옹벽공사의 추가공사비를 자본적 지출로 보아 필요경비로 인정할 수 있는지

• 가. 청구인은 ○○시 ○○리 ○○-1, -2 소재 토지 1,644㎡, 공장건물 750㎡(이하󰡒쟁점공장󰡓이라 한다) 을 2002.4.29. 청구외 홍○○에게 330,000천원에 양도하였다며 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 양도소득세를 과소 신고한 혐의가 있다는 ○○세무서장의 자료통보를 받고 청구외 홍○○으로부터 쟁점공장의 매매금액이 420,000천원임을 확인받아 2008.5.9. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 64,631천원을 결정 고지하였다.
• 다. 청구인은 2008.7.22. 쟁점공장의 양도가액 정정과 신고 누락한 옹벽공사비 등의 필요경비를 추가로 인정해 달라는 이의신청을 하였으며, 이의신청 결과 양도가액을 400,000천원으로 경정하고 필요경비로 취득․등록세 9,394천원을 인정하였다.
• 라. 청구인 은 이에 불복하여 2008.8.25. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점공장에 건축시 소요된 옹벽공사비 등 48백만원의 필요경비 인정

1. 당초 쟁점공장 건축시 업체(○○종합건설, 황○○)와의 계약내용에 의하면 옹벽의 높이가 1.5M 길이가 40M 로 최초 공장 신축공사 계약시 잡초가 우거져 있어 정확한 판단을 하지 못했기 때문이며, 인근도로에서 공장으로 출입문제를 감안하면 추가 옹벽을 쌓고 성토를 하지 않을 수 없었다.

2. 따라서 추가공가를 위해 청구외 이○○(○○시 ○○동 ○○번지, 59**-12***)과 옹벽공사 및 성토공사 계약을 하여 옹벽의 길이를 20M 늘리고 높이는 1M 올리는 공사를 하여 현재의 옹벽은 길이 60M 와 높이 2.5M 이다.

3. 처분청은 이○○이 옹벽을 쌓고 성토공사를 한 사실과 그 대금으로 48백만원을 수령한 사실을 직접 확인 하였으나, 대금의 지급 시점이 쟁점공장의 양도 시점(2002.4.29) 이후에 이루어져 공사대금인지가 불분명하다 하여 인정하지 않았다. 거래일자 출금계좌(청구인) 입금계좌(이균범) 이체금액 확인은행 2001.11.22 112-02-000000 10263200000000 5,000,000

○○ ○○동 2002.2.10 15,000,000 입금표 2002.5.29 112-02-000000 10263200000000 1,000,000

○○ ○○동 2002.8.19 112-02-000000 10263200000000 25,000,000

○○ ○○동 2002.8.20 112-02-000000 10263200000000 2,500,000

○○ ○○동 48,500,000

4. 청구인은 이○○이 옹벽 및 성토 공사를 완벽하게 하지 못해 공사하자로 인한 고통을 주었던 연유로 공사대금을 공사완료 후 지급하지 못하고 쟁점공장 양도이후에 주었던 것이다.

• 나. 부동산 중개수수료 7백만원 인정 중개대상지 중개수수료 수령자 지급시점

○○리 토지 취득 2,000,000원

○○부동산 오○○ 토지 취득

○○리 쟁점공장 양도 5,000,000원

○○부동산 안○○ 공장 양도

1. 통상적으로 토지나 공장의 중개수수료는 법정수수료를 초과하여 수수되고 있다.

2. ○○부동산 오○○은 토지 취득시 매수인을 중개한 사람으로서 매매계약서에는 매도인측 중개인이 기재되는 관계로 토지 취득계약서에는 이름이 기재되어 있지 않았다.

3. ○○부동산 안○○은 공장양도 시 매도인을 중개한 사람으로 매매계약서상에는 매도인측 중개인으로 기재되어 공장양도계약서에 이름이 확인된다.

4. 처분청은 대금 지급사실이 금융자료로 확인되지 않는다는 이유로 중개수수료 지급사실 자체를 부인하고 있다.

5. 부디 사회의 현실을 감안하여 중개수수료 7,000천원(최소한 법정수수료 5,165,550원)을 필요경비로 인정하여야 한다.

