등기가 가능함에도 권리상태로 양도한 행위가 미등기자산의 양도인지 여부

청구인은 1997.3.6. 청구외 ○○시장(이하 “○○시장”이라 한다)과 ○○ 택지개발지구 00블럭 0롯트 상업용지 649.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 경쟁입찰에 의하여 646,585,510원에 분양받기로 계약한 후 계약금 65,010,000원을 납부하고 1997.6.4. 1차중도금으로 130,020,000원을, 1997.9.5. 35,030,000원, 1997.10.1. 97,948,500원, 1997.10.7. 62,050,500원을 2차중도금으로, 1997.12.5. 65,020,000원, 1998.1.5. 65,000,000원을 3차중도금으로 납부하였으며, 잔금으로 1998.12.30. 26,505,500원, 1999.2.2. 98,000,000원, 2000.5.6. 1,000,000원, 2000.5.8. 1,000,000원을 납부하고 2000.5.8. 분양계약자 명의를 청구외 장◈◈․장○○(이하 “장○○외 1인”이라 한다)으로 변경하면서 쟁점토지 양도대가로 동인들로부터 670,000,000원을 수령하고 동인들 명의로 쟁점토지의 소유권을 등기하게 하였으나 양도소득세 신고를 하지 않았다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점토지가 1998.12.30. ○○도 ○○시 ○○동 000-0번지 대지로 공부상 확정되어 소유권 이전등기가 가능함에도 잔금 2,000,000원을 납부하지 않는 방법으로 소유권 이전을 회피하다가 2000.5.8. 장○○외 1인에게 분양계약자 명의를 이전하는 방법으로 양도한 것은 미등기전매에 해당된다고 보아 2008.4.14. 2000년 과세연도 양도소득세 29,687,000원을 청구인에게 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.5.21. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점토지는 ○○시장이 용지조성 사업중인 토지로 ○○시장으로부터 토지의 명의변경 신청 승인을 득한 뒤인 2000.5.8. 잔금 납부와 동시에 장○○외 1인에게 쟁점토지의 권리의무가 승계된 것이므로 적법한 절차에 따라 명의가 변경된 쟁점토지를 미등기양도자산으로 볼 수는 없다 할 것이고, 청구인의 쟁점토지와 인접한

○○ 도

○○ 시

○○ 동 000-0번지 및 같은 곳 000-⃟번지의 등기부등본을 보면 이 토지들도 각각 2000.10.16.과 2001.2.6. 분양후 최초로 소유권이 이전되는 등 권리의무 승계시점인 2000.5.8.은 부동산을 양도할 수 있는 권리만 있었을 뿐이므로 청구인이 쟁점토지를 미등기 양도한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.

미등기자산으로써 취득세 및 등록세를 부담하지 않을 목적으로 잔액을 청산하지 않고 있다가 권리의무의 승계를 하는 경우에는 미등기자산에 해당하는바, 청구인은 쟁점토지의 등기가 가능함에도 소액의 잔액을 청산하지 않는 방법으로 등기를 하지 않고 잔금청산과 동시에 명의변경절차에 따라 자산을 양도하였으므로 이를 미등기자산의 양도로 보아 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도가 미등기자산의 양도에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (이하 생략) 2) 소득세법 시행령 제157조 【토지등의 범위】

① ～ ② (생략)

③ 법 제94조 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 지상권․전세권과 등기된 부동산 임차권

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (이하 생략) 3) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (이하 생략) 4) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.(99.12.28 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제2호의 규정에 의한 자산 중 대통령령이 정하는 것인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (이하 생략) 5) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① ～ ② (생략)

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (이하 생략) 6) 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산】 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 (이하 생략) 7) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지 】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인(을)이 1997.3.6.

○○ 시(갑)와 맺은 용지매매계약서의 기재내용은 다음과 같다.

• 가) 목적용지: 소재지-

○○ 2차, 위치-00-0, 면적-653.4㎡

• 나) 용지의 용도: 갑은 목적용지의 용도를 상업용지로 지정하고 을을 계약체결일로부터 5년 이내에 지정용도로 사용할 것을 승낙한다. 다) 매매대금: 650,100,000원(계약금 - 계약과 동시에 65,010,000원, 1차중도금 - 1997.6.5.까지 130,020,000원, 2차중도금 - 1997.9.5.까지 195,030,000원, 3차중도금 - 1997.12.5.까지 130,020,000원, 잔금 - 지적공부 확정시 130,020,000원)
• 라) 갑을 을로부터 매매대금을 전액 수납하고 지적 및 등기공부 정리 후에 을에게 목적용지의 소유권을 이전하며, 소유권 이전은 을이 갑으로부터 소유권 이전등기에 필요한 서류를 받아 을이 시행하기로 한다.
• 마) 을이 중도금이나 잔금의 지급을 3월 이상 지연하였을 때 갑은 아무런 최고 없이 계약을 해제할 수 있다.

