쟁점아파트의 양도 당시 1세대에 3주택을 보유한 경우에는 중과세율(60%)을 적용하여야 함

청구인은 2000.5.8. ○○특별시 ○○구 ○○동 1018 ○○아파트 105-907(이하 “쟁점아파트”라 한다) 취득하여 2006.4.28. 양도한 것에 대해 양도소득 과세표준을 신고하면서 세율 18%를 적용하여 양도소득세 산출세액을 계산한 후, 조세특례제한법 시행령 제97조의2 제2항 에 따라 100% 세액감면 받는 것으로 하여 양도소득세과세표준을 신고하였다.

○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 쟁점아파트에 대한 조세특례제한법의 세액감면에 대해 전액 감면배제한 후, 양도당시 청구인이 쟁점아파트와 ○○특별시 △△구 △△동 210 △△아파트 101-1402호(이하 “△△아파트”라 한다)를 2003.12.31. 취득하여 보유하고 있고, 남편인 청구외 안○○(이하 “안○○”라 한다)는 ○○도 ○○○시 ○○동 111-12 단독주택(이하 “○○○ 단독주택”이라 한다)을 2005.11.1. 취득하여 소유하고 있었으므로 1세대 3주택 보유자에 해당한다고 보아, 2007.11.9. 청구인에게 2006년 양도소득세 세율 60%를 적용하여 2006년 과세연도 양도소득세 13,237,368원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.24. 이의신청을 거쳐 2008.4.28. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점아파트 양도에 대해 감면배제한 것에 대해서는 이의가 없으나, 안○○ 소유 ○○○ 단독주택은 쟁점아파트 등기부등본상 양도일인 2006.4.28. 이전인 2006.3.6. 청구외 정○○(이하 “정○○”이라 한다)이 소유하고 있는 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 111-1번지 임야 437㎡외 2필지(이하 “쟁점외 임야”라 한다)와 교환하는 것으로 하는 부동산교환계약을 체결하였고 교환차액 5백만원도 정○○에게 지불하였음이 금융증빙에 의해 확인되므로, 청구인은 쟁점아파트 양도당시 1세대 3주택 보유자에 해당하지 않는다. 따라서 이 건과 관련한 양도소득세 산출은 세율 18%를 적용하여야 한다.

• 가. ○○○ 단독주택은 안○○가 보유하고 있던 청구외 ○○특별시 ○○구 ○○동 1111-1 ○○라이프파크상가 111,112호가 장기 미임대 상태로 있어 곤란을 겪던 중 ‘○○○부동산’의 청구외 전○○(이하 “전○○”이라 한다)이 상가 임대보증금 대신 ○○○ 단독주택을 취득하면 상가임대문제도 해결되고 주택월세수입도 발생할 것이라 하여 상가임대보증금을 15백만원으로 계산하고 주택취득에 20백만원을 추가 지급하였다.
• 나. 주택취득 대금은 청구외 홍○○(이하 “홍○○”이라 한다)에게 계약금 3,000천원을 제외한 17,000천원과 수수료 700천원을 2005.10.14.과 2005.10.21. 각각 5,700천원과 12,000천원으로 송금하였고, 차액은 현금으로 지급하고 상가임대차계약을 체결하였으나 상가는 공실로 방치되어 있는 상태였으며, ○○○ 단독주택도 양도시점까지 월세를 받지 못하고 있었으며 새마을금고 대출금 이자부담(원금 50백만원, 이자율 10% 조건)과 주택노후화로 인한 수리비 발생이 우려되는 상황에서 만약 전세 입주한 세입자가 이사가게 되고 새로운 전세입자를 물색을 하지 못하는 경우에는 전세금을 안○○가 부담하여야 하는 상황이 발생하였는바, 전○○이 쟁점외 임야와의 교환을 제안하여 ○○○ 단독주택과 교환하게되었다.
• 다. 쟁점외 임야에는 대출금이 10백만원밖에 설정되어있지 않았고 주택과 주택에 설정된 대출금을 함께 이전하는 조건으로 교환계약을 제시하였으며, 교환 취득할 당시 쟁점외 임야의 시세나 투자가치에 대하여는 깊이 생각하지 아니하고 대출금이 상환가능한 정도의 수준이어서 차액 5,000천원을 추가 지급하기로 구두 약정하였다.
• 마. 전○○에게 대리로 계약을 하라고 위임하였고 2005.3.6. 전○○의 요구에 따라 홍○○의 계좌로 5,000천원을 이체하고, 전○○은 부동산교환계약서(이하 “교환계약서”라 한다)를 팩스로 송부받았고, 소유권이전이 지연된 것은 새마을금고의 대출승계가 지연되었기 때문이다.
• 바. 또한, 교환계약서 상단의 팩스일자가 2006.3.13.로 찍혀 있으며, 교환차액 5,000천원을 타행이체한 일자도 2006.3.6.이므로 교환계약서가 위조가 아니라는 증거이며, 차액 5,000천원을 정○○이 아닌 홍○○에게 송금한 것은 홍○○은 당시 해당 부동산의 직원이었으며, 정○○ 등도 교환계약서의 기재내용이 진실하다는 취지로 확인하였다.
• 사. 따라서, 안○○가 체결한 교환계약서의 기재내용을 뒷받침하는 객관적인 증빙과 관련인들의 사실확인서의 확인내용 등에 비추어 교환계약서는 진실한 것이므로 청구인은 1세대 3주택에 해당되지 않는다.

