필요경비를 양도자산별로 안분하여 계산할 수 있는지 여부

○○세무서장이 2008.2.1. 청구인에게 경정․고지한 2006년 과세연도 양도소득세 78,178,780원의 부과처분은, 쟁점건물의 정확한 취득일자와 양도일자, 양도자산의 취득가액 및 양도가액, 쟁점건물의 취득과 관련하여 청구인이 제출한 신축비용 및 제반 필요경비 등을 재조사하여 쟁점건물이 취득 후 1년 이내의 부동산에 해당하지 않는 경우, 취득 및 양도에 대한 실지거래가액이 확인되면 취득가액과 양도가액을 모두 실지거래가액으로 하고, 실지거래가액이 확인되지 않으면 쟁점건물 및 그 부속토지는 취득가액과 양도가액을 모두 기준시가로 하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 2004.12.3. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 000-1번지 대지 660㎡ 및 인접토지인 같은 곳 002번지 전 3,653㎡․000번지 답 1,795㎡․000-2번지 답 497㎡․007번지 전 5,474㎡를 163,000,000원에 취득하고 같은 곳 000-1번지에 2005.10.11. 단독주택 169.77㎡를 신축하여 2006.10.5. 430,000,000원에 양도한 후 2007.5.28. 토지는 양도와 취득 모두 실지거래가액으로, 단독주택의 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액으로 하고, 기타 필요경비를 160,380,000원(진입도로, 조경공사, 토목공사), 양도비용을 10,000,000원으로 하여 양도소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 건물신축 등 필요경비와 관련한 구체적인 증빙을 제출하지 않고 취득가액을 환산가액으로 신고함에 따라 기타 필요경비 160,380,000원과 양도비용 10,000,000원을 부인하고 개산공제액 7,009,473원을 필요경비로 인정하여 2008.2.1. 부동산 양도에 따른 2006년 과세연도 양도소득세 78,178,780원을 청구인에게 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.24. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 000-1번지 단독주택(이하 “쟁점건물”이라 한다)의 신축을 청구외 정○○(이하 “정○○”이라 한다)에게 1억원에 시공의뢰하였는바, 공사계약서가 없다는 사유로 공사계약에 관한 사실관계가 충분히 입증되고 있는 공사금액을 인정하지 않은 이 건 처분은 부당하며, 양도소득세 확정신고시 공사금액과 관련한 증빙을 갖추지 못하여 취득가액을 실지거래가액으로 신고하지 못하고 환산가액으로 신고하였는바, 취득가액을 실지거래가액으로 재계산하여 자진신고납부한 양도소득세를 환급하여야 한다. 설령 청구인이 제시한 증빙에 의하여 쟁점건물의 실제 취득가액을 확인할 수 없다면 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 결정하여야 하며, 이 경우 자본적 지출액인 기타 필요경비 160,380,000원은 토지․건물에 공통되는 비용이므로 각 자산가액에 비례하여 안분계산하여야 한다.

양도소득세 확정신고시 건물신축과 관련한 증빙을 제출할 수 없어 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 하여 신고하였다는 청구주장은 신고일(2007.5.28)이 양도일(2006.10.5)로부터 7개월이나 지난 시점으로 증빙을 제출할 수 없는 정당한 사유가 될 수 없고, 쟁점건물의 취득가액을 1억원으로 하여야 한다는 청구주장은 시공계약서 등의 제출 없이 단순히 확인서와 입금당일 출금한 입금계좌 사본뿐이므로 이를 실제 시공을 하였다는 증빙으로 삼을 수는 없는바, 확인서상 공사기간은 2005년 5월부터 2005년 11월 기간중으로 되어 있어 착공일인 2005.3.10.과 사용승인일인 2005.10.11.에 비추어 기간이 일치하지 않고, 일반적인 공사순서를 역행하여 공사를 하였다고 하는 점, 원거리에 거주하는 인부사용, 소규모 공사에는 현장식당을 운영하지 않는 점 등에 비추어 실제 공사를 한 것으로 보기 어려우며, 기타 필요경비 160,380,000원은 쟁점건물의 진입도로와 조경 및 토목공사로 쟁점건물에 해당되는 경비로 보아야 하고, 취득가액을 환산가액으로 신고 한 이 건의 경우 필요경비를 개산공제하여야 하므로 공제대상이 될 수 없는 것으로 본 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점건물의 신축가액을 100,000,000원으로 보아 취득가액으로 인정할 수 있는지, 기타 필요경비160,380,000원을 각 양도자산별로 안분하여 계산할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(괄호 생략) 또는 건물(괄호 생략)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (이하 생략) 2) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (이하 생략) 3) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.(2005.12.31 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.(2005.12.31 개정)

