청구인은 불복단계마다 청구주장을 변경하여 그 주장내용이 신빙성이 없는 반면, 처분청이 과세근거로 삼은 매매계약서는 그 특약사항이 구체적으로 기재되어 있는 등 실제 매매계약서로 보이므로, 이에 근거하여 과세한 처분은 정당함.
청구인은 불복단계마다 청구주장을 변경하여 그 주장내용이 신빙성이 없는 반면, 처분청이 과세근거로 삼은 매매계약서는 그 특약사항이 구체적으로 기재되어 있는 등 실제 매매계약서로 보이므로, 이에 근거하여 과세한 처분은 정당함.
청구인은 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 379-19 소재 단독주택{대지 143.5㎡, 건물 252.48㎡(지하․1층․2층 각각 84.16㎡), 이하 “쟁점주택”이라 한다}을 2002. 11. 19. 한국자산관리공사로부터 공매로 취득하여 보유하다 2003. 4. 1. 청구외 염○○(이하 “염○○”이라 한다)에게 소유권을 이전하고, 190,000,000원을 실거래양도가액으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였다. 쟁점주택을 취득한 염○○은 2006. 4. 11. 쟁점주택을 다시 양도한 후, 청구인과 270,000,000원에 계약한 쟁점주택 부동산 매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)를 근거로 그 취득가액을 270,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였고, 이를 확인한 ○○세무서장은 청구인이 과소신고한 금액에 대하여실가상이 및 불성실신고 혐의자 자료를 처분청에 통보하였다. 처분청은 동 자료통보내용에 따라 과소신고 금액 80,000,000원을 쟁점주택 양도가액에 포함하여, 2007. 12. 1. 청구인에게 2003년 과세연도 양도소득세 42,529,310원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008. 1. 29. 이의신청을 거쳐 2008. 6. 9. 심사청구를 하였다.
1. 쟁점1금액이 쟁점주택에 대한 실제 양도가액인지 여부
2. 쟁점2금액을 자본적 지출액으로 보아 필요경비로 공제함이 타당한지 여부
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액” 이라 한다)에 의한다.
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고 기한까지 납세지관할 세무서장에게 신고하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 4) 소득세법 제67조 【즉시상각의 의제】
① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.
② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 5) 소득세법 제114조 【양도소득세 과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
1. 청구인은 쟁점주택을 2002. 11. 19. 한국자산관리공사로부터 공매로 취득하여 보유하다가 2003. 4. 1. 염○○에게 양도하였고, 염○○은 2006. 4. 11. 이를 다시 청구외 이○○ 등에게 양도하였음이 등기부등본에 의해 확인된다.
2. 청구인은 쟁점주택을 양도하고 2003년 5월 자산양도차익 예정신고를 하면서 양도가액을 190,000,000원으로 하여 신고하였고, 염○○은 쟁점주택 양도후 그 취득가액을 270,000,000원으로 하여 자산양도차익 예정신고를 하였으며, 이에 대하여 처분청은 청구인이 쟁점주택을 염○○에게 270,000,000원에 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 동 예정신고서와 경정결의서 및 국세통합전산망(TIS) 등에 의하여 확인된다.
3. 청구인과 강○○(실제 취득자 염○○)간에 2003. 2. 20. 작성한 것으로서 ○○세무서장이 처분청에 통보한 쟁점매매계약서를 보면, 매매대금이 270,000,000원인데, 계약금 10,000,000원은 계약시에 지불하고, 중도금란은 공란인 채 잔금 165,000,000원을 2003. 3. 31. 지불한다고 되어 있으며, 그 특약사항 란에는전세보증금 1층 4,300, 2층 5,200, 현재 9,500만원. 잔금 165,000,000중 일부(약 1억원)를 전세로 대체하고 나머지는 현금으로 지불한다. 그리고 만약 전세가 안나갈 경우 소유권 이전과 동시에 융자하여 잔금을 지불한다. 잔금기일 2003년 3월 31일로 함.이라고 기재되어 있다.
