양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산한 처분의 당부

청구인은

○○남도

○○ 군

○○ 면

○○ 리 47-번지 외 5필지 소재 토지 12,479㎡ (이하 “쟁점토지”라 한다)를 1988.11.10.에서 1989.12.10.사이에 취득하여 2003.5.10. 청구외 최⎔⎔에게 양도한 후, 실지거래가액(양도가액 185백만원, 취득 가액 170백만원)으로 양도차익을 산정하여 2003.6.23. 양도소득세를 자진 신고 ․ 납부하였으나, 처분청은 청구인에 대하여 양도소득세 실지조사를 실시하여, 쟁점 토지를 양수한 청구외 최⎔⎔이 쟁점 토지 중 ‘동소 산 81-6번지 소재 토지’를 양도하고 2006.3.8. ○○세무서에 양도소득세를 신고하면서 제출한 계약서상의 매매대금 690백만원을 청구인의 쟁점토지에 대한 양도가액으로 보아 양도차익을 재산정하여 2007.8.24. 청구인에게 2003 과세연도 양도소득세 172백만원을 세무조사결과 통지하였다. 청구인은 처분청의 세무조사결과에 불복하여 과세전적부심사청구를 하였으며, 과세전적부심사위원회에서는 쟁점 토지의 양도가액이 185백만원이라는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으나 실제 거래가액 또한 객관적인 증빙이 존재하지 않아 확인할 수 없는 상태이므로 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 청구인의 양도소득세 과세표준 및 세액을 기준시가 등에 의하여 추계결정함이 타당하다는 결정을 하였고, 이에 따라 처분청은 2007.12.1. 기준시가에 의하여 산정한 2003 과세연도 양도소득세 54백만원을 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.28. 이의신청을 거쳐 2008.6.17. 심사청구를 하였다.

청구인은 2003.4.17. 쟁점토지를 청구외 최⎔⎔에게 양도하기로 하여 같은날 계약금 20백만원, 2003.4.29. 중도금 25백만원을 무통장으로 송금받고 2003.5.10. 잔금으로 140백만원을 수령한 사실이 매매계약서와 무통장 입금증 및 영수증으로 입증되고 있음에도 이를 인정하지 않고 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 추계결정하여 고지한 것은 부당하므로 이를 취소함이 마땅하다.

청구인과 쟁점토지의 양수인인 최⎔⎔은 특수관계자에 해당하고, 매매대금의 대부분을 차지하는 잔금 140백만원에 대한 금융거래 증빙이 없으며, 청구인이 주장하는 양도가액 185백만원은 쟁점 토지의 기준시가 271백만원에 현저히 미달하고, 처분청에서 현장 탐문에 의하여 조사한 쟁점 토지의 시가가 5～7억원에 상당하는 점 등으로 볼 때 청구인의 신고내용을 신뢰할 수 없으므로 소득세법 제114조 제5항의 규정에 의하여 쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 추계조사 결정한 당초 처분은 정당한 것이다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도차익이 불분명한 것으로 보아 양도차익을 기준시가로 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당 하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정 】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정 가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래 가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례 가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령 령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 5) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단 1) 청구인은 쟁점토지를 1988.11.10.에서 1989.12.10.사이에 취득하여 2003.5.10. 청구외 최⎔⎔에게 양도한 후, 2003.6.23. 실지거래가액(양도가액 185백만원, 취득가액 170백만원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 자진 신고․납부하였으며, 이에 대하여 처분청은 양도소득세 실지조사를 실시하여 쟁점토지를 양수한 청구외 최⎔⎔이 쟁점 토지 중 ‘동소 산 8-번지 소재 토지’를 양도하고 2006.3.8. ○○세무서에 양도소득세를 신고하면서 제출한 계약서상의 매매대금 690백만원을 청구인의 쟁점토지에 대한 양도가액으로 보아 양도차익을 재산정하여 2007.8.24. 청구인에게 2003 과세연도 양도소득세 172백만원을 세무조사결과통지하였다. 2) 청구인이 과세전적부심사청구를 하자, 과세전적부심사위원회에서는 처분청이 금융증빙 등의 반증없이 양도 당시 주변시세를 근거로 하여 양도차익을 산정한 당초 처분은 잘못된 것이지만, 쟁점토지를 185백만원에 양도하였다는 청구인의 주장 또한 쟁점토지의 기준시가 및 주변시세에 현저히 미달하는 점에 비추어 볼 때 받아들일 수 없는 것이므로, 이는 양도당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 매매계약서 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당하는 것으로 보아 쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 추계조사․결정함이 타당하다는 결정을 하였고, 처분청은 이에 따라 2007.12.1. 기준시가에 의하여 산정한 2003 과세연도 양도소득세 54백만원을 청구인에게 고지하였음이 관련서류에 의하여 확인되고 있다.

