교환계약서에 교환가액 또는 실지거래가액이 기재되어 있지 않고, 매매사례가액, 감정가액 등이 없으며, 교환차액에 대한 정산절차 등을 통하여 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가에 의한 양도가액 산정은 정당함.
교환계약서에 교환가액 또는 실지거래가액이 기재되어 있지 않고, 매매사례가액, 감정가액 등이 없으며, 교환차액에 대한 정산절차 등을 통하여 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 기준시가에 의한 양도가액 산정은 정당함.
청구인은 2006.1.10. 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 1000-0 △△프라자 제203호 토지 26.97㎡ 및 건물 203.157㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고 실지거래 양도가액 320백만원으로 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산 매수자가 실지거래 취득가액 499백만원을 양도소득세 신고시 취득가액으로 공제한 사실을 확인하고 청구인의 실지거래가액을 확인할 수 없는 것으로 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 산출하여 2008.5.2. 이 건 양도소득세 45,551,110원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.8.1. 이 건 심사청구를 하였다.
1. 청구인은 2005.12.5. 쟁점부동산과 청구외 이○○ 소유 강원도 ○○군 △△면 △△리 805-19 임야 949㎡, 같은 리 805-20 임야 916㎡(이하 “교환부동산”이라 한다)에 대하여 교환계약을 체결하였습니다.
2. 청구인이 취득한 교환부동산의 가격은 320백만원 상당에 불과하므로 쟁점부동산의 양도가액을 320백만원으로 하여 양도소득세를 예정 신고․납부한 것은 정당합니다.
1. 청구인과 교환계약을 하였던 이○○은 쟁점부동산을 다시 양도하면서 청구인으로부터 양수대금 499백만원에 취득하였다고 신고를 하였고, 처분청은 이를 근거로 청구인이 양도한 금액이 실제 양도금액과 상이하다는 이유로 양도가액을 기준시가로 정정하여 이 건 양도소득세를 부과하였습니다.
2. 이는 부당한 과세로, 매매계약에 있어 실제 수령한 매매대금이 당연히 양도가액이 되듯이 교환계약에 있어서는 대가로 취득한 물건의 가액이 양도가액이 되는 것은 당연합니다. 그러함에도 실제 양도의 대가로 취득한 물건의 가액은 전혀 고려하지 않고 오로지 기준시가를 적용하는 것은 납득할 수 없는 것입니다.
3. 처분청은 이○○이 자신의 양도소득세를 낮추기 위해 임의로 취득가액을 높인 것을 과세의 근거로 삼는 오류를 범한 것입니다.
1. 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지 양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다.(대법원 2003두14123, 2004.3.26.)
2. 청구인은 쟁점부동산의 양도가액은 대가로 취득한 교환부동산의 가액이라는 주장이나, 쟁점부동산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 실지거래가액이 되는 것이며, 이 건의 경우 쟁점부동산과 교환부동산을 교환하면서 구체적인 양도대금이 기재되어 있지 아니할 뿐만 아니라 양도당시 교환물건에 대하여 각각 시가감정을 실시한 사실이 없어 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다고 판단되므로 양도가액에 대하여 이를 확인할 수 있는 증빙이 미비한 것으로 보아 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 따라 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다고 판단된다.
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (1999. 12. 28 개정)
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28 개정) 2) 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】 의 구법:2005.08.05 소득세법 시행령 제령령18988호, 개정
① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31 신설)
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31 신설)
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정)
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31 신설)
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (1999. 12. 31 신설)
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31 신설)
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31 신설)
4. 기준시가 (1999. 12. 31 신설) 3) 소득세법 기본통칙 97-1 【 토지등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 자산의 취득가액계산 】 토지 등을 교환하는 경우의 양도가액 및 새로이 취득하는 토지 등의 취득가액은 다음과 같이 계산한다.(1997.04.08 개정)
1. 교환으로 인하여 양도하는 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실지거래가액
2. 교환으로 인하여 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 취득자산의 기준시가 또는 실지거래가액
1. 청구인은 2006.2.28. 처분청에 양도소득세 예정신고를 할 때, 매매대금이 320백만원으로 기재된 검인계약서를 첨부하여 쟁점부동산 양도가액을 320백만원으로 신고하였으며, 검인계약서의 주요내용은 다음과 같다.
전유부분 건물의 표시: 철근콘크리트조 2층 203호 128.69㎡, 대지권의 표시: ○○시 ○○구 ○○동 1010-1 대지 580.8㎡, 대지권의 비율 580.9분의 26.970
매매대금 320,000,000원 계약금 50,000,000원 (계약시 지불) 잔 금 270,000,000원 (2006년 1월 9일 지불)
3. 계약일: 2005년 12월 5일
매도인: 청구인 매수인: 최○○ (390-1)
2. 쟁점부동산의 취득가액과 필요경비에 관하여는 청구인과 처분청 간의 다툼은 없으며, 실거래가에 의해 결정하는 경우 청구인이 신고한 취득가액은 294,558,962원(= 분양가액 930,000,000× 203.157/641.42), 필요경비는 2,012,470원, 등록세 등은 4,173,360원으로 신고한 사실이 청구인의 양도소득세 예정신고서 사본으로 확인된다.
