분양권 프리미엄 가액을 전 소유자가 신고한 가액으로 볼 수 있는지 여부

청구인은 2003.4.30. 청구 외 금○준(이하 “금○준”이라 한다)으로부터 서울특별시 ○○구 ○○동 000-7번지 ○○데미스위트 A동 0000호(건물면적 114.19.㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다) 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 취득하여 2005.2.15. 소유권 등기한 후 2006.10.25. 청구 외 사단법인○○공제회에 양도하고 2006.11.30. 양도가액을 740,000천원으로, 취득가액을 521,750천원으로 하여 양도소득세 70,872,200원을 예정신고․납부하였다.

○○세무서장(이하 “조사관서”라 한다)은 2007.8.7. 청구인이 신고한 취득가액 521,750천원과 금○준이 신고한 양도가액 468,750천원이 서로 상이하므로 차액 53,000천원을 청구인의 양도소득 필요경비에서 부인하는 것으로 하여 처분청에 과세자료로 통보하였고 이를 수보한 처분청은 2007.12.3. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 24,469,230원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.29. 이의신청을 거쳐 2008.5.23. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 처분청은 금○준이 양도소득세 신고시 제출한 아파트분양권 매매계약서와 청구인이 작성한 거래사실 확인서에 의하여 청구인의 취득가액을 468,750천원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 경정․고지하였으나, 금○준이 제출한 사실확인서는 당시 부동산 중개업소 및 금○준의 요구에 의하여 아무 뜻도 없이 거래사실 확인서에 인감을 날인하여 준 것일 뿐, 청구인의 실제 취득가액은 521,750천원(분양계약금 39,375천원, 프리미엄 128,000천원, 분양잔금 196,876천원, 융자금 157,499천원) 이므로 청구인에게 과세한 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.
• 나. 청구인은 2003.4.30. 쟁점분양권에 대해서 분양납입금 39,375천원과 분양권의 프리미엄 128,000천원을 포함한 167,375천원을 금○준에게 지급하고 매입하였으나 처분청에서는 아무런 확인도 없이 금○준의 신고사실만 가지고 청구인에게 과세한 것은 국세기본법 제14조 (실질과세)에 위배되는 것이며, 거래당시 부동산 중개업자가 작성한 부동산거래내역서, 부동산 중개업자 명함을 추적하여 사실확인을 요청하면 될 것이고, 청구인의 예금통장에서 인출하여 금○준에게 건네준 수표를 금융기관에 자금흐름을 추적하여 보면 프리미엄 전액을 누가 수취하였는가 명백히 확인 될 수 있을 것이고,
• 다. 청구인은 쟁점분양권의 계약금으로 2003.4.30. 10,000천원, 2003.5.2. 20,000천원을 금○준에게 지급하였으나 거래사실 확인서에는 2003.4.30. 계약금 30,000천원을 일시에 지급한 것으로 기재되어 있고, 잔금 241,874천원을 2003.5.16. 지급한 것으로 되어있으나 잔금 241,874천원에는 융자금 157,499천원이 포함되어 있으므로 거래사실 확인서는 실제와 달리 작성된 것이며,
• 라. 청구인은 아파트 분양권매매계약서 부동산 중개업자란에 중개업자를 기재만 하지 않았을 뿐, 쟁점분양권 매매계약은 서울특별시 ○○구 ○○동 000-00 ○○캐릭터000상가 000호 소재 ○○부동산(계약담당자 고○환)에서 이루어진 것으로서 부동산중개수수료를 분명히 지급하였으나 영수증이 분실되어 부득이 필요경비에 산입하지 못한 것이며, 중개업자 자필로 작성한 원시기록에 의하면 총 매매가 393,750천원, 기납입 39,375천원, 프리미엄 128,000천원, 소계 167,375천원, 현금필요액 167,375천원에서 계약금 30,000천원 공제후 2003.5.15. 잔금 137,375천원으로 기재되어 있는 것으로 확인되므로, 처분청이 청구인의 실지 취득가액을 부인하고 과세한 이 건 처분은 부당한 것이다.
• 마. 처분청은 이의신청결정서에서 쟁점분양권 계약일인 2003.4.30. 보다 빠른 2003.4.10. 두차례에 걸쳐 고○환으로부터 4,000천원이 입금된 사실이 있어 청구인과 고○환의 관계가 분명치 않다고 하였으나, 2003.4.10. 고○환에게서 두차례에 걸쳐 입금된 4,000천원은 2003.3.19. 고○환을 통하여 서울특별시 ○○구 ○○동 000-00 ○○팰리스 0동 0000호를 양도하고 부동산 중개수수료를 과다지급 하여 그 차액을 돌려받은 것이다.