3. 쟁점토지를 청구인으로부터 양수한 청구외 최⎔⎔은 청구인의 제수(弟 김○○의 妻)로서 특수관계자에 해당됨이 청구인이 제출한 호적등본에 의해 확인되고, 쟁점 토지의 취득가액이 170백만원이라는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다. 4) 청구인이 당초 신고시 제출한 계약서는 검인계약서로서 동 계약서의 계약 내용과 청구인이 주장하는 대금수령 내역은 아래와 같으며, 계약금 20백만원과 중도금 25백만원은 아래 표의 수령일자에 청구인의 국민은행 계좌(계좌번호: 808--00-***)에 입금되었음이 처분청에서 제출한 요구불 거래내역의뢰 조회표에 의하여 확인되며, 잔금 140백만원에 대하여는 현금 및 수표로 수령하였다고 청구인은 주장하고 있으나 청구인이 작성한 영수증 외 다른 증빙을 제출하지 못하고 있다. 단위: 백만원 신고한 계약서 내용(검인계약서) 청구인 주장 매매대금 수령내역 대금내역 금 액 지급일자 금 액 수령일자 제출증빙 계약금 20 2003.4.17 (계약일) 20 2003.4.17 무통장입금증 외 중도금 25 2003.4.30 25 2003.4.29 무통장입금증 3매 잔 금 140 2003.5.10 140 2003.5.10 영수증 합 계 185 185 ※ 매매가액 ㎡당 14,824원 5) 청구외 최⎔⎔은 쟁점토지 중 5필지를 2004.8.17. 양도하고 2004.9.30. 기준 시가에 의하여 양도소득세를 신고하였으며, 나머지 1필지는 2006.1.10. 양도하고 2006.3.8. ○○세무서에 양도소득세를 실지거래가액에 의하여 신고하면서 아래와 같은 내용의 매매계약서를 제출하였다. 단위: 백만원 대금 구분 지급 금액 지급 일자 비 고 계 약 금 100 2003.4.17 (계약일) ∙ 최⎔⎔은 양도세 신고시 매매계약서외 영수증 등 대금지급관련 증빙을 제출한 바 없음 ※매매가액㎡당 55,292원 중 도 금 300 2003.4.30 잔 금 290 2003.5.10 총매매대금 690 6) 청구인은 과세전적부심사청구에서 청구외 최⎔⎔이 직접 작성한 확인서를 인감증명서를 첨부하여 제출하였으며, 그 확인서에 의하면 최⎔⎔은 2003.4.17. 쟁점토지를 185백만원에 청구인으로부터 실제 취득하였으나 쟁점 토지가 피 담보 채무로 인해 경매로 매각(

○○ 지방법원

○○ 지원 결정)되자, 세금을 회피할 목적 으로 친지를 통해 청구외 이△△에게 부탁하여 취득가액을 690백만원으로 하는 허위 계약서를 작성하여 양도소득세 신고시 제출하였으나, ○○세무서로 부터 전 소유자(양도자)의 양도가액과 차이가 있다는 수정신고 안내문을 받고는 실제 거래가액대로 수정신고를 하였다는 내용이 기술되어 있다. 7) 청구인이 인감증명서를 첨부하여 제출한 청구외 이△△의 확인서에는 ‘청구외 최⎔⎔이 ○○세무서에 제출한 매매계약서는 쟁점토지가 경매되어 양도소득세 신고를 위해 계약서가 필요하다고 최⎔⎔이 사정하여 이△△ 본인이 작성하였다’ 는 내용이 기술되어 있으며, 청구인의 과세전적부심사청구에 대한 심리를 위하여

○○세무서 납세자보호담당관실에서 이△△에게 전화로 확인한 결과 이△△은 최⎔⎔과 청구인의 동생 김○○와 만나 계약서를 작성해 준 사실이 있다고 진술하였다. 8) 청구외 최⎔⎔은 쟁점토지의 취득가액을 청구인이 당초 신고한 양도가액 185백만원으로 하여 2007.5.31. ○○세무서에 수정신고를 하였고, 이에 따른 양도소득세를 2007.9.12. 추가 납부하였음이 국세통합시스템과 청구인이 제출한 수정신고서에 의하여 확인되고 있다.

9. 국세통합시스템에 의하여 확인한 2003.5.10.자 양도 당시의 쟁점토지 기준시가는 271백만원이며, 처분청에서 ○○남도 ○○군 ○○면 ○○리 3-번지 소재 공인중개사사무실에 시세를 탐문한 결과, 양도 당시 쟁점토지 소재지 일대의 일반적인 시세가 농지, 임야 구분없이 평당 15만원～20만원정도 (쟁점 토지면적으로 환산하면 567백만원～756백만원)였던 것으로 확인되었고, 과세전적부심사 진행 중

○○ 세무서 납세자보호담당관실에서 위 ***공인중개 사무실에 전화통화하여 동일한 내용의 진술을 확인하였다.

10. 위 사실관계를 종합하여 살펴보면, 비록 청구인은 청구인이 신고한 양도 가액 185백만원이 실제 거래한 가액으로서 증빙에 의하여 입증되고 있다고 주장하고 있으나, 이는 특수관계자간의 거래로 양도 당시의 주변시세에 현저히 미달한 가액으로 매매하였고, 특히 청구인이 신고한 양도가액이 기준시가의 70%에도 미치지 못하는 점, 청구인으로부터 쟁점토지를 취득한 청구외 최⎔⎔이 자신의 양도소득세를 신고하면서 쟁점토지를 690백만원에 취득하였다는 매매 계약서를 첨부하여 제출하였으나 나중에 이를 번복하여 수정신고한 점, 청구인이 제출한 매매계약서상의 잔금 140백만원에 대하여 청구인이 대금 지급증빙을 전혀 제시하지 못하고 있는 점 등을 감안하면 이러한 청구주장을 인정하기는 어렵다 할 것이므로, 처분청이 쟁점토지의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법 제114조 제5항 및 동법 제100조 제1항의 규정에 의거 양도가액 및 취득가액 모두를 기준시가로 하여 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 부과처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2 호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.