주택내에 소재한 축사와 부속 토지는 별도의 건물로 보아 이를 제외하여 고가주택여부를 판정하지 않음.

청구인은 1969.1.8. 매매로 취득한 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 111지 대지 1,170㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 주택 2동 85.18㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)과 축사 45.90㎡(이하 “쟁점축사”라 한다, 쟁점토지와 쟁점주택, 쟁점축사를 합하여 “쟁점주택 등”이라 한다)을 2005.5.24. 공공용지 협의 취득으로 청구외 대한주택공사(이하 “주택공사”라 한다)에 수용 당하였는바, 쟁점주택 등을 1세대 1주택 비과세에 해당되는 것으로 보아, 2005년 과세연도 양도소득세를 신고 하였다. 이에 처분청에 대한 감사를 실시한 ○○지방국세청장(이하 “감사관실” 이라 한다)은 청구인등이 쟁점주택 등을 양도한 실제 가액이 851,579,300원임을 확인하고 쟁점주택 등을 양도가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당한다 하여 청구인의 양도소득세 과세표준을 다시 계산하도록 처분청에 감사 처분지시 하였는바, 이를 수보한 처분청은 2008.1.16. 청구인에게 2005년 과세연도 양도소득세 69,549,158원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.11. 이의신청을 거쳐 2008.4.30. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점주택 등은 소득세법 시행령 제154조 제3항 에서 규정하고 있는 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 이루어져 있는 것이 아니라 별도의 시기에 별도로 신축된 별도의 건물인바, 쟁점축사를 제외하고 쟁점주택만 계산을 하면 그 가액이 6억원 이하이므로 이는 비과세에 해당되며 쟁점축사의 경우 기준시가로 결정하여야 한다.

쟁점주택 등은 한울타리 내에 3동의 건물이 정착되어 있으며 공부상 용도별 면적은 주택부분 면적은 85.18㎡, 축사부분 면적은 45.90㎡이고, 주택공사 보상자료에 의한 용도별 면적은 주택부분면적 123.5㎡, 창고 등 용도불분명 면적 63.81㎡ 축사면적 57.86㎡임이 건축물대장 및 보상내역에 의하여 각각 확인되며, 공부상 및 주택공사의 보상자료에 의한 면적에 의하면 건물전체 면적 중 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 크다. 따라서 쟁점주택 등은 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 크므로 소득세법 시행령 제154조 제3항 에 따라 전부를 주택으로 보아야 하므로 고가주택의 범위를 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 양도소득세를 계산함에 있어 주택 내에 소재한 축사와 부속 토지를 별도의 건물로 보아 이를 제외하여 고가주택 여부를 판정할 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(이하 생략) 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일 까지 양도한 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우(이하 생략) 3) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① ～② (중략)

③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.(이하 생략) 4) 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.(이하 생략)

• 다. 사실관계

1. 청구인은 쟁점주택 등을 일반주택으로 보아 비과세로 신고한 것에 대해 처분청은 쟁점주택 등은 1세대1주택 고가주택이라 하여 별지와 같이 주택공사로부터 받은 보상금액을 양도가액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하였음이 처분청의 양도소득세 경정결의서 등을 통해 확인되는바, 이에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

3. 청구인이 주택공사로부터 쟁점토지 수용대가로 774,130,500원, 쟁점축사 45.90㎡ 수용대가로 6,196,500원, 쟁점주택 85.18㎡와 창고 등 구축물의 수용대가로 71,252,300원, 합계 851,579,300원을 보상 받은 사실이 처분청의 ‘보상금내역서’에 의해 확인된다.

4. 청구인은 쟁점축사는 쟁점주택과는 별채이고 가축을 기르는데 사용하고 있으므로 고가주택 판정시 제외하여야 한다고 그 사실관계를 보면,

• 가) 쟁점축사는 쟁점주택과 함께 쟁점토지 지상의 한 울타리 내에 소재하고 있는 사실이 건축물대장 및 건축물대장에 첨부된 가옥실측도과 사진에 의해 확인된다.
• 나) 또한, 쟁점주택 등의 건축물대장 등재 내용을 보면, 쟁점주택은 2동으로 1934년 53.98㎡, 1968년 31.20㎡ 각각 신축한 것으로 기재되어 있고, 쟁점축사는 1987년 45.90㎡ 신축한 것으로 기재되어 있다.

5. 청구외 김○○(이장)과 김○○이 각각 날인한 확인서에는 청구인이 운정지구 1차 수용으로 인해 쟁점주택 등에서 퇴거할 때까지 쟁점축사에서 개와 돼지를 사육하면서 생활자금을 일부 충당하였다는 내용이 기재되어 있고, 청구인이 제출한 영수증 3매에는 청구인이 청구외 자선종묘사로부터 개․돼지 사료를 구입하였다는 내용이 기재되어 있다.

• 라. 판 단 이상의 사실을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점축사는 쟁점주택의 부속건물이 아니어서 고가주택 판정함에 있어 이를 제외하여야 한다고 주장하고 있으나, 쟁점주택 등이 쟁점토지의 한 울타리 안에 소재하고 청구인이 쟁점주택에 상시 거주하고 있으므로 이 건의 경우 쟁점축사는 “쟁점주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우”에 해당한다 할 것이며, 쟁점주택의 면적이 쟁점축사의 면적보다 크므로 쟁점주택 등의 전부를 주택으로 보아야 하고, 주택공사가 쟁점토지와 쟁점주택 등을 수용하고 청구인에게 지급한 보상금액이 851,579,300원이므로 이는 고가주택에 해당한다 할 것이다. 처분청이 주택공사가 지급한 보상금을 양도가액으로 하고 취득가액은 불분명하므로 환산가액을 적용한 후, 6억원을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익에 대해서만 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.