실지거래가액 상이자료에 대해 양수인이 계약서를 위조했다는 주장의 당부

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 235-43번지 소재에서 여관으로 사 용한 대지 259.2㎡ 및 3층 건물 482.58㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 1999. 2.3. 청구외 정○○에게 210,000천원에 취득하여 2002.12.30. 청구외 이○○(이하 “양수인”이라 한다)에게 양도한 후, 쟁점부동산의 양도가액을 198,000천원(이하 “신고가액”이라 한다)으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 양수인의 관할 ○○세무서장(이하 “조사관서”라 한다)은 양수인이 매수한 쟁점부동산의 취득가액은 410,000천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)이라고 조사한 후 청구인의 양도가액이 과소신고 되었다 하여 이에 대한 과세자료를 처분청에 통보하였고, 이를 수보한 처분청은 2008.3.10. 청구인의 양도가액을 쟁점금액으로 하여 청구인에게 2002년 과세연도 양도소득세 103,137,800원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.6.4. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점금액은 양수인이 허위계약서를 작성하여 신고한 것으로서 청구인은 양수인을 사문서 위조 등으로 ○○경찰서장에 고발하여 약식 기소되었는바, 양수인이 그 계약서에 따라 신고한 쟁점부동산의 양도가액은 허위이고, 실제로 청구인이 수령한 금액인 317,000천원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 계산하여야 함에도 처분청은 양수인이 신고한 쟁점금액으로 청구인에게 양도소득세를 과세한 당초처분은 부당하다.

청구인은 조사관서에 소명서를 제출하면서 양도가액을 220,000백만원이라고 소명하였으나 이에 대한 금융거래 내역은 전혀 맞지 아니하고, 청구인은 양도가액을 청구인의 계좌로 입금되었다고 하는 금액인 317,000천원으로 다시 변경하는 등 청구인이 제시한 신고가액, 소명가액, 입금된 가액 어느 것도 실지 양도가액이라 볼 수 없으므로 양수인이 확인한 쟁점금액을 실지거래가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 양수인이 사후에 제출한 부동산매매계약서의 매매가액을 실지거래가액으로 보고 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일 까지 양도한 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

1. ～ 5. (생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (이하 생략) 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용 에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.(중략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.(중략)

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (이하 생략) 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액(이하 생략)

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2002.12.30. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 235-43번지 소재 상호 ○○여관의 쟁점부동산을 양수인에게 양도하고 양도가액은 ○○구청장의 검인계약서 상 신고가액 198,000천원으로 하여 양도소득세과세표준을 양도차손으로 신고한 사실이 확인된다.

2. 청구인은 2007.7.16. 조사관서에 쟁점부동산의 양도가액을 소명하면서 계 약금 30,000천원, 중도금(마을금고 130,000천원)은 승계하기로 하고 잔금 60,000천원, 합계 융자포함 220,000천원으로 매매한 사실이 있다고 소명하였다.

3. 2008년 1월 조사관서가 양수인의 취득가액을 청구인이 소명한 금액인 220,000천원을 기준으로 양수인에게 양도소득세를 과세한 것에 대해 양수인은 과세전적부심사청구를 하였는바 조사관서가 이를 검토한 내용을 보면,

• 가) 양수인은 계약금 41,000천원에 대해서 ○○자립예탁금 계좌에서 인출한 금액으로 지급하였다고 예금계좌명세서를 제출하였으며 이는 부동산의 통상적인 거래가액의 10%에 해당하고 대출금 260,000천원에 대 해서는 그 증빙으로 ○○마을금고 가계자금 대출내역서 및 계좌 명세를 제출하였고,
• 나) 또한, 청구인의 기존 대출금 214,000천원을 양수인이 상환한 내역이 △△새마을금고의 계좌에 의해 확인되고 나머지 잔액 46,000천원이 입금된 내역도 ○○마을금고 계좌에 의해 확인된다고 검토하고,
• 다) 조사관서는 쟁점부동산 대금 중 일부를 양수인이 운영하였던 쟁점부동산 인근의 같은 동 234-32번지 소재 △△여관의 임차보증금 50,000천원으로 지급한 것이 확인되고,
• 라) 쟁점부동산은 계속 임대차로 운영되었으므로 이를 양도할 때에는 임대보증금 50,000천원을 인수하는 조건이었는바, 그 임대사실에 대해서는 임차자인 청구외 이△△이 양수인의 계좌에 쟁점부동산을 매수한 때부터 이를 양도할 때까지 임대료를 계속 입금한 사실이 확인되고, 이러한 사실은 쟁점부동산을 양수인으로부터 다시 인수한 청구외 박○○의 확인서와 임대계약서의 특약조항에 의해 확인된다고 하고 있고, 나머지 9,000천원은 보유현금으로 조달하였음이 확인된다라고 검토하였으며,
• 마) 조사관서는 청구인이 양도가액을 220,000천원이라고 소명하였으나 양수인이 제출한 금융거래 내역을 검토한 바 새마을금고의 대출금 승계액은 130,000천원이 아닌 214,000천원으로 확인되어 청구인의 주장은 신뢰성이 없으며, 계약금 41,000천원은 양수인이 주장하는 취득가액 410,000천원의 10%에 해당함으로 쟁점금액이 적정하고, 신규 대출금 260,000천원도 청구인의 기존 대출금 214,000천원을 인수하고 상환한 금액으로서 중도금으로 지급한 것으로 보인다고 검토한 후, 양수인이 청구한 과세전적부심사청구에 대해 양수인의 취득가액을 쟁점금액으로 하고 직권시정 조치하였음이 확인된다.