1. ～ 3. (생략)

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. (생략)

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (이하 생략) 4) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가(2005.12.31. 개정)
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2005.12.31. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29. 개정)

3. 삭제(2000.12.29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29. 개정)

② (생략)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(괄호 생략)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (이하 생략) 5) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. ～ 3. (생략)

② (생략)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이하 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. (생략)

3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

④ ～ ⑤ (생략)

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.

1. 토지 (생략)

• 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택(2005.8.5. 개정)
• 나. 가목외의 건물 취득 당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(괄호 생략) 6) 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】

① 영 제163조 제3항 제4호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다.

1. ～ 2. (생략)

3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. ～ 5. (생략)

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 7) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(괄호 생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 8) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지 】

① (생략)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (이하 생략) 9) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, (중략) 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. (생략)

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 취득당시의 기준시가 × 양도당시의 기준시가(괄호 생략)

• 다. 사실관계

1. 2007.12.5. 정○○이 작성한 것으로 되어 있는 쟁점건물 신축공사 위임 시공 확인서에 의하면 ‘정○○은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 000-1번지에서 2005년 5월부터 11월까지 건물신축공사를 하였으며 공사비는 2005.5.27. 정○○의

○○ 은행 통장으로 1억원을 건축주인 청구인으로부터 송금받아 쟁점건물 신축공사의 자재구매와 인건비를 지출하였다’고 인감증명을 첨부하여 확인하고 있으며, 첨부한 정○○의

○○ 은행

○○ 지점 계좌에 의하면 정○○은 2005.5.27. 청구인으로부터 100,000,000원을 11시 29분에 송금받아 당일 14시 33분에 토목공사 등 시공사인 청구외 ○○개발 주식회사(이하 “○○개발(주”)라 한다) 대표이사인 윤○○ 개인에게 출금한 것으로 확인된다. 2) 정○○이 공사비를 지급한 것이라고 주장하는 거래사실확인서에는 ‘

○○도

○○시 ○○면 ○○리 000-1의 건물 신축 현장에 자재납품․시공․인력제공을 하고 금액을 송금 받았다’고 기재되어 있으며, 자재납품․시공․인력제공자들은 인감증명서를 첨부하여 확인서를 제출하였는바 그 내역은 다음과 같다. ----- 공사비 지급내역 ----- (단위: 원) 상호 성명 사업자등록번호 공급내역 거래일자 금액

○○콘크리트 정○○ 베치플륨 및 부대토목자재 2005.05.27 3,300,000

○○가설 홍○○ 판넬 및 가설재임대 2005.06.17 3,000,000

○○타일 한○○ 타일및정화조 2005.09.16 1,280,000 2005.09.10 1,400,000

○○씨티㈜ 최○○ 잡공사및인건비 2005.09.15 14,500,000

○○철물 강○○ 잡철물 2005.09.05 500,000 정○○ 철근공사 노임 2005.06.18 1,000,000 2005.07.16 3,930,000 민○○ 직영 인건비 2005.10.05 2,000,000 2005.08.31 2,000,000 2005.08.10 2,000,000 2005.07.16 2,000,000 2005.06.06 2,000,000

○○건설 전○○ 형틀목공공사비 2005.07.16 10,000,000

○○건재철물 김○○ 철물 및 잡자재 2005.06.30 2,000,000 2005.08.10 2,100,000 2005.09.16 880,000 김○○ 함바식대 2005.07.01 2,415,000 2005.09.01 2,545,000 2005.10.31 1,642,000

○○레미콘 최○○ 레미콘 2005.05.25 375,067 2005.06.13 530,310 2005.06.14 7,273,068 2005.06.28 4,628,316 몰탈 2005.08.10 466,620 레미콘 2005.10.21 207,636 합 계 73,973,017

3. 2007.9.3. ○○개발(주) 대표이사 윤○○가 작성한 것으로 되어 있는 거래사실확인서에는 ‘당사는 ○○시 ○○면 ○○리 주택지의 진입도로와 조경 및 토목공사를 2006.4.17. 154,000,000원에 계약하여 2006.8.31. 준공하고 2006년 10월 44,000,000원과 2006.10.13. 110,000,000원을 송금받았다’고 기재되어 있으며, 첨부한 동사의

○○ 은행

○○ 동 지점의 통장 사본에 의하면 청구인은 2006.10.12. 44,000,000원, 2006.10.13. 121,000,000원을 동 법인에 입금한 것으로 확인되고, 처분청은 ○○개발(주)의 관할세무서인

○○ 세무서장에게 이를 과세자료로 통보하였다.

