매매예약 가등기 후 본등기로 소유권 이전된 주택이 1세대1주택 비과세대상인지

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 46 ○○아파트 2층 207호 대지 24.44㎡와 건물 83.40㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 2001.08.29. 취득하였고, 그 후 2003.10.08. 청구외 김동완(이하 “김○○”이라 한다)으로부터 1억원을 차용하고 쟁점건물에 소유권이전청구권가등기를 설정하여 주었는데 김○○은 2004.01.06. 위의 가등기에 기한 본등기를 하여 쟁점건물의 소유권을 이전하였다.

○○지방법원은 청구인의 쟁점건물에 대한 처분금지가처분신청에 대하여 2004.03.15. 가처분결정을 하였고, 김○○의 건물명도소송청구에 대하여 2004.11.10. 건물명도소송 판결을 하였고, 채권자인 주식회사 ○○은행의 임의경매신청에 대하여는 2004.05.12. 임의경매개시결정을 하였으며, 2005.03.28. 임의경매로 인한 매각에 따라 2005.03.30. 청구외 손희매가 김○○으로부터 쟁점건물의 소유권이전등기를 마쳤다. 처분청은 청구인이 쟁점건물의 양도에 대하여 법정 신고기한 내에 양도소득세를 신고․납부하지 아니하자 기준시가에 의하여 쟁점건물의 양도가액 및 취득가액을 계산하여 2008.01.02. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 19,464,600원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.03.28. 이의신청을 거쳐 2008.08.06. 심사청구를 하였다.

청구인은 김○○에게 2003.10.08. 1억원을 차용하면서 쟁점건물에 대하여 소유권이전청구권가등기를 하여 주었는 데 2003.12.08. 이자 3백만원이 연체되자 김○○은 청구인에게 기한의 이익 상실 및 소정의 청산금 평가액 또는 청산금이 없다는 뜻을 전혀 통지하지도 않고 2004.01.06. 가등기에 기한 본등기를 경료하였으므로 쟁점건물에 대한 소유권 이전 등기는 무효이며, 또한, 청구인은 쟁점건물에서 3년 9개월 이상 거주하여 쟁점건물은 1세대 1주택 비과세요건에 해당하므로 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하므로 취소하여야 한다.

김○○이 쟁점건물에 대한 소유권이전청구권 가등기에 기한 본등기로 2004.01.06. 소유권이전등기를 하였고, 김○○이 청구인을 상대로 제기한 쟁점건물 명도소송에 대하여 2004.11.10. ○○지방법원의 판결에 따라 청구인이 쟁점건물을 김○○에게 명도하기로 합의한 사실이 확인되며, 청구인이 쟁점건물을 보유한 기간은 2년 5개월이므로 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하였기에 처분청의 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 처분청이 소유권이전청구권 가등기에 기한 본등기로 2004.01.06. 소유권이전등기를 한 날을 쟁점건물의 양도일로 보아 양도소득세를 부과한 이 건 처분이 정당한지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세및증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. <개정 1996.12.30, 2003.12.30> (2) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (3) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. <개정 1998.4.1, 1998.12.31, 1999.12.31, 2001.12.31>

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 민법 제245조제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날 (4) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 1998.12.28, 1999.12.28, 2002.12.18>

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득

3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

4. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득 (5) 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고 시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (6) 소득세법시행규칙 제71조 【1세대 1주택의 범위】

① 영 제154조 제1항 본문에서 규정하는 보유기간의 확인은 당해 주택의 등기부 등본 또는 토지․건축물대장등본등에 의한다.