• 가. 옹벽 및 성토공사비용의 필요경비에 산입에 대하여

1. 청구인은 2001.10.5. 쟁점토지를 173,950천원에 취득하여 공장건물 신축비용 141,500천원(○○ 종합건설, 황○○)을 합하여 315,450천원으로 총 취득가액 신고하였으나

2. 공장건물 신축비용 외 옹벽공사 및 성토공사비용으로 48,000천원(이○○ 590824-1)이 추가 지출되었으므로 363,450천원이 실제 총 취득가액이라고 주장하나

3. 제출된 공사계약서상 공사기간인 2001.11.25.부터 2002.1.25.까지 이○○의 건설업 사업자등록사실이 없고 계약금 지급 증빙외 중도금과 잔금지급 증빙으로 제출된 폰뱅킹 거래내역은 쟁점물건 양도 후 이루어진 것으로 동 이체금액이 쟁점물건의 공사대금인지 불분명하므로 취득가액 363,450천원의 주장은 신빙성이 낮다.

• 나. 부동산중개수수료의 필요경비 산입에 대하여 제출된 취득 및 양도 시 중개수수료 지급 영수증 검토한바 영수증 발행 중개사 사무실이 다르고 그 발행일자 역시 약 6개월의 차이가 있으나 사용된 영수증 양식이 동일하고 금액 및 중개사 상호 외에는 양도물건지 등 기재된 내용이 없으며 그 대금지급 사실 역시 확인되지 않으므로 당초 쟁점물건 거래 시 발급된 영수증으로 인정하기에 객관적이지 못하다.
• 다. 상기내용을 종합하여 검토한바 옹벽공사 및 성토공사비용 48,000천원 및 중개수수료 7,000천원은 그 신빙성이 낮아 필요경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점

1. 공장건축 시 추가로 발생된 옹벽공사비의 필요경비 인정여부 2) 토지 취득 및 쟁점공장 양도 시 발생된 중개수수료의 필요경비 인정여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ㆍ 경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정 한다.

• 다. 사실관계 1) 청구인은 2002.4.29. 쟁점토지 및 건물을 양도하고 양도가액 330,000천원, 취득가액 315,450천원(토지 173,950천원, 건물 141,500천원), 기타 필요경비 8,084천원으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였고 처분청은 청구인에 대한 실지조사 결과 양도가액을 420,000천원으로 하여 2002년 과세연도 양도소득세를 경정하였으며 이후 청구인의 이의신청 결과 양도가액 400,000천원, 필요경비 취득․등록세 9,394천원을 추가 인정한 사실이 심리자료 및 국세통합전산망에 의하여 확인된다. 2) 청구인이 제출한 매매계약서에는 중개인으로 ○○부동산(오○○) 및 ○○공인중개사(안○○)이 기재되어 있으며 안○○은 현재까지 부동산 중개업(137--***)을 영위하고 있는 것으로 확인된다. 3) 청구인은 당초 쟁점건물의 취득가액을 공장신축비 141,500천원으로 신고 하였으나 공장신축비 외 옹벽 및 성토공사비 48,000천원이 추가로 필요경비로 인정해 달라며 공사업자 청구외 이

○○ 과 작성한 건축공사표준계약서 및 폰뱅킹 거래내역서 등을 제시하고 있다.

• 가) 공장신축공사 계약서: 2001.9.30. ○○종합건설(주) 과 작성함

(1) 공사명: ○○시 ○○리 공장신축공사

(2) 장 소: ○○시 ○○리 ○○-1, -2번지

(3) 기 간: 2001.9.30.부터 2001.10.15.까지

(4) 공사금액: 일억사천일백오십만원정(141,500,000원)

(5) 선급금: 오백만원, 1차 9월 10일 36,500,000원, 잔액 1억원 VAT별도

(6) 기성부분금: 2회, 당사자는 위의 내용과 별첨 공사도급 계약조건 설계로 1장 및 시방서 1 에 의하여 공사 도급 계약을 체결하고 계약서 2통을 작성하여 각각 한통씩 가진다.

(7) 도급인: 청구인

(8) 수급인: ○○종합건설(주) 황○○

(9) 특약사항: 옹벽공사 약 40M, 높이 약 1.5M, 지하수․화장실 공사, 흉관공사, 펜스공사, 2층사무실 칸막이 바닥 일반방수 합판처리, 동력공사 등

• 나) 건축공사 표준계약서: 2001.11.22. 이○○과 작성함

(1) 공사명: 옹벽공사 및 성토공사

(2) 대지위치: ○○시 ○○리 315-1, -2번지

(3) 공사기간: 60일(착공 2001.11.25. 준공 2002.1.25.)

