건물취득가액의 적정 여부

청구인은 2004.8.31. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 589-12번지 임야 92.8㎡,동소 589-13 대지 158.5㎡, 동소 589-14 임야 50.4㎡, 동소 589-15 임야 116㎡,동소 589-16 임야 20㎡(이하 “쟁점토지” 라 한다) 합계 437.7㎡ 및 동소 근린생활시설 188.97㎡(이하 “쟁점건물” 이라 한다)를 양도하고 2005.5.26. 양도소득세과세표준 신고 및 자진납부계산서에 의하여 양도가액을 실지거래가액 420,000,000원 중 청구인 지분에 해당하는 300,000,000원, 취득가액은 336,955,621원(토지취득가액 412,000,000원중 청구인 지분에 해당하는 267,379,437원, 건물취득가액은 환산취득가액인 69,576,184원)으로 하여 양도소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 2007.6.7.부터 2007.6.15.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 쟁점건물의 취득가액은 61,000,000원, 토지 및 쟁점건물의 양도가액이 489,640,326원임을 확인하고 2007.10.23. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 45,498,460원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.9.12. 과세전적부심사청구를 거쳐 2008.1.3. 이의신청을 하였고, 재결청은 쟁점건물의 취득가액을 당초 61,000,000천원에서 30,000,000원을 증액한 91,000,000원으로 인정하였으나 나머지 30,000,000원에 대하여는 쟁점건물의 취득가액으로 인정할 수 없다는 결정을 하였다. 청구인은 2008.1.3. 이의신청을 거쳐 2008.6.24. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 쟁점토지를 취득하여 보유하던 중 청구외 ○○○(이하 “○○○”라 한다)가 위지상에 건물을 신축하여 본인이 직접 5년간 음식점업을 운영하고 5년후에는 청구인에게 건물을 무상양도하기로 하는 계약에 의해 ○○○에게 토지사용 승낙을 하고 ○○○가 건물을 신축하였다.
• 나. 건물 신축 후 ○○○가 신축건물을 직접 사용하지 아니하고 청구외 ○○○, ○○○에게 전세로 임대하는등 계약내용과 달리 사용되자 청구인은 ○○○에게 건물을 인도하여 줄 것을 요청하였으며, 이에 ○○○는 건물신축비용으로 121,000천원을 계산하여 청구인에게 지급하여 줄 것을 요청한바,
• 다. 청구인은 121,000천원을 지급할 것을 약정하고 2002.7.2. 신축건물에 대한 매매계약을 체결하기로 하였으나 실지 계약서는 매매대금을 청구인이 지급할 금액인 61,000천원으로 하고 단서 조항에 전세보증금 60,000천원은 공제하기로 하는 계약서를 작성하고, 2002.7.15. 부천농협 상지지점에서 70,000천원을 대출 받아 31,000천원은 최ㅇ호에게 지급하고 2001.9.12 기지급된 30,000천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 ○○농협 상지지점의 대출금을 상환하는 형태로 정산 하였다.
• 라. 처분청은 매매계약서의 매매대금이 61,000천원으로 되어 있고 단서 조항에 전세보증금 60,000천원을 공제하기로 한다는 조항이 있다 하여 청구인이 1,000천원만 지급한 것으로 하여 건물 취득가액을 61,000천원으로 보고 양도소득세를 경정하였으나, 이의신청에서 청구인이 ○○○에게 지급한 수표의 추적조사결과 전체 수표중 2002.7.15. 지급한 수표로 ○○○의 母인 ○○○이 지급제시한 30,000천원만 인정하고 나머지 30,000천원에 대하여는 지급제시인인 청구외 ○○○(이하 “○○○” 이라 한다)이 사업내역이 없고 직접 확인이 되지 않는다 하여 쟁점건물의 취득가액으로 인정하지 않았다.
• 마. 쟁점금액은 ○○○가 공사대금이 부족하다 하여 2001.9.12. ○○농협 상서지점에서 30,000천원을 대출받아 ○○○에게 전액 지급하였고, ○○○로부터 26,000천원을 공사관련 인건비로 지급 받은 ○○○이 ○○○로부터 26,000천원을 지급받은 사실이 있다고 확인하고 있으며, 이의신청시 실시한 수표추적결과 10,000천원권 2매와 1,000천원권 1매는 ○○○이, 1,000천원권 1매는 ○○레미콘이, 1,000천원권 3매는 ○○○가 지급제시하는등 대부분의 수표가 공사대금으로 사용되었음이 확인되고,
• 바. 청구인이 쟁점금액을 지급하기 위하여 대출받은 ○○농협 상서지점의 대출금을 이의신청단계에서 인정받은 30,000,000원의 수표인출일인 2007.7.15. ○○농협 상서지점에 상환하였음에도 이를 부인한 것은 부당하다는 주장이다.