• 다. 사실관계 1) 청구인은 2003.10.08. 김○○으로부터 금 1억원을 이자 연 36%, 변제기한 2004.6.7.로 약정하여 차용하고, 같은 날 김○○은 위의 대여금 1억원에 대한 채권을 담보하기 위하여 쟁점 부동산에 대하여 매매예약에 의한 소유권이전청구권가등기를 마쳤음이 청구인이 제출한 차용금 약정서와 부동산등기부등본에 의하여 확인된다. 2) 청구인이 2003.12.8. 김○○에게 지급하여야 할 이자 3백만원을 연체하자 김○○은 2004.01.06. 매매예약에 의한 소유권이전청구권가등기에 기하여 본등기를 경료하여 소유권을 자신 앞으로 이전한 사실이 쟁점건물의 등기부등본 등에 의하여 확인된다. 3) 처분청은 김○○이 쟁점건물의 소유권 이전등기를 한 것과 관련하여 청구인이 양도소득세를 신고․납부하지 아니하자 쟁점건물의 양도시기를 2004.01.06.로 하여 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의하여 계산하여 2008.01.02. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 19,464,600원을 결정고지 한 사실이 처분청의 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다. 4) 청구인은 김○○이 대출금에 대한 기한의 이익 상실 및 소정의 청산금 평가액 또는 청산금이 없다는 뜻을 통지하지 않았음을 이유로 ○○지방법원 에 쟁점건물에 대한 부동산 처분금지 가처분 신청을 제기하여 2004.3.15. 처분금지 판결을 받았던 사실이 청구인이 제출한 ○○지방법원판결문에 의하여 확인된다. 5) 김○○은 청구인을 피고로 ○○지방법원에 쟁점건물 명도소송(2004가단11252)을 제기하여 2004.11.10. 쟁점건물을 명도하라는 판결을 받았는바, 동 판결문에는 ‘김○○은 2003.12.16. 청구인과 사이에, 1) 청구인이 김○○에게 쟁점건물을 금 380,000,000원에 매도하고, 2) 선 채무 원금인 ○○은행 금 210,000,000원, ○○상호저축은행 금 70,000,000원은 김○○이 승계하며, 3) 금 100,000,000은 2003.10.8. 영수함을 확인하고, 4) 청구인이 쟁점 건물을 즉시 인도하며, 5) 법적 청산절차는 쌍방이 합의하여 완료됨을 확인하고, 6) 위 합의사항은 2주일간의 유예기간을 두고 효력이 발생한다는 취지의 합의를 하였으므로 동 합의가 무효라고 볼 만한 다른 사정이 없는 한 동 합의에 따라 쟁점 건물을 명도할 의무가 있다’라고 되어 있다. 6) 청구인은 쟁점건물에 대한 2004.11.10.자 ○○지방법원의 건물명도소송 판결에 대하여 2004.12월 항소를 제기하였으나, 청구외 ○○은행이 신청한 임의경매로 2005.03.09. 쟁점건물이 매각되었음이 항소장 및 부동산등기부등본에 의하여 확인된다. 7) 청구인이 쟁점건물을 보유한 기간은 2001.8.29.부터 2004.01.06.까지 2년 5개월이며, 청구인이 쟁점건물에 거주한 기간은 2001.08.18.부터 2005.05.05.까지 3년9개월간이나 청구인이 쟁점건물을 보유한 기간 중 쟁점건물에 거주한 기간은 2001.08.18부터 2004.01.06.까지 2년 5개월임이 쟁점부동산의 등기부등본 및 청구인의 주민등록초본에 의하여 확인된다.
• 라. 판 단 청구인은 이 건 심사청구 시 김○○이 청구인에게 기한의 이익 상실 및 소정의 청산금 평가액 또는 청산금이 없다는 뜻을 전혀 통지하지도 않고 2004.01.06. 가등기에 기한 본등기인 소유권이전등기를 경료하였으므로 쟁점건물에 대한 김○○의 소유권 이전 등기는 무효라고 주장하나, 청구인이 쟁점건물에 대한 김○○의 소유권이전등기가 무효라고 직접 다툰 사실이 확인되지 않고 있고, 쟁점건물의 소유권은 청구인에서 김○○을 거쳐 청구외 손희매에게 이전되었음이 쟁점건물의 등기부등본에 의하여 확인되며, 김○○이 청구인을 상대로 ○○지방법원에 제기한 건물명도 소송에 대하여 ○○지방법원은 청구인에게 쟁점건물을 명도할 의무가 있다고 판단하면서 김○○이 마친 쟁점건물에 대한 소유권이전등기는 가등기담보등에관한법률이 정한 청산절차를 거치지 아니한 무효의 등기이므로 무효의 등기에 기한 쟁점건물의 명도를 구하는 김○○의 청구에 응할 수 없다는 청구주장을 받아들이지 아니한 사실 등을 보더라도 김○○의 쟁점건물에 대한 소유권이전등기가 무효라고 보기는 어렵다고 판단된다. 또한, 쟁점건물의 양도에 대하여 청구인이 1세대1주택 비과세 규정을 적용받으려면 청구인이 쟁점건물을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하여야 하나, 청구인은 쟁점 건물의 양도일인 2004.01.06.까지 2년 5월을 보유 및 거주하다가 양도하여 1세대1주택 비과세요건을 충족하였다고 볼 수 없으므로 처분청이 청구인에게 한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.