4. 청구인은 당초 이의신청 당시에는 쟁점매매계약서상 매매대금 270,000,000원과 쟁점1금액(250,000,000원)과의 차액인 20,000,000원을 부동산 중개수수료로 강○○에게 지급하였다고 주장하였다가, 이의신청 심리 중에 동 금액을 강○○이 아닌 김○○에게 지급하였다고 주장을 변경하였으며, 이 건 심사청구시에는 이를 다시 변경하여 청구인은 강○○과 김○○에게 쟁점주택을 쟁점1금액에 양도한 것이고 최초 취득자 강○○과 미등기 전매자 김○○이 최종 취득자 염○○에게 쟁점주택을 양도한 것이라고 주장하고 있다. 5) 청구주장에 의하면, 청구인은 쟁점주택 양도대금에 대하여 2003. 2. 20. 현금과 수표로 계약금 10,000,000원을 지급받았고, 중도금 95,000,000원은 쟁점주택 1층과 2층 전세보증금으로 대체하였으며, 잔금은 미등기 전매수수료 20,000,000원을 차감한 145,000,000원을 현금과 수표로 수령한 다음 이를 은행에 입금하지 아니하고 당초 취득시의 새마을금고 대출금 1억원과 건물개축비 42,000,000원 및 양도소득세 3,000,000원 등을 대신 내준 오빠 청구외 이◇◇(이하 “이◇◇”이라 한다)과 정산 후 청구인은 잔액 20,000,000원만을 수령하였다는 것이나, 그에 대한 증빙은 제시하지 못하고 있다.
6. 김○○이 2008. 2. 24. 작성한 진술서를 보면,본인은 2003. 2. 20.경 ○○광역시 ○○구 ○○동에서 부동산중개업에 종사하는 사람이었는데, 평소에 부동산거래관계로 알고 지내던 청구인의 오빠 이◇◇으로부터 쟁점주택의 매매의뢰를 받아 염○○을 대리한 강○○에게 매매를 하여 주며 부동산매매계약서를 직접 작성하여주었고, 부동산매매중개를 하여준 대가로 2,000만원을 청구인을 대리한 이◇◇으로부터 받았으며, 강○○이 부동산수수료로 2,000만원을 받았다고 영수증을 작성하여 준 것은 본인에게 연락이 되지 않자 이◇◇이 강○○에게 요구하여 받은 것으로 알고 있으나 실제는 본인이 거의 전부 받았고 강○○은 조금밖에 받은 것이 없다.는 취지로 기재되어 있으나, 그 대금수수사실을 입증할 만한 증빙은 제시하지 못하고 있다.
7. 청구인은 당초 과세전적부심사청구 및 이의신청 당시에는 쟁점주택 옥상 방수공사 등을 한○○에게 의뢰하여 공사를 하였다고 주장하면서 한○○가 작성하였다는 쟁점2금액의 공사내역서 등을 제출하였다가, 처분청에서 동 공사와 관련하여 공사대금이 한○○에게 지급되었다는 사실을 알 수 있는 증빙의 제출을 보정요구하자, 동 보정서류 제출시에는 한○○가 아닌 김◇◇이 실제 공사자라고 그 주장을 변경하면서 김◇◇이 작성하였다는 견적서 등을 제출하였는바, 한○○가 작성하였다는 공사내역서와 김◇◇이 작성하였다는 견적서 내용은 아래와 같다. (단위: 원) 공 사 내 역 한○○ 작성 공사내역서 김◇◇ 작성 견적서 비 고 옥상방수(우레탄) 2,925,000 5,000,000 방문 교환 2,520,000 2,520,000 화장실 올 수리(집기포함) 7,500,000 7,500,000 전체 샤시 및 현관문 교환 9,300,000 9,300,000 건물페인트 3,520,000 3,520,000 보일러 교환 및 수리 750,000 4,000,000 전등 교환 2,750,000 2,750,000 씽크대(중급) 교환 3,400,000 3,400,000 도배(실크합지, 광폭) 2,700,000 2,700,000 3층바닥 보일러 배관 교체 3,200,000 3,200,000 폐기물 1,050,000 3,000,000 공과잡비 및 식대 1,800,000 5,000,000 합 계 41,415,000 51,890,000
8. 한○○가 2008. 2. 20. 작성한 확인서를 보면,본인은 현재 정식으로 사업자등록증을 내서 사업을 하고 있지만 2002. 11월경 청구인 소유의 쟁점주택 수리를 하며 일을 할 때는 김◇◇ 밑에서 목수 일을 하면서 반장의 직책을 맡으며 재하도급 형태로 일을 하고 있었는바, 김◇◇에게 현장 인부 및 하도급업자 소개를 한 관계로 공사대금을 본인이 대신 받아서 주로 나누어 주었는데, 주택수리일을 시작할 때 정식으로 공사계약을 맺고 한 것이 아니라 평소에 잘 알고 있는 사이라서 공사 하루 전에 대략 공사금액 얼마에 하자고 하면 일당 일을 받고 일을 하는 것이 업계 관행이었다.라는 취지로 기재되어 있다.