청구인이 ○○○에게 지급하였다고 주장하는 30,000천원에 대한 수표추적 결과 21,000천원의 지급제시인인 ○○○의 사업내역이 확인되지 아니하고, ○○○의 확인서만 제시할 뿐 이와 관련된 계약서도 제시하지 않는 등 건물을 취득하기 전에 대가를 지급하였다는 주장에 신빙성이 없으므로 과세처분은 정당하다

• 가. 쟁점 청구인이 지급하였다고 주장하는 60,000천원중 30,000천원은 이의신청시 인용되었고 나머지 30,000천원이 당해 건물의 취득가액에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하“실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조제1항제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 4) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정등】

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2004.8.31. 쟁점토지와 쟁점건물을 양도하였는바, 쟁점토지와 쟁점건물의 취득과정에 대한 청구인의 주장을 살펴보면,

• 가) 청구인이 1997.4.19. 쟁점토지를 취득하여 보유하던 중

○○○ 가 쟁점토지상에 건물을 신축하여 본인이 직접 5년간 음식점업을 운영하고 5년후에는 청구인에게 건물을 무상양도하기로 하는 계약에 의해

○○○ 에게 토지사용 승낙을 하였고, 쟁점건물은 신축후 2002.1.11.

○○○ 명의로 소유권보존등기가 되었다.

• 나) 건물 신축 후 ○○○가 신축건물을 직접 사용하지 아니하고 청구외 ○○○, ○○○에게 전세로 임대하는등 계약내용과 달리 사용하자 청구인은 ○○○에게 건물을 인도하여 줄 것을 요청하였으며, 이에 ○○○는 건물신축비용으로 121,000천원이 소용되었다하여 이를 지급하여 줄 것을 요구하였고,
• 다) 이에 따라 청구인은 121,000천원을 지급할 것을 약정하고 쟁점건물을 인도받기 위하여 2002.7.2. 신축건물에 대한 매매계약을 체결하면서, 매매대금을 청구인이 지급할 금액인 61,000천원으로 하고 특약사항에 전세보증금 60,000천원은 공제하기로 하는 계약서를 작성하였으나 실제로는 2001.9.12 기지급된 30,000천원을 공제한 31,000천원을 지급하고 쟁점건물을 취득하였다고 주장하고 있다.

2. 쟁점과 관련하여 청구인과 ○○○ 사이에 2002.7.2. 작성하여 2002.7.4 검인받은 검인계약서의 내용을 보면 매매대금은 61,000천원이며 전액을 2002.7.2. 일시불로 지급하며 특약사항에 “전세보증금 60.000천원을 공제하고 나머지만 지불 한다” 라고 되어있다.

3. 처분청은 위 검인계약서의 내용에 따라 쟁점건물의 취득가액을 61,000천원으로 하여 양도소득세 등을 경정하였으며, 청구인의 부동산 양도가액과 쟁점건물을 제외한 토지의 취득가액, 필요경비등에 대하여는 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없다.

4. 청구인은 2008.1.3. 이의신청을 하면서, 위 검인계약서의 내용과 관련 매매대금을 121,000천원으로 하였어야 하나 청구인이 ○○○에게 지급하여야할 금액인 61,000천원을 매매대금으로 기재하는 오류를 범하였고, 청구인이 쟁점건물의 취득과 관련하여 ○○○에게 지급한 금액은 61,000,000원이므로 쟁점건물의 임대보증금 60,000천원을 포함한 121,000천원이 쟁점건물의 취득가액이 되어야 한다고 주장하였고 재결청은 2002.7.15. 지급한 30,000천원은 지급사실이 인정되나 2001.9.12. 지급한 30,000천원은 지급사실을 인정할 수 없다고 결정하였다.

5. 이에 대하여 청구인은 이건 심사청구시 별도의 계약서를 작성하지는 않았으나 쟁점건물의 신축공사를 진행하던 ○○○가 공사대금이 부족하다 하여 2001.9.12. ○○농협 상지지점에서 30,000천원을 대출받아 전액 지급하였고, 이의신청시 인정받은 금액으로 쟁점건물의 취득시인 2002.7.15. 동 지점에서 70,000천원을 대출받아 30,000천원을 지급하였다고 주장하면서 “대출금거래내역 조회 원장”을 제시하고 있다.

