업자의 말에 따라 다운계약서를 작성하였으나 이 결과에 따른 세금고의 누락에 대한 책임을 회피하고자 하는 것이 아니고 어떤 이유로든 관행이 불법을 정당화 할 수는 없는 것으로 현재 깊이 반성하고 고지된 세금은 성실히 납부하였다. 청구인이 쟁점분양권을 취득하면서 검인계약서에는 권리금이 500천원으로 기재되어 있으나 실제로 지급한 권리금은 18,000천원이며, 매매대금은 남편 소유아파트 매도대금 104,000천원과 이사준비 비용 6,000천원을 합한 110,000천원에서 전세보증금 42,000천원을 지출하고, 매수자에게 33,950천원(1차중도금 15,950천원 + 권리금 18,000천원)을 지급하였으며 나머지 33,900천원을 남편의 국민은행 계좌에 입금하였다. 청구인이 매도자 김

○○ 에게 지급한 프리미엄 18,000천원에 대한 취득가액 입증 및 소명자료가 불충분하나 2002년 1월 당시 프리미엄이 2천만원～3천만원임이 유사매매사례등을 통해 확인되므로 이를 참작하시어 쟁점분양권 매입 프리미엄을 500천원이 아닌 18,000천원으로 하여 취득가액을 결정하고 양도가액을 30,500천원으로 하여 청구인에게 발생된 양도차익 12,500천원에 대하여만 과세하는 것이 타당한 것이다.

청구인은 쟁점분양권 취득시 지급한 권리금이 18,000천원이라고 주장하면서 이와 관련한 매매계약서등 관련증빙은 제시하지 못하면서 배우자소유 부동산을 처분한 대금으로 쟁점분양권 권리금을 지급하였다고 주장하고 있으나, 동일한 시기에 양도와 취득이라는 사건이 발생하였다하여 잔금으로 수령한 현금이 명확하게 쟁점분양권 취득대금으로 지급되었다고 볼 수는 없으며, 쟁점분양권 매매와 관련한 실지매매계약서, 금융증빙자료등에 의해 그 지급사실이 확인되지 않으므로 청구주장을 받아들일 수 없어 당초 처분청의 과세처분은 정당한 것이다.

• 가. 쟁점 청구인이 양도한 쟁점분양권의 취득가액을 얼마로 하여야 하는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.(이하생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 년도의 부동산임대소득금액 또는 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 같은 항 제2호부터 제4호까지의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)로 부터 증여받은 제94조제1항제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다.

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<신설 1996.12.30>

⑥ 제4항에 규정하는 년수는 등기부상의 소유기간에 의한다.

⑦ 제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

• 다. 사실관계

1. 청구인은 쟁점분양권을 2002.1.5. 매도자 김○○로부터 취득하여 2002.8.23. 매수자 이○○에게 양도하고 양도가액을 18,450천원, 취득가액을 15,950천원으로 양도소득세 신고를 하였으나, 처분청이 양도가액을 46,450천 원, 취득가액을 15,950천원으로 경정하였음이 경정결의서에 의해 확인된다.

2. 청구인이 2008.5.22. 제기한 이의신청에 대하여 “취득가액을 재조사하여 과세표준과 세액을 경정하여야 한다” 라는 결정이 있었는바, 이에 대한 재조 사 종결복명서의 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) 2002.1.5. 작성된 분양권 매매계약서(검인계약서)를 보면 매매대금은 48,350천원으로 하고 융자금 31,900천원은 승계하며 계약금 3,000천원은 계약당일 지급하고 잔금 13,450,000원은 2002.1.7. 지급하는 것으로 되어 있는바, 이를 분석하여 보면 이미 불입된 분양계약금(융자금) 31,900천원, 1차 중도금 15,950천원과 권리금 500천원으로 구성되어 있다.
• 나) 취득시 지급한 자금흐름을 보면 남편 이

○○ 소유의 아파트 매도대금에서 쟁점분양권 매수대금을 지급하고 남은 금액 33,900,000원을 2002.1.8. 남편 이

○○ 의

○○ 은행 계좌(2

○○ -21-1

○○○

• ○○○)에 입금하였다고 주장하여, 그 입금된 33,900,000원의 수표내역을 조회하였으나 보존기한이 경과되어 수표내역을 확인할 수 없다는 회신을 받았다.

• 다) 청구인의 주장대로라면 2002.1.7. 수령한 매도잔금 54,000천원 이외에도 현금 11,000천원 정도를 추가로 보유하고 있어야 쟁점분양권 매수대금 30,950천원을 지급하고 2002.1.8. 남편 이

○○ 의 계좌에 잔액 33,900천원을 입금할 수 있는 것이나 위 현금 11,000천원을 보유하고 있었는지 및 위 현금이 쟁점분양권 매도자 김

○○ 에게 지급되었는지 여부는 확인되지 않는다.

3. 국세청 지식관리시스템에 게시된 2002년 아파트분양권 시세자료에 의하면, 2002.1.5.～2001.1.20. 기간중 쟁점분양권의 권리금은 2,000만원 내지 3,000만원으로 확인된다.

4. 처분청의 2008.9.30. 제8차 과세쟁점자문위원회 회의결과 쟁점분양권의 실지매매계약서 및 권리금 18,000천원의 명백한 증빙이 없고, 청구인의 배우자 소유 아파트를 처분한 대금으로 쟁점분양권 매수대금을 지급하였다고 주장하나, 동일한 시기에 양도와 취득이라는 사건이 발생하였다 하여 잔금으로 수령한 현금이 명확하게 쟁점분양권 매수대금으로 지급되었다고 볼 수는 없으므로 쟁점분양권 권리금 18,000천원을 인정할 수 없다고 의결하였다.

5. 청구인 쟁점분양권 취득시 권리금 18,000천원을 지급하였다는 주장을 뒷받침하는 근거로 분양권 취득당시 청구인 남편소유의 아파트를 매각하였다는 내용만 제시할 뿐, 구체적인 증빙을 제시하지 못하고 있다.

• 라. 판 단 위 사실관계를 종합하여 살펴보면, 청구인은 쟁점분양권 매수와 관련하여 실지 작성된 계약서를 제출하지 못하고 있고, 그 매수대금 지급사실을 금융자료등에 의해 명확하게 제시하지 못하면서, 청구인 남편 소유의 아파트 매도대금으로 쟁점분양권 매수대금을 지급하였다는 주장만을 하고 있다. 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 매매 계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다 는 점 은 주장자가 이를 입증하여야 하는 것(같은 뜻: 심사양도2007-0211, 2008.3.31.)인 바, 청구인은 쟁점분양권 권리금이 18,000천원이 있다는 주장만 할 뿐 이에 대한 증빙은 전혀 제시하지 못하고 있고, 동일한 시기에 양도와 취득이라는 사건이 발생하였다 하여 잔금으로 수령한 현금이 명확하게 쟁점분양권 매수대금으로 지급되었다고 볼 수는 없으므로 매도자 김○○의 양도소득세 신고내용에 따른 검인계약서상 권리금을 취득가액으로 보아 양도소득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의거 주문과 같이 결정한다.