4. 양수인은 조사관서에 쟁점부동산의 부동산매매계약서를 제출하였는바, 매매대금은 금 사억일천만원으로 기재되어 있고, 계약금은 금 사천삼백만원, 영수자 청구인으로, 2002.12.15. 중도금 금 일억삼천만원을 지급하기로 하고, 잔금 금 이억삼천칠백만원을 2002.12.30. 지급하기로 하였으며 특약사항으로 잔액금 중 일부 삼천만원은 명도확인 후 지급한다라고 기재되어 있음이 확인된다.

5. 이에 양도가액을 과소 신고하였다는 조사관서로부터 통보된 청구인의 과세자료를 바탕으로 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 쟁점금액(410,000천원)으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 사실이 처분청의 양도소득세 결정결의서에 의해 확인된다.

6. 한편, 청구인은 쟁점부동산의 양도대금이 입금된 내용은 다음과 같다고 하면서 청구인의 ○○은행 예금계좌를 제출하였는바,

• 가) 2002.12.17. 계약금 41,000천원을 양수인으로부터 수표로 받아 중개수수료 5,000천원을 청구외 김○○(이하 “김○○”라 한다)에게 지급하였으며 나머지 36,000천원은 청구인의 ○○은행 예금계좌에 입금하였고,
• 나) 2002.12.20. 양수인은 중도금 39,000천원을 청구인의 ○○은행 계좌로 이체하였으며,
• 다) 2002.12.30. 양수인은 ○○마을금고에서 융자받은 금액을 청구인이 대출받은 금액을 상환하고자 △△마을금고 계좌에 214,000천원을 이체하였고,
• 라) 2002.12.31. 잔금 23,000천원을 양수인으로부터 받아 김○○에게 중개수수료 2,000천원을 주고 나머지 21,000천원은 청구인의 ○○은행 계좌에 입금하였는바, 이를 합하면 쟁점부동산을 양도하고 청구인이 실지로 수령한 총금액은 317,000천원이라고 하면서 청구인의 예금계좌 사본을 제출하였다.

6. 또한, 청구인은 사업내역이 전혀 없는 김○○가 작성한 “김○○는 쟁점부동산의 매각 중개를 하여 수수료 1,000만원를 받았고, 계약금 사천일백만원, 은행 새마을금고 이억천사백만원을 승계키로 하고 중도금 3,900만원, 잔금 2,300만원을 청구인이 받아 간 사실을 잘 안다”라는 확인서를 당심에 제출하였다.