6. 청구인이 대출받은 금액을 수표발행하여

○○○ 에게 지급하였다면서 제시한 수표발행번호에 의해 재결청이 금융거래내역을 조회한 결과는 아래와 같다. (단위: 천원) 수표번호 발행일 금액 지급일 제시인 관계 비고 44780083 2001.9.12 10,000 2001.9.26 김ㅇ관 도급인 44780084 2001.9.12 10,000 2001.9.17 김ㅇ관 도급인 82650651 2001.9.12 1,000 2001.7.14 김ㅇ관 도급인 82650652 2001.9.12 1,000 2001.9.21

• 82650653 2001.9.12 1,000 2001.9.15 ㅇㅇ레미콘 레미콘회사 82650654 2001.9.12 1,000 2001.9.22

• 82650655 2001.9.12 1,000 2001.9.17 권이영 82650656 2001.9.12 1,000 2001.9.14

• 82650657 2001.9.12 1,000 2001.9.14 최ㅇ호 양도인 82650658 2001.9.12 1,000 2001.9.14 최ㅇ호 양도인 82650659 2001.9.12 1,000 2001.9.14 최ㅇ호 양도인 54718977 2002.7.15 10,000 2002.7.15 진ㅇ순 양도인의 모 이의신청시인정 54718978 2002.7.15 10,000 2002.7.15 진ㅇ순 양도인의 모 이의신청시인정 54718979 2002.7.15 10,000 2002.7.15 진ㅇ순 양도인의 모 이의신청시인정

7. 청구인은 2001.9.12. 대금을 수령한 ○○○가 공사대금으로 김ㅇ관에게 26,000천원을 지급하였다고 주장하면서 김ㅇ관의 확인서를 제시하였는바, 김ㅇ관이 작성한 확인서의 내용을 보면 2001년 6～7월경 ○○○로부터 쟁점건물 신축공사와 관련 인건비 도급을 30,000천원에 맡아 공사를 진행하였고 공사대금 일부를 2001.9.12. 건축주인 ○○○로부터 10,000천원권 2매, 1,000천원권 6매 합계 26,000천원을 지급받은 사실이 있다고 확인하고 있다.

8. 청구인이 2002.7.15. ○○농협 상지지점에서 대출 받은 7천만원 중 3천만원은 ○○○에게 지급 되었고, 3천만원은 2001.9.12. 대출 받은 대출금을 상환하였음이 ○○농협 상지지점 대출금거래내역조회원장에 의거 확인 된다.

8. 국세통합전산망을 통해 조회한바 ○○○의 사업내역은 나타나지 않으며, (주)○○레미콘은 ○○시에서 레미콘 제조업을 영위하는 법인이고, ○○○은 경기도 ○○시에서 재생처리 제조업을 영위하는 (주)○○개발의 대표자이며, ○○○은 ○○○의 모친으로 확인된다.

• 라. 판 단
• 가. 처분청이 과세근거로 삼은 2002.7.2. 작성된 검인계약서의 내용대로라면 청구인이 ○○○에게 지급한 금액은 쟁점건물의 보증금 60,000천원을 제외한 1,000천원이어야 하나 이의신청시 30,000천원의 지급사실이 확인되어, 청구인이 2002.7.2.의 계약서 작성시 ○○○에게 지급할 금액을 매매대금으로 잘못 기재하였다는 주장이 설득력이 있는 것으로 보여지고,
• 나. 청구인이 건축주인 ○○○에게 2001.9.12. 30,000천원을 지급하였다고 주장하는 수표에 대한 금융거래내역 조회결과 21,000천원의 지급제시인인 ○○○은 사업내역이 없는 것으로 보아 ○○○에게 건축관련 용역을 제공하고 그 대가를 수령한 것으로 보이고, 1매 1,000천원은 레미콘 제조업체인 (주)○○레미콘이 지급제시하고 있어 레미콘 구입대금으로 보이며, 3매 3,000천원은 ○○○가 직접 지급제시한 것으로 보아 25,000천원은 ○○○에게 지급한 것으로 보이며, 금융거래내역조회시 지급제시인이 확인되지 아니하는 나머지 금액도 수표발행 일련번호등의 연관성으로 보아 ○○○에게 지급된 것으로 보인다.
• 다. 또한, 청구인이 취득한 쟁점건물의 매매가액은 건축주○○○가 건축에 소요된 금액을 지급하는 것으로 약정하였다고 주장하고 있고, 이를 평당 건축비로 환산하면 약 2,100천원이고 당심이 다른 건축업자에게 확인한 바, 2001년 당시 근린생활시설의 평당 건축비가 2,000～2,300천원 정도였다는 답변이므로 청구인이 쟁점건물의 매매대금이 121,000천원 이었다는 주장은 타당성이 있는 것으로 보인다.
• 라. 위 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 2001.9.12. ○○○에게 공사대금으로 30,000천원을 지급하였다는 주장은 신빙성이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 에 의거 주문과 같이 결정한다.