매수자가 제출한 계약서를 진실한 계약서로 본 처분의 당부

청구인은 ○○남도 ○○시 ○○동 1479-3번지 대지 371.6㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 2004.4.8. 배우자 ○○○와 공동으로 취득하여 2005.6.30. 청구외 매수자 ○○○ (이하 “매수자”라 한다) 에게 양도하고 2005.9.27. 실지거래가액에 의해 양도소득세 예정신고를 하면서 양도가액을 700백만원으로 하였는바, 쟁점토지를 매수한 ○○○이 2006.12.28. 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액에 의해 양도소득세 신고를 하면서 취득가액을 880백만원으로 한 사실이 ○○지방국세청의 ○○세무서에 대한 정기감사시 지적되어 양도가액을 880백만원으로 하여 양도소득세 29,775,800원을 추징하여야 한다는 감사결과과세예고통지가 있었고, 이에 따라 ○○세무서장(이하 “처분청‘이라 한다)은 2008.2.11. 2005년 과세연도 양도소득세 27,775,800원을 결정⋅고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.5.13. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 2005년 6월에 쟁점토지를 청구외

○○○ 과 매수자 소유 경남

○○ 시

○○ 동 3번지

○○ 빌딩(이하 “교환물건”이라 한다)과 교환하기로 하고 교환매매계약을 체결하였음.

• 나. 교환 당시 쟁점토지의 가액은 7억원으로 하고 교환물건의 가액은 2,150백만원으로 하여 계약이 이루어 졌으며, 대금청산은 매수자의 부채 1,640백만원(농협

○○ 중앙지점 대출금 990백만원, 전세보증금 650백만원)을 인수하고 나머지 금액 510백만원과 쟁점토지의 교환가액 700백만원의 차액 190백만원만 정산하기로 합의하여 2005.6.30. 매수자로부터 청구인의

○○ 은행 계좌로송금 받았음.

• 나. 이후 매수자가 쟁점토지를 청구외 (주)

○○ 산업개발에 양도한 후 양도소득세 신고시 취득가액을 880백만원으로 하여 신고하였으나, 이 계약서는 당초 교환계약 당시 매수자가 금융기관에서 유리한 조건으로 대출을 받기 위해서 감정평가가액을 매매가액으로 작성한 이면계약서이며, 실제거래가액은 7억원으로 차액 190백만원을 2005.6.30. 청구인의

○○ 은행 계좌로 송금 받은 사실에서도 확인할 수 있다.

• 다. 또 매수자가 2006.12.29. (주)○○산업개발에 쟁점토지를 7억원에 양도하였음이 쟁점토지의 등기부등본에 표시되어 있고 이는 매수인이 양도차익이 없이 양도한 것으로 보여지며, 매수자가 작성한 2008.4.4. 작성한 거래사실확인서(인감증명 첨부)에서 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 신고를 하면서 착오로 취득가액을 880백만원으로 기재하였다고 확인하고 있는바, 처분청이 청구인에게 경정⋅고지한 2005년 과세연도 양도소득세 부과처분은 취소되어야 함.

• 가. 2005.6.11. 작성된 교환계약서를 보면 교환가액 2,150백만원에는 부가가치세 별도라고 기재되어 있고, 교환물건중 건물부분의 매각과 관련 매수자가 2005.7.24. 신고한 부가가치세 신고서를 보면 건물가액이 1,343,000천원 부가가치세가 134,300천원으로 되어 있으므로 쟁점토지 교환시 청구인이 매수자에게 부가가치세 금액만큼 더 지급할 의무가 있는 것으로 챙점토지 교환금액 700백만원에 부가가치세 134,300천원 및 계약금등을 더한 금액이 양도금액으로 판단되며,
• 나. 또한, 매수자

○○○ 은 거래사실확인서 작성시점인 2008.4.4.현재 56,191천원의 체납액이 결손처분되어 있는 체납자로, 취득가액 축소에 따른 양도소득세 경정⋅고지시 납부할 능력도 없으면서 작성하여준 거래사실확인서가 진실된 것이라고 인정할 수 없고,

• 다. 매수인이 양도소득세 신고시 제출한 거래금액이 880백만원으로 되어 있는 계약서에는 부동산중개업자의 날인이 되어 있고, 청구인이 제출한 거래금액 700백만원의 계약서에는 부동산중개업자의 날인이 없는 점 등에서 볼 때 거래금액이 880백만원으로 되어 있는 매매계약서가 더 신빙성이 있는 정당한계약서라고 판단되므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 양도한 토지의 양도가액이 얼마인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하“실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조제1항제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 4) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정등】

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. 5) 부가가치세법 시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

• 다. 사실관계 1) 청구인은 ○○남도 ○○시 ○○동 1479-3번지 대지 371.6㎡를 2004.4.8. 배우자 ○○○와 공동(각 2분의 1 지분)으로 취득하여 2005.6.30. ○○○에게 양도하고 2005.9.27. 실지거래가액에 의해 양도소득세 예정신고를 하면서 양도가액을 700백만원으로 하여 신고를 하였다.

2. 쟁점토지를 매수한 ○○○은 2006.12.28. 쟁점토지를 양도하고 실지거래가액에 의해 양도소득세 신고를 하면서 취득가액을 880백만원으로 한 사실이 매수자의 2007.5.31. 제출한 양도소득세 확정신고서에 의해 확인된다.

3. 매수자가 양도소득세 확정신고시 제출한 취득증빙은 2005.6.11. 작성된 토지매매계약서로 매매금액은 880백만원으로 매도인 및 매수인의 표시 이외에 중개업자로

○○ 시

○○ 동 93번지

○○ 상가 A동 206호

○○○ 부동산컨설팅 대표

○○○ 와

○○ 시

○○ 동 68-24번지

○○ 공인중개사사무소

○○○ 이 표시되어 있다.

