청구인이 양도한 아파트가 건설임대주택에 해당하는지 여부

1. 청구외 송○○는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 소재하였던 ○○아파트(이하 “○○아파트”라 한다) 39동 109호의 소유자로서 ○○아파트 재건축주택조합원의 자격을 취득하고, 보유중이던 A아파트(이하 “A아파트”라 한다) 110동 2508호(전용면적: 83.79㎡, 이하 “쟁점①주택”이라 한다)에 대한 입주권을 2000.3.16. 청구인에게 80백만원에 양도하였던바, 청구인은 양수한 입주권에 기해 2000.8.21. 쟁점①주택에 대한 소유권보존등기를 청구인 앞으로 경료하였다. 또한, 청구인은 ○○아파트 18동 211호의 소유자로서 재건축 주택조합원 자격을 획득하고, 지정받은 A아파트 107동 204호(전용면적 82.94㎡, 이하 “쟁점②주택”이라 한다)에 대한 입주권에 기해 2000.8.21. 쟁점②주택에 대한 소유권보존등기를 청구인 앞으로 경료하였다. 이후 청구인은 쟁점①주택을 2006.8.10. 서○○에게 419백만원에 양도하였으며, 쟁점②주택은 2006.11.24. 장○○와 그의 처에게 419백만원에 양도하였던바, 이에 대한 양도소득세를 조세특례제한법 제97조 의 2에서 규정하고 있는 건설임대주택에 대한 양도소득세 감면 특례를 적용하여 신고․납부하였다.

2. 처분청은 쟁점①․②주택은 건설임대주택에 해당되지 않는다고 하여 양도소득세 감면배제하고, 쟁점①주택에 대해서는 1세대 3주택이상 보유에 대한 중과세율을 적용하여, 쟁점②주택에 대해서는 1세대 2주택에 대한 실거래가액으로 누진세율을 적용하여 2008.7.6. 청구인에게 쟁점①․②주택 양도에 대한 양도소득세 254,699,840원을 경정․고지하였다.

3. 청구법인은 이에 불복하여 2008.10.6. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 주위적 주장 쟁점①․②주택은 다음에서 보는 바와 같이 조세특례제한법 제97조 의 2 제1항 제1호에서 규정하고 있는 건설임대주택에 해당하며, 건설임대주택에 대한 양도소득세 감면요건을 갖추었으므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.

1. 청구인은 쟁점①․②주택에 대한 소유권을 매매가 아닌 신축을 원인으로 취득하였으므로 쟁점①․②주택은 임대 주택법 제2호 제2호 에서 규정하고 있는 건설임대주택에 해당하는바, 이는 쟁점①․②주택에 대한 청구인의 등기가 소유권이전이 아닌 소유권보전 등기로 되어 있다는 점을 통해서도 알 수 있다.

2. 청구인은 2000.5.27. □□세무서에 임대사업자로 사업자등록을 하였으며, □□시 □□구청장에게는 임대주택법에 의하여 임대사업자로 등록하였다.

3. 청구인은 쟁점①․②주택에 대한 소유권보존등기 후 입주하지 않고 김○○, 이○○ 등에게 5년 이상 임대하다가 양도하였다.

4. 또한 쟁점①․②주택의 전용면적은 각각 83.79㎡ 및 82.94㎡로서 국민주택규모(주거용 면적 85㎡) 이하이며, 1999.8.20～2001.12.31.의 기간 중에 신축된 주택이다.

5. 특히, 쟁점①주택의 양도와 관련하여 조세특례제한법 제97조 의 2 제1항의 “계약금 지급”의 통상적인 의미는 “계약금 채무의 변제”를 의미하는바, 반드시 ‘당해 주택의 매매계약을 최초로 체결한 자가 직접 계약금을 변제하는 경우에 한정되고, 매매계약을 최초로 체결하여 계약금지급 채무를 변제한 자로부터 매매계약자로서의 지위를 승계하는 경우는 제외한다’라고 해석하는 것은 법문을 확장, 축소, 유추해석하는 경우에 해당하므로, 이러한 이유로 쟁점①주택을 건설임대주택에서 제외함은 부당하다.

6. 또한, 조세특례제한법 제97조 의 2의 규정은 같은법 제99조 및 99조의 3과 달리 원조합원 자격, 입주권 매입, 분양권 매입을 통한 취득을 그 적용대상에서 제외한다는 명시적인 문구가 없는바, 쟁점①․②주택이 재건축 원조합원 자격 또는 입주권 매입을 통해 취득된 것이라는 이유로 조세특례제한법 제97조 의 2의 규정을 적용배제함은 부당하다.

• 나. 예비적 주장 쟁점①주택이 건설임대주택으로 인정되지 않는 경우, 쟁점①주택은 매입임대주택으로서의 요건을 갖추었으므로 매입임대주택으로 인정하여야 한다.

