부동산의 양도 또는 취득시기는 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날로 함

청구인은 2007.8.1. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 청구외 ○○건설(주)에게 700백만원에 양도하고 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 규정을 적용하여 600백만원을 초과하는 부분의 양도차익에 대한 양도소득세 453,430원을 신고․납부하였다. 처분청은 쟁점주택 양도일 전인 2007.7.10.에 ○○시 ○○구 ○○동 ◎◎번지 소재 다세대주택 6호(이하 “쟁점다세대주택”이라 한다)가 청구인 앞으로 소유권이전등기 된 사실을 확인하고, 양도일 현재 청구인이 보유한 주택의 수가 7호라고 하여 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 적용 배제함과 동시에 1세대 3주택 이상 보유에 따른 중과세율을 적용하여, 2008.6.16. 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 290,812,050원을 경정․고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2008.7.22. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 실질 내용에 있어서 1세대 1주택을 소유한 상태에서 쟁점주택을 양도한 것이다. 1세대 1주택 또는 1세대 3주택 이상의 주택을 보유하고 있는지 여부는 그 실질내용에 따라 판단하여야 하는바, 특정인이 1개의 주택을 양도하였을 경우 1세대 3주택 이상의 주택에 대한 중과세를 적용하기 위해서는 특정인이 여분의 다른 2개 이상의 주택을 남겨 둔 상태에서 그 다른 주택과 양립하여 독립적으로 소유하고 있던 별개의 1개 주택을 양도하였다고 할 수 있어야 할 것이다. 쟁점다세대주택은 청구인이 쟁점주택을 매도계약한 후 매수계약하고 그 매수대금도 쟁점주택의 양도대금으로 충당하여 취득한 것인바, 쟁점다세대주택은 그 실질에 있어서 쟁점주택을 매도하여 취득한 주택 또는 쟁점주택을 매도한 대신 취득한 주택이므로, 청구인이 쟁점주택과 쟁점다세대주택을 함께 보유하였다거나 청구인이 쟁점주택과 쟁점다세대주택을 함께 보유한 상태에서 쟁점주택을 양도하였다고 볼 수는 없는 것이다.
• 나. 보유 주택 수에 따라 양도소득세를 차등과세하는 소득세법의 취지는 국민들의 주거생활을 안정시키기 위하여 모든 국민들이 최소한 1세대당 1주택을 소유할 수 있도록 지원함과 동시에 특정인들이 1세대당 너무 많은 주택을 소유함으로써 다른 국민들의 주택 소유를 어렵게 하고 부동산 투기를 방지하기 위한 것인바, 쟁점주택에 대해 1세대 3주택 이상 보유의 중과세율을 적용함은 1세대 1주택에 대한 양도소득세 감면과 1세대 3주택 이상에 대한 양도소득세 중과세율을 둔 취지에도 부합하지 않는 것이다.

1세대 1주택 소유 여부의 판단은 양도 당시 양도자의 타주택 보유 여부로 결정되며, 다세대주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각의 주택으로 보아 주택수를 계산하는 것인바, 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 쟁점주택 외에 쟁점다세대주택을 보유하고 있었다는 것이 확인된 이상 1세대 1주택 보유에 따른 양도소득세 감면을 받을 수는 없는 것이다.

• 가. 쟁점 쟁점주택 양도당시에 청구인을 1세대 1주택자로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① (생략)

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 2) 국세기본법 제18조 【세법해석의 기준, 소급과세의 금지】

① 세법의 해석·적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다. (이하 생략) 3) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. ～ 2. (생략)

3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(괄호 생략)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (이하 생략) 4) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① ～ ② (생략)

③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (이하 생략) 5) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 6) 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(괄호 생략)을 말한다. (단서 생략, 이하 생략) 7) 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(괄호 생략)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(괄호 생략)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (단서 생략, 이하 생략) 8) 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】

① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. (단서 생략)

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × 양도가액-6억원 (이하 생략) 양도가액 9) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(괄호 생략)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 1988.4.15. 쟁점주택 대지를 취득하고 1989.1.17. 쟁점주택 건물을 신축하여 거주하다가 쟁점주택을 양도하였음이 관련 공부에 의해 확인된다.