청구인은 쟁점분양권 프리미엄으로 128,000천원을 지급하였다고 주장하고 있으나 금○준은 청구인의 인감증명과 거래사실 확인서를 첨부하여 프리미엄이 75,000천원 이라고 양도소득세를 신고하였으며, 청구인이 중개인 고○환을 통하여 매매대금을 지급하였다고 주장하고 있으나 금○준에게 지급되었다는 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점분양권의 프리미엄 가액을 전 소유자가 신고한 75,000천원으로 보아 과세할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. (이하 생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가 (중간 생략)

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정 신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ (생 략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (이하 생략) 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ～⑩ (생 략)

⑪ 법 제97조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법”이라 함은 거주자가 전 소유자의 부동산양도 예정신고 또는 확정신고에 있어서 제169조 제1호 마목의 규정에 의하여 인감증명서를 제출하는 방법을 말한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 쟁점부동산을 2006.10.25. 사단법인○○공제회에 양도하고, 양도가액을 740,000천원으로, 취득가액은 521,750천원으로 하여 2003.11.30. 양도소득세 예정신고․납부 하였으며, 금○준은 2003.5.16. 청구인에게 쟁점분양권을 양도하고, 2003.5.22. 실지거래가액에 의하여 양도가액은 271,874천원으로, 취득가액은 211,874천원으로 하여 양도소득세 예정신고․납부한 사실이 심리자료 등에 의하여 확인된다.

2. 처분청은 조사관서의 이의신청 결정문 및 실지거래가액 검토조서, 청구인과 금○준의 양도소득세 예정신고서와 동 부속서류 등에 의하여 청구인이 신고한 취득가액 중 쟁점분양권의 프리미엄 128,000천원을 75,000천원으로 보아 2007.12.3. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 24,469,230원을 경정․고지하였음이 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

3. 금○준이 쟁점분양권에 대한 양도소득세 예정신고시 제출한 아파트분양권 매매계약서 및 거래사실 확인서를 보면,

• 가) 아파트분양권 매매계약서는 2003.5.14. 접수번호 00000호로 서울특별시 ○○구청장이 검인하였으며, ‘매매금액 271,874천원, 계약금 30,000천원은 2003.4.30. 지불하고 영수함, 잔금 241,874천원은 2003.5.15. 지불한다.’ 라고 기재되어 있고, 특약사항을 보면 ‘현 매매금은 불입금과 권리금 75,000천원을 포함한 금액임’이라 기재되어 있으며, 중개업자란은 공란으로 되어 있고 계약서 여백에 법무사 이○응 사무소의 고무인과 인감이 날인되어 있다.
• 나) 거래사실확인서는 2003.5.16. 청구인이 인감증명을 첨부하여 작성한 것으로 ‘부동산의 표시를 쟁점분양권으로 하고 거래내역으로 매매대금 271,874천원, 계약금 30,000천원 2003.4.30. 잔금 241,874천원 2003.5.16, 상기 매도인과 매수인은 상기부동산을 거래내역과 같이 거래한 사실을 확인합니다.’ 라고 기재되어 있다.

4. 청구인은 쟁점분양권을 금○준으로부터 분양계약금 39,375천원과 프리미엄 128,000천원을 합한 167,375천원에 취득하였다고 주장하며, 이 건 양도소득세 예정신고서 첨부서류로 쟁점부동산 매매계약서, 경위서, 부동산중개인이 작성한 것이라 주장하는 쟁점분양권 거래내역서, 청구인의 하나은행 통장 사본, 주택청약예금 통장 사본, ○○증권 위탁계좌거래내역 조회서, 한미은행 ○○중앙지점에서 발행한 10,000천원권 자기앞수표(바가00000000～0000, 00000000～0000) 사본 5매, 쟁점분양권 매매계약서(2003.5.14. 서울특별시 ○○구청장 검인) 및 금○준이 작성한 영수증 사본 2매를 제출한 것으로 확인되는바, 이에 대하여 살펴보면,