• 가. 승계조합원 및 원조합원이 취득하는 아파트는 주택의 건설목적 자체가 임대를 목적으로 건설한 주택이 아니므로 임대 주택법 제2조 에서 규정하고 있는 건설임대주택에 해당하지 않으며, 청구인 또한 쟁점①․②주택에 대해서 매입임대주택으로 □□시 □□구청장에 임대사업자등록한 것이 확인되는바, 쟁점①․②주택이 건설임대주택이라는 청구인의 주장은 이유 없다.
• 나. 재건축 조합원 자격으로 취득하는 아파트와 타인으로부터 분양권을 구입하여 취득하는 아파트는 매입임대주택에 해당하지 않는다는 것이 국세청 예규와 심판례의 일관된 태도이며, 특히 쟁점②주택의 경우에는 주택조합과의 추가분담금에 대한 계약일이 1997.8.19.로 조세특례제한법 제97조 의 2에서 규정하고 있는 바와 같이 1999.8.20～2001.12.31.의 기간 중에 매매계약을 체결한 것이 아니므로 매입임대주택으로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 쟁점①․②주택이 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면 특례 대상인지 여부에 있다.
• 나. 관련법령 1) 조세특례제한법 제97조 의 2 【 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례 】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택

• 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택
• 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택

2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)

• 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999. 12. 28. 신설)
• 나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999. 12. 28. 신설) 2) 조세특례제한법 시행령 제97조의 2 【 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례 】

① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다. (이하 생략)

3. 임대 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
• 나. 주택법 제9조 에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. “매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공기업법 제49조 에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다), 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. (이하 생략)

4. 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】

① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. (이하 생략)

• 다. 사실관계

1. 청구인이 쟁점①․②주택을 취득한 경위는 다음과 같다.

• 가) 쟁점①주택은 청구인이 청구외 송○○로부터 입주권을 양수(2000.3.16)하여 취득한 것인바, 송○○는 당초 ○○아파트 39동 109호를 소유하였던 자로 ○○아파트 재건축 주택조합원의 자격으로 당해 입주권을 취득한 것으로 확인된다.
• 나) 송병구와 ○○아파트 재건축조합이 체결한 쟁점①주택에 대한 공급계약(1997.8.19)에 따르면 쟁점①주택의 취득을 위해 부담하여야 할 부담금과 납부일은 다음의 표와 같다. (단위: 원) 구분 납부금액 납부일자 비고 계약금(20%) 19,786,920 1997.8.22.

1. 옵션 9% 포함

2. 잔금은 추후 결정된 정산금으로 증감한다. 1회 중도금(10%) 9,893,460 1998.1.22. 1회 중도금(10%) 9,893,460 1998.6.22. 1회 중도금(10%) 9,893,460 1998.11.22. 1회 중도금(10%) 9,893,460 1999.4.22. 1회 중도금(10%) 9,893,460 1999.9.22. 1회 중도금(10%) 9,893,460 2000.2.22. 잔금(20%) 19,786,920 대금납부총액(100%) 98,934,600

• 다) 쟁점②주택은 ○○아파트 18동 211호를 소유하였던 청구인이 ○○아파트 재건축 주택조합원 자격으로 취득한 입주권을 기초로 취득한 것으로 확인되며, 쟁점②주택의 취득을 위해 부담하여야 할 부담금과 납부일은 위 나)의 표와 동일한 것으로 확인된다.
• 라) 청구인은 2000.8.21. 쟁점①․②주택에 관하여 청구인 앞으로 소유권보존등기를 경료한 것으로 확인된다.

2. 쟁점①주택의 면적은 83.79㎡이라는 것과, 쟁점②주택의 면적이 82.94㎡이라는 것이 해당 주택의 등기부등본을 통해 확인되는바, 쟁점①․②주택 모두 국민주택(주거용 면적 85㎡ 이하)에 해당한다.

3. 청구인이 쟁점①․②주택을 임대한 것과 관련한 사실관계는 다음과 같다.

• 가) 청구인은 쟁점①․②주택에 대한 소유권보존등기하기 전인 2000.5.27. □□세무서에 임대사업자로 사업자등록하고 □□시 □□구청에는 임대사업자로 등록을 하였다.
• 나) 청구인이 쟁점①․②주택에 대한 소유권보존등기 경료 후 쟁점①․②주택에 입주하지 않고 청구외 이○○, 김○○, 이○○ 등에게 5년 이상 임대하였다는 사실에 대해서는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

4. 청구인은 쟁점①주택을 2006.8.10. 서○○에게 419백만원에 양도하였으며, 쟁점②주택은 2006.11.24. 장○○와 그의 처에게 419백만원에 양도하였음이 청구인이 제출한 증빙에 의해 확인되며, 이 점에 대해서 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

• 라. 판단

1. 먼저 쟁점①․②주택이 임대 주택법 제2조 에서 정의하고 있는 건설임대주택에 해당하는지 여부에 대해 살펴본다. 임대 주택법 제2조 에서는 건설임대주택을 ‘임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택’이라고 정의하고 있다. 그러나, 재건축조합원이 입주권에 의해 취득하는 주택은 기존 주택을 멸실한 후 재건축을 통해 취득한 주택으로 기존 주택과 불가분의 관계에 있는바, 임대 주택법 제2조 에서 말하는 ‘임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택’에는 부합하지 않는다고 판단된다. 따라서, 입주권을 기초로 취득된 쟁점①․②주택을 건설임대주택이 아니라는 이유로 양도소득세 감면 배제한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

2. 쟁점①주택이 매입임대주택에 해당하는지 여부에 대해 살펴본다. 쟁점①주택은 청구인이 입주권을 매입하여 취득한 주택인바, 위 1)에서 제시한 이유 이외에도 그 등기형식이 소유권보존등기임을 감안하면 매입임대주택에도 포함되지 않으며, 특히 쟁점①주택의 당초 계약일(1997.8.19)이 매입임대주택으로서 인정받기 위한 계약일의 범위(1999.8.20～2001.12.31)를 도과하였으므로, 쟁점①주택을 매입임대주택으로 보아 양도소득세 감면 규정을 적용할 수는 없다고 판단된다.

3. 따라서 쟁점①․②주택에 대해 양도소득세 감면 규정을 적용배제하여 양도소득세 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.