2. ○○시장이 2000.5.8. 청구인과 장○○외 1인에게 보낸 공문(제목:

○○ 2지구 상업용지 분양계약자 명의변경)에는 청구인의 신청에 의해 쟁점토지의 분양계약자 명의를 변경하였음을 통보하니 소유권이전등기에 따른 적법절차를 이행하고, 부동산등기특별조치법에 의거 2000.6.30.까지 소유권이전등기 이전이 완료되어야 한다고 기재되어 있으며, 그 명의변경 내역은 다음과 같다. ----- 명의변경 내역 ----- 분양내역 변경전 계약자 변경후 계약자 지 구 명

○○ 2지구00브럭0롯트

○ 주소

○ 주소 용 도 상업용지

○○시 ○○동 000-0 00 00동1가 5차00@000/000 면 적 649.9㎡

○○아파트000/0000 00 00동 00@2/1202 계 약 일 1997.3.6.

○ 성명

○ 성명 계약방법 경쟁입찰 박○○ 장○○, 장◈◈ 분양금액 646,585,510원

○ 주민등록번호

○ 주민등록번호 대금납부 645,585,510원 000000-0000000 000000-0000000 미 납 1,000,000원 000000-0000000

3. 위 공문에는 용지매매계약서와 권리의무승계계약서가 첨부되었는바, 명의변경신청서와 확인서(권리의무승계용), 권리의무승계계약서는 쟁점토지를 청구인이 장○○외 1인에게 매도하여 명의변경을 신청한다는 내용이며, 용지매매계약서의 내용은 위 1)의 내용과 동일하나 매수인(을)란이 청구인으로부터 장○○외 1인으로 변경되었다.

4. 처분청이 2008.2.1. 장○○을 상대로 작성한 문답서에는 장○○외 1인은 청구인과 2000.5.8. 며칠 전에 쟁점토지의 계약서를 작성하면서 거래금액의 10%인 6천만원 정도를 지급하였으며, 청구인의 미납금액 1백만원을 대납하여 주고 추후 잔금에서 차감하였고, 총 매매대금은 670,000,000원이나 2004년 7월 쟁점토지에 유진빌딩을 신축하고 2004년 귀속 종합소득세 신고시 제출한 대차대조표에 쟁점토지의 가액을 1,299,800,000원으로 기재하였으나 이는 2004년 공시지가를 면적에 곱하여 산출한 금액이라고 기재되어 있다.

5. 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 2000.5.10. 쟁점토지의 소유자가

○○ 시로부터 장○○외 1인으로 변경되었다.

• 라. 판 단 청구인은 부동산의 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산할 날이라고 규정되어 있고, 쟁점토지는 잔금 청산일전에 양도하였으며, 양도 당시 등기가 불가능하였으므로 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당됨에도 이를 미등기 전매로 보아 과세한 처분청의 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 익산시와 맺은 용지매매계약서에 의하면 잔금은 지적공부 확정시 납부하도록 되어 있고 1998.12.30. 쟁점토지가 대지로 지적공부상 확정되었으므로 이후 잔금을 납부하면 언제든지 소유권 이전이 가능하였음에도 청구인은 1999.2.2.까지 총 분양대금 646,585,510원 중 약 99.7%에 달하는 644,484,500원을 납부하고 약 0.3%에 불과한 잔액 2,000,000원을 납부하지 않다가 2000.5.6. 1,000,000원, 2000.5.8. 1,000,000원을 납부하고 2000.5.8. 분양계약자 명의를 변경하는 방법으로 쟁점토지를 양도하였는바, 쟁점토지 양도 당시 취득에 관한 등기가 불가능한 자산에 해당되지 아니함에도 이전 등기를 하지 아니한 상태에서 양도한 것은 양도소득세를 회피하기 위한 것이었다고 보아야 하는 것(국심2006부0546, 2006.7.11. 같은 뜻)이고, 토지 양도대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이루어졌다면 양도로 볼 수 있는 것(국심2007구0372, 2007.8.21. 같은 뜻)이며, 매매대금 전액을 납부하기 전에는 전매가 불가능한 계약조건을 어기고 타인에게 양도하는 것은 양도 당시 취득에 관한 등기가 불가능한 자산으로 인정하기 어려운 것(국심2007중3885, 2008.1.23. 같은 뜻)이므로, 청구인이 잔금 청산을 미루다가 계약자 명의를 변경하는 방법으로 쟁점토지를 양도한 것은 양도에 따른 양도소득세를 회피하기 위한 것이었다고 볼 수 밖에 없다 할 것이고, 부동산에 관한 권리를 취득하고 동 권리가 부동산으로 전환된 후 등기하지 않고 양도하면 미등기 양도자산에 해당(재일46014-1886, 1999.10.27. 같은 뜻)된다 할 것인데, 이 건 양도소득세를 회피하기 위하여 쟁점토지를 양도하고도 계약자 명의를 변경하는 방법으로 양도사실을 감추고 청구인이 주장하는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로도 양도소득세를 신고하지 않은 것은 청구인이 미등기 전매를 한 것이라고 할 것이므로, 쟁점토지를 미등기 양도자산으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.