정○○은 2006. 3월이전에 정○○이 소유하고 있는 쟁점외 임야와 안○○가 소유하고 있는 ○○○ 단독주택을 서로 교환하기로 하는 교환거래가 있었다는 내용이 기재된 사실확인서 등을 제출하고 있으나 청구인이 ○○○ 단독주택을 양도하고 양도소득과세표준 신고시 첨부한 부동산매매계약서 등에 양도일자가 2006.7.31.로 되어있고, ○○○ 단독주택의 등기부등본상 등기원인이 매매로 매매원인일이 2005.12.27.로 되어 있으며, 교환차액을 타행이체하였다는 확인증의 수령인도 정○○이 아닌 홍○○으로 확인되는 등 제출한 교환계약서와 교환차액 수취내역의 내용이 신빙성이 없다고 판단되므로,

○○○ 단독주택의 양도일은 등기부등본상 소유권이전등기 접수일인 2006.8.1.로 보아야 하고, 이와 같은 경우 청구인은 쟁점아파트 양도당시인 2006.4.28. 현재에는 1세대 3주택보유자에 해당하므로 양도소득세 세율 60%를 적용한 당초처분 정당하다.

• 가. 관련법령 1) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(괄호 생략) 양도소득과세표준의 100분의 60 2) 조세특례제한법시행령 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】

① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다.

② 신축임대주택의 주택임대사항의 신고ㆍ세액감면의 신청ㆍ임대기간의 계산 등에 관하여는 제97조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용한다. 다만, 제97조 제4항의 규정을 준용함에 있어서 법 제97조의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 매입임대주택의 경우에는 제97조 제4항 각호에 규정된 서류외에 매매계약서 사본과 계약금 지급일을 입증할 수 있는 증빙서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다 3) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인이 쟁점아파트를 2006.4.28. 양도하고 양도소득과세표준 신고하면서 세율 18%를 적용한 것에 대해 처분청은 쟁점아파트 양도일인 2006.4.28 현재에는 청구인이 1세대 3주택 보유자에 해당한다고 보아 청구인의 2006년 과세연도 양도소득세를 세율 60%를 적용하여 산출하였음이 경정결의서 등에 의해 확인된다.

2. 청구인이 쟁점아파트의 양도시점인 2006.4.28. 현재 청구인은 쟁점아파트와 ○○아파트를 보유하고 있다는 사실에 대해서는 다툼이 없으나, 안○○가 보유하고 있는 ○○○ 단독주택과 관련하여, 청구인은 정○○이 소유하고 있던 쟁점외 임야와 교환하여 교환계약서 작성일인 2006.3.6.에 양도하였으므로 청구인은 1세대 2주택 보유자라고 주장하고 있고, 처분청은 ○○○ 단독주택의 등기부상의 소유권이전등기 접수일인 2006.8.1.에 양도되었으므로 청구인은 1세대 3주택 보유자라고 주장하고 있다..

3. ○○○ 단독주택의 등기부등본에는 안○○가 2005.11.1. 매매를 원인으로 청구외 최○○으로부터 취득(등기원인일 2005.10.25)하였다가 2006.8.1. 매매를 원인으로 정○○에게 양도(등기원인일 2005.12.27)하였다는 내용이 기재되어 있고, 쟁점외 임야의 등기부등본에는 정○○이 2004.12.8. 매매를 원인으로 청구외 전○○으로부터 취득(등기원인일 2004.12.7)하였다가 2006.5.18. 매매를 원인으로 안○○에게 양도(등기원인일 2005.12.30)하였다는 내용이 기재되어 있다. 안○○ (취득:2005. 11.1) 정○○ (취득:2004. 12.8)

○○○ 단독주택 (등기원인: 매매) (등기원인일: 2005.12.27) (등기접수일:

2006. 8. 1) 쟁점외 임야 (등기원인: 매매) (등기원인일: 2005.12.30) (등기접수일:

2006. 5.18)

4. ○○○ 단독주택의 소유권이전과 관련한 매매계약서는 청구인이 양도소득과세표준 자진신고시 과세관청에 제출한 검인계약서(이하 “검인계약서”라 한다)와 교환계약서 2종으로, 검인계약서는 2006.8.1 의정부시장이 검인하였으며(접수번호 제4082호) 매도인으로 안○○가 매수인으로 정○○이 계약서 작성일은 2005.12.27이 기재되어 있고, ○○○ 단독주택을 정○○에게 양도가액 87백만원에 매매하며 매매대금 중 계약금 7백만원은 2006.2.27, 중도금 40백만원은 2006.3.31, 잔금 40백만원은 2006.7.31에 수령하는 것으로 되어 있다.

5. 또 다른 매매계약서인 2006.3.6. 청구인과 정○○이 작성한 교환계약서의 내용은 다음과 같다.

• 가) 교환계약서 상단에 팩스송신일자로 2003.3.13.이 인쇄되어 있고, ○○○ 단독주택의 양도인은 안○○ 명의가 기재되어 있고 안○○의 대리인으로 전○○이 기재되어 있으나 전○○의 도장만 날인되어 있다.
• 나) 안○○는 ○○○ 단독주택(계약일 현재 ○○○ 단독주택에는 전세보증금채무 38백만원과 새마을금고 융자금 50백만원이 있다)의 소유권과 물물교환 차액 5백만원을 정○○에게 이전․지불한다고 기재되어 있다
• 다) 정○○은 쟁점외 임야(계약일 현재 쟁점외 임야에는 여주새마을금고 융자금 10백만원이 있다)의 소유권을 이전한고 기재되어 있다..
• 라) 교환차액 5백만원은 계약시 지불하는 것으로 하고, 소유권이전에 따른 제반서류 일체는 2006.3.15. 중개업자 입회하에 교환하며, 중개업자로는 서울특별시 서울특별시 노원구 공릉동 684-36 소재 ○○○부동산(대표 정△△)이 기재되어 있다.

6. 청구인이 교환계약서가 진실하다고 주장하면서 제출한 증빙내용은 다음과 같다.

• 가) 안○○ 명의 국민은행계좌(002-21-0342-*)의 2005.10.14.자의 요구불 거래내역 의뢰 조회표에는 거래구분은 인터넷출금으로 거래금액은 5,700천원 이 입금의뢰인은 우체홍○○이라는 내용이 기재되어 있고, 안○○ 명의 신한은행계좌(110-133-2320)의 2005.10.21.자의 유동성 거래내역조회표에는 12,000천원이 출금된 내용이 기재되어 있고, 신한은행 안○○명의 확인증에는 2006.3.6. 안○○가 5,000천원을 홍○○의 구신한은행계좌 23402146***에 송금한 것으로 기재되어 있다.
• 나) 2007.11월 정○○이 작성한 사실확인서에는 “반포세무서의 전화확인에 대해 부동산중개업소에 위임해서 거래상대방이 누구인지 잘 모르겠다고 했으나, 쟁점외 임야를 전세보증금과 융자를 낀 상태의 ○○○ 단독주택과 교환한 것은 분명한 사실이며, ○○○ 단독주택의 전 소유자가 안○○라면 거래상대방은 안○○임이 분명하고, 반포세무서에 교환차액을 받은 바 없다고 말한 것은 과세처분에 대한 막연한 불안감에서 잘못 말한 것이며, 스마일부동산으로부터 쟁점외 임야와 쟁점외 단독주택과의 교환을 제의 받은 것은 2006.3.6. 이전이었으며, 계약시점은 2006.3.6.이 분명하다. 소유권이전 등기가 늦어진 원인은 창신동새마을금고측의 담보규정이 강화되면서 채무승계가 지연되었기 때문이다.” 라는 내용이 기재되어 있다.
• 다) 2008.4.15. 청구외 전○○이 작성한 사실확인서에는 “2006.3월 당시 스마일부동산의 직원으로 근무하면서, 안○○의 대리인으로서 정○○과 계약을 대리하였으며 홍○○과는 함께 근무하였으며 안○○로 하여금 5백만원을 홍○○에게 송금하게 한 뒤 정○○이 등기이전비용 및 부대비용으로 사용하였습니다”라는 내용이 기재되어 있다.
• 라) 2008.4.15. 홍○○이 작성한 사실확인서에는 “2006.3월 당시 스마일부동산의 직원으로 근무하면서 안○○로부터 계좌이체로 송금받은 5백만원은 안○○와 정○○의 거래대금이며 출금하여 전○○에게 전달하였다”는 내용이 기재되어 있다