4. 청구인이 심사청구시에 제출한 쟁점거래와 관련하여 제출한 교환계약서는 2005.6.11. 동일자에 작성된 2종류로

• 가) 명칭이 부동산물물교환계약서라고 되어 있는 계약서에는 교환금액은 표시되어 있지 않고 계약당사자로 “갑”이 ○○○으로 “을”이 ○○○외1인으로 되어 있고, 거래물건의 표시와 교환금액 지불방법으로 “을”은 “갑”의 융자금(990백만원)과 전세보증금(650백만원)을 인수하고 교환가액은 토지는 공시지가로하고, 건물은 은행의 감정가격을 기준으로 하여 평가하고, “갑”은 “을”에게 차액 190백만원을 지급하기로 하는 것으로 되어 있고 계약당사자로 “을”은 ○○○외 1인으로 표시되어 있다.
• 나) 명칭이 교환계약서로 되어 있는 계약서에는 교환금액을 2,150백만원으로 하고 부가가치세 별도 라고 표시되어 있고 계약과 관련한 세부내역은 위부동산물물교환계약서와 같으며 계약당사자로 “을”은

○○○ 과

○○○ 가 각각 서명날인 되어 있다. 5) 청구인이 보관하다가 보정요구에 의하여 추가로 제출한 매매계약서는 2005.6.11. 동일자에 작성된 2종류로

• 가) 빌딩매매계약서에는 매매금액이 2,330백만원, 매도인 및 매수인의 표시 이외에 중개업자로

○○ 시

○○ 동 93번지

○○ 상가 A동 206호

○○○ 부동산컨설팅 대표

○○○ 와

○○ 시

○○ 동 68-24번지

○○ 공인중개사사무소

○○○ 이 표시되어 있고,

• 나) 토지매매계약서에는 매매금액이 880백만원, 매도인 및 매수인의 표시 이외에 중개업자로

○○ 시

○○ 동 93번지

○○ 상가 A동 206호

○○○ 부동산컨설팅 대표

○○○ 와

○○ 시

○○ 동 68-24번지

○○ 공인중개사사무소

○○○ 이 표시되어 있고, 상단여백에 “실거래가 7억 신고함”이라는 수기 메모가 적혀 있다.

6. 청구인이 제출한 매수자가 작성한 거래사실확인서의 내용은 다음과 같다.

• 가) 2005년 6월에 “부동산물물교환계약”을 체결하면서 쟁점토지의 평가금액을 880백만원으로 산정하여 계약을 체결하였고,
• 나) 그 후 매수자 소유인 교환물건에 대한 부채등의 제반사정을 참작하여 교환할 평가액을 다시 산정하고 “교환계약서”를 작성하였으며, 이에 따라 2005.6.30. 190백만원을 청구인에게 송금하였음.
• 다) 매수자가 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 신고를 하면서 당초 작성된 “부동산물물교환계약서”의 내용이 아닌 “교환계약서”의 내용에 따라 양도소득세 신고를 하여야 함에도 매수자가 혼동하여 당초 평가한 880백만원으로 양도소득세 신고를 마쳤는데 쟁점토지의 실질적인 매매가액은 700백만원임을 확인함.

7. 교환물건은 상가임대업을 하던 부동산으로 매수자는 교환물건 양도에 대하여 부가가치세 신고를 하면서 건물가액을 1,343백만원(공급가액)으로 하여 신고하였고, 이는 교환가액 2,150백만원을 건물기준시가와 토지기준시가로 안분하여 산출한 것으로 확인됨.

• 라. 판 단 1) 청구인이 보관하고 있는 빌딩매매계약서에는 거래금액이 2,330백만원으로 되어 있으나 당초 심사청구시 제출한 부동산물물교환계약서에는 2,150백만원으로 180백만원이 과소표시 되어 있고, 이에 따라 토지교환금액을 180백만원을 감액한 700백만원으로 하여 청구인이 양도소득세 신고를 위한 계약서작성이 가능하여 진 것으로, 어느 경우에도 청구인이 190백만원을 교환차액으로 수령한 사실에는 변함이 없고,

2. 매수자가 작성 제출한 거래사실확인서의 내용을 보면 당초 “ 부동산물물교환계약서” 작성시에는 쟁점토지의 평가금액을 880백만원으로 하였었으나 추후 교환물건에 설정된 은행채무와 상가임대보증금등 1,640백만원의 인수문제와 관련 교환가액을 다시 산정하여 700백만원으로 하였다고 주장하고 있으나, 모든 계약서의 작성일이 2005.6.11.로 동일자로 되어 있어 추후 협의과정에서 교환가액이 변경되었다는 청구주장은 받아들이기 어렵고,

3. 매수자와 청구인이 각 1부씩 보관하고 있는 동일한 형태의 토지매매계약서에는 거래가액이 880백만원으로 되어 있고 2명의 부동산중개인이 서명하고 있으나, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 거래가액이 700백만원으로 되어 있는 토지매매계약서에는 매도자 매수자의 서명만 되어 있고 부동산중개인의 표시와 서명이 없는 점, 청구인이 보유하고 있던 토지매매계약서 상단여백에 “실거래가 7억 신고함”이라는 수기 메모가 적혀 있는 점 등으로 볼 때 거래금액이 880백만원으로 되어 있는 계약서가 신빙성이 있는 계약서로 판단되어 이 건 양도소득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의거 주문과 같이 결정한다.