• 가) 청구인이 제출한 쟁점분양권 매매계약서는 금○준이 양도소득세 예정신고시 제출한 계약서와 동일한 것으로 확인된다.
• 나) 청구인이 2006.10.26. 작성한 것으로 된 경위서의 주요내용을 보면, ‘청구인은 2003.5.2. ○○동에 있는 ○○부동산(02-000-0000) 고○환을 통하여 프리미엄 128,000천원을 주고 쟁점분양권을 구입하였으며, 그 당시 부동산의 권유와 다운계약서를 써주지 않으면 계약을 안 하겠다고 해서 프리미엄 75,000천원에 구입한 걸로 다운계약서를 작성하게 되었다. 청구인은 부동산 중개인 고○환에게 프리미엄 128,000천원을 주었고, 고○환은 그 중 수표일부 58,000천원을 은행에서 현금으로 찾아서 금○준에게 주었다’ 라고 기재되어 있다.
• 다) 청구인은 부동산 중개업자를 통하여 쟁점분양권을 취득하였다고 주장하며 부동산 중개업자(○○부동산)의 명함과 부동산 중개인이 작성한 것이라 주장하는 거래내역서를 제출하였는바, 그 주요내용을 보면, 부동산중개업자 명함에는 ○○부동산이라는 상호와 전화번호만 인쇄되어 있고, 수기로 고○환이라는 이름과 휴대폰 번호가 기재되어 있으며, 거래내역서에는 ‘총 매매가 393,750천원, 납입금 39,375천원, 프리미엄 128,000천원, 계 167,375천원, 융자금 157,499천원, 현금필요액 167,375천원에서 계약금 30,000천원을 제외한 잔금 137,375천원(5월 15일)’이라 작성되어 있으며, 작성일자 및 작성자 등은 기재되어 있지 않다.
• 라) 청구인은 쟁점분양권의 양도소득세 예정신고시 기타필요경비로 18,882,762원을 계상하였으며, 이와 관련한 증빙으로 취득세 7,874,350원, 등록세 등 공과금 10,601,412원과 법무사 보수 407,000원에 대한 영수증을 제출하였으며 부동산 중개수수료는 계상하지 않은 것으로 확인된다.
• 마) 금○준이 청구인에게 작성하여 준 영수증 2매 사본을 보면, 1매는 2003.4.30. 쟁점분양권 계약금의 일부금조로 10,000천원을, 나머지 1매는 쟁점분양권의 융자금 포함 잔금으로 241,874천원(계약서상 잔금금액과 일치)을 영수한 것으로 작성되어 있다.
• 바) 청구인의 ○○증권 위탁계좌거래내역 조회서 및 출금확인서를 보면, 2003.5.16. 53,000천원이 출금된 것으로 확인되고 있으며, 무통장입금증을 보면, 2003.5.2. 하나은행 ○○지점에서 금○준의 계좌로 20,000천원을 타행환입금(국민)한 것으로 확인된다.
• 사) 청구인이 쟁점분양권을 프리미엄 128,000천원을 포함한 167,375천원에 취득하였다고 주장하며 제출하고 있는 금융증빙 내역을 보면, 다음과 같다. 구분 거래일자 금 액(원) 입증서류 계약금 2003.4.30. 10,000,000 영수증 2003.5.2. 20,000,000 하나은행 통장사본(대체) 및 무통장입금증 2003.5.16. 80,000,000 하나은행 통장사본(대체 -0000, 수표로 출금) 2003.5.16. 6,000,000 하나은행 통장사본(대체 -0000, 수표로 출금) 2003.5.16. 50,000,000 한미은행 수표 5매(바가00000000~00, 바가00000000~00) 2003.5.16. 1,375,000 계 167,375,000 금○준 납입금 39,375천원, 프리미엄 128,000천원

5. 청구인은 고○환을 통하여 금○준에게 지급한 것이라 주장하는 한미은행 자기앞수표 50,000천원에 대한 금융조회를 신청하였는바, 수표발행은행인 한국씨티은행 ○○중앙지점에 확인하여 본바 2003.5.16. 고○환(000000-0000000)이 배서한 것으로 확인되고 있으며, 고○환의 사업이력 내역 및 근로소득 발생 사실은 없는 것으로 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