7. 전○○은 1999년이후부터 홍○○은 1995년이후부터 근로소득이 발생한 사실이 확인되지 아니하고, ○○○ 단독주택의 2006.1.1. 현재 개별주택가격은 87백만원이고 쟁점외 임야의 2006.5.31. 현재 개별공시지가는 14백만원임이, 스마일부동산의 대표자가 권오정이고 개업일은 2000.11.6. 폐업일은 2004.6.23.이라는 사실이 국세청 전산자료에 의해 확인되며, 처분청이 노원구청 지적과에 2008.1.16. 전화 문의한바 ○○○부동산의 대표는 정△△이고 2004.8.28. 등록하였다가 2006.5.26. 폐업하였다는 전화 회신을 받았다고 주장하고 있다.

8. 청구인은 심사청구 심리자료에 대한 보충의견에서 교환계약서를 전○○으로부터 팩스수신받은 날짜 및 시간을 임의로 변경할 수 없어 위조가 불가 능하며 ○○○ 단독주택의 자산가치가 마이너스 1백만원(개별주택가격 87백만원 에서 전세보증금 38백만원, 새마을금고 융자금 50백만원을 차감)이고 쟁점외 임야의 자산가치는 4백만원(개별공시지가 14백만원에서 담보채무 10백만원을 차감)이어서 교환차액을 5백만원으로 정한 것은 적정하다고 주장하고 있다.

9. 청구주장에 대해 살펴본다. 교환계약의 상대방인 정○○이 “쟁점외 임야를 전세보증금과 융자를 낀 상태의 ○○○ 단독주택과 교환한 것은 분명한 사실이며, ○○○ 단독주택의 전 소유자가 안○○라면 거래상대방은 안○○임이 분명하고(이하 생략)”라고 확인하고 있는바, 이는 통상 부동산거래에서의 거래당사자는 거래하고자 하는 부동산의 실질소유자에 대해서는 확인하고 거래하는 현실과 차이가 있어 확인서의 기재내용을 신뢰하기가 곤란하다는 점, 교환차액이라고 주장하는 금전이 거래상대방이 정○○이 아니라 제3자인 홍○○에게 송금되었고 홍○○에게 송금된 5,000천원의 성격이 교환차액인지 중개수수료인지를 판단할 수 없다는 점(청구인은 교환거래와 관련하여 중개수수료에 대한 자료제시 없었다)과 ○○○부동산이 사업자등록한 사실이 없어 이 건 교환계약의 중개를 스마일부동산이 실제로 행하였는지에 대해 신빙성이 없다는 점과 청구인이 ○○○ 단독주택 양도에 대해 양도차손이 발생한 것으로 자진신고하면서 검인계약서를 제출하였으나 이 건 부과처분을 받고서 비로소 교환계약이라고 다투고 있는 점 등에 비추어 위 교환계약서는 진정한 계약서라고 보기는 어렵다고 할 것이므로, 그렇다면 교환계약서에 근거하여 ○○○ 단독주택의 양도일자를 2006.3.6.로 보기는 곤란하여 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이고, 설령, 청구인의 주장과 같이 교환계약이 진정하다고 하더라도, 안○○가 2006.3.6. 5,000천원을 제3자인 홍○○에게 송금하였으나 실제는 정○○에게 교환차액을 지급하였다며 제시한 확인서 등의 증빙으로는 이 건 교환거래와 관련하여 교환차액이 있었는지와 그 정산시기를 확정할 수 없다 할 것이므로 ○○○ 단독주택의 양도시기를 등기부상 등기접수일인 2006.8.1.로 보는 것이 타당해 보이고(재일46014-203, 2000.2.21 참조), 또한, 부동산등기는 엄격한 절차에 의해 등기되고 국가에 의해 관리되고 있기 때문에 달리 객관적인 반증이 없는 한 등기내용에 맞는 권리관계가 존재하는 것으로 보아야 하므로, 이에 따르더라도 ○○○ 단독주택의 양도시기는 등기부상 소유권이전 등기접수일인 2006.8.1.로 보는 것이 타당하다. 따라서 청구인은 쟁점아파트를 양도할 당시인 2006.4.28.에는 1세대 3주택에 해당하는 것으로 보아야 하고 쟁점아파트의 양도에 대한 양도소득세를 계산하면서 세율 60%를 적용한 처분청의 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.