토지・건물 일괄양도 시 토지・건물 양도가액 안분

청구인은 남편으로부터 2005.9.23. ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 주택 133.65㎡와 답 1,101㎡(청구인 지분 3/5, 아들 임○○ 지분 2/5, 이하󰡒쟁점부동산󰡓이라 한다)을 상속 받은 후, 쟁점부동산을 2006.12.20. 청구외 (주)○○투자회사에 1,332,200천원에 일괄 양도하면서 주택 및 부수토지는 1세대 1주택 비과세로, 농지는 8년 자경 감면으로 양도소득세를 예정신고 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 주택이 고가주택(6억원 기준)에 해당되므로 1세대 1주택 비과세 신청을 배제한 후 일괄 양도된 쟁점부동산에 대하여 양도가액은 실지거래가액을 기준시가로 안분한 가액으로 하고, 취득가액은 기준시가로 하여 2008.4.1. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 69,688,320원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.6.2. 이의신청을 거쳐 2008.9.23. 심사청구를 하였다.

• 가. 이 건 양도소득세 과세시 토지와 건물이 일괄 양도된 쟁점부동산의 양도가액(청구인지분 금액)을 처분청이 기준시가를 기준으로 안분한 내역은 아래와 같다. (단위: 원) 소재지 용도/지목 면적(㎡) 양도가액 안분 ㎡당 가액

○○시

○○동 ○○번지 건물(주택) 80.19 85,046,773 1,060,566 부수토지 376.80 528,910,410 1,403,690 잔여토지(농지) 283.80 185,362,817 653,146 계 799,320,000

1. 위의 안분 계산 결과를 분석해 보면, ㎡당 건물(주택) 가격이 1,060,566원으로 1993년에 건축된 건물의 가격으로는 현저히 높은 가격이며 이는 청구인이 건물 양도 당시의 시가를 산정하기 위하여 2008.6월 청구외 (주)○○감정평가법인에게 감정평가를 의뢰하여 2006.11.1. 가격시점으로 평가한 가액 398,000원과는 현저한 차이를 보이고 있다. 또한 실제 양도 거래시에도 동 주택의 가치는 없는 것으로 보고 토지의 가액에 포함하는 것으로 계약하였다.

2. 더욱이, 주택 부수토지를 제외한 잔여토지의 안분가격은 평방미터당 653,146원으로 안분계산되고 있는데, 잔여토지와 같은 시기에 거래되고 지목과 이용현황이 같으며, 가장 가까운 거리에 있는 인근토지의 매매사례가액을 조사한 결과 조사대상 필지의 평균가격이 1,116,101원으로 산정되었는바, 위 잔여토지의 안분가격은 양도 당시의 인근토지의 시세보다 대단히 낮은 가격으로서 이를 실거래 양도가액으로 그대로 적용하는 것은 부당하다.

• 나. 위와 같이 처분청이 일괄 양도된 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 안분하는 것은 토지와 건물의 실제가격과는 현저하게 차이가 발생하는 결과를 초래하고 있어서 실질과세의 원칙에도 부합되지 아니하므로 다음과 같은 방법으로 실거래가액을 안분하는 것이 타당하다고 판단된다.

1. 건물(주택)은 쟁점부동산 인근의 유일한 건물이어서 다른 매매사례가액이 없는 상황이나, 감정평가액이 있으므로 건물의 가액은 감정평가액을 양도가액으로 하고,

2. 주택부수토지를 제외한 잔여토지는 인근토지의 실제 매매사례가액들이 있으므로 이 실제 매매사례가액의 평균치를 잔여토지의 양도가액으로 하고, 주택의 부수토지는 전체 양도가액에서 위 산정가액(건물가액+잔여토지가액)을 차감하여 산정함이 타당하다.

• 가. 소득세법 제100조 제2항, 소득세법시행령 제166조 제6항, 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 등 규정에 의하면 토지와 건물이 일괄 양도되어 토지와 건물의 가액구분이 불분명한 때에는 그 양도가액을 실지거래가액으로 하면서 기준시가가 모두 있는 경우에는 양도일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산하는 것이며,
• 나. 다만 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일로부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 평가한 감정평가법인의 감정평가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다고 규정되어 있으나, 청구인이 제시하고 있는 주택에 대한 감정평가액은 2008.6.11. 작성된 것으로 이에 부합하지 아니한 데다 농지의 매매사례가액 역시 안분기준으로 적용할 법적근거가 없다.

