양도한 토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산하여야 하는지

○○세무서장이 2007.11.10. 청구인에게 결정․고지한 2001년 과세연도 양도소득세 132,124,370원의 부과처분은 당해 양도자산의 취득가액을 소득세법 제114조 제5항 및 동법 시행령 제176조의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 환산한 가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정합니다.

청구인은 2001.6.28. ○○○도 ○○시 ○○구 ○○동 000번지 토지 229㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2001.12.11. 청구외 이○○에게 양도한 후 2001.12.19. 취득가액과 양도가액을 동일하게 111,000천원으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지 위에 3층 다가구주택(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하던 중 준공 전(미등기)에 이○○에게 쟁점토지와 쟁점건물(이하 두 개의 물건을 합하여 부를 때에는 “쟁점부동산”이라 한다)을 730,000천원에 양도한 사실을 확인하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 730,000천원으로, 취득가액을 562,213천원으로 하여 2007.11.10. 청구인에게 2001년 과세연도 양도소득세 132,124천원을 경정⋅고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.23. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점토지 취득시 신고한 검인계약서는 실제 거래금액이 아니다. 당시 일반적으로 공시지가보다 실제 거래되는 토지의 시가가 높다는 사실은 관련기관의 통계조사 및 국세청의 실지조사 결과 나타나 사실이며, 청구인이 쟁점토지의 매도자인 청구외 김○○에게 지급한 잔금이 ○○신협에서 청구인이 대출받아 지급한 150,000천원으로 유추하더라도 실제 거래 가액이 검인계약서상의 금액인 111,000천원이 아닌 263,000천원임을 알 수 있을 것이고, 당시 쟁점토지를 같이 매입하였던 청구외 김∇∇이 김○○에게 지급한 계약금 및 중도금과 청구인의 ○○신협 대출금이 김○○에게 지급이 되었는지의 사실 확인은 김○○에게 확인 또는 수표의 이서 내역 확인을 통하여 가능할 것이다.
• 나. 청구인이 쟁점토지 양도소득세 신고시 제출한 김○○과의 검인계약서가 매매계약서의 일종인 것은 틀림없다 할 것이나, 모든 세법에서는 실제 거래사실에 부합하는 계약서가 실제 거래 계약서임을 규정하고 있으며, 양도소득세 또한 실질 소득금액을 기준으로 과세되어야 할 것이므로 청구인이 제시한 관련 서류를 살펴보면 쟁점토지의 검인계약서가 당시 관행적으로 작성되어 왔던 계약서이며, 실제 거래 사실을 나타내는 계약서가 아님을 확인할 수 있을 것이다. 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지의 실제 매매금액은 263,000천원이므로 이를 쟁점토지의 취득가액으로 보아 이 건 양도소득세를 경정함이 타당하다.
• 다. 설령, 위와 같이 나타난 쟁점토지의 실제 취득가액을 인정할 수 없다면, 소득세법 시행령 제176조 의 2 제1항의 규정에 의한 환산가액으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 결정함이 타당하다.

• 가. 청구인이 쟁점토지의 취득시 실지거래가액이 263,000천원임을 주장하며 그 증빙으로 매매계약서와 대출청구서 및 출금전표를 제시하고 있으나, 매매계약서가 사후에 작성되어 그 진위 여부가 불분명하고 매매대금에 대해서도 객관적인 대금 지급 증빙을 제시하지 못하고 있는바, 동 금액을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다.
• 나. 또한 청구인은 매매계약서상의 실지거래가액을 인정하지 않을 경우 실거래가액을 확인 할 수 없는 경우에 해당되어 환산가액으로 취득가액을 산정하여야 한다고 주장하나, 검인계약서는 매매당사자들이 작성하여 구청장의 검인을 받은 것으로 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되므로 추계경정사유에 해당되지 아니하는바, 검인계약서상의 가액을 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 청구인이 주장하는 가액이 쟁점부동산의 실지 취득가액인지 여부

② 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산하여 취득가액을 산정할 수 있는지

• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000.12.29. 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말 한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2000.12.29. 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

5. (이하 생략) 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29. 개정) 4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29. 개정) 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① (생략)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (1999. 12. 28. 개정)

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (1999. 12. 28. 개정)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. (1999. 12. 28. 개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28. 개정) 6) 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31. 신설)

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설)

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (1999. 12. 31. 신설)

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (99.12.31. 신설)

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2003.12.30. 개정)

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005.12.31. 개정) 취득당시의 기준시가 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 × ────────── 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2001.6.28. 쟁점토지를 취득하여 2001.12.11. 양도한 후 2001.12.19. 취득가액과 양도가액을 당시 검인계약서상의 금액인 111,000천원으로 양도소득세 신고를 하였음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

2. 쟁점부동산의 실지 양도가액이 730,000천원임이 2001.12.6. 작성된 청구인과 이○○의 매매계약서에 의하여 확인된다.

