청구인이 취득한 아파트가 대물변제에 의한 것인지 및 취득가액 적정 여부

청구인은 2004.2.7. ×××시 ××구 ××동 ○○아파트 ×동 ×××호(건물104.71㎡, 이하󰡒쟁점아파트󰡓라 한다)를 양도하고 양도가액을 707,500천원으로, 취득가액을 650,000천원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점아파트의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호 의 규정에 따른 환산가액 152,484,018원을 취득가액으로 산정하여 2008.6.10. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 210,315,590원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.9.22. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인이 쟁점아파트를 취득한 경위를 보면, 쟁점아파트의 전 소유자인 청구외 황○○(-***, 이하󰡒황○○󰡓라 한다)에게 대여한 530,000천원과 청구인의 쟁점아파트 전세보증금 120,000천원 합계 650,000천원의 대물변제로 취득하여 1996.12.30. 소유권이전등기하였다.
• 나. 청구인과 황○○는 같은 교인으로서 오랫동안 알아왔고 신뢰하는 관계이기 때문에 차용증 등 제대로 된 증빙을 갖추지 못하였으나 취득계약서는 사실에 의한 것으로 계약서 하단 특약사항에 650,000천원을 쟁점아파트로 대체한다는 내용이 나타나 있다.
• 다. 청구인은 25년간 약국을 운영하면서 사회에 보탬이 되는 일을 하려고 노력하였고, 13년간 70세 이상의 독거노인을 돕기 위해 매월 200만원을 지원하고 있으며 이러한 일로 인하여 서울 ○○구청장, ○○도지사 표창장을 받았으므로 이러한 점을 고려하여 황○○에게 취득가액을 확인하여 사실대로 양도소득세를 과세하여야 한다.
• 라. 처분청이 청구인이 제시한 취득가액의 신빙성을 문제삼아 이 건 양도소득세를 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의한 추계방법으로 과세하였다면 취득가액은 매매사례가액인 인터넷상의 시세 240,000천원～260,000천원의 평균인 250,000천원으로 적용하여야 관계법령에 부합된다.

• 가. 청구인과 황○○가 제시한 쌍방계약서 및 임의작성이 가능한 차용증 등을 근거로 정상적인 거래시세에 비해 과대계상된 취득가액을 인정할 수 없으므로 취득가액을 환산하여 결정한 당초처분은 정당하다
• 나. 쟁점부동산의 취득당시 인터넷상의 시세 평균인 250,000천원은 매매사례가액이 될 수 없어 취득가액을 환산하여 결정하는 것이 타당하므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

1. 청구인이 대물변제로 취득하였다고 신고한 취득가액을 실지거래가액으로볼 수 있는지 여부

2. 청구인이 신고한 취득가액을 대물변제에 의한 것으로 볼 수 없는 경우 취득가액을 인터넷상의 시세 평균액으로 할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제7조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 5) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

6. 심사 양도2008-0004(2008.3.31) 청구인이 제시한 관련증빙에 의하여 대물변제로 취득한 사실이 확인되므로 취득가액을 대물변제가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것이 타당함.

• 다. 사실관계

1. 청구인이 쟁점아파트의 실거래가액으로 신고한 양도가액 705,000천원과 청구인이 1996.12.30. 쟁점아파트를 황○○로부터 소유권이전등기한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간 다툼은 없다. 2) 청구인은 쟁점아파트의 취득가액 650,000천원은 전 소유자인 황○○에게 3회에 걸쳐 대여한 530,000천원과 임대보증금 120,000천원의 합계액으로서 황○○가 대물변제조로 쟁점아파트를 제공한 것이라고 주장하면서 이에 대한 황○○의 사실확인서 등을 증거자료로 제시하고 있다.

3. 처분청의 이 건 양도소득세 조사복명서에 의하면, 청구인이 쟁점아파트를 황○○로부터 대물변제로 취득하였다고 주장하나 당사자의 확인서 및 임의작성이 가능한 차용증 외에 이를 객관적으로 확인할 수 있는 금융증빙자료 등의 제시가 없으며, 취득시 매매계약서를 확인한 바, 거래당사자간의 쌍방계약서로 신빙성이 없으며 청구인이 신고한 취득가액과 인터넷상의 시세(240,000천원～260,000천원)차이가 390,000천원으로 정상적인 거래가액으로 인정하기 어려우므로 환산취득가액으로 함이 타당하다는 내용이 나타나 있다.

4. 청구인이 쟁점아파트를 대물변제에 의한 취득이라고 주장하며 제출한 증거자료는 다음과 같다.

• 가) 황○○의 확인서 사본 2004.3.15. 작성하였으며󰡒차입금액 530,000천원과 전세보증금 120,000천원 합계 650,000천원을 쟁점아파트의 매매대금으로 하고 대물변제에 의한 소유권이전등기를 한 사실이 있음󰡓이라고 나타나 있으며 황옥나의 인감증명서사본이 첨부되어 있다.
• 나) 황○○가 작성한 차용증사본 3매 1994.4.11.에 3억원을, 1995.10.15.에 2억원을, 1996.7.20.에 3천만원을 차용하였다는 차용증사본을 제시하였고 이자는 월 2부로 나타나 있다. 라. 판단 《쟁점1에 대한 판단》

1. 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점아파트를 대물변제로 취득하였다고 주장하면서 쟁점부동산의 매매계약서, 황○○의 확인서 및 차용증 사본 등을 증빙자료를 제시하고 있으나 이들 자료들은 청구인과 황○○ 사이의 채권․채무 관계를 확인할 수 있는 금융거래에 관한 증빙이 제시되어 있지 아니하므로 객관적인 증거서류로 보기 어렵다 할 것이다.

2. 사실이 이러하다면 청구인이 신고한 취득가액 650,000천원은 실거래가액으로 볼 수 없다 할 것이어서 처분청이 이를 부인한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 《쟁점2에 대한 판단》

1. 소득세법상 실거래가액이 확인되지 아니하여 양도소득세를 추계(결정)경정하는 경우에 있어, 그 양도가액 및 취득가액은 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하여 산정하도록 규정되어 있고

2. 이 건 심리기간 중 국세통합전산망에 의하여 조회한 바 쟁점아파트의 양도일 전․후 3개월내에 쟁점아파트와 같은동 같은층 및 이와 유사한 아파트의 매매사례가액은 확인되지 않고 있으며

3. 청구인은 처분청이 확인한 인터넷상의 시세인 240,000천원～260,000천원의 평균인 250,000천원을 매매사례가액으로 하여야 한다고 주장하나 인터넷상의 시세는 매매사례가액에 해당하지 않으므로 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다 하겠다.

4. 사실이 이러하다면 처분청이 쟁점아파트의 취득가액을 환산가액에 의하여 산정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.