• 가. 쟁 점 토지․건물을 일괄 양도한 쟁점부동산의 양도가액(실지 거래가액)을 기준시가로 안분하는 것이 타당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제100조 【일괄 양도가액, 취득가액 안분계산】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분 계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다. 2) 소득세법시행령 제166조 【일괄 양도가액 안분계산】

⑥ 소득세법 제100조 제2항 의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. 3) 부가가치세법 시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2005.9.23. 아들과 함께 남편으로부터 상속받은 쟁점부동산을 2006.12.20. 양도하고 자신의 지분에 대한 양도소득세를 주택 및 부수토지는 1세대 1주택 비과세로, 농지는 8년 자경감면으로 신고하였으나, 처분청이 쟁점부동산 실지 양도가액 1,332,200천원 중 주택가액을 1,023,261천원으로 평가하면서 쟁점부동산의 주택을 고가주택으로 보아 양도소득세를 과세하였으며, 쟁점부동산의 주택이 고가주택에 해당된 사실에 대해서는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없다.

2. 처분청이 작성한 쟁점부동산에 대한 양도소득세 경정결의서에는 주택 및 부수토지에 대한 양도가액이 청구인 지분 3/5인 613,957천원 아들 임○○ 지분 2/5인 409,304천원과 합계 1,023,261천원으로 실지거래가액 6억원을 초과하게 되어 고가주택에 해당한다 하여 비과세를 배제하고 쟁점부동산에 대한 양도가액을 799,320천원, 취득가액을 188,044천원으로 산정하였음이 확인된다.

3. 쟁점부동산의 양도가액에 대한 처분청의 기준시가 안분계산 내역과 청구인이 주장하는 안분계산 기준금액 내역은 다음과 같다. 【쟁점부동산의 양도가액에 대한 안분계산 내역】 (단위: 원) 지 번 용도/ 지목 면적 (㎡) 실거래가액 기준시가 안분 (처분청) ㎡당 가격 처분청의 기준시가 기준 청구인의 감정가액등 기준

○○동

○○번지 주택 80.19 85,046,773 1,060,566 398,000 부수토지 376.80 528,910,410 1,403,690 1,196,006 농지 283.80 185,362,817 653,146 1,116,101 계 799,320,000

• 가) 위 양도가액 안분계산 내역을 보면 처분청의 기준시가 안분계산 결과는 ㎡당 가격이 주택(1,060천원)의 경우 농지(653천원)보다 높게 산정되었으며, 감정평가액(398천원)과 비교하여도 현저히 높은 것을 알 수 있다.
• 나) 2008.6.10. 작성한 청구외 (주)○○감정평가법인의 주택에 대한 감정평가액을 보면, 양도 당시(가격시점: 2006.11.1)에는 ㎡당 398천원, 취득 당시(가격시점: 2005.9.23)에는 ㎡당 402천원으로 조사되어 있음이 확인된다.

4. 청구인이 작성한 양도 시 농지에 대한 매매사례가액 내역서를 보면, 쟁점부동산의 매수자 (주)○○투자회사가 2006년 11월부터 2006년 12월까지 쟁점부동산을 포함한 인근 농지 15필지(대부분 답)를 매수한 내역이 기재되어 있는데 당시 평균 매수가격은 1,116천원으로 확인되어(당시 쟁점부동산 농지는 ㎡당 1,209천원에 매수) 처분청의 기준시가 안분계산가액 653천원보다 높은 것임을 알 수 있다.

5. 2006.9.21. 청구인과 (주)○○투자회사간에 작성된 쟁점부동산의 양도 당시 매매계약서의 단서 내용을 보면, (당시 노후화되어 사실상 가치가 없었던) 지상물(주택)에 대한 단가는 토지가액에 포함하여 계산한다고 되어 있는데 이는 수용 후 지상물 가격을 추가 요구하는 사례가 있을 것으로 예상하여 회사에서 부득이 하게 기재한 것이라고 청구인은 주장한다.

• 라. 판단 소득세법 제100조 제2항, 소득세법시행령 제166조 제6항, 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 등 규정에 의하면 일괄 양도된 부동산 의 가액구분이 불분명한 때에는 그 양도가액을 실지거래가액으로 하면서 기준시가가 모두 있는 경우 양도일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산하는 것이며, 다만, 이때 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일로부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가법인에 의한 평가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한다고 규정되어 있다. 이 건의 경우 처분청의 안분결과 주택의 가격이 상대적으로 고평가 되었다고 볼 수 있으나 청구인이 제시하고 있는 주택에 대한 감정평가액은 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 제1호 기간 내의 평가액이 아닌 최근 2008.6.11.에 평가된 가격이고, 농지의 매매사례가액을 안분기준으로 적용할 법적근거도 없는 반면에, 쟁점부동산의 기준시가는 모두 확인되므로 양도일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한 처분청의 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.