4. 청구인과 ○○개발(주)가 2006.4.17. 체결한 것으로 되어 있는 공사도급표준계약서에는 다음과 같이 기재되어 있다.

• 가) 공사명: ○○시 ○○면 ○○리 주택지 진입도로 조경 및 토목공사
• 나) 계약금액: 일억오천사백만원(공급가액 일억사천만원, 부가가치세 일천사백만원)
• 다) 착공: 2006.4.17. 준공: 2006.8.31.

5. 청구인과 청구외

○○ 농원(경북

○○ 시

○○ 면

○○ 리 00) 대표 오

○○ 이 2005.3.19. 체결한 것으로 되어 있는 묘목공급계약서에는 호두 묘목 300본(5,700,000원), 감 묘목 50본(300,000원), 대추 묘목 20본(380,000원)을 총 6,380,000원에 제공하는 것으로 되어 있다.

6. 청구인으로부터 충북 ○○시 ○○면 ○○리 000-1번지 대지․주택을 매수한 청구외 김

○○ 은 위 대지와 주택을 2006.10.15. 85,000,000원에 매수하여 2008.4.20. 90,000,000원에 양도한 것으로 되어 있는 매매계약서를 제출하였다.

7. 청구인이 양도비용인 중개수수료 10,000,000원을 지급한 증빙으로 제시한 무통장단체입금의뢰서에는

○○ 은행에

○○ 중앙회

○○ 지부에서 무통장으로 입금한 것으로 되어 있으나 입금자 및 수취인을 구체적으로 확인할 수 없다.

• 라. 판 단 소득세법 제96조 제2항 의 제6호의 규정에 의하면 ‘양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우’ 양도가액을 실지거래가액에 의하도록 되어 있고, 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항의 규정에는 ‘ 소득세법 제96조 제6호 의 규정은 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여’ 취득가액을 환산가액으로 할 수 있도록 되어 있으므로, 이 건 쟁점건물의 양도가액을 실지거래가액으로, 취득가액을 환산가액으로 하여 신고한 청구인과 이를 근거로 경정처분을 한 처분청 모두 납세자의 신고에 의하여 양도가액을 실지거래가액으로 하는 경우에는 환산한 취득가액을 적용할 수 없도록 규정한 법리와 달리 신고하고 경정하였다. 따라서 이 건 쟁점건물 및 그 부속토지의 경우 양도가액과 취득가액을 모두 실지거래가액 또는 기준시가로 결정하여야 하는바, 청구인이 심사청구시 제출한 증빙서류 및 청구주장 등에 의하면 청구인은 쟁점건물 신축과 관련한 토목공사비 등으로 150,000,000원을 지급하고 쟁점건물 신축비용으로 100,000,000원을 지급한 후 쟁점건물 신축 후 약 1년만에 쟁점건물 및 그 부속토지 660㎡를 양도하면서 청구인의 주장대로라면 쟁점건물 신축관련 비용만 250,000,000원이 소요되었음에도 부속토지와 함께 85,000,000원만을 받고 양도하였다는 것은 사회통념상 합리적인 양도가액이 아닌 것으로 보여지므로, 처분청은 쟁점건물이 취득 후 1년 이내의 부동산에 해당하는지와 청구인이 제출한 신축비용과 필요경비, 쟁점건물 취득자 등을 재조사하여 취득에 소요된 정확한 가액 및 양도자에게 양도한 정확한 가액이 확인되면 그 확인된 실지거래가액에 의하여 쟁점건물의 양도소득금액을 결정하고, 재조사에도 불구하고 실지거래가액이 확인되지 않으면 취득 후 1년 이내의 부동산에 해당하지 않으면 기준시가에 의하여 쟁점건물의 양도소득금액을 결정하여야 한다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.