7. 그리고, 청구인이 당심에 제출한 2008.5.14. △△경찰서에서 작성된 양수인과 청구인의 진술서를 살펴보면,

• 문) (양수인에게 질문함) 위 매매계약 시 얼마에 인수를 하는 것으로 하여 매매계약이 이루어진 것인가요?
• 답) 4억1,000만원을 주기로 하고 계약을 하였습니다.
• 문) 세무서에 신고당시 청구인과 최초 계약할 당시 작성한 매매계약서를 제출하였나요?
• 답) 당시 제가 양도소득세를 신고할 때는 청구인과 계약 당시 작성한 매매계약서를 분실한 상태였기 때문에 제가 임의대로 매매계약서를 작성하여 제출하게 되었습니다.
• 문) 당시 위조한 매매계약서의 내용을 보면 그 매매대금이 4억1,000만원으 로 기재되어 있는데 이 금액이 실제 거래된 금액이 맞습니까?
• 답) 예, 저는 4억1,000만원에 매매계약을 한 것이 맞으며 계약당시 계약금 으로 4,100만원을 주고 중도금과 잔금 등을 은행 송금하여 준 사실이 있습니다.
• 문) (청구인에게 질문함) 위 위조된 계약서를 보면 매매대금이 4억1,000만원으로 기재되어 있는데 실제 매매금액은 얼마였나요?
• 답) 실제로는 제가 양수인에게 3억1,700만원을 받고 매도하였습니다.
• 문) 진술인은 위 매매와 관련하여 관할세무서에는 얼마에 매도한 것으로 하여 신고를 하였나요?
• 답) 당시 실거래가가 아니고 기준시가로 신고를 해도 되었기 때문에 2억2천만원에 매도한 것으로 하여 신고를 하였습니다.
• 문) 그럼 양수인이 주장하는 금액과 진술인이 주장하는 금액은 상이한데, 실제 진술인이 주장하는 사항에 대하여 이를 입증할 입증자료는 있는가요?
• 답) 저는 양수인에게 매매대금을 건네받으면서 그 송금내역이 있고 고소장 제출 시 그 자료를 함께 제출하였기 때문에 저의 진술이 입증된 것입니다.
• 문) (양수인에게 다시 질문함) 진술인 청구인은 현재 피의자와의 매매계약 시 매매대금은 3억1,700만원이라고 하는데 어떠한가요?
• 답) 예, 저는 청구인에게 4억1,000만원을 주고 여관을 인수받은 것으로서 당시 계약금으로 4,100만원을 건네주었고, ○○여관의 임대보증금으로 5,000만원을 주었고, 나머지 중도금과 잔금을 주었는데 은행 송금하여 주거나 현금이나 수표로 건네준 사실도 있었습니다.
• 문) 피의자는 본건 관련 △△세무서에 제출한 청구인과의 매매계약서는 청구인의 동의나 허락 없이 이를 위조하여 작성한 후 이를 세무서에 재출한 것은 맞지요?
• 답) 예, 맞습니다.

8. 또한, 청구인은 상기 7)호와 같이 양수인을 피의자로 하여 △△경찰서를 거쳐 사문서위조와 위조사문서행사로 △△지방검찰청에 고발하였고, 이에 2008.5.29. △△지방법원은 약식명령에 의해 판결하였는바, “쟁점부동산을 매도한 후 양도소득세 신고과정에서 자신이 청구인과 사이에 작성․보관하던 매매계약서를 제출하여야 하나 이를 분실하여 제출하지 못하게 되자 쟁점부동산에 대해 매매대금 사억일천만원에 매매한다는 내용의 매매계약서를 작성한 후 미리 새겨둔 청구인의 도장을 이용하여 매도자란에 청구인의 도장을 임의로 찍어서 매매계약서 1매를 위조하여 ○○세무서 담당공무원에게 제출하여 이를 행사한 것이다”라고 하면서 양수인에게 벌금 삼백만원을 부과하는 판결을 하였다.

• 라. 판 단 이상의 사실을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 실제로는 청구인의 예금계좌로 양도대금을 수령하였으므로 이에 따라 양도소득세를 과세하는 것이 타당하다고 주장하고 있으나, 양수인이 조사관서에 제출한 부동산매매계약서의 내용과 같이 양수인은 쟁점부동산의 매매가액을 쟁점금액으로 하여 매수하였음을 확인하고 있고, 그 매수 사실이 양수인이 제출한 예금계좌와 대출금 내역서 및 사업내역서 등에 의해 구체적이고 객관적으로 확인되고 있으며, 또한 청구인은 청구인의 예금계좌에 입금된 금액만이 양도가액이라고 하고 있으나, 양수인이 지급하였다고 하는 수표 등에 대해서는 청구인이 그 금액 전부를 청구인이 제출한 ○○은행 계좌로 전부 입금하였다고는 단정할 수 없을 뿐만 아니라, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 양도소득세 과세표준 신고할 때에는 실지거래가액이 198,000천원이라고 신고하였다가 조사관서에 소명자료를 제출하면서는 양도가액이 다시 220,000천원이라 하고 △△경찰서의 진술에서는 쟁점부동산을 기준시가로 신고하였다고 하다가 또한, 당심에서는 이를 다시 변경하여 317,000천원이라고 하고 있는 점을 볼 때, 청구인이 주장하는 실지거래가액은 그 어느 금액도 신빙성이 없다 할 것이므로 쟁점부동산의 양도가액을 317,000천원으로 볼 수는 없다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 양수인이 확인한 쟁점금액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.