9. 한○○가 2003. 2. 20. 작성한 수기(手記) 영수증을 보면, 41,415,000원(쟁점2금액)을 쟁점주택 공사비로 영수하였다는 취지로 기재되어 있다.
10. 김◇◇이 2008. 2. 24. 작성한 확인서를 보면,2002. 11. 청구인 소유의 2층 주택에 대하여 청구인의 친오빠인 이◇◇으로부터 지하 및 1․2층 전체 리모델링공사(총 공사금액 약5천만원)를 의뢰받고 공사를 해 주었는데, 당시 공사금액에 대하여 세금계산서를 발행하지 못한 것은 공사금액 약5천만원중 청구인의 오빠인 이◇◇의 부탁으로 인건비 및 자재비를 한○○ 및 여러 인부 등에게 대신 나누어 지급하다 보니 현실적으로 어려웠고(인건비가 상당수 차지함), 리모델링을 한 번에 한 것이 아니라 여러 번에 걸쳐 공사를 하였기 때문에 공사비가 다른 집에 비해 훨씬 많이 들었으며, 또한 경매로 낙찰을 받은 주택이다 보니 6가구가 한 번에 이사한 것이 아니고 한 가구씩 이사를 하면 그때마다 공사를 하였고, 경매로 낙찰을 받은 집이라 낙찰자도 집 구조를 잘 모르고 하여 집 리모델링비가 다른 집에 비해 많이 들 수밖에 없었다.는 취지로 기재되어 있다.
11. 이◇◇ 명의의 ○○은행 계좌(○○○-○○-○○○○○○)를 보면, 동 계좌에서 2002. 11. 18.자 5백만원, 2002. 11. 29.자 5백만원, 2003. 2. 10.자 5백만원, 2003. 2. 18.자 5백만원, 2003. 3. 22.자 2,600,000원 및 2003. 4. 10.자 2백만원 등 총 24,600,000원이 김◇◇ 계좌로 입금되었음이 확인된다.
12. 김◇◇과 한○○는 쟁점2금액에 대하여 부가가치세 등 제세 신고사실 및 2003년 당시 사업자등록을 한 사실이 없음이 국세통합전산망(TIS)에 의하여 확인된다.
1. 청구주장에 의하면, 청구인은 강○○과 김○○에게 쟁점주택을 쟁점1금액에 양도한 것이고 최초 취득자 강○○과 미등기 전매자 김○○이 최종 취득자 염○○에게 쟁점주택을 양도하였다는 것이나,
2. 청구인은, 쟁점주택을 취득한 뒤 건물 노후로 인하여 쟁점2금액 상당의 자본적 지출에 해당하는 공사를 한 사실이 있으므로 쟁점2금액을 필요경비로 공제하여 과세하여야 한다고 주장하나,
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.