(4) 도급금액:사천팔백만원정(48,000,000원)

(5) 선금: 오백만원

(6) 기성부분금: 중도금 일천오백만원정 12월 25일, 잔금 공사완료후 10일 이내 대출처리

(7) 하자담보책임기간 및 하자보수보증금율: 2년, 10%

(8) 건축주: 청구인

(9) 시공자: 이○○(○○시 ○○동 ○○번지, 59**-1****)

(10) 특약사항: 옹벽공사 약 60M, 높이(성토) 2.5M

• 다) 청구외 이○○은 93년부터 98년까지 개인 및 법인으로 건설업을 운영한 사실이 있으나 99년부터 현재까지는 건설업 등으로 사업자등록을 한 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인되지 아니한다.
• 라) 청구외 이○○이 2008.8.13. 작성하여 제출한 확인서에는 “건축공사표준계약서 내용과 같이 청구인과 공사계약을 하고 ○○시 ○○리 ○○-1, 2 소재 공장 신축과 관련하여 ○○ 종합건설(주)에서 시공한 부분과는 별도로 웅벽 및 성토공사를 하였고 공사비로 48백만원을 수령한 사실 있음을 확인합니다.” 라고 기재되어 있다.
• 마) 청구인은 폰뱅킹을 통해 청구외 이○○(수협 10263200000000)에게 33,500천원, 입금표를 받고 현금으로 15,000천원 등 총 48,500천원을 공사대금으로 지급 하였다며 관련증빙을 제시하고 있다. 거래일자 출금계좌번호 입금계좌번호 이체금액(천원) 확인증빙 2001.11.22 112-02-000000 10263200000000 5,000

○○ ○○동 2002.2.10 15,000 입금표 2002.5.29 112-02-000000 10263200000000 1,000

○○ ○○동 2002.8.19 25,000 2002.8.20 2,500 합 계 48,500 4) 청구인은 쟁점토지 및 건물 양도와 관련한 중개수수료 7,000천원을 필요경비로 인정해 달라며 영수증(○○부동산 오○○ 2백만원, ○○부동산 안○○ 5백만원) 사본을 제시하고 있다. 5) 옹벽 추가공사에 대한 현장확인 신청에 따라 2008.12.1(월) 15시10분에 현지에 도착하여 현장확인을 실시한바

• 가) 공장건물에 부속되어 있는 옹벽의 현황을 둘러본바 옹벽의 높이가 2.5M에 이르고 길이는 60M 정도로 확인된다.
• 나) 추가 옹벽공사를 공장건축업자가 하지 아니하고 제3자가 하게된 경위는 아래와 같이 진술하고 있다.

(1) 당초 공장건축 시 계약서 상 옹벽 높이를 1.5M, 길이 40M 였으나 건축공사 과정에서 옹벽 높이와 길이를 변경 요구하였으나 업자가 들어주지 않아 완료하지 못하였으며

(2) 추가 옹벽공사를 할 수밖에 없어 이○○과 새로운 공사계약을 하고 옹벽 높이를 1M 더 높이고 길이를 20M 늘리며 이에 따른 성토작업까지 하게 되었다고 진술하고 있다.

• 라. 판 단 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합해 보면, 청구인이 제시한 중개수수료 영수증 사본에는 중개물건지가 표시되어 있지 아니하고 이건 중개수수료가 쟁점공장과 관련하여 지급된 수수료인지 여부가 불분명하고 지급내역 또한 객관적인 증빙으로 확인되지 아니하므로 쟁점공장 양도가액에 대응되는 필요경비로 인정할 수 없다 할 것이나, 추가 옹벽공사에 대하여는 쟁점공장 건축 시 계약상 옹벽의 높이와 길이 측정이 잘못 되어 공사과정에서 변경을 요구했으나 당초 업자가 들어주지 않아 부득불 제3의 업자에게 추가로 옹벽 및 성토공사를 실시한 사실이 심사관의 현장 확인 및 당사자의 계약서, 대금지급 금융증빙, 기타 관련된 자료 등에 의하여 확인되므로 동 지출비용은 쟁점공장에 대한 자본적지출이라 할 것이다. 따라서 쟁점공장 양도가액에 대응되는 필요경비로 추가 산입하는 것이 타당하므로 처분청이 이를 부인하고 경정결정한 당초 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.