3. 쟁점부동산 매수인 최○○(이하 “최○○”라 한다)는 2006년 4월 쟁점부동산을 매도한 후, △△세무서에 양도소득세 신고시 취득가액을 499백만원으로 신고하였고, △△세무서장은 (쟁점부동산에 대하여 청구인은 양도가액을 320백만원으로 신고하고 매수인인 최○○는 취득가액을 499백만원으로 신고하였으므로) 최○○에게 신고내용 중 취득가액을 정정 신고하라는 안내문을 발송한 결과, 최○○는 쟁점부동산을 499,440천원에 매입하였다는 사실이 기재된 2007.6.8. 작성한 사실확인서 1매, 2006.2.6.자로 근저당설정 채무자인 청구인의 대출금 200,000천원은 불량채권으로 확인되어 인수하지 못하고 최○○ 명의로 신규 대출을 실행하여 청구인의 대출금을 상환한 사실을 입증하는 ○○농협협동조합 △△동 지점장이 발행한 사실확인서와 2006.1.20. 쟁점부동산 감정가액이 440,000천원임을 입증하는 쟁점부동산 감정평가서(◇◇감정평가법인 0001- 000-0000) 각 1매, 청구인이 작성한 쟁점부동산 거래사실확인서 1매를 제출하였는데, 이 거래사실확인서에는 쟁점부동산의 매매가액이 499,440천원임이 기재되어 있고, 2002.12.12. ○○시 ○○구 ○○동장이 발행한 청구인의 인감증명서가 첨부하였음이 △△세무서에서 제출한 최○○의 양도소득세 신고서 사본과 최○○에 대한 양도세 정정신고대상자에 대한 개별검토서에 의해 확인된다.
4. 위 “3)”에서 확인된 내용에 따라 △△세무서장은 처분청에 청구인의 양도소득세 과소신고혐의 과세자료를 파생하였고, 처분청은 동 과세자료에 따라 청구인에게 2008.2.13. 과세예고통지를 하였다. 이에 대해 청구인은 처분청에 과세전 적부심사를 제기하면서, 당초 예정 신고시 제출한 검인계약서와는 다른 쟁점부동산과 교환부동산을 교환하기로 약정하였다는 교환계약서를 제출하였으며, 그 주요계약내용은 다음과 같다.
“갑”물건: 쟁점부동산 (건물 약 78평 융자 3억원정 임대차6,000만원, 월 600만원정 “을”물건: 교환부동산 (대지 약 575평, 건물 33평형, 미준공 2동 융자실제액 1,400만원정)
2. 제1조: 교환차액은 없음.
“갑”: 청구인의 대리인 김◇◇ “을”: 이○○의 대리인 조△△
4. 계약일자: 2005.12.9. 쌍방합의
5. 특약사항: “을”은 △△리 805-26번지를 2006년 3월 5일까지 모든 상기내용대로 완료할 때까지 “갑”에게 가등기하여 주기로 한다(담보용). 또한, “갑”의 상가임대차는 쌍방 등기시점에서 “을”에게 귀속된다. 205호 경매건은 “을”이 책임지기로 한다.
5. 청구인이 쟁점부동산과 교환한 교환부동산의 매매계약서의 내용은 다음과 같음이 계약서 사본으로 확인된다.
1. 청구인의 쟁점부동산 양도가액을 살펴보면, 청구인이 제출한 검인계약서상 양도가액 320백만원과 청구인이 쟁점부동산 양수자인 최○○에게 인감증명서를 첨부하여 작성하여 준 거래사실확인서상 금액 499백만원 중 양도대금을 입증하는 계약서의 내용과는 달리, 청구인이 제출한 교환계약서는 위 320백만원 또는 499백만원의 계약내용 모두를 부인하고 교환부동산의 교환가액(청구인의 양도대가)이 320백만원 상당이라는 주장을 하여 살피건대, 교환계약서에는 교환가액 또는 실거래가액이 기재되어 있지 아니하여 소득세법에 규정된 방식에 의한 실거래가 양도가액을 산정할 수 없고, 교환계약에 있어서는 당연히 대가로 취득한 물건의 가격이 양도가액이 된다는 청구주장이 일응 타당해 보이나, 매매사례가액, 감정가액 등이 없고 교환차액에 대한 정산절차 등을 통하여 실지 양도가액을 확인할 수 없는 이 건 교환부동산의 가격을 320백만원이라고 단정할 수 없다할 것이다.(대법원 2003두14123, 2004.3.26. 같은 뜻)
2. 위와 같이 청구인의 쟁점부동산 실거래가 양도가액이 확인되지 아니하고 청구인이 이를 반증하지 못하는 이 건의 경우, 소득세법 제96조 제2항 의 규정에 의하여 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도가액을 결정함이 타당하다할 것이어서, 처분청의 이 건 당초 처분에 달리 잘못을 발견할 수 없다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.