6. 청구인은 2008.7.10. 작성한 것으로 된 고○환의 사실확인서를 제출하였는바, 이 건과 관련된 주요내용을 보면, “본인은 ○○구 ○○동 000-00번지 ○○캐릭터000상가 000호 소재 ○○부동산(대표 백○진) 소속으로 근무할 당시 2003.4.30. 쟁점분양권의 매매를 중계하였으며 잔금 지급시 청구인으로부터 한미은행 수표 5매 50,000천원과 기타 3,000천원을 포함하여 합계 총 53,000천원을 건네받아 2003.5.16. 신한은행 ○○동지점에서 수표 5매를 현금으로 교환하여 국민은행 ○○동지점에서 분양계약서 권리의무 승계시 청구인 입회하에 금○준에게 건네준 사실을 확인합니다” 라고 기재되어 있다.

7. 청구인 및 고○환이 쟁점분양권의 중개업소라 주장하는 ○○부동산(백○진)은 서울특별시 ○○구 ○○동 000-00 ○○캐릭터000상가 000호에서 2003.6.11. 개업하여 2004.2.12. 폐업하였으며, 부가가치세 신고내역을 살펴보면 2003년 제1기분은 무실적으로, 2003년 제2기분은 매출과세표준을 2,000천원으로 하여 신고한 것으로 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

• 라. 판단 위 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 청구인은 2003.4.30. 중개업자 고○환을 통하여 금○준으로부터 쟁점분양권을 프리미엄 128,000천원에 취득하는 계약을 체결하고 128,000천원을 청구인의 예금계좌에서 수표로 출금하여 고○환에게 전달하였으며 고○환은 그 중 수표일부 50,000천원을 은행에서 현금으로 찾아 금○준에게 지급하였으므로 수표추적을 통하여 확인이 가능할 것이라 주장하고 있으나, 청구인이 부동산중개업소라 주장하는 ○○부동산은 이 건 쟁점분양권 매매계약일 2003.4.30. 이후인 2003.6.11. 개업하였고, 고○환이 ○○부동산에 소속되어 부동산 중개를 한 사실 등이 객관적으로 확인되지 않고 있으며, 청구인은 이 건 양도소득세 예정신고시 중개업자 수수료를 필요경비로 공제하지 않은 점과, 청구인이 고○환에게 전달한 128,000천원 중 고○환이 수표일부 50,000천원을 은행에서 현금으로 찾아 금○준에게 지급하였다고 주장하고 있어, 우리 청에서 관련수표를 추적하여 확인하여 본 바 고○환의 배서내용만 확인될 뿐 상기 50,000천원이 금○준에게 귀속되었는지 여부가 확인되지 않고 있으므로 청구인의 주장에 신빙성이 있다고는 보기 어렵다. 또한, 소득세법 제97조 제7항 및 동법 시행령 제163조 제11항에 의하면 ‘거주자가 당해 자산의 취득당시 전소유자의 부동산 양도신고에 있어서 인감증명서를 첨부하여 제출하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다’ 라고 규정하고 있으며, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 것(대법원93누2353, 1993.4.9. 같은 뜻)이므로, 청구인이 2003.5.16. 금○준에게 인감증명을 첨부하여 작성한 사실확인서에 쟁점분양권의 거래금액을 271,874천원(프리미엄 75,000천원)으로 확인하여 준 사실과, 청구인이 제출한 영수증 2매를 보면 1매는 계약금 30,000천원 중 청구인이 무통장으로 입금한 20,000천원을 제외한 금액인 10,000천원에 대하여 작성한 것이며, 나머지 1매는 쟁점분양권 매매계약서 상의 매매금액 271,874천원에서 계약금 30,000천원을 제외한 금액인 241,874천원과 일치하고 있는 점과, 청구인은 쟁점분양권 거래계약서가 사실과 다르다고 주장할 뿐 실제 매매계약서 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고 제출한 대금지급 증빙도 청구인이 주장하는 금액과 일치하지 아니하고 있는 점을 볼 때, 청구인의 주장을 인정하기는 어려운 것으로 보인다. 따라서, 처분청이 쟁점분양권의 프리미엄을 75,000천원으로 보고 취득가액을 468,750천원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.