3. 처분청은 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 쟁점토지의 양도가액을 278,787천원으로 재산정하고, 취득가액은 청구인이 당초 신고한 검인계약서상의 매매가액인 111,000천원으로 양도차익을 산정하여 경정 ․고지하였음이 제출된 심리자료에 의하여 확인된다.

4. 청구인은 쟁점부동산 양도와 관련하여 쟁점토지의 취득시 작성한 매매계약서는 분실하여 제시하지 않았으나, 이 건 심사청구시에는 취득가액을 263,000천원으로 하여 재작성한 계약서를 제시하고 있다.

5. 청구인은 쟁점토지의 실지 취득가액이 263,000천원임이 정당하다는 것을 입증하는 방법으로 쟁점토지를 청구인의 대리인 역할을 하였던 김∇∇과 함께 취득하면서 김∇∇이 매매대금 중 계약금 및 중도금 100,000천원을 김○○에게 직접 지급하였고, 매매잔금 163,000천원은 청구인이 2001.6.26. 쟁점토지를 담보로 ○○신용협동조합(이하 “○○신협”이라 한다)으로부터 150,000천원을 대출받아 지급하였다고 하면서 쟁점부동산을 담보로 한 대출관련 증빙과 김∇∇의 거래은행 통장을 제시하고 있는데, 같은 날짜의 ○○신협 출금전표에 의하면 150,000천원이 출금되었음이 나타나고, 김∇∇의 통장에는 2001.6.22.에 100,000천원이 출금된 것으로 나타난다. 그리고 나머지 13,000천원은 청구인이 보유 중인 현금으로 지급하였다고 주장한다.

6. 한편 청구인은 쟁점토지를 263,000천원에 매입하였다는 사실을 정황적으로 입증할 수 있는 자료로 당시 쟁점토지와 같은 곳 000-19번지의 토지 219㎡를 매입하였던 청구외 안○○의 매매계약서(매매대금 247,750천원)와 매대대금을 지급하기 위하여 90,000천원을 대출받은 것을 나타내는 ○○신협의 출금전표와 위 토지를 2001.6.21. 기준으로 평가한 감정평가서(쟁점토지와 000-19번지 토지를 합한 448㎡에 대한 감정가액 336,000천원)를 제시하였는데 동 평가서에 의하면 위 토지의 ㎡당 평가액은 750천원(평당 약 2,487,500원)으로 되어 있다.

7. 쟁점토지의 2001.6.30. 공시지가는 ㎡당 484천원이며, 이를 쟁점토지의 면적 229㎡에 곱하면 쟁점토지의 공시지가는 110,836천원으로 산출된다.

8. 쟁점토지가 2001.7.19. 같은 곳 205-19번지에서 분할되기 전인 2001.6.26.에 ○○신협은 동 토지 448㎡를 담보로 청구인에게 채권최고액 210,000천원, 같은 날에 안○○에게 채권최고액 126,000천원의 근저당을 설정하였음이 동 토지의 등기부등본에서 확인된다.

9. 또한 청구인은 쟁점토지와 연접하면서 소유자가 쟁점토지의 매도자(김○○) 와 동일한 토지인 ○○○도 ○○시 ○○구 ○○동 000-4번지 194㎡를 2004.5.19. 청구외 이○○에게 매도한 계약서와 취득세 영수증을 제시하고 있는데, 동 계약서에 의하면 매매가액은 217,500천원이고 취득세 영수증 상의 과세표준(매매가액)은 117,000천원으로 되어있음이 나타난다.

• 라. 판 단

1. 쟁점부동산의 양도가액이 730,000천원이라는 사실에 대하여는 서로 다툼이 없으며, 이 중 건물의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 451,213천원으로 하면서 그 취득가액도 451,213천원으로 한 데 대해서는 이의를 제기하지 않았는바, 건물의 취득가액과 양도가액에 대해서는 쌍방이 이를 인정하고 있는 것으로 보이며, 다만 처분청이 토지의 취득가액을 검인계약서상의 가액인 110,000천원으로 한데 대하여 청구인은 양도당시의 관행상 취득세 등을 적게 부담할 목적으로 취득가액을 실제 가액 보다 하향조정한 것이므로 110,000천원은 실제 취득가액이 아니라는 주장이다.