2. 청구인은 2007.3.15.에 청구외 ○○건설(주)와 쟁점주택을 700백만원에 양도한다는 내용의 매매계약을 체결하고, 쟁점주택 양도대금을 다음의 표와 같이 수령하였는바, (단위: 백만원) 양도대금 수령일 금액 내용 비고 계 642 청구인이 제시한 통장사본 등에 의해 확인됨 2007.3.15. 100 계약금 2007.4.30. 10 중도금 2007.5.8. 10 2007.5.22. 15 2007.6.20. 37 2007.6.29. 280 2007.7.30. 190 잔금 * 총 매매대금 700백만원 중 58백만원은 쟁점주택의 임차보증금과 대체 청구외 ○○건설(주)는 잔금을 지급한 후 2007.8.1.에 쟁점주택에 대한 소유권이전 등기를 접수시켰음이 쟁점주택에 대한 등기부등본을 통해 확인된다.

3. 청구인은 2007.3.19.에 청구외 남○○와 쟁점다세대주택을 740백만원에 양수한다는 내용의 매매계약을 체결하고, 쟁점다세대주택 양수대금을 다음의 표와 같이 지불하였는바, (단위: 백만원) 양수대금 지급일 금액 내용 비고 계 440 청구인이 제시한 통장사본 등에 의해 확인됨 2007.3.19. 80 계약금 2007.6.29. 200 중도금 2007.7.30. 160 잔금 * 총 매매대금 740백만원 중 300백만원은 쟁점다세대주택의 임차보증금과 대체 청구인의 쟁점다세대주택에 대한 소유권이전등기 접수일은 잔금을 지급하기 전인 2007.7.10.이었음이 쟁점다세대주택에 대한 등기부등본에 의해 확인된다.

4. 청구인은 쟁점주택 양도와 쟁점다세대주택 양수 경위에 대해 ‘청구인이 쟁점주택의 일부를 타인에게 임대하던 차에 ○○건설(주)가 재개발 사업의 추진을 위하여 쟁점주택의 매수를 원하자 쟁점주택을 처분하고 타인에게 임대하기에 더욱 용이한 다세대주택을 취득하는 것이 바람직한 것으로 판단하여 쟁점주택을 처분하고 쟁점다세대주택을 취득하게 되었다’라고 주장하고 있으며, 쟁점다세대주택에 대한 양수대금의 지급도 쟁점주택의 양도대금으로 지급하였으며, 잔금 지급일 보다 소유권이전등기 접수일이 빠른 것은 쟁점다세대주택의 양도인이 남○○의 요청에 의한 것이라고 주장하고 있다.

5. 청구인은 쟁점다세대주택을 취득한 후 청구인이 거주하기로 한 1호를 제외한 나머지 5호에 대해 『임대주택법』에 의한 임대사업자등록 (2007.8.30)을 하고 처분청에 임대사업자로 사업자등록(2007.10.8)을 하였음이 관련 등록증에 의해 확인된다.

6. 이상의 법령 및 사실관계에 비추어 청구주장을 살펴본다. 소득세법 제89조 에서는 1세대 1주택에 대해서만 양도소득세 감면혜택을 주고 있으며, 같은법 시행령 제162조에서는 부동산의 취득 시기에 대해 잔금청산일을 원칙으로 하고 있으나, 잔금청산일 이전에 소유권이전 등기가 된 경우 등기접수일을 부동산 취득시기로 규정하고 있음은 전시한 바와 같다. 세법의 해석은 엄격하게 하여야 하며 유추해석이나 확정해석은 일반적으로 용인되는 것이 아닌바, 위의 사실관계에 비추어 볼 때 청구인의 쟁점주택 양도일은 잔금 청산일인 2007.7.30.이며, 쟁점다세대주택의 양수일은 잔금 청산일보다 등기접수일이 빠르기에 등기접수일인 2007.7.10.이 된다고 판단된다. 쟁점다세대주택은 총 6호의 다세대주택으로 구성되어 있으며, 다세대주택은 각각을 독립한 1호의 주택으로 보는 것인바, 결국 청구인은 쟁점주택의 양도일에 총 7호의 주택을 소유하고 있었으므로, 처분청이 쟁점주택 양도에 대해 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세 규정을 적용 배제하고 1세대 3주택 이상 보유에 따른 중과세율을 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단되다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.