장기임대주택의 양도소득세 감면요건 중 호수 계산시 공동소유자의 산정방법

청구인은 1984.7.6. ○○시 ○○동 ○○-1 소재 연립주택 15세대를 청구외 이○○와 공동으로 신축하여 1984년부터 7세대를 순차 분양한 후 미분양 8세대 중 7세대에 대하여 1999.6.2. ○○구청에 임대사업자 등록을 하고 임대하던 중 2003년도에 2세대(301호․303호), 2004년도에 2세대(106호․203호), 2005년도에 2세대(201호․205호) (이하"쟁점주택"이라 한다)를 양도하였으나 관련 세무신고를 아니 하였다. 처분청은 이에 쟁점주택이 장기임대주택 감면대상 요건(5세대이상을 임대기간 5년이상인 경우)에 해당되지 아니하여 2007.12.24. 청구인에게 양도소득세 84,107천원을 경정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.29. 이의신청을 거쳐 2008.7.11. 이건 심사청구를 하였다.

청구인은 1984년 쟁점주택을 신축하여 분양하면서 1983년에 국민주택 건설업으로 ○○세무서에 사업자 등록을 하였으며, 분양하고 남은 다세대주택을 임대업에 사용하고자 1999년 강남구청에 임대사업자등록을 하였던 것이다. 이후 양도한 쟁점주택에 대하여 양도소득세를 고지한 처분은 건축물이 20여년 지나면 건축비가 다 소멸되는데 지금에 와 세금을 내라고 하는 것은 부당하니 취소해야 한다.

• 가. 분양을 목적으로 신축한 다세대 주택이 분양되지 않아 주택신축판매업을 주택임대업으로 사업을 전환하여 잔존하는 주택을 임대에 사용한 후 양도하는 경우에는 양도소득에 해당되며, 장기임대주택의 경우 요건에 맞으면 양도소득세를 감면하고 있는바,
• 나. 쟁점주택과 같은 지분형태로 소유하는 공동사업자의 경우 임대주택의 세대수에 지분비율을 곱하여 5세대이상 되어야 조세특례제한법 제97조 의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용할 수 있으나, 청구인의 경우 86년 1월 1일 이후 5년이상 임대한 주택이 5세대 미만(7세대의 2분의 1)이므로 감면대상에 해당되지 아니한다. 따라서 처분청의 당초 결정은 정당하다.

• 가. 쟁점 양도소득세 감면요건이 되는 공동소유자의 장기임대주택 호수 계산방법
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제19조 【사업소득】

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

7. 제104조의2제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 3) 소득세법 제104조 의2【지정지역의 운영】

① 재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다.

② 제96조제2항제7호 및 제104조제4항제1호와 제2호에서 "지정지역 안의 부동산"이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. 5) 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 】

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택중 1995년 1월 1일이후 취득 및 임대를 개시하여 5년이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

② 소득세법 제89조제1항제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 6) 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】

① 법 19조 제1항 제6호에서 "대통령령이 정하는 주택신축판매업"이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 7) 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 】

① 법 제97조제1항 각호외의 부분 본문에서 "대통령령이 정하는 거주자"라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.

⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것

3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것

4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것

5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것

8. 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】

① 대통령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장․군수 또는 구청장에게 등록을 신청할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 1) 청구인이 쟁점주택을 취득하고 임대한 후 양도한 내용이 아래와 같이 등기부등본 및 심리자료에 의하여 확인된다.
• 가) ○○시 ○○동 ○○-1, ○○-2 지상 3층 연립주택 15세대를 1984.8.1. 청구인과 이

○○ 공동소유로 보존등기함 (각세대 면적 55.64㎡로 동일)

• 나) 청구인은 1984년부터 1998년까지 연립주택 7세대 양도함 (101, 102, 202, 206, 302, 305, 306)
• 다) 청구인은 미분양된 연립주택 7세대(105, 106, 201, 203, 205, 301, 303)를 1999.6.2. ○○구청에 임대사업자로 등록함(등록번호 468)
• 라) 미분양된 연립주택의 2003년이후 양도 현황 번호 호수 임대사업자 양도일자 비 고 1 103 2003.4.29 처에게 증여 2 105 ’99년 등록 보유 3 106 “ 2004.1.20 타인양도 4 201 “ 2005.4.21 타인양도 5 203 “ 2004.11.29 타인양도 6 205 “ 2005.1.7 타인양도 7 301 “ 2003.9.8 타인양도 8 303 “ 2003.4.21 타인양도 2) 청구인과 이○○가 연립주택을 분양하거나 임대하면서 관할세무서에 신고한 사실이 국세통합전산망에 아래와 같이 확인된다.
• 가) 청구외 이○○가 주택신축판매업 및 주택임대 사업자등록을 마치고 쟁점주택의 부동산임대소득에 대하여 1994년, 1996년, 1998년 귀속 종합소득세를 신고 납부함
• 나) 쟁점주택의 양도에 대하여 종합소득세 및 양도소득세를 신고한 사실이 확인되지 아니한다. 3) 재정부 예규(재일 46014-1364, 1998.7.22)에 의하면 “주택건설업자가 분양을 목적으로 신축한 다세대주택이 분양되지 아니하여 일시적으로 임대에 사용한 후 판매하는 경우에는 건설업에 해당하여 종합소득으로 과세하는 것이나, 주택건설업을 주택임대업으로 사업을 전환하고 전환시 잔존하는 주택을 임대에 사용한 후 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것” 이라고 하고 있다. 4) 조세특례제한법 제97조 및 동법 시행령 제97조의 규정에 의하면 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면은 임대주택 5호이상에 대하여 임대기간 5년이상이 되어야 하고 임대주택을 지분형태로 소유하는 공동사업자의 경우에는 임대주택의 호수에 지분비율을 곱하여 5호 이상이 되어야 한다고 국세청 상담팀(서면5팀-59, 2006.9.11, 외 다수) 회신하고 있다. 5) 소득세법 제104조의2제2항의 규정에 의하면 지정지역 안의 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세를 실지거래가액으로 신고 납부하여야 한다고 하고 있으므로 쟁점주택의 경우 이에 해당된다. 6) 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합해 보면, 쟁점주택은 조세특례제한법 제97조 의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용할 수 있는 장기임대주택에 해당하지 아니하는 바, 처분청이 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 규정을 적용하지 아니하고 소득세법 제104조의2제2항 의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우에 해당한다하여 실지거래가액으로 계산(지정전 양도분 303호는 기준시가 과세)하여 양도소득세를 경정고지한 처분청의 당초 결정은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.