2. 그렇다면 검인계약서상의 취득가액 110,000천원을 실지거래가액으로 볼 수 있는지가 주요한 핵심인데, 처분청의 논리대로라면 청구인은 쟁점토지를 2001.6.28. 110,000천원에 취득하여 2001.12.11. 278,787천원을 받고 이○○에게 양도하였다는 것인데, 취득 시점부터 양도시점까지의 시차가 6개월도 채 되지 않는 상태에서 지가가 253% 상승하였다는 것은 당시의 토지거래 상황이나 공시지가 상승률(103.3%, 2001.6.30. 공시지가 ㎡당 484천원, 2001.12.28. 공시지가 ㎡당 500천원)로 비추어 볼 때 현실적으로 납득하기 어렵다.

3. 더욱이 처분청은 쟁점토지의 실지 거래가액을 당시 공시지가인 110,836천원에도 미치지 못하는 검인계약서상의 취득가액인 110,000천원으로 하였는데, 공시지가가 실지 시가에 상당하게 근접하게 보는 최근에 거래되는 토지의 경우에도 특별한 경우를 제 외하고는 공시지가보다 낮은 가액에 거래되는 토지는 거의 없다고 보는데, 2001년 당시 에 공시지가보다 낮은 가액으로 거래하였다는 것은 현실성이 없어 보인다. 따라서 처분청이 실지거래가액이라고 주장하는 검인계약서상의 양도가액을 실지거래 가액으로 보기는 어렵다 할 것이다.

4. 그렇다면 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액을 실지거래가액으로 인정하여야 하나, 다음과 같은 사유로 미루어 보건데, 이 또한 실지거래가액으로 인정하기 어렵다.

• 가) 청구인이 제시하고 있는 금융관련 증빙을 보면 쟁점토지 대금으로 김∇∇이 매도인인 김○○에게 100,000천원을 직접 지급하였고, 그 자금원은 조흥은행에서 출금 한 100,000천원이라는 것인바, 청구인이 제시한 김∇∇의 저축예금통장에 의하면 2001.6.22. 100,000천원이 출금된 사실은 나타나나, 동 금액이 김○○에게 지급되었는지를 알 수 있는 자료는 없어 실제 지급여부는 불투명하다.
• 나) 또한 청구인은 매매잔금 163,000천원은 청구인이 2001.6.26. 쟁점토지를 담보로 ○○신협으로부터 150,000천원을 대출받아 지급하고 나머지 13,000천원을 현금으로 지급하였다고 하면서 쟁점부동산을 담보로 한 대출관련 증빙을 제시하고 있는데, 같은 날짜의 ○○신협 출금전표에 의하면 150,000천원이 출금된 사실은 나타나나, 위 금액이 모두 김○○에게 지급되었는지는 확실하지 않아 청구주장을 받아들이기 어렵다.
• 다) 청구인은 쟁점토지와 같은 필지에서 분리되어 같은 시기에 매매된 ○○○도 ○○시 ○○구 ○○동 000 -19번지 대지 218㎡(매매대금 247,500천원)와 같은 곳 205-4번지 194㎡(217,500천원)의 매매계약서를 제시하면서 청구인이 주장하는 취득금액 263,000천원이 위 토지들과 비교해 보아도 평당 거래가액이 유사하여 실지 취득가액임이 틀림없다는 것을 주장하나, 위 계약서들은 사인 간에 작성된 계약서로 신빙성 있는 증거자료로 채택하기는 어렵고, 달리 객관적으로 입증할 만한 증거서류가 없어 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액을 인정하기가 어렵다.

5. 그렇다면 청구인이 주장하는 실지취득가액이나 처분청이 주장하는 검인계약서상의 거래가액 모두 실지거래가액으로 인정하기 어렵다는 결론에 도달하게 되는데, 이러한 경우에 대비하여 소득세법 제114조 제5항 은 “양도가액 또는 취득가액을 실지 거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.”고 규정하고 있고, 위 규정을 위임받아 추계결정 등의 사유를 규정하고 있는 소득세법 시행령 제176조 의 2 제1항 제1호는 “양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우”라고 그 사유를 열거하고 있는바, 위에서 살펴본 내용과 같이 청구인이 주장하는 실지취득가액이나, 처분청이 주장하는 검인계약서상의 취득가액 모두 신빙성이 없어 위 법 규정에 의한 취득가액 추계사유에 해당되므로 결국 쟁점토지의 취득가액은 기준시가로 환산하여 산정함이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1 항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.