환산취득가액을 부인하고 매매사례가액을 적용한 처분의 당부

청구인은 서울특별시 ○○구 ○○동 150번지 ○○아파트 204동 1103호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2006.6.28. 양도하고 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 취득계약서등을 분실하여 취득가액이 확인되지 않는다 하여 환산가액으로 하여 양도소득세 신고를 하였는바,

○○세무서장(이하 “처분청” 이라 한다)은 청구인이 쟁점아파트를 최초 분양받은 자로서 쟁점아파트와 유사한 시기에 분양한 동소 304동 1102호(이하 “매매사례가 적용아파트”라 한다)의 최초분양가가가 78,071,000원임을 확인하고, 이를 매매사례가에 의한 취득가액으로 하여 청구인에게 2008.1.2. 2006년 과세연도 양도소득세 23,641,240원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.1. 이의신청을 거쳐 2008.5.13. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 처분청은 청구인을 쟁점아파트의 최초분양자로 보았으나 청구인은 쟁점아파트를 분양권매매를 하는 청구외

○○○ 로부터 2억원의 프리미엄을 주고 매입한 것으로, 처분청에서는 취득당시의 분양권매매계약서가 없고 영수증 및 금융중빙이 없다 하여 이를 부인하였으나 쟁점아파트의 분양권매매계약은 18년 전에 이루어진 것으로 오랜 시간이 지난 현재에는 그 증빙을 보관하고 있지 아니한 것일 뿐이고,

• 나. 또한 쟁점아파트와 매매사례가 적용아파트는 시공회사가 달라 분양가액이 동일하였다고 볼 수는 없는 것으로 청구인 소유기간중의 금융비용, 보수유지비, 프리미엄지급액등을 감안하여 양도소득세가 결정되는 것이 정당한 것으로 처분청의 처분은 부당하다.

• 가. 청구인은 쟁점아파트와 매매사례가 적용아파트의 시공회사가 다르므로 유사성이 없다고 주장하나 쟁점아파트와 매매사례가 적용아파트가 비록 같은 동은 아닐지라도 층고, 면적, 방향, 기준시가등이 동일․유사하며, 매매사례가 적용아파트의 분양계약서를 보면 동, 호수, 계약일자, 계약자(을)란 만 공란으로 되어 있고 면적, 공급가액, 계약내용, 계약자(갑)란은 인쇄되어 있는 점으로 볼 때 분양가가 동일한 것으로 판단되며,
• 나. 또한, 청구인은 청구외

○○○ 로부터 분양권을 취득하였다고 주장하고 있으나 매매계약서등 입증서류도 없이 청구외

○○○ 가 2008년 3월 작성한 거래사실확인서를 제시하고 있는바, 거래사실확인서만으로는 사실관계를 확인할 수 없고 거래사실확인서를 신빙성 있는 증빙으로 볼 수도 없어 청구주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점아파트 양도에 대하여 환산취득가액으로 양도소득세 신고를 한 것에 대하여 매매사례가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하“실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조제1항제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 4) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정등】

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제94조제1항제1호의 규정에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항의 규정에 불구하고 부동산등기법 제57조제4항 의 규정에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 조에서 "등기부기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

⑧ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제7항까지의 규정에 따라 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 때에는 이를 당해 거주자에게 대통령령이 정하는 바에 따라 서면으로 통지하여야 한다. 6) 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액중 많은 것으로 한다. <개정 2005.2.19>

1. 의제취득일 현재 제3항제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한가액

⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다.

• 다. 사실관계 1) 쟁점아파트의 등기부등본을 보면 1987.7.14. 등기원인일로 1989.5.1. 접수일로 하여 청구인이 최초로 분양받아 소유권을 취득한 것으로 되어 있다.

2. 청구인은 2006.6.28. 고가주택에 해당하는 쟁점아파트를 양도하고 양도가액은 실지거래가액인 1,210백만원으로 취득가액은 환산가액으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

3. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 최초 분양받은 자로서 쟁점아파트와 유사한 시기에 분양한 매매사례가 적용아파트의 최초분양가가가 78,071,000원임을 확인하고, 이를 취득가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 경정․고지하였다.

4. 처분청이 확보한 매매사례가 적용아파트의 분양계약서를 보면 소재지, 면적과 공급금액란은 인쇄되어 있고 올림픽기부금액만 수기로 기재하게 되어 있으며, 공급하는자는 주식회사 ○○, ○○개발주식회사, ○○건설주식회사, ○○건설주식회사, ○○건설주식회사가 공동으로 기재되어 있다.

• 라. 판 단

1. 청구인은 쟁점아파트의 최초수분양자가 아니고 분양권프리미엄을 지급하고 취득한 것이라고 주장하면서 매도자 청구외

○○○ 의 확인서만을 제시하고 분양권매매계약서, 대금지급영수증, 대금지급과 관련한 금융증빙등은 제시하지 못하고 있으며 프리미엄 지급액이 당심이 확인한 당시 분양권시세와 차이가 나는 등 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 보여지고,

2. 처분청이 확보한 매매사례가 적용아파트의 분양계약서를 보면 소재지, 면적과 공급금액란은 인쇄되어 있고 올림픽기부금액만 수기로 기재하게 되어 있으며, 공급하는자가 주식회사 ○○, ○○개발주식회사, ○○건설주식회사, ○○건설주식회사, ○○건설주식회사가 공동으로 기재되어 있어 ○○아파트의 분양시 각 시행사가 공동으로 사용한 정형화된 계약서로 보여지므로 청구인이 주장하는 시공회사가 달라 분양가액도 다르다는 주장은 받아들일 수 없다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의거 주문과 같이 결정한다.